請負契約における契約解除（解約）の違約金って無効では？

[相模原のＫ]

請負契約における違約金について、納得の行かない点があります。皆様のご意見を賜りたいと思いますので、よろしくお願いします。

多くの方の約款も同じようになっているのではないかと思いますが、私の場合、解約時には２０％の違約金を支払うと記載されている一方で、工事途中でも契約は解除でき、その場合には損害を賠償するとも記載されていました。（※民法で、違約金は２０％を上限と定められており、また請負契約はいつでも損害を賠償して解除出来るとされています。）

この場合、工事が進んで違約金以上の経費が発生している場合でも定められた違約金を支払えば契約解除できるかというと、どう考えてもそんな事はないです。そうすると履行の着手（着工）までは契約日の翌日でも解約には多額の違約金を支払う義務を負い、着工後は損害賠償の義務を負う事になると思います。これは土地売買契約と比べるとかなり消費者に不利です。（※土地売買契約の場合、履行の着手までは手附放棄で解約可能。履行後でも違約金を支払って解約可能で、違約金以上の損害を賠償する必要はありません。）

このように請負契約における違約金と損害賠償条項の両記載は一方的に消費者に不利であり、プラン作成が完了していない時点での青田契約を助長させていると思うのですが、民法もしくは消費者契約法で違約金条項の無効を主張できないでしょうか？（※民法では、損害の認定が困難なものについて、予めその賠償額を取り決めるということで違約金が認められていますが、著しく高額が違約金は公序良俗違反で無効とされています。）

[2: 匿名さん]

「売買契約」と「請負契約」の特性上、致し方ないでしょう。

民法上の「違約金は２割まで」は「売買契約」に関してのもので、
「請負契約」には当てはまらないのでは・・・？

業者側からすれば、建物が完成間近になって「解約します。２割払えばいいですよね？」
と言われたら商売上がったりだと思います。

「著しく高額な違約金は公序良俗に反する」というのも、建物価格を上回る金額ならそうかもしれませんが、
建物価格以内の金額なら、常識の範囲内でしょう。


せめて分かりやすい「違約金」の発生区分を決めておくのが妥当ですね。

・着工までは「２割」
・着工後〜１ヶ月までは「５割」
・１ヶ月〜完成までは「１０割」

・・・とか。

[3: 匿名さん]

何故、建物の完成前に解約を考えるのか、解約を前提とした契約を行うのかがよく解りません。
業者が信頼できないように感じられますが、如何ですか。

プランが完了していない青田契約とありますが、青田売りは、購入者がイメ−ジできるまで業者に説明する義務が宅建業法で定められています。
買った物が特定出来ない販売方法では、購入してはいけません。
詳細図まで入手してから契約をすることが大事です。
最低限の必要図面は、別スレにあるはずです。

[4: 入居済み住民さん]

まず、該当の条文を正確に引用すべき。
そこが出発点です。

[5: 匿名さん]

＞04

そうですね。
その上でスレ主さんが理想とされる「条文」を載せてはいかがでしょうか。

[6: 相模原のＫ]

元日早々から沢山のレスがついて正直ビックリしました。業者の方もおられるでしょうが、ここの掲示板を見ている方が結構いるいるのだと知り勇気付けられます。さて私の言いたい事が上手く伝わらなかったようなので補足します。

まず今回の話は、私個人の契約についてではなく一般的な話として疑問を投げかけました。また土地売買契約や建築条件付きの契約ではなく、純粋に建築請負契約のみを想定しています。
No.02の匿名さんの言われるように、民法の違約金は売買契約を想定しているはずです。例えば土地売買を解約した場合、移転登記をしていなくても販売機会の損失などの損害が考えられます。これは算定が難しいので、予め違約金を取り決めておく事は現実的な方法だと思います。しかし請負契約には販売機会の損失などという算定困難なものは本来無いはずなのに、違約金条項というのは民法の趣旨に合っていないと思うのです。業者側の立場も書かれていますが、違約金２０％で解約ＯＫなどどいう契約書を作る業者はいないと思いますし、民法でも請負契約の解約に対しては損害賠償請求ができることになっています。私の言いたいのは、仮契約など消費者を惑わすような手段で契約を取っておいて、後で違約金をたてに解約を拒むようなやり方が横行していると感じるので問題提起したいのです。他のスレッドを見ると、実際に着工前にも係わらず解約して何百万円も支払った方や、今現在請求されて悩んでいるという方がおられます。

No.03の匿名さんは「建物の完成前に解約を考えるのか、解約を前提とした契約を行うのかがよく解りません。」とおっしゃられていますが、経験から契約とは上手くいかなかった時の事を想定して行うべきという事を身にしみて実感しました。契約後の変更でもお互いが望む方向の場合にはもめる事はなく合意の元でいくらでも変更可能ですが、解約など合意が得られない変更の場合に問題が発生するのです。契約に慣れていない大抵の方は、契約の時に解約の事など考えていないと思いますが、この時になって初めて契約書が法的な効力を発しはじめ、初めてその重要性を思い知らされる事になるのです。ですから契約書は今現在考えていなくても解約を前提に作成すべきで、業者に解約条件説明義務と消費者に不利な条項を載せないような規制をしなければトラブルがなくならないと思うのです。「宅建業法で説明義務が定められています」とありますが、残念ながら請負契約のみでは宅建業法は適用されません。適用されるのは建設業法と民法ですが、解約問題においては実質民法だけです。消費者契約法が適用されると良いと思うのですが、判例はまだ無いようです。

