住友不動産の評判は？

[こぼ]

住友不動産の物件購入を考えています。性能・メンテナンスの善し悪しをご存じでしたら教えてください。他にも２＊４はあるので、正直迷っています。

[141: 販売関係者さん]

エスバイエルはＪ−ＧＡＲＤＥ材という選りすぐりの木を使用しています
多数の木から激選して選んだ木です

もれた木は廃材にしています
エコにはどうかって思うが、材質は素晴らしいです
当然、そんな事をやっているので坪単価は高いですが

[142: 入居済み住民さん]

＞１３７

ほぼ当たってる。
全然設計力無いよね。住友不動産
まぁ、気に入った間取りが出なかったら止めて正解だと思うよ。
それが一番大事なところだと思う。
気に入らないものに大金払うことほど無駄なことはないからね。

品質についても
『どこそこの家で浴槽のリフォームのとき、躯体がボロボロだった。』
って、建築中ボソっと営業がもらしてたのが気になる・・・

[143: 物件比較中さん]

＞137

住友のＪアーバンにせよ、ＪＬａｄｙにせよ、この建物を選んでいる人の大半は、外観を含めた展示場のデザインとイメージだと思う。

展示場の中でも目を引く白い外観と、中は入るとマーブル調の床材にタイル使い。これに惹かれてしまい、良いイメージのままいざ見積もりへ〜。

って感じですかね。
契約した皆さん、案外外れてないでしょう？

構造、性能を重視している人からすれば、住友のＪが一番最初にくる人は少ないはず。

あ、そうそう。
Ｊだと、35坪ならつぼ単価ＯＯ万円とか、40坪ならＯＯ万円などという、一見非常に親切でわかりやすい価格設定でやっているので、そこで「え？本当に？なんかわかりやすいし、他のＨＭと比較して損していない気がする！」なんて思った人も多いのでは？

これもＪの上手い営業システムですよね。その価格には当然上乗せ分（のちの値引き額）が入っているわけですから。
私も、「ふむふむ、これはいいのかな？」なんて最初は思いましたよ。

[144: 入居済み住民さん]

>>143
オレは値段とツーバイの規格化された構造、大手の信頼で住友不動産に決めた。
Jアーバンシリーズの実物は一度も見たことはない。
何でもかんでもオプションであることも一般的なツーバイの弱点を引きずってることも分かってたけど、自分にとっての必要条件は満たしてた。
入居後も特に不満はないよ。
見た目のイメージで決められる人はある意味幸せだと思う。

[145: 購入検討中さん]

一般的なツーバイの弱点ってなんでしょうか。
教えていただけませんか。

[146: 契約済みさん]

145さんへ

私が契約前及び契約後、建築現場を見てわかったことをお知らせします。

（１）開口部（窓）が広くとれない。
よく本にこういうことが書いてあります。あたっているところも、外れていることもあります。ツーバイは壁で支えているため、その壁に大きな穴をあけるということは、構造を弱くしてしまいます。現場をみたところ、窓の周りは、木材で補強して、弱くならないようにしていました。ただし、パティオの全開口窓のようなものをつけると、さすがに補強しても、補強しきれないのだと思います。よく耐震等級の話がでてきますが、最低限度の耐震は担保できてもパティオをつけると、最高等級がてれないのはこのためです。よって、大きな開口部がとれないというのはあたってもいるし、外れてもいるという感じです。（あくまで個人的意見ですが。）
住友はこの弱点を逆に利点にして、小さな窓で防犯性を高める都市型住宅というコンセプトで売っています。これはいい意味でうまいと思います。

