宝塚山手台 彩都 箕面森町で迷っています

[匿名]

宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷っています｡　ただ今住宅購入を検討しています　この３つの住宅地でどちらがオススメでしょうか？　一長一短で中々絞り込むことが出来ません｡勿論皆さん状況はことなると思いますが　決めてはなんだったのでしょうか？

[651: 匿名さん]

バブル期住民に多い、マンション一次取得とは違って損はしてないって事でしょ。
平均5000万で建てた上物の価値は築年数なりに下落しているけど、それはどこであろうと同じ。
買い替え住民は、土地では損していない。

[652: 匿名]

オールド山手台の悲惨な状況を目の当たりにすると消去法て彩都か？森町か？

[653: 匿名さん]

物騒な宝塚　

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20130714-00000002-ann-soc...

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130713-00000507-yom-soci

[654: 匿名さん]

初期山手台は坪100万円で分譲して、現在の取引実績(成約ベース)は30万円台だったような。
分譲開始から十数年しか経過していないのに、オールドタウン化(住民の高齢化)が進行して、後から中古を買って入りずらい雰囲気を醸し出している(実際、通りを通っても滅多に住民に出会わない)ことが、初期山手台の中古住宅が売れない原因だと思う。
グロスがほぼ同じで同じバスエリアなら、現在新規で分譲してる方が入って行きやすそうという気持ちは分からなくもない。

[655: 匿名さん]

>(実際、通りを通っても滅多に住民に出会わない)こと
高級住宅街、閑静な住宅街ってそんなもんだよ

通りで井戸端会議してたり、住人が家を出たり入ったりしてる様子が感じられるのって長屋的な住まい

[656: 匿名さん]

1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万



アンチ（乱開発擁護業者）の脳内だけに存在する山手台ダントツ暴落。

現実は宝塚市内のニュータウンでは、山手台が一番損が少ない部類。
それどころか多くの住民は手持ちの不動産を90年代初頭の高値で売り抜けて山手台の土地を取得し、
建物（4500～5000万）だけを追加費用やローンで建てている買い替え住民なので、その場合は全く損してない。
土地代は持ち出し殆ど無し。

そもそもどこの分譲地でも、売って換金して別の事に使うのでなければ、地価下落、資産価値下落などどうでもいい話。
自分のとこだけ相対的に価値が下がっているような状況でないかぎり、自分の土地が下がっていれば他も下がっているわけで、家の寿命がきた時（建て替え時）にいくらでも他所の優良な土地に買い替えできるし、同じ土地にまた家建てて永住してもいい。

[657: 匿名さん]

極度の暴落は、千里中央当たりなんですね

[658: 匿名さん]

>山手台
>坪100万　⇒　坪40～50万

だから、その単価で取引が成立していないんじゃないの？少なくともここ数年は。

[660: 匿名]

知名度がないですからね～

大阪の帝塚山や奈良の学園前は兵庫県民にもそこそこ知名度が有りますが、

山手台なんて大阪府民や奈良県民は何処にあるかすら知らない。

[661: 匿名さん]

知名度が低い、ブランド力が皆無だから価格勝負の中古３９８になっちゃうんだろうね。
３９８でもなかなか売れなくて苦戦してるんだけど・・・

[664: 匿名さん]

高級住宅街かどうのとかどうでもいい話（貶す為にこんな事をいっているのはアンチだけ）ですが、1993年前後に関西で大阪通勤者向けに新規分譲されていた大手分譲地で一番平均価格帯（平均所得）が高かったのは事実ですね。

[665: 匿名さん]

山手台って気持ち悪いイメージです。

一部の人のせいで。

[666: 匿名さん]

659みたいな人間が金持ちとは全く無縁の人間なのはバレバレですね。
山手台どころか森町に家建てるのも無理な貧乏人。

この手の人間のロジックは

高級住宅街ではない（と貶す）　⇒　だから何をやってもいい　⇒　乱開発してもよい

というお粗末な詭弁だから。

そもそも家が不足していない時代に山を削るなら、景観や住環境にじゅううぶんに配慮しなければいけないという常識的な社会的コンセンサスを、高級住宅街云々に摩り替えて逃げている時点で、非一般人（悪徳業者）丸出し。

[667: 匿名さん]

確かに山手台に病的に異常粘着して貶しているごく少数の人間(665が代表格)が気持ち悪いですね。

[668: 匿名さん]

西宮の腐れ建売屋でしょ。

[669: 匿名さん]

初期山手台(西２丁目)の土地価格相場(過去３年間の成約坪単価)
３１〜３７万円
だそうです。御参考までに。
今出ている物件は、古家の有無に関わらず基本的に価格設定が高過ぎなのでは？

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=110547R&intSerial=...