以上、長文にも係わらずお読み頂き有難う御座います。引き続きご意見ください。

[7: 匿名さん]

>消費者契約法が適用されると良いと思うのですが、判例はまだ無いようです。

適用されるかどうかで言うと間違いなく適用されるでしょう。
個人的には解約によって発生する損害以上のものを払うのは間違ってるとは思います。
消費者に著しく不利な条項は無効というのもありますし、本気で争えばイケルものもあるんじゃないでしょうか。
入学金だって消費者契約法で変わりましたしね。

それ以前に、業者の出す契約条項に無条件で従ってる時点で間違ってますが。
設計事務所なんかが絡んでる場合はきちんと業者との請負契約約款まで施主サイドに立って著しく不利にならないようにチェックしますよね。（事務所によると思いますが）

[8: 匿名さん]

＞それ以前に、業者の出す契約条項に無条件で従ってる時点で間違ってますが。

そうですね。
殆どの人が不慣れな中、「こういうものなんだ」と思って判を押すのが現状ですね。
なぜ仲介手数料はどこも「上限」である「３％＋６万円」なのか？・・・とか、
市場原理が働いていないと思われる面もありますし。

どこかの国では結婚時に、離婚をした際の事を決めておくのが普通だそうです。
今の日本でそんな事をすれば「結婚したくないの？」と変に波風を立てる事になり、
一般的ではないですね。

「不動産」でも同じではないでしょうか？

後は「こういう条件でないと契約しない」と伝えて、それを承諾してくれる業者が
どのくらい存在するかですが・・・

[9: 相模原のＫ]

以下にネットで見つけた請負契約書の約款を載せます。

１）中央建設業審議会民間建設工事標準請負契約約款（国土交通省のＨＰより）
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/kengyo/yakkan/MINKAN-KOU%2815....
２）日弁連住宅建築工事請負契約約款
http://www.nichibenren.or.jp/ja/legal_aid/format/iedukuri_yakkan.html#...

どちらの約款にも契約解除についての記載がありますが、その損害を賠償するという事のみで違約金というようなペナルテイーはありません。その他の業者側の責任についてもきちんと書かれているようなので、基本的にはこの約款を流用するように要求していくと良いように思います。今後は人口減少に伴う競争激化から、このような正当な消費者の要求を呑まざるおえなくなって、健全な業界に変わって行くと良いと思います。

[10: 入居済み住民さん]

法知識には疎いのですが、

＞プラン作成が完了していない時点での青田契約

これをしている業者がおり、しかも大手でも平気ですることが
問題だと思います。

自分が建てたところは、「電気」「壁紙」のみプラン未完成でしたが、

敷地内での建築位置、間取り、屋根勾配、屋内外の扉、窓種類等は
全て決定してからの契約で、巷にあるうさんくさい「仮契約」みたい
なものは存在していませんでした。

世の中、もっと消費者(弱者)に優しくなってほしいですね。

[11: 匿名さん]

Ｎｏ３です。
建築請負契約の青田契約といわれるのは、契約書に添付する図面が不足していて、建物の詳細が分からない条件での契約を指しているのですね。
この状況では、建物がどんなものか分からない状況で契約したに等しく、極端ですが扉はベニアに紙を貼っただけのものであっても文句の言いようが無くなってしまいます。

建築請負契約は、購入者が工事管理者（施工会社）に発注しますから、設計者に工事監理を行わせる強い立場にあります。
工事監理者は、設計図書のとおり施工者を指導、設計図書のとおり工事が行われていることを注文者に報告、施工計画の指導・助言、施工図の承認、詳細図を作成して施工者に指示、工事完成の確認・引き渡しの立ち会いが業務となります。
また、工事管理者（施工会社）は、下請工事者、建築の工程表、施工計画の確認が業務になります。
条件付の場合には、工事管理者＝工事監理者となるので一体のものと考えられますが、あくまで別個に扱えば良いと思います。

従って、これらの業務を行うに十分な図書がなければ工事自体が不明確なので、何の工事をしているのか分からなくなってしまいます。
必要な図書を入手してから契約をすることが肝要です。
仕様書は一般的な共通仕様書の他に、例外事項を定めた特記仕様書を確認する必要があります（これを後から作る会社は論外です）。

[12: 匿名さん]

必要図書は売り建てスレの５８を参考にして下さい。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9566/

[13: 匿名さん]

