住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

[匿名さん]

住宅ローン利用予定の方。変動金利・固定金利・期間固定金利など迷った人はここで質問しましょう！

[2039: きなこもち]

【年　　齢】 夫46歳　妻40歳
【職　　業】 夫(会社員)新卒から現職
　　　　　　 妻(会社員)新卒から現職
【年　　収】 夫700万　妻500万(時短)
【世帯収入】 1200万円
【家族構成】 夫婦＋子1人（2歳）
【物件金額＋諸費用】 4500万円
【自己資金(頭金・諸費用)】 2700万（夫負担）
【ローン金額】 1800万円（妻負担）
【金利種類】 変動
【物　　件】 首都圏近郊中古マンション
【主な質問相談】

質問者は妻で、妻単独ローンの予定です。
9月半ばにマンションの決済が予定されています。

仲介業者経由で、下記の3行の本審査を行い、三井住友銀行、三井住友信託は本審査ＯＫ、みずほは本審査中です。
全部通った場合にどこを選ぶか悩んでおり、ご意見伺えますでしょうか。

なお、住信ＳＢＩも仮審査は通っており、低金利と付帯保険が魅力的ではありますが、
これから本審査を行うと9月半ばの決済に間に合わない可能性があるので、夫からは下記3行の中から選んでほしいと言われています。

自分で整理したメリデメは下記の通りです。

◆みずほ
〇一番金利が安い 0.375%
×全額繰り上げ返済手数料高額　33,000円、来店必要
×システムトラブルが不安
×保証会社への手数料33,000円必要
△電子契約可能、ただし手数料5,500円
△給与振り込み指定、連帯保証人が必要→どちらも可能だけど面倒

◆三井住友銀行
〇すでに銀行口座あり
〇全額繰り上げ返済手数料安い　5,500円（オンライン）
〇保証会社の手数料不要
〇電子契約可能（9/1～）、手数料無料？
×金利はこの中では割高、0.475%
×担当者の対応が不安

◆三井住友信託
〇子供が6歳、15歳に0.1%金利優遇
〇コロナで失職した場合、数か月免除になったケースあり
×全額繰り上げ返済手数料高額　33,000円、書面のみ
×電子契約おそらく不可
△金利は真ん中、0.445%
△書面のみの手続きで、担当者がどんな人かわからない（それほど気にしていなませんが）

※電子契約自体にこだわりはありませんが、印紙代を節約できるのがメリットだと思っています。
※ローン控除の10年～13年を過ぎたら、または大幅に金利が上昇した場合は、一括繰り上げ返済予定です。

[2040: 匿名さん]

全額繰上手数料は借換え時のみ負担が必要なだけで
普通に繰上返済する分は無料ですよ

みずほプロムナード会員になれば
手数料33,000円は無料になります

[2041: 通りすがり]

>>2039 きなこもちさん
私はみずほのネットの住宅ローンで借りました。みずほのメリットが他にもあるのですが、記載されてないのは、ご存じないからでしょうか。みずほのウェブサイトで住宅ローンのトップページに載っているような内容です。（書くのが面倒だったので、直接見てください）
ちなみにお勤めの会社は、みずほと提携はないですか？プロムナード会員だと33,000円の手数料が0円になります。

[2042: 匿名さん]

>>2039 きなこもちさん
みすほの0.375%は手数料型なのでローン減税後に一括しても一銭も戻ってこないので注意です。
あと、頭金は夫負担でローンは妻負担なんですね。
妻名義の不動産となると、税制上は夫が妻に2700万贈与した（贈与税の対象）ことになります。
稀なケースですがこの点を税務署に指摘されることも有るそうなのでこれも注意です。
不動産売買時にお金の流れを見たりするそうです。
その2700万が夫から妻の口座に一括で振り込まれたとか、そのお金が夫側の遺産相続で得られたものとか、目立つ形で記録が残るケースで知られるようです。
一応念のため。

[2043: きなこもち]

