建売のチラシをみていると、4000万が値引きですぐ3800万になったり、しばらく待っていると3600万になったり、いったい建物住宅の建物だけの原価はだいたいいくらなのでしょうか？
例1、大きさで2階建100m3
例2、大きさで3階建120m3
建物内の設備は一般的な物で、構造は木造在来工法です。
どなたか詳しい方教えて下さい。
[スレ作成日時]2018-12-08 07:48:55
注文住宅のオンライン相談
建売住宅の原価について。
| No.1 |
by 匿名さん 2018-12-21 20:19:53
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結構、幅有るのだが
多くは600万ぐらいで下請けに建てさせてる 安い所なら400万円代なんてのもある 高いところでも1000万超える事はまずない それを客に上物2000万とか言って売る業者も居る |
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| No.2 |
テキトー言ってんじゃねーよ！！
30坪600万円でできるワケねーだろ。 |
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| No.3 |
1番さんの意見に同意
そのぐらいでやらないと下請けの利益ないよ |
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| No.4 |
３０坪２階建てで１千万前後ですよ。
見た目からして安そうな家でも、６００万では無理だろうなー ８００万くらいが下限じゃないかな 大工手間一棟５０～６０万の世界です。 ちなみに売出しの建物価格は建築費・付帯費用総額の２倍～２．５倍程度が一般的 地場不動産屋でもHMでも、だいたいそんな感じの値付けで売ってる。 |
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| No.5 |
だいたいローコスト建売で坪25万が多いです。
それから給排水、外構工事費用が別途なのですが土地以外で1000万までしか掛けません。 |
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| No.6 |
建物だけなら注文でも秀光ビルドで700万円代とかもあるからね
建売の原価は一般の人が思ってるより遥かに安い |
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| No.7 |
原価と原材料費は別物だが、なんかごっちゃになってる人多いよね。
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| No.8 |
建売だから材料と工賃込みの下請け工務店への発注価格でしょ
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| No.9 |
飯田系の建売で坪20万くらいと思いますよ。
一時期タマホームも坪22万台からで販売してましたしね。それでも利益が出るんだから坪20万でも家はたちます。 後は給排水工事、必要最低限の外構を安くさせて土地以外は700万くらいが原価と思います。 |
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| No.10 |
あのね、３０坪程度の在来工法建売の原価は８００万ぐらいだよ。
そいつを１５００万ぐらいで売ってるんだね。割高なんだよね。 平たく言えば、５０パーは抜かれてる。そういうもんだよ。 |
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| No.11 |
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| No.12 |
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| No.13 |
これまで出てきた金額は似たようなもの
建売の坪数は３０坪以下程度が標準的で、費用は給排水・外構一式含め高くて１千万未満 ７～８００万円程度が平均層といったところか。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
1500万円で売ってるなら原価は500万円程度でしょ。
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| No.16 |
流石に２０数坪のちっさい建売じゃないと５００万は厳しいんじゃない
建売の安さって、別に雑に早い作りだけじゃなくて、同じ材料を使って 職人さんも流れ作業的に次々家を作っていくところにありますから。 |
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| No.17 |
そうでもないと思うよ。
ローコスト系で30坪弱で１０００万円切る所結構あるし。 
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| No.18 |
随分前だけど、某パワービルダーグループで、最安系で500万円台、高めで700万円ぐらいと聞いたことある。29-30坪付近で
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| No.19 |
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| No.20 |
込み込み原価が７００万でも、９００万だとしても
買うとなったら結局建物１５００万くらいにはなってるんですよね。 まあ土地の造成とか区画の費用、擁壁とか接道の費用 こういったもの、実は掛かっているほど元々は安い土地 でも土地の単価だけは地域の相場で、誤魔化しようがない。 そこで建物、家はいくら削って安く作っても売値は自由 建売の儲けは建物の安さ次第 |
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| No.21 |
建売の外構、水道、電気ガス引込みなどの付帯工事は全棟まとめてそれぞれ同じ施工業者に一括発注してるのが殆ど
１棟あたりの外構工事が材料込みで20万以下とか普通にあるからね 施工業者もあちこちの現場行かずに次々施工出来るから安くても受けるらしいよ 注文では考えられないほど安い |
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| No.22 |
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| No.24 |
もっと安く安く 高いですよアーネスト
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| No.25 |
