ブランズ桜新町ってどうよ？

[周辺住民さん]

公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/sakurashinmachi/

売主：東急不動産
施工会社：東急建設
管理会社：東急コミュニティー

所在地：東京都世田谷区桜新町2丁目525番4(地番)
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 から徒歩 1分

ブランズ桜新町について語りましょう。

【物件情報を追加しました。2020.8.14　管理担当】
【東京23区の新築分譲マンション掲示板から東京のマンション住民掲示板へ移動しました。2021.4.8　管理担当】

[201: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん
サンウッドとブランズは比較にならないレベルだと思いますよ。。圧倒的にブランズの方がよい。

[202: マンション検討中さん]

>>201 マンション検討中さん
確かに二つを比較するとブランズ一択ですね。

[203: マンション検討中さん]

もうすぐ残り9戸になりますね。

[204: マンション検討中さん]

サンウッドの7階中古が出てたけど瞬間蒸発でしたね。

確かにグレードとかは圧倒的にブランズでしょうが、コスパ考えた総合的な評価は…

[207: マンション検討中さん]

どちらにせよ、スレが盛り上がってるということはそれだけ注目されてる物件ってことですね

[208: マンコミュファンさん]

割安とか言うから反感を買うのであって、普通に売ってれば高くてもある程度時間かければ売り切れる物件だと思いますけどね。
変にPRしすぎると逆効果な気がする。

[209: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
いえ、梅ヶ丘見ればここが盛り上がってないことに気付きますよ。

[210: マンコミュファンさん]

>>209 匿名さん
プラウド世田谷代田のスレは桁違いの盛り上がり様ですね。
本当に検討している人がそこまで多いかは定かではありませんが。

[211: マンション検討中さん]

飲食店真裏なので臭気と害虫などの衛生環境が気になりました。また、すぐ近くの地下を田園都市線が走っているので、振動や音などがないか少し心配です。

[212: マンション検討中さん]

残ってるのって1LDKですか？

[213: マンション検討中さん]

>>212 マンション検討中さん
2LDKも若干あると思いますよ。

[214: 通りがかりさん]

物件や設備クオリティは高そう。
立地も1分なので、メリデメはあるものの許容、あとは予算さえ合えばという感じになるのかな。

ちょっと興味あったけど残り少なそうなので、見送るかな。

[215: マンション検討中さん]

予算、1番の問題ですよね…
この辺の物件の中で、圧倒的に高い。
この価格なら都心に住めるんじゃないかと頭をよぎってしまう。
桜新町、すごく良いところなんですけどね。

[216: マンション検討中さん]

リビングインの部屋が多い間取りが目立ちますが、皆さんその辺は気になりませんか？

[217: マンション検討中さん]

>>205 匿名さん
普通にモデルルーム訪問したら教えてくれますよ(笑)
誰でも知りうる情報です。

[218: 評判気になるさん]

ここ、天井高いくつですか？
天カセ付けるために無理やり下り天井にしている物件多いから、気になる。

[219: デベにお勤めさん]

坪単価（所謂バランスシートのアセットサイド）でしか不動産の価値を図れない人達が多数居るようですが、バランスシートの調達サイドやインフレ率などをご理解いただいてからコメントしていただいほうが良いかと思います。

●年に供給されたどこそこのマンションが坪単価幾らなので、それと比較すると本物件は高い安いなどいうコメントは、素人間満載で稚拙過ぎてお話になりません。

過去何十年遡ってインフレ率、調達金利など比較してみてはいかがでしょうか。
金利だけみても、現在は史上最低水準を更新しておりますし、当然インフレにより、建築コストも人件費も上昇しています。
マンションの高い安いは、バランスシートとNOI利回りで決まります。

繰り返しますが、過去物件との比較は意味がありません。（されるなら相当なモデル分析が必要になります。）

現在販売されている同一モデル条件のマンションで議論されるべきです。
ご参考になれば幸いです。

[220: マンション検討中さん]