（２）湿気に弱い？
これもよく本やネットに書いてあります。高温多湿の日本では内部に湿気がこもって、腐るなどと。。
海外ではツーバイが主流です。実は、鉄骨で民家を作るにのは日本だけらしいです。では、何が違うかというと、どうやら使っている木が違うというのが結論のようです。多くの人間は在来なら檜ということで信頼します。檜も松竹梅あるようにツーバイにもいろいろあります。ただし、住友の現場を見るとJ−GRADEという木材が使われていました。SXLのページを見ると、これはずいぶんと良い木らしいです。契約する際はどんな木を使っているかこと細かに確認が必要だと思います。

[147: マンコミュファンさん]

>>145さん
＞一般的なツーバイの弱点ってなんでしょうか。
従来型の木造軸組み工法との比較ですが。
・「腐りやすく、シロアリに弱い外材」や「接着剤で固めた材料」など一般ウケしない建材を主な構造材に使用せざるを得ない。
・したがって構造自体の高級化もローコスト化もしにくい。（例えば総ヒノキにはできない）
・見せ柱を使った和室の造作はどうしてもウソっぽい。
ということでしょうか。
ものの本によく書かれている「窓や増改築の自由度のなさ」は、耐震性が重視され木軸工法でもパネルを使う現在では、あまり当てはまらないでしょう。

[148: 物件比較中さん]

>145

一般的なことは、上の方たちも言ってる通りだと思います。
私の場合、2x4の気になる点は、下記のとおりです。

・まず、木が集成材であること
・日本のＨＭの多くが、コストダウンのためにＳＰＦを使用していること（当然ホワイトウッドを含む）
→ＳＰＦ集成材とは、いわゆるホームセンターで販売しているベニアとイメージしていただければわかりやすいと思います。もちろん、薄いベニアを使うわけではなく、それが2x4サイズだということです。
・リフォームに伴う間取り変更が困難であること
・最近の流行である大開口などの窓や飛ばしがとれないこと


で、実際に問題なのはＨＭごとの仕様です。

一般的に標準グレードとそれ以下の場合、ＳＰＦを使用しているＨＭが多いです。これは住友のＪアーバンシリーズも同じです。ただ、グレードをアップすることは可能です。Ｊ−ＧＡＲＤなど。問題なのは、ＳＰＦであることすら説明してこないＨＭがほとんであるという実態ではないでしょうか？

担当営業マンに、「あなたが実際に自分の家を建てるなら、ぶっちゃけどこのメーカーが一番好きですか？」なんて聞いては？彼らは、一般人よりは自分のメーカーの問題点を把握しているはずですから。

一番気になるのは2x4メーカは、集成材が濡れた場合のことについて実験や調査データを公開していない点です。その他構造の場合、雨濡れについて実験しているようですが。

以前、横浜の平沼橋展示場に入っていたエンゼルホームというＨＭで非常に興味深い腐食の実験とデータを見せてもらいました。きになる方は、足を運んでみては？でかい買い物ですからね。別にエンゼルホームが良いとは思いませんでしたけど。

[149: 145]

>146
>147
>148

ありがとうございました。２×４のローコストメーカって
なぜないんだろうと思っていたのですが勉強になりました。

[150: ビギナーさん]

勉強になりました。

[151: 物件比較中さん]

2×4は、社団法人日本ツーバイフォー建築協会の会員会社なら
どのハウスメーカーで建てても同じだと住友不動産に言われた。
？と思ったけどそれ以上聞けなかった。

[152: 親と同居中さん]

>148

エンゼルホームのホームページ拝見しました。ちょっと過剰品質かなっとも
思ったのですが住友不動産より安心感ある内容ですねえ。値段はどうなんでしょうか。

[153: 今建築中さん]