>>2040 匿名さん
ありがとうございます！
全額繰上手数料は借り換え時のみなんですね！
みずほプロムナード会員について初めて聞きました。自分が該当するか調べてみます！

[2044: きなこもち]

>>2041 通りすがりさん
ありがとうございます。みずほのメリットは、ライフステージ応援プラン、子育て応援サービスとかでしょうか？残念ながら使う予定が無さそうです…。
会社のメインバンクはみずほなので、もしかしたら対応しているのかもしれません。詳しくは銀行の担当者に確認してみます！

[2045: きなこもち]

>>2042 匿名さん
ありがとうございます！手数料については、ローン減税もあるのでまぁしょうがないかと思っています。資金については仲介会社から決済前日までに夫の資金を妻の口座に移すよう指示があったので、大丈夫だと思います。
匿名さんなら、この3行だとどれを選ばれますでしょうか。ご参考に教えていただけたら助かります。

[2046: 匿名さん]

>>2045 きなこもちさん
2042です。
みずほの0.375％を適用してもらえるならみずほで良いと思いますが、要連帯保証人ってほんとですか？　最近珍しい・・
要ならみずほはやめて、既に口座のあるSMBCかな。
この金利差であれば、大きなデメリットがない所を選びたい。

[2047: 匿名さん]

>決済前日までに夫の資金を妻の口座に移すよう指示があったので、

贈与ですね

[2048: 評判気になるさん]

そのままやったらモロ贈与やから、登記の際に共同名義にするんじゃない？

[2049: 名無しさん]

注文住宅のために事前審査のWeb入力始めたところです。
その中の融資実行日はどのように指定すればいいのでしょうか？
工務店は決めましたがまだ契約前で詳細を相談中の段階です。

[2050: 通りがかりさん]

>>2048 評判気になるさん

やね
共同名義なら贈与にならんが
単独名義ならモロ贈与だな

[2051: 通りがかりさん]

>>2049 名無しさん
特に影響ないと思われるので、希望の完成日を書けば良いと思う。構造やハウスメーカーによるけど、契約から半年後くらいかな？

[2052: マンション検討中さん]

世帯年収からみる余裕のある借入額についてご意見を頂きたいです。

都内、台東区中央区で中古マンションを購入する際、世帯年収からみたらいくらくらいの借入額が余裕があると思いますか？
夫 40代後半 医師 年収1300
妻 30代半ば 事務正社員 年収450
頭金1000＋諸経費300までと考えています。
５５から７０平米までを希望します。
車なし、子供なし、
子供ができたとしたら一人で万が一医学部に行きたいと言ったら公立一択です。
小中高は私立でも良いかなと思っています。

[2053: 匿名さん]

>>2048 評判気になるさん
共同名義にするなら決済前にわざわざ夫の資金を妻の口座に移す必要はない。
それぞれの名義で資金を負担すればいい。

[2054: きなこもち]

>>2047 匿名さん　2048さん　2050さん　2053さん
まとめての返信で失礼します。
持分は資金負担に合わせて、夫6、妻4の予定です。夫から妻の口座に必要金額を移動→数日以内に住宅資金として支払えば資金の流れはクリアなので問題ないと思います。
2053さんのおっしゃるように、わざわざ資金移動しなくても、別々に振り込むことが可能ならそうできた方がこちらとしても助かるのですが。。

[2055: 検討板ユーザーさん]

>>2052 マンション検討中さん
お持ちの残資産、年間貯蓄額、開業医かどうかで全然違うと思います。
極端にいえば残資産ゼロのような暮らしで、勤務医なら3千万がいいとこじゃないですか。

[2056: マンコミュファンさん]

2055さん
僻みとしか思えないな。w

[2057: 匿名さん]