本来、条件付の土地販売は建物価格に競争原理を導入できなくなるので独占禁止法違反なのだが、
業者団体が自ら、一定期間の猶予が必要、契約に至らなかった場合には手付け等を返却するなどの条件を付して公正取引委員会に照会し、「条件付は妥当性のある取引だ」との回答を得ている。

http://www.homenavi.or.jp/frk/info0304010.htm

この照会した業者団体は、公正取引委員会の天下り先となっているから、なんだか泣けてくる。

次からは人材バンクからの迂回採用となるだろう。

この国は壊れ掛かっている。

どなたか議員さん、政治資金も調べてください。

[14: 相模原のＫ]

建築条件付き土地売買契約と同時に請負契約もさせるような業者は、建築条件付きの白紙解除条項を無効にさせるばかりでなく、さらに違約金をたてに解約させないぞとういようなやり方をしているところがきっと多いのでしょうね。
このようなやり方で契約させられて解約したい場合には、消費者契約法で争うよりも、まず独占禁止法違反で公正取引委員会に告発するという対抗手段はありかもしれませんね。独占禁止法の罰則規定はあまり強いものではないみたいですが、もしも調査が入れば業者が驚いて折れる可能性もあると思いませんか？

[16: 相模原のＫ]

かなり時間の経過した自己レスですが、公正取引委員会に告発する方法の掲載されたＨＰがありましたので、参考に紹介します。

■上和住宅　建築条件付きを考える
　http://www2s.biglobe.ne.jp/~jyouwa/topic2.htm

４章の”建築条件付き土地販売のトラブルに対して”を見てください。
工務店のＨＰですが、これほど明確に建築条件付きに反対の立場を謳っている工務店というのも珍しいと思います。きっと、しっかりとした理念を持って営業されているのでしょうね。

[17: 都内申込予定さん]

うちは　簡単なプラン作成のみで　内装は　一切　相談に応じない状態で　請負契約をせかされてます。契約しないと　内装の打ち合わせには　応じないそうで、他で　相談を投じました。

こんな何も決まらない状態で　請負契約をするのが　とても恐いです。したら　最後　何言われるか　わからないので、毎日これを読んで　考えてます。

現実として　多額の不動産手数料を支払っていて　なかなか容易に　引き返せません。
うちの場合は　都内ですので　こっちの方が　手付金より　よほど痛いです。

もっと　行政が　消費者の不利益にならないように　やってほしいです。
説明責任は　どうなのって　思います。

[18: 土地勘無しさん]

土地を先行して購入済みとうことですね。
建築条件付の土地取引ならその契約自体が無効となれば、仲介手数料は返却されるものと思っていましたが、そうではないのですか？
仕様も分からないまま契約すると、紙をベニアに貼ったような家作りとなります。
家作りは、相手方を信用して、頻繁にトラブルが発生していることはご存知と思います。
詳しく説明がないのなら、引き返す勇気を持つことも必要ですよ。

[19: 匿名さん]

>>17
この手のスレも　いくつか　立ててるようですが
どうして　変な字間　あけるんですか？
読みにくし、ばかっぽいん　ですけど。

[20: 悩んでます]

初めて書き込みします。１年ほど前に請負契約をしました。担当の方が、こちらの希望を積極的に生かしてくださり、７回目のプランで契約をしましたが、その際、契約書・見積書・図面の確認だけで仕様書がありませんでした。何事にも慣れていなかたったので、パンフレットにあったものが標準仕様であると思いこみ、実は違っていたということが後から発覚し、解約を申し入れました。パンフレットには「免震システム　オプション」などとあるので、他の内容について（構造や断熱材など）は標準なのだろうと勝手に思っていた私の過失であるのは確かです。昨年１１月に重要事項説明責任が事業者に課せられるようになりましたが、この話はそれ以前です。解約を申し入れた時に初めて「標準仕様書」をいただきました。私の無知が故だとは思いますが、仕様書なしで請負契約は事業者にも責任があるのでは…契約時に１００万円を払い（これは家屋調査士への支払い…測量・市から水路を払い下げ申請費用）、他に今４４万円（デザイン設計・プラン・修正）・６万円（現場調査・打ち合わせ・現場立ち会い）あわせて５０万円の請求がきています。これって妥当な金額でしょうか？それとも「仕様書なき契約」ということで減額の交渉が可能でしょうか？

[21: 匿名さん]

>４４万円（デザイン設計・プラン・修正）
基本設計料としては別段高いとは思いませんが。
ただしせっかくプラン自体はまとまったわけですから
その設計を元に建設する権利だけは確保した方がよろしいかと。
設計事務所などに基本設計のみを依頼したのと同じ状態にするという感じ。
それを元に仕様書まで作成して、複数の業者で合い見積もりすればいいのでは。

[22: 悩んでいます]

No,21の匿名さん、ありがとうございます。「デザイン設計・プラン」で平面図と立面図（未完成）をもらっていますが、これが基本設計にあたるのですか？これが相場であれば、減額を申し出ないで５０万円をお支払いしようと思います。「その設計を元に建設する権利だけは確保した方がよろしいかと」のアドバイスをありがとうございます。今まで合い見積もりをしてこなかったので、おっしゃるような方向で動こうと思います。ただ、もっと早く仕様書を見せてもらっていたら、契約はしなかったかも…　これは私の責任でもあるのですがね。色々と勉強になります。