下基礎ができて３日で上棟でした。パネルは作ってくるので作業は早いですね。隣でタマが前から建築中でしたがほとんど追いついた感じで少し大丈夫かな？と思います。やはり２X4の弱点は家を持たせる為に張が出ることですかね。バルコニーは張が広い為、不満がありますが。大きい家ではないので少し邪魔になる感じがします。建てるなら３５坪以上が良いでしょう。わたしの家はそれ以下なので４人住むには厳しい気がします。あと毎日ではなくても２日〜３日に１度は建物を見に行く事をお勧めします。屋根がかわらではなくクボタ松下のシリーズですが屋根の材料が間違ってきてました。自分がすぐに気づいてすぐ監督に連絡して交換するようにいいましたがそのまま知らなかったら違う屋根が付いていたかもしれません。最近はTVでの不祥事が報道されているために、疑いを持ってしまいます。面倒でも自分の家ですから住友に限らず見に行くべきです。住友は基礎もしっかりしてましたし鉄筋もしっかり入ってました。後は信頼できる営業マンに出会えれば良い家が建つのではないでしょうか。今は楽しみにしています。

[154: 匿名はん]

>>153
パネル作ってくる？？？
住不はパネル作ってこないから工期が長いんじゃないの？
少なくともウチは現場施工だったよ。

[155: ご近所さん]

前面道路が広ければ、パネルは工場で組み立てて来ますよ。大型トラックで運び、大型クレーンで施工できるので。
大工さんによる現場施工は、大型トラック・大型クレーンが入っていけない土地だけです。

[156: 住まいに詳しい人]

住友不動産の新築そっくりさんは、下請け業者に完全丸投げで、現場管理すらいません。体裁は良いのですが、中身が伴っておらず、職人の教育レベルも最低です。現場でのモラル、挨拶、工程管理全て最低ランクです。
ISO取得や、QC活動等はまったく無いと感じます。
改築を考えてる人は、町の小さな業者さんに直接発注した方が、価格・出来上がり・アフターも満足出来ると思います。

[157: 入居予定さん]

まず最悪です。契約前に積水やへーベル、ダイワ等３ヶ月かけて色々検討しました。もちろん見積もりやインテリアの打ち合わせもしました。住友にしたのは家内がJアーバンのデザインを気に入ったからでした、しかし契約後に１７００万円以上オプション追加になり挙句壁の色が違ったり異様な家に仕上がりました、結局セオリーに沿って家を建てると他社以上の見積もりになる仕組みです。他社は打ち合わせに必ずデザイナーが同席して社内の役割分担ができていましたが「弊社はデザイン、設計まで営業が担当する事で大幅に人件費や経費を削減できるので安心して下さい」との言葉を信じた私が愚かでした、誠意もなくお客様センターにクレームをいれた所手のひらを返したような横柄な態度で対応して翌週には担当が変更になりました。この様な会社はホームセンターで材料を買って日曜大工で仕上げたような不良品で素人デザインになりますので今後購入を検討の方は他社にされた方が賢明です。

[158: 入居済み住民さん]

>>157

自分も住不で建てたが、確かにそういう傾向はあるね。
ただし、なんでもオプションで金額が跳ね上がることは以前からこのスレでも言われていたことだし、デザインがおかしくなるのは施主の責任もある。

どんなビルダーだって得意不得意はある。
住不の特徴は<信頼できる大手の2×4の構造が（決して仕様ではない）、比較的安価で建てられる>ことにあり、<デザイナーとともに造る外観>とか<充実した住宅設備>ではないのだから、そういうところは理解していないといけないんじゃないかな？
このスレの存在意義が問われるところだ。

ただ外壁が契約時と違ったのなら、そこは交渉の余地がありそうだね。
廃版だったのかもしれないが、もし施主に断りもせず勝手に違うものにされたのなら徹底抗戦だ。
どこかでGoサイン出したのなら、今更文句言っても遅いけどね。

[159: 購入検討中さん]

1700万円以上オプション追加っていうのは、さすがに157さんの方が問題あったのでは・・・

[160: 契約済みさん]