もちろん個別案件で細かい金額はかわりましが、ある計算式があります。
販売価格 ÷ 2 × 0.8 3千万の場合は1200万となります。 ここからもっと安くも可能です。 そこは、施工会社のモラルと会社方針。 初めの価格から2割引き、600万は想定内です。 だから、どんどん作る訳です。 |
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| No.26 |
>>25 通りがかりさん
その式が表すのは建物原価ではなく建物販売価格ですよね？ どちらであれ地域によって土地の価格は大幅に変わりますので、そのような式が当てはまるのは特定の地域だけです 建物原価が1200万もする建売など皆無に近いですよ 都内で大手不動産が8000万円代で売ってるような建売でも建物原価800万円ぐらいまでですね 地方で35坪など大きめの物件でも原価1000万超える事はまず無いですよ |
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| No.27 |
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| No.28 |
建物が割高なのはハウスメーカーの価格維持の意地によるところも大きい
しかしながら正当な仕事をして正当な報酬を得るという観点からすると 坪５～６０万円掛かってしまうのは本来当然なのです。 本来あり得ない原価を、本来あり得ない手間省きで達成して それを良しとしている業界を、結果的に肯定してしまっている消費者 この構図がある限り、建売が製品として建物として評価される事はありえません。 |
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| No.29 |
うちの辺りだと土地が9割以上なのか
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| No.31 |
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| No.32 |
火災保険の時にはじめ建設の建物が1800なのですが実際は半額くらいですかね？
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| No.33 |
火災保険は買値がベースですから、
原価なら半額以下ですね。 |
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| No.34 |
そもそも原価の定義が不明確だから、話がややこしい。資材・材料費に人件費は加える？販管費は？
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| No.35 |
建売で建物原価と言えば下請け工務店への発注額です。
つまり不動産系の建売なら建物の仕入れ額。 全ての部材費、施工費はもちろんの事、水道や外構などの付帯工事も含みます。 よって建築するための人件費や経費は含みますが、販売の為の人件費や経費は含まれません。 なお火災保険は販売価格を基準に保険をかけるので、原価は関係ありません。 |
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| No.36 |
火災保険は販売価格なのですか？本当の価値はわからないんですね！
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| No.37 |
木造在来工法で３０坪程度なら、原価８００～９００万円程度。
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| No.38 |
800万円代は程度の良い物件
多くは外構こみで600万円代 |
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| No.39 |
ちなみに、注文住宅の原価は発注価格の何割だと思ってるんだ？
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| No.40 |
建て売り業者に、個人的に不動産の仲介なしで、業者価格で住宅を建て事が可能な、工務店など他の方の投稿をひと通り見ましたが、坪単価20万円くらいで外構や水道ガス全てコミコミで、受けてくれる業者さんを探してます。現在の自宅の建て替えに、既存の建物もあるので、解体業者価格含め、坪数20以下建ぺい率60％容積180%の家を、建物全てコミコミで、3階建て更地代金別で入れて安くて良い公務店さんを紹介して下さい。建坪30平米以下もしくは以上手元に現在
物件の資料がないので、現在神奈川県横浜市に住んでおりますので、近くの建て売り価格で安く押さえたいと思ってます。詳しい方からの、情報をお待ちしております。宜しくお願い致します |
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| No.41 |
建売が極端に安いのは、設計からしてコストを追求し、各建材設備仕様を仕入れコストから吟味し
継続的に仕事を供給することで、圧倒的に低い人件費で請けさせている。 まとめて１０棟も建てれば、１棟当たりは安く建つ １棟では無理 |
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| No.42 |
>>40 検討者さん
以下のような条件を満たすなら可能性はありますがお勧めしません。 ・最初に予算を伝える事 ・延床20～30坪、650～700万程、建築基準法を満たす限りクレーム一切無し ・間取りは3LDKといったレベルの指定のみで全て工務店任せ ・外壁、屋根、構造、水回りなど全て工務店が選んだ物を使う(アウトレット品許容) ・敷地内に足場を組むスペースがあること ・資材搬入など建築に際して一切難が無いこと ・運良く手が空いてる工務店がある事 建売りと同じように要望を言うのは一切無しです。 なぜなら人件費が一番高く要望ヒアリングするにもコストがかかるからです。 １つ条件外れるたびに100万円単位で値上がると思ってください。 全部外したのが普通の注文住宅です。 こんな物を建てるぐらいならアイダや秀光などのパワービルダーで800万円とかで売ってる家建てた方が良いと思います。 あと外構は自分で工事してる人も居ます。 |
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| No.43 |
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| No.44 |
今気になってる建売は大手ハウスメーカーで軽量鉄骨、築1年以上経ってる
500万は値引きが限界って言ってたけど、コロナでなかなか売れないだろうしもっと下げてもらえますよね？ ちなみに5000万ほどの家 |