[670: マンコミュファンさん]

暴落どころか山の上の立地の中では健闘しているな。
バスの利便性が関係してそうだが。

宝塚市山手台東5丁目
土地面積：239.6㎡(72坪)
価格：3286万円(坪45.3万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m
取引時期：2013年6月

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報

[671: 匿名]

確かにバブル崩壊後なのに高値で売っていたのは事実だわな。
買えたのも、裕福な人でしょう。バブル崩壊後に１億以上出せた訳だしね。

ただ、今はその面影はないね。ただの普通の住宅街だな。

ボロカス叩かれるような変な場所ではないけど。住んで自慢にはならないね。

ただ、残念なのは一般的にバブルの住宅街の値上がりはあくまでも数字上の含み益が増えてただけで、得した人も少ないだろけど損した人も少ないだろうが
その中で山手台は完全に新規分譲だっただけに、全員が高値で買ってるわけだから実際損した人が多いだろうね。
千里中央の値下がりが出てたが、坪300万で買った人なんて少数でしょう。
大多数は新規分譲時に、買ってる訳で含み益が膨らんだ時期はあったにせよ。最終的にはちょっと儲かったって程度だろうから。

山手台の実質的な損害額は大きいと思うよ。ただ、住民の満足度は宝塚でも高い訳だし、永住希望者が多いわけだから資産価値は下がったが、それなりの環境で住んでる人は損はしたけど墓場まで金は持っていけないからありだなって感じかなんだろうな。

[672: 匿名さん]

築30年など完全に土地値だけになっている物件は簡単だが、建物の価値がいくらかでも残っている物件は、適正な売値を推し量るのは難しい。

まぁ20年住まずに売ると概ね損する。

[673: 匿名さん]

山手台東5丁目　364.95㎡の宅地（会員向け1期分譲）が約5000万円で成約しているね。

北部開発（50坪コンクリ乱開発路線）の良し悪しは別にして、標高250mの山の上にしては他の場所より値段がついている。

これは言い換えれば、人口減少社会が本格化する前にけりをつけようと需要を総取りする売り急ぎ路線にさえしなければ、まともな開発も可能な立地だという事。

[676: 住まいに詳しい人]

>>674
高級住宅街云々なんて執着して山手台に1年中粘着しているアンチ（北部開発のみ擁護）のはお前だけだよ。

[677: 匿名]

地元のミニ開発屋（不動産屋）が自演多数派工作で荒らしているんだよ。

まともな開発規制に強化されたら困るから、理念を守って景観に配慮して開発された

誰が見ても（頭がおかしい人間＝ミニ開発屋を除く）平均的分譲地より美しい初期山手台を

自演や捏造までして悲惨だの暴落だの大損だのと叩きつつ、コストを削った乱開発路線

（山の上なのに何の変哲も無い50坪、コンクリートむきだし）の山手台北部は逆にフル擁護して礼賛。

[679: 匿名さん]

平均的な所得の人間は、注文住宅を建てる事すらかなわぬ夢（3大都市圏で注文住宅が建てられるのは所得の上位10%層）。

ましてや平均1億以上の家が並ぶ住宅街など平均からすれば雲の上の世界。

一方で>>659のような2000万円台の中古マンションに住んでいる貧乏人から見ると、住宅購入価格1億円超（リタイア層を除く
平均年収が軽く1500万円超）の初期山手台のような住宅街は、庶民的な貧乏低級住宅街という事になる。

いわゆる酸っぱいブドウ。

[680: 匿名]

アンチがなぜ初期山手台をオールドだの暴落だの大損だの悲惨だの相対的な要素を無視し捏造までして
異常粘着して貶し続けるかというと、社会的地位も学歴も収入もある恵まれた世帯が住民の大多数を
占める事を本当は良く知っているから。ルサンチマン。