>>215 マンション検討中さん
都心も値上がりが続いているため選択肢がほぼ無いに等しいですね。。

[221: 匿名さん]

今年の3月末に入居できるというのは、金利や市況リスクを軽減できるという意味で非常に大きいメリットがありますね。

[222: ど素人]

>>219 デベにお勤めさん
坪単価は、相場のアップダウンが繰り返されると仮定した際には有効な比較手段になります。
そもそも、今後の相場なんて誰も想像し得ないので、リスクを回避する意味で過去はどのような価格で取引されていたのか分析し、参考にしているのです。

収益物件と実需物件はまた考え方が異なります。
利回りで全て判断できるなら、デベさんが値付で苦労することなんて起こり得ないはずです。

実需が絡むと、価格形成要因はもっと複雑です。
表面的なことばかりを最もらしく並べているだけで、なんの参考にもなりませんね。

[223: デベにお勤めさん]

>>219 デベにお勤めさん
確かにインフレで家賃なんかも上がっているんだろうけど、これ投資用マンションじゃあないからね。
１LDKの賃貸目的の投資家層に向けて発信したらいかが？

[224: マンション検討中さん]

どいつもこいつもかっかして言い合いばかりだな。
はっきり言ってどいつもまったく参考にならん…
他に行ってくれ。

そんな話しより、もっと物件の中身や住環境（スーパーとか飲食店、隠れスポットとか学校の評判とか）の良い点、悪い点とか真面目に検討している人達の意見が聞きたいね。

[225: 通りがかりさん]

https://mansiontrend.com/?p=5365

先月はまたマンション価格が上がったのですね。。

[226: 匿名さん]

都心マンション(投資用マンションを含む)には海外のマネーが流れ込んできてるので、さらに価格が上がると思われます。そうなると、桜新町のような都心周辺のマンションに流れてくる現象が生じると思います。

[227: 匿名さん]

>>219 デベにお勤めさん
マンションを高い安いだけで語る意見を開陳されても、別に参考にならないかな

[228: 通りがかりさん]

マンション相場が上がろうが下がろうが、このマンションは歴史的高値物件として名を残すことでしょう。

[229: マンション検討中さん]

このマンションは他の追随を許さない歴史的資産価値のある徒歩１分のブランド物件として名を遺すことでしょう。

[230: マンコミュファンさん]

タワマンだったら商業施設との複合開発はプラス要素なのに、低層住宅地だとこうも食い合わせ悪くなっちゃうんですね。
せっかく圧倒的に便利な立地なのに、臭いと騒音のせいでプラマイゼロ、むしろマイナスだなんて…
マンション選びは難しいです。

[231: マンション比較中さん]

すべてのデメリットを補って余りあるほどの（タワマン駅直結を凌駕するほどの）圧倒的な立地なので、ブランドネームも相俟って同駅における資産価値では群を抜いていますね。

[232: マンション検討中さん]

もう契約されている方もいらっしゃいますよね？
悩んでいますが、駅近以外で決め手になった要素があったら、教えて欲しいです！

[233: 契約済さん]

決め手になった点を箇条書きで列挙します。
・駅徒歩１分（桜新町史上初）
・設備グレードの高さ（内廊下、天カセ、カップボード、玄関住戸までハンズフリーのラクセスキー、酸素美泡湯、LED調光照明、ミストサウナ、ディスポーザー等ほか多数）
・都心アクセス（渋谷１０分）抜群で、かつ、閑静な世田谷住宅街に位置する人気駅
・当駅で急行通過待ちをするため、隣駅の用賀とは異なり、実質的な都心アクセス時間が圧倒的に短い
・田園都市線だが、駅が246や首都高沿いではなく、空が見え落ち着く感じ
・スーパー、飲食店等の充実度
・近隣エリアに馬事公苑、駒沢公園、砧公園などがあり、上記とあわせて良好な住環境がある
・分譲会社（東急不動産）、施工会社（東急建設）、管理会社（東急コミュニティ）の信頼性