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| No.45 |
>>44 評判気になるさん
むしろ原材料費高騰と調達遅延ための工期延長でコストは高くなっています。 |
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| No.46 |
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| No.47 |
不況になると、景気対策のために政府が住宅ローン金利を下げたりして需要喚起が行われるのでコロナ中よりアフターコロナが狙い目では？
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| No.48 |
>>44 評判気になるさん
既に一年たってるなら売り急ぎベクトルはあまり働きませんね。 1年すぎると中古住宅の扱いになるので10ヶ月ぐらいなら焦る業者多いですが。 ハウスメーカの場合、注文がメインで建売は片手間の会社も多いので、思い切った値下げが無い事が多々あります。 土地価格にもよりますが500なら引いてる方と思いますよ。 あまり無茶言えば決別するでしょうし、それ以上は駆け引きですね。 コロナゆえライバル少ないメリットある一方、コロナゆえ各種住宅用品が手には入らないなどのデメリットもあります。 頑張って！ |
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| No.50 |
既に１年以上売れ残るって事は、それだけ業者が売り急いではいないだろうから
今さら容易に値引きには応じない気がする。 大幅値引きを期待したいなら、業者がキャッシュフローを気にして売り急いでいる 物件を中心に狙っていきましょう。 不動産値引きだと、例えば業者が地主から土地を買って建築条件付きで売り出す これで数か月売れないと、そこを建売にして気持ち安めな価格で売りに出す それでも売れないと苦肉で大きな値引きが始まる。 同時期に地主が気長に土地を売っている場合、何年売れ残ろうと全く値引きしないで 単価維持しているケースは多い。 地主は土地を買っている訳ではないので、毎年税金が払える程度の土地さえ売れていればいい 単価を下げ利益を減らすまでも無いという考え。 |
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| No.51 |
土地の値段は中長期的には下がる事が確実視されてますが、それがいつなのかは誰にもわかりません。
マンションは下がり始めてるようですが、地方の戸建て用地の中にはテレワーク需要で価格が上がってる所もあるような状況です。 個別の上がる下がるはそれぞれでしょうが、大きな変動期である事は確かです。 戸建て用地については今はまだ下がってないと見る人が多く、地主もしばらくは売り急がないでしょう。 但し、下がり出すと一気で買い渋りも増え、地主から見れば手遅れです。 これを恐れている地主も多く頻繁に不動産価格をチェックしているとの話も良く聞きます。 急がないのであれば価格動向やニュースをよくチェックしてベストなタイミングを狙う事をお薦めします。 |
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| No.52 |
建売は多くが外構込みで600万円代。
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| No.53 |
>>40 検討者さん
注文住宅なら20坪以下は割高になりますよ。 |
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| No.54 |
建売は基本は情弱商売ですよ。
建売の建物が600～800万程度で建てられてる事を知ってる人はごく一部です。 多くの人は何の根拠もなく何千万もすると思ってます。 だからそこでがっぽり利益取るし、売れなければ何百万と値引きする訳です。 知ってる人はばかばかしくて買いません。 |
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| No.55 |
500万円程度で建てられてるのもあるからね
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| No.56 |
...600～800万が4000～5000万円に化けるのですか！？
そりゃ～悪い人は嘘ついてまで販売したくなりますよね。そういうところに限って不具合が多いんかなぁ... |
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| No.57 |
土地を除き建築費含めた建物の価格なら流石に4000～5000万円はまず無いだろうけど、
1500～2500万ぐらいが多い。 それでも下請け工務店からの仕入れ価格の2～4倍だからね。 個人向け高額商品では他の業界では考えられない粗利。 自動車はもちろん高級ブランド時計とかでもそこまで無い。 高くても物が良いならまだしも、物は所詮600万の建物でしか無い。 |
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| No.58 |
原価がそこまで安価で下請けが削られ、建築業者は大儲けしてるのに、それでも建築業者がなぜ潰れるのか不思議です。
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| No.59 |
簡単ですよ。
建売はタイムリーに売れなきゃ全部負債です。 大抵は自転車操業です。 金利も無視できないほど大きいです。 |
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| No.60 |
売れない１つ出れば何十棟分もの利益が飛びます。
結局は赤字物件の損失も払わされてる訳です。 |
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| No.61 |
建売なら売値の半額と思ってください。３０００万の建売でしたら土地１５００万建物１５００万として、建物原価は８００万円程度です。
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| No.62 |
元請けが下請けに、下請けが職人に依頼したら...もっとゾッとする価格になるのでしょうか。
今の建売りの職人さんは単価が低くて、割に合わないベテランの職人さんはリフォームの方へ、技術の足りない仕事を求める職人さんが建売りの方へ集まると言ってました。 実際の原価はもっと低いかも知れませんね...怖いですね。 |
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| No.63 |
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| No.64 |
