宝塚山手台 彩都 箕面森町で迷っています

[匿名]

宝塚山手台、彩都、箕面森町で迷っています｡　ただ今住宅購入を検討しています　この３つの住宅地でどちらがオススメでしょうか？　一長一短で中々絞り込むことが出来ません｡勿論皆さん状況はことなると思いますが　決めてはなんだったのでしょうか？

[601: 匿名]

売れ行き好調なのはNEW山手台

OLD山手台は3千万円代まで落としても苦戦

[602: 匿名さん]

ＮＥＷ山手台が完売した後、満員バスや住宅道路の渋滞、小学校生徒数飽和等
密集・過密によるストレス、不満が増大の予感。
そのとばっちりで、ＯＬＤ山手台はまたまた評価を下げますね。

[605: 匿名]

自分で批判するのは許せるが

他人に批判されるのは許せない。

人間とはそういうものです。

[606: 匿名]

色んな所で山手台を叩くだけの連投アンチの正体は近隣賃貸アパート住まいと既に結論が出ています。

[607: 匿名サン]

あれっ！『中山台団地住まい』じゃなかったの?

山手台スレでは『悪徳不動産業者』って結論出してましたよね？

あいかわらず言ってることしょっちゅう変わるねぇw

[608: 匿名]

>>590
の物件は61坪なので山手台南部の中ではかなり小さい（平均70坪の街区）。
築19年で建物価値は既に殆ど無しなので、暴落どころかもしこの値段で売れたら、かなり健闘しているほう。

他のバス便ニュータウンや駅徒歩15分以上バス無し山麓住宅地が坪20万台後半～坪30万台後半にまで
下落している中で（ここ十数年の宝塚全体の悪政やずさんなまちづくりによる凋落及び、山手台北部の
大規模何の変哲も無い手抜き宅地大量供給による市内バス便エリア整形地の需給悪化＝宅地余りが主因）
坪60万以上って事だから。

もし3980万円で売れたら、他の倍以上の坪65万以上で売れてる事になるから、きちんと景観や街並みに
こだわった開発（石を使った修景、緑が多くなる仕組み、ゆとりある敷地面積、電線地中化）が
評価されているという事が言えるでしょうね。

1994年当時はまだ宝塚市にブランド力があった時代かつバブル地価の下落しきっていない局面で、
逆瀬台とかでも坪85～90万（現在半値以下に下落）していましたから、この物件の宅地の当時の
販売坪単価が坪90～100万であっても、暴落どころか健闘している事になります。

[609: 匿名サン]

山手台で中古の暴落サンキュッパ物件が出るたびに毎回苦しい言い訳してますね（笑）

[612: 匿名さん]

アンチが都合よく妄想しているような大損した初期山手台住民なんてそんなにいないよ。

年齢層的に当時40代後半～60代が多く、バブルで高値売り抜けした大阪市内マンションや
60～70年代に購入した郊外他所分譲地の自宅不動産（土地）を売って、山手台の土地代に充当し、
家をローン組んで建てた非一次取得の高所得出世サラリーマン層（含・役員）が多いから。
土地（7000万）と家（4000～5000万）で平均1億超えていたとはいっても、新規には家代（建築費）しか出していない。
一次取得者も何割かいるけど、金利高い状況で1億超のローンがおりるほどの富裕層なので、今住んでるそういった住民は
とっくにローン完済済みで痛くもかゆくも無い。
資産価値云々より、住民層と環境を維持してほしいと望んでいる。

むしろ大損した住民はラビスタ宝塚あたりに多い（買い替えではなく一次取得が多かった）。

[613: 周辺住民さん]

93～94年頃は中山桜台あたりでも坪単価90万ぐらいしてましたから、山手台西はむしろ相対的な価値は高まっていますね。

[614: 匿名]

＞611さん
＞オールド山手台の売り出しは
＞明日は我が身のせいか、
＞擁護の熱の入りようが
＞いっそう凄くて怖いぐらいですね。

同意！
山手台板でNew山手台（ビューノ・クレアス）への大量口撃がいっそう激しくなりそうw

[615: 匿名さん]

1993年地価公示情報
住居表示：中山桜台6丁目7番10
地価公示価格：60,346,000円
地積：211㎡
平米単価(円/㎡)：286,000円
坪単価(円/坪)：945,455円

1994年地価公示情報
住居表示：中山桜台6丁目7番10
地価公示価格：56,970,000円
地積：211㎡
平米単価(円/㎡)：270,000円
坪単価(円/坪)：892,562円

[616: 匿名サン]

>>やはり山手台の下落は悲惨だな、
>>山手台スレで古い山手台の住民さんが価格が安くなった新しい街区を叩き>>続ける気持ちがよくわかる。

http://www.stepon.co.jp/tochikodate/detail/33392010/


一億超えが３９８０（サンキュッパ）とはね・・・
いくら擁壁を石垣にしても資産維持には関係無さそうだな。

[617: ご近所の奥さま]

恥ずかしげもなく自分に同意する哀れなアンチさん（笑）　>>611=614

[618: 匿名]

3980と言っても指し値（値引き）入るし、仲介手数料取られるし、
ほんと悲惨ですね・・・

[620: 匿名さん]

>618
まだ、入居半年で大暴落の箕面森町より、十分良いね。

[622: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXNASHC0703B_X00C12A5AC8000/

阪急は梅田で壮絶な乗り換えが不便などと煽っているアンチの願望とは裏腹に、十三駅でエスカレーターや階段で地下地上間を昇降するだけで（千里中央の歩かされまくる乗り換えより遥かに楽）座ってらくらく新大阪や北ヤードや中之島・淀屋橋（肥後橋駅）や本町や難波にアクセスできるようになりますね。