SE制度は、営業マンの手腕に頼るとこが大きいですね。
構造、間取り、インテリア、外構、積算等のすべての知識を備えている営業がどれだけいるのか疑問。
　しかもそれを外注である設計事務所に「正確に」伝えるスキルも必要。　伝言ゲームになっては困りますものね。
　私の担当は、偶さか他のＨＭを２〜３社経験しているので、構造やインテリアなど多くのアドバイスを受けているので、今のところ「当たり」
を引いたと思います。
　これから、住不を選択する方は、営業担当のスキルや過去の担当物件の情報提供を受けることをおすすめします。
　とにかくここの会社は営業マン次第で、家づくりはどうにでもなります。

[161: 購入検討中さん]

住友不動産を検討中でしてこのスレ拝見してますが
吊天井というのは住友不動産だけの構造なのですか？
それともどこのメーカの2×4でも同様の構造なのでしょうか？

[162: 住不施主]

>>161さん

三井や住林ツーバイのような大手所は、名称はそれぞれですが吊天井を採用しています。
輸入住宅系や地場の比較的低価格のところはわかりません。
まちまちじゃないでしょうか？

[163: 購入検討中さん]

>>162

ありがとうございました。

[164: 契約済みさん]

住友不動産の営業システムは、良くも悪くも自分の担当営業のヒアリング能力・スキル・経験・アイデア・センス次第で家の出来が大きく左右されてしまうこと。

会社の経営観点から行けば、人件費のコスト削減で面白いシステムだし、社員には高給だしてリテンションもUPするのでうまい。

色々なHMと打ち合わせをしたけれど、実際には家作りが初めてだった自分たちには、営業、設計士別の方が、違う視点からの意見も聞けるのでよかったと思う。一人きりではちょっと不安です。

[165: 匿名はん]

＞人件費のコスト削減で面白いシステム
ローコスト住宅では普通。
まかせっきりではダメで、施主側にある程度の知識と完成時のイメージが必要。

[166: 購入検討中さん]

他の住友不動産スレも含めて読むとスターウッドや
J-GRADE、ホワイトウッド材、SPF、MDF、集成材が使われていると
書いてありますが実際住友不動産ではどれが使われているんでしょうか？
それとも壁や床等場所によって使い分けて全て使っているのでしょうか。

[167: 契約済みさん]

>>161
吊り天井は居室の天井しか対象となりません

[168: 入居済み住民さん]

>>166
スタッドはSPF、面材はホクシンのMDFであるスターウッドだったよ。
梁は集成材だったかも。

[169: 購入検討中さん]

MDF＝スターウッド、SPF＝J-GRADEなんですね。
SPFを使って、ホワイトウッド材は使われていないということなんでしょうか。

[170: 168]

>>169
SPFがJ-GRADEかは知らない。
SPFとホワイトウッドの性質なんてあんまり変わらないと思うよ。
ひょっとして支店が違うと使用材が変わるということはあるかも。

[171: 購入経験者さん]

ホワイトウッドを使っているそうです。
SPFかJか洗濯できますが、金額がだいぶかわりますから。

[172: 建築中]

住友の家はしっかりしてますよ。ただ気をつけたいのは工事（オプション）を追加した時に工事の追加工事確認書を見たら、付いてないものが金額に入ってたり、訂正されて、確認書を見ると金額が上がってたりするので確認書は変更後もしっかり見たほうがいいです。お金の問題ですしお互いの信頼も薄らぎますよね。気をつけましょう。

[173: 竣工間近さん]

外構造園工事ってどのくらいかけてます。
契約時は概算ですよね？

[174: 販売関係者さん]

住友で建てたのですが外壁を住友指定の外壁にせずにそれより安い外壁を使う事にしました。（機能性よりデザインが良かったので）１枚５００円くらい差額があったと思います。その分安くなるのかと思ったら「安くならない」と言われて仕方なく気に入ってたのでそれにしました。住友指定の外壁だと安かったのかも知れませんがはっきりした金額を教えてもらえず、今となっては後の祭りです。カタログには金額がしっかり書いてあります。その中に住友指定の外壁もあり金額も載ってました。みなさんも同じなのか教えてください。業者の方でもいいですから書き込みおねがいします。