建ててるメーカーにもよるけど
飯田グループ系の安いところなら500万くらいで建ててるよ ある程度土地が高いところだと土地の価格+1000万の価格だからね。 その一千万の中には付帯工事、外構費用、利益も含まれてる。 プラウドシーズンとかトヨタホーム系の200軒近くを一気に建てる分譲だと1500万くらいなのかな？ そこらへんは土地+2000万強くらいの価格が多い。 そう思うと本体価格だけだとタマホームとかと同じなのか。 |
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| No.65 |
>>64 匿名さん
1500万って原価の事言ってますか？ だとしたら建売ではほぼあり得ませんよ。 プラウドなら800万程度。 大手ハウスメーカの場合、自社建材があるので評価は難しいですがそれでも約1200万が上限で大抵は1000万程度までです。 |
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| No.66 |
自分達の利益は下げないから、原価は同じでも中身の品質が下がっているかも...。
職人と呼ばれる方ではなく作業員、壁の裏側だからと適当な断熱材接着、最低基準の建築基準法ギリギリ通過しただけの薄い板だったり...最近の建売住宅は購入する方が気づかないような誤魔化しが多い気がする。 |
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| No.67 |
まあ原価わかったなら何なのという気はする。
結局現物の質と販売価格を見て購入検討するだけでしょ。 |
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| No.68 |
>>66 通りがかりさん
ウッドショックで木材価格が高騰してると言うのに、下請けへの発注額はほとんど変わってませんからね。 高いと言う客にはウッドショックで大変とか適当な事言ってる輩が多いようですがw 何が起こってるか感の良い人にはわかるでしょう。 |
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| No.69 |
>>64 匿名さん
土地があるならそりゃタマホームの方が得です。 使ってる素材は建売より各段に良い。 外壁がシールレスサイディング、国産構造材、屋根が瓦でスーパートライが標準だったはず。 スーパートライなんて大手ハウスメーカでも大抵はオプション。 それで2000万円代前半とか。 けど土地があるかです。 |
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| No.70 |
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| No.71 |
エンドの個人が建築部材全てを安い通販で買って職人手配して作ってもらい、完成後の保証なし場合の原価と、建設業者にとっての原価(建物分譲価格ー業者利益)はまったくの別物だから、建物購入するエンド個人にとっての原価は前者で考えないと意味ないですよ。
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| No.72 |
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| No.73 |
500～800万とかで建てて2000万以上で売ってるところもあるからね。
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| No.74 |
建売がどうこうより、注文建築でも同様ですが、工務店などの内訳。
下請けさんに見積依頼、完成したら、そこに元請けの経費を入れてお客さん用見積に計上。 そして、総額（直接工事費）に対して元請け経費を計上、大体直接工事費×10～15％が多いです。 分かりますよね、下請けさんの見積にも経費を入れて、そして総額に対しても経費を計上する。 ２０００万円の工事費だったら、経費だけでも２０％超え、多分それ以上もあるでしょうね。 ３０００間円が２８００万円に下がったとか、それでも利益はあります。 資材などは、多く仕入れることで単価を下げることもあります、実際問屋さんの掛け率は、定価×0.3とか、普通にあります。 それをお客さんには、×0.5とかね、そこでも利益があるでしょ、この業界ってそういう裏方ではかなりの利益を上げているんです。 何が正解で、不正解か、それはそれを知っていて了承するかどうか。 それ以下でやる業者がいれば、そこも見積検討をしてもいいと思います。 実際、大工さんの手間なんてのは、建売なんかは２万円/日以下のところも結構あります。 月あたり25日、３か月としても75日、×2万円だとすると150万円、これは材料抜きの手間です。 基礎工事などは、大体15000円/㎡、こういうことで積み上げると、大体の概算費用が分かってきます。 手の早い大工は、人工日数を下げてくれる人もいます、大体そういう大工さんは、他の現場掛け持ちが多いので、多い現場をこなさないといけないので、手が早いんですね。 |
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| No.75 |
不動産会社の建売なら下請けの工務店への発注額は、安い物で500万円程度、高い物でも800万円台です。
ここには材料、大工の手間、施工管理などの建築コストは全て含まれます。 ハウスメーカの建売で高価な建材が使われていたり、地方工務店の建売で床面積が大きいような物でも1000万円を超える事はまずありません。 この原価に金利や営業コストと利益をのせたものが販売価格です。 |
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| No.76 |
簡単に言えば、
この土地欲しければ500万の家を2000万で買いな ってのが建売と言うこと 相場知ってる人は馬鹿らしくて買いません。 |
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| No.77 |
今、5000万円くらいが相場になっているようだけど、そこまであがっているのでしょうか？
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| No.78 |
>>77
何が5000万ですか？ 建売の販売価格なら土地を含むので相場は地域によって違います。 建物の原価は500～800万程度です。 ウッドショックや建材価格上昇で少し上がってますが数十万程度で、コロナ前と大差ありません。 |
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| No.79 |
500万の物を2000万で売る
暴利だな |
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