>>2052 マンション検討中さん
どうして年収が1300万なのか？お金が必要になったら高給な病院にうつる気があるのか？によると思います。

40代後半で1300万円ということは大学で助教のまま残っているか、公立もしくはそれに準じる病院で永遠の平医員をやっているのかのいずれかかと推測します。

ご本人がそれに一番のやりがいを感じておられてやっておられるパターンであれば、例えば子供が出来た際には旦那さんは高給な病院（＝やりがいが乏しい）にうつる気があるのであれば1億ぐらいまでは平気じゃないでしょうか。

ポンコツすぎて干されており、他の病院では雇ってくれないのでそのポジションにいるしかないパターンならば5000-6000万ぐらいまでにしておいた方が良い気がします。

[2058: eマンションさん]

>>2057 匿名さん

いまは都内の割と大きな病院にいます。
前は築地のがんセンターでした。
おっしゃるように高給な病院はやはりやり甲斐やら色々乏しいようで、いまの勤務先は中々空きも出なく、10数年勤めています。
地方での開業のお話も頂いていますが、私は反対しているため、恐らくずっと都内かと思います。
アルバイトを時々して1400くらいです。
だとすると5000-6000の借入が現実的ですね、ありがとうございます。

[2059: 検討板ユーザーさん]

>>2056 マンコミュファンさん
どうして？別に卑下はしてなくて、普通に貯蓄してるなら、その歳で一億は無理でも６千万ぐらいできると思うよ。もし消費が激しく現時点で貯蓄ゼロな人がこれから子供を小学校から私立に、なら三千万円。
その人の消費性向やいくつまで働けるか把握もなしに、年収だけで安全な借入を測るなんて、無理か根拠のない一般論になる、と言いたいだけ。

[2060: 検討板ユーザーさん]

>>2058 eマンションさん
ああ奥さんの相談ですね。本気で良いアドバイスを受けたいなら、年収もあるのだからココじゃなくて専門家に相談した方が良いですよ。
ライフプラン、保有資産、どういう暮らしをしたいか、親の介護有無などなどで全然違うんだから、ある程度の情報を示さないと一般論以上の分析はできないし良いアドバイスも得られません。

[2061: 匿名さん]

>>2058 eマンションさん
2057です。
立ち入った事を申し上げますが、1度旦那さんと子供を作るのか、子供が出来たらどうするのかお話されることをお勧めします。

お子さんを小中高、私立、となると現在の貴女の家の家計では、今後大幅な改善が見込めない場合は、よほどの貯蓄がない限りはもうその時点で火の車です。一度東京都の私立小中高の学費など検索されてみるといいと思います。
お子さんが中学生になられる頃には旦那さんは定年間近ですからね。
総額で5000-6000万が限界ではないかと思います。

[2062: 匿名さん]

>>2060 検討板ユーザーさん
医師という仕事の特殊性があるのでFPさんには伝わりづらいかと思います。
相談者さんの旦那さんはその気があれば来年度から年収2000万以上にアップすることも可能ですし、定年後も健康に問題がなければ1000万以上稼ぐことも可能です。
それをやるのか？やらないのか？が予算を決めるうえで一番大事かと思います。

[2063: 検討板ユーザーさん]

>>2062 匿名さん
そうですね、特殊な業界を理解できる必要があると思いますね。https://www.recruit-dc.co.jp/contents_feature/nomoneyplan/
↑決してリクルートをお勧めしてるのではありませんが、そういう高所得者向けのアドバイザーもいるかと。
いずれにしても、ライフプラン(今後の働き方)が重要という点同意します。

[2064: 匿名さん]

>>2052 マンション検討中さん

資産次第ですね。
資産が無ければ、6000万くらいでしょう。
仮に頭金以外に資産が1億あれば、1億くらいのローンを組んでも問題無いですね。

[2065: 匿名さん]

やっぱりお医者さんは普通のサラリーマンとは違うね。

[2066: 通りがかりさん]

>>2053 匿名さん

共同名義でも一旦ローン組む人の口座に合算する方が面倒が少ない
片方からの入金に時間がかかったりすると司法書士の後の動きにすぐ移れなかったりする
稀だろうけどな

[2067: 匿名さん]