[681: 匿名さん]

初期山手台：社会的地位も学歴も収入もある恵まれた世帯
今の山手台：一部上場企業などそれなりに収入ある人か共働き世帯
彩都：一部上場企業などそれなりに収入ある人か共働き世帯
箕面森町：一般的な世帯

[683: 匿名さん]

>６８１
共働きで彩都や山手台ってキツイんじゃないかなぁ？
職場が近隣とか、奥さんがパートタイマーならアリかもしれんけど、夫婦とも大阪市内に職場があってフルタイム勤務では、通勤時間の長さとか、会社帰りの買い物がやや不便とか、欠点がより目立ってしまうから。

[684: 匿名さん]

681は独身者か、でなければ奥さんに家のことは任せ切りにしている(もしくは興味がない)のだと思う。

[685: 匿名さん]

683
夫婦とも大阪市内でフルタイムって、想定がえらく限られてますね。勤務でも大手ならフレックスで結構融通きくよ。

[686: 匿名さん]

フレックスタイムは出勤退勤時間の融通が利くというだけで労働時間が短くなる訳ではない。
遅く出社すれば、基本その分どこかで余分に仕事をしなければいけないだけのこと。
企業によっては子育て支援等の目的で、給料が減るのと引き換えの時短勤務を認めているところもあるけど、通勤に時間が掛かるから時短にして給料減るのって、すごくもったいない。
それなら通勤時間が短くて済むところを最初から選ぶよ普通。

[687: 匿名さん]

山手台は南部は良いけど、北部は乱開発気味になってるね。

山の上なのに土地がぎりぎりで建て込んでるし、コンクリートが目立つ。

[688: 匿名さん]

686
フレックスは夫婦共働きで幼稚園の送り迎えがある人にはメリットあるってこと。それと時間で稼ぐ考えは古いね。

[689: 匿名さん]

古いと言うより、限られた予算で環境の良さにこだわるなら、通勤時間を掛けざるを得ないというだけだね。
誰しも環境が良くて便利なところを選べるなら、そこを選ぶよ。共働きならなおさら。

[690: 匿名]

687
私はそう思わないです。

山手台北部（ニュー山手台）は手頃な大きさでスッキリした今風の街並みで若い世代に好感度高いです。
よって売れ行き好調です。

山手台南部（オールド山手台）は中途半端に広いので外構や庭メンテも大変そう。
石垣みたいなよう壁が昔っぽいし若い世代にはうけないです。
よって中古市場でも苦戦しています。

[691: 購入検討中さん]

山の上はしんどいですよね。坂も急だし。スーパーはオアシスだけ。不便極まりない。見晴らしだけはいいかな。

[692: 匿名さん]

宝塚山手台からの見晴らしは林立する高圧鉄塔が邪魔でイマイチです。

[695: 匿名]

694がいくら頑張ったところで、

・北部（新）新築は売れ行き絶好調。

・南部（古）中古は億⇒398でも売れない。

これ明らかに北部のスタイリッシュな街並みが支持されてる証左。

[699: 匿名さん]

標高200ｍ超なんて
保久良神社より上だぜ
何が悲しくてそんなとこ削っちゃうかねえ

[700: 匿名さん]

大人気ってのも嘘だし、新品効果だけを使った商法で売れるなら何をやってもいいというのは悪徳業者のそれと同じだからね。

>>699
宝塚に寄生している地場の腐れ建売屋や腐れミニ開発屋（山手台アンチ）の民度なんてそんなもんだからね。

既に宅地余りの時代に、なんの変哲も無い手抜きの新品宅地を大量供給（使い捨て開発）する為だけに山の上を削ることが社会悪なんて、幼稚園児でも理解できることだが、腐れ乱開発都市の宝塚では、まともな普通の開発らしい。

普通のまともな市でも住宅街化されている程度の海抜の場所を、ちゃんと景観にじゅうぶん配慮した山手台南部は醜い開発で、とんでもない山の上をわざわざ宅地余り時代に削って、コンクリ50坪密集地にするのは、素晴らしい範となる開発らしい。