[175: 入居済み住民さん]

>>174さん

施主です。
外壁のカタログ、というとニチハかKMEWのものと思います。
確かに定価（希望小売価格）がついてますが、住友側の仕入値がいくらかということとは関係ありません。
思うに指定の商品は、もともと同じ定価でもメーカーサイドが安めに卸すことができるものか、住友がある程度まとめて仕入れるため安くできるか、おそらくその両方なのでしょう。
定価が安くても値引きがないのは、そういう安くできるためのバイアス（よく言えば企業努力）が働かない品番のものなのでしょうね。

自分も指定以外のサイディング使ったのですが、住不の売り方って他の大手と同じように、まとめて値引きドン、みたいなところあるじゃないですか？
真性のローコストと違ってあんまり細かいところで高安考えても、全体でうまいこと調整されちゃうからしょうがないのではないかと。
気に入った外壁にしたから満足！でいいと思いますよ。

[176: 施主]

うちの外構は土留め程度の化粧ブロックと駐車場コンクリで120万円弱でしたよ。
ウェルカムな雰囲気を出す(というよりけちって)フェンスもつけません。
満足です。

[177: 物件比較中さん]

現在のジャパニーズの坪単価はいくらですか？
例えば、４０坪で外構、諸費用等　全て含んで
２１００万以内で買えますか？
またジャパニーズでＪアーバン風にできるんですかね〜
なんせ、お金がないんで安く購入したいと思ってます。

[178: 入居済み住民さん]

>>177さん
今の値段はわからないですけど、畳、瓦、バルコニーが要らないなら住友不動産は安いです。
ジャパニーズでもシンプルモダンぽくはできるでしょうね、Jアーバン風かどうかはともかく。

[179: 物件比較中さん]

同じ２×４で新昭和のウィザースホームと迷っています。３５坪弱、本体１６００万ほど（外構・付帯・諸費用別）の見積もりがあがってきていますが、住友不動産と比べて構造・金額等どうでしょうか？
住友ではジャパニーズで考えています。

[180: もう住んでます。]

平成18年に新築・入居しています。　コ−トダシュ−ルです。
窓枠・キッチン以外は標準で建てました。　
標準でも見た目はセンス良く仕上がりますよ。(あくまで見た目)

　37.5坪で　建物単体で約1950万円です。

細かい仕上げは値段に相応しており個人的には良かったです。
上述の通りほぼフルノ−マルですので今後は外壁の劣化が心配ですが
新築を考えている方は外壁はお金をかけた方が良いでしょう。
作りもしっかりしてますし　まあ、当然1年点検は問題無しでした。
よっぽどこだわらければ装備は水周りとサッシ以外は標準でいいかと思います。

しかし工期は近所の他社の2×4住宅より長く閉口しましたが良しとしましょう。
経費削減ですね。

[181: 契約済みさん]

>177さん
寒冷地かまたは準防火地域なんかで坪単価は変わってきます。
寒冷地の場合坪２〜３万プラスだったような気がします。
家はアーバンコートが予算オーバーでしたので、コートダジュール
にしています。もともと凝った家にするつもりはなかったので
標準がほとんどです。サッシの性能が標準がいまひとつということを
知ったのは後の祭りで、我が家は標準のまま工事に入っています。
外壁は少しだけランクを上げました。
ベランダが一箇所50万だと思います。箱型ではなくふかし壁のような
凹凸のあるデザインになるとさらに金額がアップします。
諸費用外溝すべてで2100万は厳しいと思います。
家は40坪、コートダジュールほぼ標準部分の建物費用で2300万
近くいっています。（ベランダ２個含む寒冷地です）
他になんと地盤調査をしたら改良で他に100万は必要でした。
また上記2300万にオール電化やガス暖房は含まれてはおりませんので
それで１５０〜２００万プラスとなります。
他にオプションにし他部分が多少プラスされました。
あとは火災保険登記費用やら細かいもので１００万は最低必要です。
ジャパニーズとアーバンの大きな違いって、建具（ドア　引き戸）の高さだと
思います。アーバンのほうが長いです。
そのあたりを妥協しアーバンのようなサイディングやデザインを選べば
近くはなると思いますよ。天井高もちがったかどうかは忘れてしまいました。
とりあえずご自分の地域で見積もりされたほうが良いと思います。
住友の営業方針はしつこくなく私はすきでした。