>共同名義でも一旦ローン組む人の口座に合算する方が面倒が少ない

これは金融機関の都合でしかない
夫婦間でも高額な資金の移動が簡単にできると考えてはいけない
将来夫婦関係が破綻した場合にモメル原因にもなる

[2068: 通りがかりさん]

事前審査をやろうと思ったけど、その前にクレカを片っ端から解約している。
特典目当てに数十枚も作ったから、解約も面倒じゃ。
それが終わったらネットの事前審査にすすむ予定。
ローンの申し込みだけでもやることが多すぎる。
敷地の広さ？
そんなの知らんがな。

[2069: 通りすがり]

>>2068 通りがかりさん
クレカの解約が信用情報に反映されるの、
少し時間がかかったような。。。
そもそも、ネット銀行は事前審査で信用情報を見ていない銀行が多いと聞くのであまり関係ないかもしれんが。

[2070: マンション検討中さん]

無理を承知で…以下の条件で購入を検討しています。
難しいとは思いますが、ご意見を頂けますとありがたいです。
もう少し貯金をしておけば良かったと思っています…。

年齢：40歳
総額：4180万円（首都圏郊外）
頭金、初期費用：300万円＋210万円
借入額：3880万円
返済年数：35年
金利：変動0.45を予定
返済月額：90800円（＋管理費、修繕費／月3万）
ボーナス払い：5万／回
現在の貯蓄額：1000万（頭金、初期費用支払い後500万）

※結婚予定なし、子供なし、車なし（今後も予定なし）
※毎月の手取りで試算すると、貯金が4?5万できる程度のライフスタイルです。ボーナスのほとんどは貯金に回す予定です。

[2071: 検討板ユーザーさん]

>>2070 マンション検討中さん
基本の年収がわからないと。。。まぁローン返済して無理なく毎月＆ボーナス貯金できる、ということならおそらく大丈夫とは思います。

[2072: 名無しさん]

>>2069 通りすがりさん
さすがに信用情報は見てるんじゃ？駄目な人に事前OK出して本審査でNGなんて非効率だし

[2073: マンション検討中さん]

>>2071　検討板ユーザーさん
2070です。年収を書き忘れてました…。こちらが、年収も含めた情報になります。借入額が年収×5倍を超えているので、そこをかなり懸念しています。

年齢：40歳
年収：600万
総額：4180万円（首都圏郊外）
頭金、初期費用：300万円＋210万円
借入額：3880万円
返済年数：35年
金利：変動0.45を予定
返済月額：90800円（＋管理費、修繕費／月3万）
ボーナス払い：5万／回
現在の貯蓄額：1000万（頭金、初期費用支払い後500万）

※結婚予定なし、子供なし、車なし（今後も予定なし）
※毎月の手取りで試算すると、貯金が4?5万できる程度のライフスタイルです。ボーナスのほとんどは貯金に回す予定です。

[2074: 検討板ユーザーさん]

>>2073 マンション検討中さん

なるほど、問題ないと思います。
年間150万ぐらい貯金できる、ということですよね。やや質素な暮らしになりますが子なし車なしなら十分可能で、13年ローン控除を受けたあとに1000万でも繰上げ返済すれば、退職金には手をつけずに、退職時に完済できるのではないかと。
借入金の倍率は目安ですしそのくらいならローンも通るのでは。

[2075: 通りがかりさん]

>>2073 マンション検討中さん

俺なら賃貸

[2076: マンション検討中さん]

>>2074
コメントを頂きありがとうございます。使いたいものにお金をかけにくくなりますが、まぁ難しいけど買えないことはないかな、というところで自分もモヤモヤしているところです…。結局は、何を取るかですよね。

>>2075
この程度の年収なら、確かに完済までに少し不安はあります…。でも、できれば新築を購入したいなという贅沢な欲もあります…。

[2077: マンション検討中さん]