ということで、住環境とアクセスが両立され、高い資産性が担保されている点が良いと思い決断しました。
ちょっとお高めですが、かと言って待っていたところで、当分下がりそうになさそうですしね。

[234: マンション検討中さん]

>>233 契約済さん
桜新町、いいところですよね！
日常生活に不便は無く、かつ落ち着いているので非常に魅力的な街だと思います。
田都がいいので駒沢、桜新町、用賀で迷っていますが、他は検討されましたか？

用賀は商業地である二子玉川が近く便利で、周辺は閑静で低層住居地域が多いので、大人の街って印象です。
駒沢も駅は246沿いですが、少し入れば落ち着いた住環境で、駅前の再開発もあるみたいなので、資産価値的には伸び代がありそうかなと思っています。

用賀も駒沢もいくつか進行中の物件があるかと思いますが、具体的な比較などお聞かせいただけると大変助かります！

[235: マンション検討中さん]

ここ本当いいなあ、買える人が羨ましいです。桜新町は渋谷が近いのに落ち着いているし、三茶や駒沢大学と違って246と駅が面してないので駅前がとても穏やかでのんびりしています。
買い物や映画などは渋谷や二子玉川両方に行けるので用途に合わせて使えますし、三茶には美味しい飲食店もたくさん。ちょっと歩けば砧公園あり。駅前にスーパーあり。地盤良し。
何も問題がないんですよね

[236: 匿名さん]

>>233 契約済さん

購入おめでとうございます！

質問なんですが、徒歩1分は魅力なのですが、周囲の環境がどうしても気になり購入に踏み切れません。

南側のファーストフード店の裏であること、匂いだけでなく、室外機なども全部このマンション側を向いており、ベランダに出ることがためらわれます。
西側は東南アジアにありそうな古めのマンションで、そのマンションのベランダからの視線がとても気になります。
桜新町はとても好きな街ですが、このマンションの周囲は桜新町らしさがない感じがしてしまいます。

そのあたり、どうお考えでしょうか？
旦那は購入に前向きですが、私は踏み切れません。

[237: 評判気になるさん]

H1タイプの間取りが飲食店の影響もなく西側ともお見合いしないので、1番良さそうですね。
3階66.3㎡が9580万(@477万)で先着販売中のようですが、条件良いだけあってお高いですね…

この住戸を実際に見た方いらっしゃいますか？
できれば感想をお聞かせいただけると幸いです。

[238: 契約済さん]

>>234 マンション検討中さん
ありがとうございます！
他に駒沢大学（三井さん）と用賀（モリモトさん）は検討しました。

用賀は駅前のビジネススクエアがそこそこ充実していますし、駅周辺から落ち着いた環境でとても良いと思いました。
上記３駅比較だとやはり桜新町での急行通過待ちを含め、三軒茶屋から二子玉までの各駅最終駅となり若干ながら都心アクセスに難点がある点と、モリモトさんという分譲会社がデザイン等は優秀ですが、高い買い物ですのでアフターサービスや物件調査等の信頼性（何度か倒産しています）がネックとなり、断念しました。

駒沢大学については、ご指摘のとおり駅前再開発や駒沢公園は魅力的でしたが、駅前の246と首都高の騒々しい感じに加えて、マンションのグレード（外廊下、設備関係）及び南側の駐車場再開発に懸念があり、断念しました。

良い物件に巡り合えることをお祈りしています！

[239: 通りがかりさん]

なんか焦ってますね。
ケンタの匂いがしそうな住戸は引き渡し後も残る感じがします。桜新町を求める人があの環境はありえない。徒歩1分押しにも限界がありますね。

[240: 契約済さん]

