土地売買契約と請負契約を同時にしたのですが、土地と建物に仲介手数料になっています。これっておかしくないですか？いろいろ調べたら土地だけに仲介手数料が発生するみたいなんです。不動産交渉すべきでしょうか？あとローン事務手数料が相場は5～6万みたいですが30万です。ちなみに不動産提携の銀行ローンは使っていません。これも交渉すべきでしょうか？もうすぐ決済ですがもう遅いですか？アドバイスお願いします。
[スレ作成日時]2010-09-27 01:58:18
注文住宅のオンライン相談
建築条件付き土地なのに仲介手数料が建物に？
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91:
76
[2012-01-02 13:43:04]
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92:
82
[2012-01-02 16:31:09]
>76さん
仲介業者に支払う業務事務手数料の内訳が何なのか、法的に定めのある金員なのか不明ですが、 76さんの関わった仲介業者は、騙しのテクニックは並大抵でないと思います。 契約書等も見ずに軽率なことは言えないですが、 私ならば、都庁なり弁護士なりに相談してから行動の仕方を決めます。 仲介業者に返金請求する文書の書き方等も専門家に相談してからがよいのではないでしょうか。 年明け早々、気持ちは焦りますが、 相手はプロ(悪質)ですから都庁なり弁護士なりに相談することは急ぎつつも、 ここは慎重にいくことをお勧めします。 専門的策もなく先走りして仲介業者に返金請求したところで、 赤子の手をひねるが如く言い逃れされてしまいかねません。 まずは、76さんがどうしたいか箇条書にしてみると落ち着いて相談も出来るはずです。 例えば、違約金を払っても全くの白紙に戻したいのか、 それとも、 仲介業者から違法と思われる仲介手数料なりを取り返したいだけなのか、 です。 |
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93:
匿名さん
[2012-01-02 16:44:07]
76さん。92で82さんがアドバイスしている通り、ここは慎重に専門家の意見を求めるべきです。
例えば違約金ですが、請負契約で350万円（20%）支払うとなっているようですが、たぶん消費者保護法で無効にできます。 こういう事を知らなければ、業者のいいようにされてしまうだけですから。 |
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94:
匿名さん
[2012-01-02 17:08:43]
本来、損害賠償の予定額20％は、損害額の算定が困難なことから決めていることで、工事の着手もしていない状況では、請求できないはずです
良い住宅ができないと思いますから、建物の契約を解除して、タマホ-ムでも良いと思いますから、検討しなおすのが賢明と思います。 不動産業者は法定手数料以外取っていけないことになっていること、具体的なコンサルの内容が不明なので、弁護士に相談して解除すれば、50万円も戻ってくる可能性があります。 早めに相談に行ってください。 相談料は、1万円程度（1時間）と思います。 事前に土地契約書、土地重要事項説明書、建物コンサルの契約書、とコンサルからこれまでにもらった資料、それから交渉経緯、疑問点、掲示板で得た情報でか確認したいこと等箇条書きにして持っていくとスム－ズに相談出来ます。 恐らく契約が主体になるので、建築に詳しい弁護士でなくとも大丈夫と思います。 相談した弁護士が、専門性が必要と判断すれば、その方面に明るい弁護士を紹介してくれます。 |
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95:
匿名
[2012-01-02 17:17:54]
私も不正な仲介手数料をとられていることを、
都庁無料相談のファイナンシャルプランナーの先生に書類をみて頂いた際に発覚しました。 その時、ファイナンシャルプランナーの先生から、 『不動産購入は危険で難しいですから、 契約書にサインする前に専門家に相談するものなのですよ』 と諭されました。 不正されたとわかった時は、上手いことばかり言って素人を騙した仲介業者に即文句の一つも言ってやりたいと焦りましたが、 無知に付け込まれた悔しい思いをぐっとこらえて、 専門家に相談しながら仲介業者に何も言わせないくらい完璧にして解決させました。 |
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96:
匿名さん
[2012-01-02 17:24:47]
88=94です。
欠陥住宅を正す会というのがあって、定期に東京、大阪で相談会を行っています。 http://www.sun-inet.or.jp/~tadaskai/reikai/reikai.html ここに連絡して、お住まいの地域の弁護士を紹介していただくのも一方法と思います。 私も契約した土地の境界に問題が生じて、解約したことがあり、一人で苦しんだことがあります。 以前資格取得（趣味）した宅建の知識がありましたが、無意味でした。 どうにもならずに弁護士に相談して楽になりました。 この掲示板で、論点等頭の整理をして相談に行ってください。 正月早々お悩みだと思いますが、災い転じて良い年になりますよう祈っています。 |
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97:
匿名
[2012-01-02 17:33:46]
弁護士依頼失敗談です。どこも相談料金は、１時間一万円くらいですから、
76さん弁護士相談するならば、 不動産取引に明るい弁護士さんにお願いした方がよいと思います。 例えば、紛争になった場合、 仲介業者は間違いなく不動産に強い弁護士を立ててきますから、 その時点で明るい弁護士に再び説明するのは『しんどい』ことでした。 |
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98:
匿名
[2012-01-02 17:41:10]
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99:
匿名さん
[2012-01-02 17:53:05]
契約行為であれば、10年以上開業している弁護士ならどなたでも十分対応できます。
この件、訴訟の額もが些少ですから、仲介業者が弁護士を立ててまで交渉する内容でもないでしょう。 |