[624: 匿名]

622
帰りは十三からじゃ座れないな～

[625: 匿名さん]

621
さすがに森町に負けるとこ無いでしょ。新規分譲で坪単価30万、仲介での周辺の坪単価は坪15万かな。

[626: 匿名さん]

勝ち負けの話なの？
もともと30万円という、他より安い単価で分譲しているだけのこと。
郊外ニュータウンの資産価値がこの先下落の一途を辿るのは間違いないから、中古が安くなるのはどこも同じ。

[628: 匿名さん]

初期山手台の分譲価格は、当時の宝塚市内のバス便ニュータウンの仲介相場の1割増し程度。

現在の山手台（普通のニュータウンより手抜きして、坪価格は市内類似エリアの2倍近い）と比べると、むしろ良心的な分譲だった。

それらのニュータウンは現在、90年代前半の半値以下に暴落しているので、むしろ暴落の影響を被っているのは非山手台の宝塚市内のバス便エリア及びバスの無い山麓エリア。

[629: 匿名]

結局、old山手台の（自称）「日本中のお手本になる美しい街並み」とやらは暴落の抑止にはなーんの役にもたたなかったってことで確定。

[631: 匿名さん]

80年代後半～90年代前半に一次取得で土地やマンション買った層は全員大損（例えば日生中央の日生ニュータウンが坪100万していた）しているのに、山手台住民が突出して大損したように妄想している粘着は悲惨すぎるね。

むしろ山手台は、ニュータウンとしては異例なほど一次取得者が少なく年齢層が高く、92～93年頃に所有不動産をほぼピークで売り抜けての買い替えが多かった関係で、90年代分譲の割には損していない住民が多いのにね。

最も多い典型的なパターンとしては、70年代に1000～1500万程度で取得して家を建てた土地を6000～7000万＋建物価値、程度で売り抜けて山手台に住み替え

結局、山手台云々と関係無く、（野口悠紀雄や橘玲の本にも書いてあるが）不動産購入で得をした（儲かった）のは、60～70年代前半までに大都市圏に不動産を取得した層で、それ以後の持ち家のパフォーマンスは悪い（80年前後でトントン、それ以後は大損）いう事実だけ。

[632: 匿名さん]

94年に千里ニュータウンの100坪の土地を3億4000万円（当時の相場）で買った人は
現在6000万円台まで値下がりして3億近く値下がりしているわけだしね。

グロスの大きい土地ほど値下がり額が大きくなるという当たり前の話。

[633: 匿名さん]

90年代初頭に中山台や逆瀬台を買った層のほうが遥かに値下がりしているのにアンチの脳内だけに存在する山手台大暴落（笑）

[634: 匿名]

宝塚市内での相対的な下落率はかなり低い部類ですからね＞山手台南部

宝塚はまちづくりの失敗とブランド凋落のあおりをうけて90年代前半の1/3以下に地価下落している場所が多い

[636: マンコミュファンさん]

>No.674
 
>by 匿名さん　2013-07-11 23:40:40
 
>山手台は車3～15分圏にスーパー10軒以上（阪急オアシス、コープ、阪急デパート、成城石井、西友、トーホー、ダイエー、ピーコック、関西スーパー、マンダイ）ありますね。

条件を同じくしている他の宝塚の既存ニュータウンは、なぜ価値を下げているのか？
駅から歩いて帰れない、坂で自転車が使いにくい、結局車ががないと生活が成り立たない、
といった点が敬遠されているからじゃないのかな。
そう考えている人にとって、車でないと行けない距離にあるスーパーの数など何の意味も持たない。

[637: 匿名さん]

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20130712/t10015993121000.html

怖いですね

[639: 匿名さん]

山手台は、他と比べて土地の下落率低いし、住人の満足度も高いから妬まれるのでしょうね。

[641: 匿名]

old山手台の中古戸建ては398スタートが定着しましたね。
高くても良いもの売れる
安くしても悪いものは売れない。

[642: 匿名さん]

同時期に一斉に同世代が入居するというのもプライスレスな価値。
3980はそれすら達成出来ないからね。
相応な値段になる。

[643: 匿名さん]

｢同時期に一斉に同世代が入居するという価値｣がわかりません。
どんな点が良いのですか。
同時期に入る利点はなんでしょうか。
同世代ばかりだと、付き合いが窮屈ではありませんか。

[644: 匿名さん]

同じくらいの子供がいるのはいいよ。

↑は子供いないんだろう。

[645: 匿名さん]

同じくらいの子供がたくさんいる環境は本当にありがたいです。

価値観は人それぞれです。

[646: 匿名さん]

オールドタウンに後から入居したら必要以上に近所に気づかうことになるからね。

[647: 匿名]

だからold山手台は安くなるんだね

[648: 匿名さん]

初期山手台の住民が一般的なニュータウン（子育ての若い世代）と全く異なるのなんて常識だからね。

入居済みの区画数に対して異様に子供（幼稚園、小中学生）が少なく、山手台小も山手台中も過疎っていたのは地元なら誰でも知っている話。

街びらきしか十数年しかたっていないのに、リタイア世代がメイン住民層ということから、一次取得ではなく住み替えが多かったのは誰でもわかる話。アホでなければ。

[649: 匿名さん]

アンチの山手台初期住民は大損したとの妄想とは裏腹に、初期山手台は手持ちの不動産をバブルのほぼピークに売り抜けての買い替えが多かったってのが現実。

[650: 匿名さん]

ピーク時期に不動産を売却して多額の金を得たとしても、初期山手台を高値で買って暴落している訳ですから、何の得もしてない。