>>236 匿名さん
ありがとうございます！

確かに西側は築５０年超えのマンションですので、視線や眺望など気になりますね。但し、すでに契約更新等をしていないと営業担当に伺いましたので、近いうちに綺麗なオフィスや賃貸マンションに建て替わる可能性が高く、少なくとも現状よりは眺望や視線など良い方向に変わる可能性が高く、伸びしろがあると思いました。

南側は、ご指摘の通り飲食店の室外機等、眺望や匂いが気にはなりますが、そこは駅徒歩１分の資産性と相殺で、不幸中の幸いではないですが、視線は無いため日照及び採光が取れれば十分と割り切ることは可能かと思いました。
当方も以前、都心の夜景が見渡せる眺望の良い部屋に住んだことがありましたが、せいぜい１週間か２週間でベランダに出なくなりましたので、実際には、部屋の中の充実度のほうが重要だと思います。

例えばBタイプなどは、少しユニークな形ですが、玄関から左右でPP分離されており、納戸や収納も充実しており、かつ、寝室もしっかり７畳大確保できているので、かなり好印象でした。（申し訳ございませんが、当方の購入住戸タイプの開示は控えさせていただきます）

良い住戸に巡り合えることをお祈りしています！

[241: 通りがかりさん]

このマンション、とりあえずネックになる程の設備カットはないけれど、総じて普通ですよね。
価格に見合うかは、正直微妙なところ。
間取りもリビングインにして無理やりLD広げてるあたりが、居住性低くて残念だなぁ。

[242: 匿名さん]

この物件、地権者のために無理やり建てた感すごいですね。
1番条件の良いプレミアム住戸も取られ、賃貸部屋も多いし、常に格差を感じる生活になりそう。
もはや地権者の投資用マンションみたいなもんだよね。

[243: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[246: 匿名さん]

なんだかんだで人気の模様ですな

[247: 匿名さん]

[No.244～本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[248: 匿名さん]

>>242 匿名さん

私も同感です。
ここは「資産性の高いマンション」ではなく「地権者の資産が安定するマンション」だと思います。

・最上階のプレミアム住戸:地権者居住
・下階の賃貸住戸:地権者の現金収入
・真ん中の階の販売住戸:購入者が高めの価格で買い、購入後は管理費や修繕積立金を負担し建物を維持していく

という構図が引っ掛かり、検討をやめました。物件的にすごい魅力的であれば悩んだと思いますが、眺望の悪さ、匂い問題なども後押ししてくれましたが。
賃貸住戸が多いとゴミ出しマナーも悪くなりますし。

地権者さんは勝ち組ですね。羨ましい限りですが（笑）

[249: ご近所さん]

>>248 匿名さん
近所なので、いつも最上階住戸を羨望の眼差しで見ています。地権者の方は、間違いなく勝ち組ですね。笑
ここは元々駐車場と大きな戸建があった場所でしたが、地権者の方の持分比率が高かったみたいですね。

桜新町は一本入ればとても住環境が良いので、無理に1分の価値を取りに行くようなところでは無いと思います。
駅近5分以内くらいの範囲ではまだ土地は出てきそうですし、規制も比較的緩やかでマンションは建てやすいので、焦る必要はないかなと思います。

買い時は人それぞれなので、今買う必要があり実家が近いなどの理由で桜新町がベストで、かつ利便性が最も重要(他の条件が例え劣悪でも)という方向けですかね。

桜新町が好きで、桜新町らしさを求めている人には、あまりオススメしません。

[250: マンション比較中さん]

新駅ならまだしも、いまどき駅徒歩１分で地権者がいないマンションなんてありませんからね。
良い立地はどこもすでに商業施設やオフィスビルがひしめいているのが常で、その希少な立地にマンションを建てるとなれば、敷地形状や地権者が存在するのは当たり前です。
地権者が高額の対価をもっても手放さずにいうことはそれだけ希少価値や賃料が取れる立地だからです。
駒沢で分譲中の駅３分の物件も同様ですから(笑)

駅近立地の土地の特性をまったく分からない人達がいるので面白いですね。