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100:
97
[2012-01-02 18:18:30]
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101:
匿名さん
[2012-01-02 18:37:30]
おそらく、このコンサルの建物は売り建て業者と同等レベルなので、安い注文住宅の例として出しただけです。
積水でもダイワでも良かったのですが、高いというイメ-ジとなるからです。 |
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102:
匿名さん
[2012-01-02 20:37:44]
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103:
81
[2012-01-03 01:05:30]
>76さん、何か疑問があったらこちらから働きかけないと、
この手の建築業者から提案は全く期待できないです。 高い買物ですから、この建築業者で建てるのであれば、 提案を期待せずに自分から提案していった方が後で、 あの時ああ言えばよかったという後悔は少なくなるはずです。 モデルルームや、近くに建て売り物件があったら、 何軒も見学してみて下さい。自分なりのイメージを持つことが出来ます。 |
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104:
匿名さん
[2012-01-03 01:51:36]
言葉だけではダメです。
すべて記録に残しましょう。 打ち合わせ事項は取りまとめて、後日でも構わないから何月何日打ち合わせ分として必ずサインをもらっておくことです。 |
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105:
76
[2012-01-03 07:47:32]
みなさまありがとうございます。
あす東京都都市整備局の不動産相談に行ってみます。 現時点で自分のやりたいことを整理すると、 ○仲介業者から違法性のある仲介手数料等を返金してもらう →これが主目的です。 ○仕様等未決の段階で締結させられた請負契約の解除 →こちらはどうしようか迷っています。理由は以下です。 （解除理由） ・仕様等も決めずに契約させるような会社ではこの先不安 ・オプション代が膨らむおそれあり ・施工不良のおそれあり ・せっかく建築条件なしなので依頼先を自由に探してみたい （非解除理由） ・違約金350万円の負担 ・これまでの打ち合わせ（間取り・窓位置）では特に不満なし ・建築の仕事はまじめな印象（打ち合わせや当社HPから） ・オプション代や施工の問題は依頼先を代えても起こりうる これまでの打ち合わせには大手ゼネコンでデザイナーをやっている友人に同席してもらい、友人の提案したデザインについて構造計算問題がないかを建築業者が持ち帰って設計士に確認してもらうといったやり取りをしています。 木造とRCの違いは大きいようですが、友人の存在がある程度牽制になっていると思います。 仕事はまじめにやるけど規模が小さいので仕事を取ってくるには仲介業者に頼らざるを得ないと考えることはできないでしょうか？ |
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106:
匿名さん
[2012-01-03 09:57:49]
何を契約したのかわからない。
業者が消費者を混乱させたという線で解除ですね。 仲介手数料は違法状態にあるので解除の申し入れをするまで受け取らないことが得策と思います。 違約金を支払う必要は無いと思われますが、確認することです。 恐らく、役所の担当者は回答しませんから、弁護士に確認することになります。 相談していることを業者には継げないようにしてください。 さもなければ、逆に先手を取られると解除理由の説明責任をあなたがつくらなければならなくなりますから、ご注意ください。 解除する時は弁護士を通じて行った方が早く済みます。 素人では、性質の悪いサラ金業者のようにまとわりつかれて、自由にさせてもらえません。 |
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107:
82
[2012-01-03 11:52:03]
>106さんに同感です。くれぐれも慎重に行動してください。
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108:
匿名さん
[2012-01-03 12:00:57]
>>105
建物の仲介手数料は返してもらうように動くとして、建築の請負契約も一度白紙にした方が良いのではないかと思います。なぜかというと、このままの契約内容で続けてしまうと、違約金条項が縛りになって深みにはまる可能性がありますから。 但し、工務店が悪いところじゃないと感じているならば、打合せは続けさせてもらって、建築確認申請を出す前まで煮詰まったところで再契約したいと言うのはどうでしょうか？お金はかかりますが、交渉には弁護士さんに入ってもらって、契約書も不利になっていないかチェックしてもらうのが良いでしょう。 >仕事はまじめにやるけど規模が小さいので仕事を取ってくるには仲介業者に頼らざるを得ないと考えることはできないでしょうか？ その可能性は高いでしょうね。土地のない１次取得者がファーストコンタクトするのは不動産屋ですから、小さな工務店は不動産屋と組まないと厳しい。そして不動産屋に主導権を握られ、今回のように悪事の片棒を担がされていくのでしょう。 |
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109:
匿名
[2012-01-03 12:06:19]
105:>76さん
土地購入時に仲介業者が関わったのは仕方ないとしても、 どうしてその後にコンサルティング？ として仲介業者にお願いしたのですか？ 協力してくれるデザイナーのご友人がいれば、 仲介業者は必要なかったのではありませんか。 私も土地を仲介業者から買いましたが、その後、仲介は必要ないと判断し、 その旨、建築業者に確認したところ、土地を売る為だけに雇った仲介業者の一つなので、 土地購入後の建築に仲介が入らなくても何等支障はありませんとの回答でしたので、 仲介は立てずに建築業者と直に進めて建てました。 |