[182: もうすぐ入居]

181さんの寒冷地でサッシが標準だと結露の出具合はいかがですか？
我が家は寒冷地ではないのですがケチってシンフォニーウッディに
しなかったのでちょっと後悔です（これから入居ですが）。
うちは1階だけハイスタッドにしてそのかわり吹き抜けは作りませんでした。
ハイスタッドにした方で、冬寒すぎた又は夏暑すぎたという方いらっしゃいますか？
あと階段巾と廊下巾を標準にして狭すぎたのでは？と思っておりますが、
広くした方はいらっしゃいますか？

[183: 契約済みさん]

契約も完了し、部材の打合せ中・・・
追加分もそれほど高くないし、対応もいいみたい。
不安は、三井に比べて安い。。。つまり、部材が悪いかもしれない不安。。。
キッチンに追加する天板は集成材だった・・・・

[184: 建築中]

うちはスタッドがJ-GRADEだったですよ。
三井も同じじゃないかな？
断熱材もロックウール入れてくれたし。
三井は無意味に高すぎますよね。

[185: 既に住んでいる人]

ジャパニーズ４年目。問題全くなし。オブションつけすぎて坪５０万超え。
マンションが専門なだけ、施設はかなりハイクラスを惜しげなく使用。つまり大量買い入れというところ。ハウスしか造らないハウスメーカーに比べ強みかな。（マンション１棟造れば１００戸単位）パンフもあまり作らず、営業所も少なく、人件費コストを極力削減している。担当営業マンは１級建築士。建築士の資格持ちが他のメーカーより多いのはここの特徴。だから最初から最後まで１人でやる。営業所長部長と会ったのは一度だけ。設計の決済は全て東京本社に行くようで、かなり厳しいチェックが入り、営業担当マンは苦労していた。ただ、大工はあたりはずれあり。これはどこも同じか・・・。（工務店に頼むなら問題なし・・）アフターサービスは迅速。２４時間連絡可能。いろんな注文をして自分が満足する家を造ってください。遠慮はすることないです。最近、なんとかそっくりさんに広告費をつかって宣伝しているけど、ここは全く別の部門ですね。

[186: 購入検討中さん]

はじめまして。コートダジュールで以下の条件は妥当でしょうか？
工事対象床面積３９坪。ほぼ総２階です。主なオプションは、和室４畳半、オール電化、バルコニー１坪、２階トイレ＆洗面台、シューズクローク０．７坪、ユニットバスサイズ１６２０、ロフト７畳（３．５＊２）です。本体工事１９００万円（値引き後）、屋外給排水工事６０万円で税込み２０６０万円。確認申請料、敷地調査、登記で９５万円。
これで決めてしまおうか悩んでいます。経験者の方、アドバイスいただけないでしょうか。よろしくお願いします。

[187: 購入検討中さん]

１８６です。追記です。
防火地域では無し。寒冷地ではなく、Ⅳ地域です。
外壁はジョリパット、ＳＰＷ工法です。
よろしくお願いします。

[188: 値引きホーム]

大手なのに、安いんですね。住友さんて

[189: 購入検討中さん]

１８６です。一般的に見て安いということなんでしょうか？

[190: 匿名さん]

その内容で本体価格が２千万円未満なら安いかと。
本契約後の追加オプションをどれくらい抑えられるかがカギ。
大手、準大手はオプションが高い(それで値引きの元を取る)