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110:
匿名さん
[2012-01-03 12:16:42]
銀行のロ－ンが組めないと説明する不動産屋や住宅業者がいますが、それは嘘です。
建物のロ－ンは建築士や工務店との請負契約を基に組むことが出来ます。 業者ではなく、銀行で相談してください。 |
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111:
109
[2012-01-03 13:21:37]
>110さんのおっしゃるとおり。私もローン云々言われました。直接、銀行に相談しました。皆さん、騙されないように。
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112:
76
[2012-01-04 20:08:41]
76です。
本日東京都都市整備局に面談相談に行ってきました。 コンサルティング料はグレーだが、 仲介手数料本体で上限額を請求しているため、 業務事務手数料は仲介手数料の超過請求に該当する可能性があるとの見解でした。 今後調査（業者呼び出し等）を行い、 指導・処分の要否を検討するとのことです。 その足で都市整備局の無料法律相談へ。 請負契約については、契約を履行したかどうかでしか争うことはできず、 未着工の現時点では、契約不履行もなにもないというアドバイスでした。 正月休みが明ける頃に有料の弁護士相談にも行ってみようと思います。 |
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113:
匿名さん
[2012-01-04 22:49:47]
>>112
76さん。お疲れ様でした。業者を呼び出すということなので、良い方に話がいくといいですね。 でも、行政の対応がちょっと中途半端な感じもするので、まだまだ油断できないと思います。 >コンサルティング料はグレーだが、 グレーというのは判断しないと言うことですよね。行政は逃げているのかもしれませんね。 >その足で都市整備局の無料法律相談へ。 >請負契約については、契約を履行したかどうかでしか争うことはできず、 無料相談って本当に弁護士さんでしたか？請負契約は履行以外でも争えると思いますよ。 まず、民法の規定において、請負契約は注文主の都合で解除でき損害賠償の額で争うことが出来ます。（詳しくは民法の請負を調べてみて下さい。）それから、違約金350万円は一方的に消費者に不利な条項だと思われるので、消費者契約法に基づいて白紙解除を争えるのではないかと。 この後有料の弁護士相談に行かれるそうですが、弁護士会に問い合わせて、建築請負契約に詳しく消費者サイドに立ってくれそうな弁護士を紹介してもらった方が良いと思います。無料相談の二の舞になる可能性がありますから。 がんばって！ |
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114:
82
[2012-01-05 02:10:28]
>76さん、お疲れ様でした。
少しずつ解決策が見出だせそうで一安心しました。 私が知る限り、東京都が調査を検討するということは、 被害者は76さんだけではないのでしょう。 常習性のあるブラックな仲介業者の可能性大ですね。 ご自分に不利にならないよう、専門家に相談しながら落ち着いて行動して下さいね。 応援してます。 |
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115:
匿名
[2012-01-05 12:25:40]
特定
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116:
匿名さん
[2012-01-08 15:20:14]
購入者は、初めてのことで不安だらけなのに、その上にあぐらをかいて、契約以降は威圧的になる傾向がこの業界にはある。
素人に不安視されないよう真摯な対応・説明を心がけるべきであるが、建築素人のＨＭ営業に、大学出たばかりで経験のないＨＭ建築士が現場を知った被りで口を滑らす。 話にブレが次々に出てきて、購入者の信用を失う。 経営者は、海千山千と言われる煮ても焼いても食えないような金閣大王様で、金さえ儲かれば、どうでもいい。 信用されない時点で、商売は不成立ということを忘れている。 そんな業界だ。 |
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117:
匿名さん
[2012-01-08 15:21:19]
契約書の第１条を守る住宅会社ってあるのだろうか？
第１条に、[なお、注文者の信用を失った場合は、白紙解約できるものとする]と付記するぐらいがちょうど良い。 |
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118:
スレヌシ
[2012-01-08 15:51:22]
115は何を特定したのか？
類似企業が質問者に対して脅しているのか？ 企業名が出ていない以上、何の特定もできていない。 1000万が一当たっていても、あくまで予想だ。 安心して書き込んでください。 |
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119:
匿名
[2012-01-08 15:54:01]
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120:
匿名
[2012-01-08 17:39:58]
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121:
ｸﾙﾐ
[2012-01-10 09:58:42]
スレヌシ様
私も未だ解決出来ずですが、このスレでどれほど助けられたか知れません。 建築条件付の不正仲介手数料で困ってる人のために、 また、これから新築しようとしてる人が騙されないために、 脅しに屈することなく続けてほしいです。 私も頑張りますので、どうぞよろしくお願い致します。 |
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122:
匿名
[2012-01-10 13:44:07]
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123:
121ｸﾙﾐ
[2012-01-11 18:07:29]
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124:
ｸﾙﾐ
[2012-01-11 18:21:08]
昨年、こちらで相談してさせていただいてから、解決法を見つけて現在進行中ですが、
私も含めてやはりこのような問題は時間がかかります。 この間、ストレスもたくさんありますが、そっと見守って下さってる方々に、あらためて感謝いたします。 |
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125:
ｸﾙﾐ
[2012-01-11 18:25:04]
昨年、こちらで相談させていただいてから、解決法を見つけて現在進行中ですが、
私も含めてやはりこのような問題は時間がかかるのではないでしょうか。 >122さんのお言葉を受けまして、 長い間、騙された者の気持ちを察してそっと見守って下さってる方々に、あらためて感謝いたします。 |
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126:
匿名
[2012-01-12 01:34:19]
76さんの方の話が聞きたいな。
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127:
匿名さん
[2012-01-15 15:40:01]
報告義務はないですよ。
解決してから、展開を書いてもらえたら、うれしいな。 |
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128:
Ｋです
[2012-01-15 20:33:19]
見させてもらっています。
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129:
匿名
[2012-01-15 21:46:14]
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130:
匿名さん
[2012-01-20 07:33:33]
76さん
その後どうなってますか？ |
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131:
匿名
[2012-01-20 19:35:36]
東京都都市整備局ってことは関西じゃないのか
また大阪かって思った |
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132:
匿名さん
[2012-01-21 07:47:29]
>>76
工務店との請負契約は続行中なのですか？ |
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133:
匿名さん
[2012-01-29 11:43:40]
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134:
購入経験者
[2012-01-29 11:59:26]
不動産は怖い。報告出来ない状況に陥っていらっしゃるのではないでしょうか。
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135:
匿名
[2012-01-29 13:35:27]
確かに
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136:
匿名
[2012-01-30 12:58:27]
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137:
匿名
[2012-01-31 00:55:18]
>76さん、解決できて良かったですね。
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138:
匿名さん
[2012-01-31 07:06:23]
>>137
あっちのスレで力になってあげてくださいな。 |
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139:
契約済みさん
[2012-11-30 00:00:32]
うちも仲介手数料を請求されて払いそうになりましたがコンサル会社にサポートしてもらって、払わずにすみました。。みなさん知ってたみたいですが当り前のことだったのでしょうか？はじめてでわからないことばかりで、ここは参考になります。
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140:
匿名さん
[2012-11-30 00:38:00]
>>139
そのコンサル会社、信用出来るんですかね？ 一見仲介手数料を払わずに済んだように見えて、実はその分が建物価格に載せられていて、建設会社から不動産屋やそのコンサルにバックリベートとして渡っているかもしれませんよ。 不動産に群がる連中は汚い輩が多いから、十分用心しましょうね。 |
コダテル最新情報
ハウスメーカーレビュー最新情報
さっそく売建スレを読んでみました。
このスレの54さんとまったく同様のケースでした。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9566/all
建築条件なしの土地でしたが、土地検討段階から仲介業者に紹介された建築会社があり、土地の契約時にコンサル契約以外にも、仕様の提示もないまま建築請負契約まで締結させられました。
>81さん
建築会社とはこれまで間取り等の打ち合わせを行いましたが、幸いにして今のところ提案がほとんどないこと以外に不満がありません。これからオプション代請求や施工自体での問題発生に備え、記録はしっかり残すようにします。なお、請負契約の違約金は350万円（20%）です。
>82さん
必要書類のアドバイスありがとうございます。
明日が仲介業者の仕事始め、明後日が都庁の仕事始めなのですが、仲介業者への返金請求と都庁への相談はどちらを先にするのが賢明でしょうか？仲介業者にはまだ本件について何も言っていません。
仲介業者宛に土地決済時に業務事務手数料として52,500円を支払いました。これは重要事項説明書の「12.売買代金及び交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭額」の「その他購入にかかる経費」欄に記載がありましたが、支払う必要があるものでしたでしょうか？
仲介業者作成の資金計画表では、建物決済時にも同名目で31,500円を請求されることになっています。