>>2075 通りがかりさん

独身で子供に財産を残す必要がないなら、自分も賃貸選ぶかな。でも高齢になると借りれないて言うから悩ましいね。

[2078: 匿名さん]

>>2077 マンション検討中さん
定年前ぐらいに築浅の賃貸借りちゃえば大丈夫です。
高齢になったからといって追い出されることはないです。

思ったより長生きして貯金が尽きた時も賃貸の方が生活保護への移行もスムーズです。持ち家だと生活保護も受けられない、売れないで詰む可能性もあります。

[2079: 戸建て検討中さん]

ネットの事前審査はどこまで調べているのでしょうか？
在職確認や土地の所有者の確認もしてるのでしょうか？
２営業日で結果が出るから、申告内容が全て正しいと仮定して判断しているだけでしょうか？
信用調査くらいはやってますよね？
延滞とかはないけど大量にクレカ持っててあわてて解約したけど間に合わないかな？

[2080: 匿名さん]

>>2077
高齢になった後の賃貸問題は難しいですね。
貸してくれる年齢のうちに借りても、借り換えが出来なくなくなって引っ越しが出来ないなら賃貸のメリットの一つが潰れるわけですから。
ずっとそこに住む前提ならそれこそ買ってしまった方がいいかなぁ

高齢で借りるなら市役所で団地なんかを紹介しているので、そこで相談すれば老後のあれこれに関してもまとめて相談出来るので利用しようかな

[2081: 匿名さん]

そう。
つまり結論としては、家は中高年になってから建てなさいが正解。
若いうちは何があるかわからない。
転勤、転職、子供が増える、子供の学校などなど。
だから若いうちは転居が楽な賃貸にする。
中高年になって、先が見えたら、終の住処としての家を建てる。
自分の好きな家を建てる。

[2082: マンション検討中さん]

>>2081 匿名さん
いや、団信入れない可能性高まるんじゃ、、。
しかも、子育てしながら住宅資金を貯めていくのはなかなか大変ですよ。借入年数も短くなるから月々の返済額高くなるし、現実的じゃないです。若いうちに、リセールが効くエリアと立地でマンションを購入する事で、選択肢が広がると思います。ついの住処にするか、売って戸建てを建てるか、子育て終わったら適度な大きさのマンションに買い替えるか、リセールが効くエリアのマンションを若いうちに買うが正解でしょう。

[2083: マンション検討中さん]

>>2082 マンション検討中さん

しかも、家賃払いながらですからね。子育てしながら、家賃払いながらどれだけ中高年までにお金貯められるんですかね。まさか、退職金を注ぎ込むとか？歳取れば取るほど、銀行は金貸してくれないですよ。頭金をかなり積まないと返済出来ないしね。

[2084: 匿名さん]

言い出したらキリがないですけど。
若いうちにリセールがきく狭めの物件を買って、子供が大きくなったら買い替えようとしたら丁度暴落のタイミングで残債割れ、という可能性もありますけどね。
勿論、暴落のタイミングでも残債割れしない、しても微か、ぐらい資産価値が高いマンション買えれば問題ないですけど。

[2085: マンション検討中さん]

>>2084 匿名さん

暴落なんてそんな事気にしてたらいつまでたっても家なんか買えない。そういう方は一生賃貸で良いんじゃないでしょうか？

[2086: 通りがかりさん]

>>2076 マンション検討中さん

ちなみに、4180万円（首都圏郊外）って間取り矢広さは？
田舎地方都市だと3LDK70平米ーですが、そちらだと1LDK50平米程度でしょうか？

[2087: 検討板ユーザーさん]

>>2085 マンション検討中さん
横からですが結論が飛躍してますよ。元々は、老後に賃貸は難しい点は共通見解のもと、2081は中高年時に家を買う派、2082は若い時から家を買う派、という議論だったのでは？
終の住処として家を買うことは前提の議論に(終の住処なら暴落は気にしなくて良い)、その返答はちょっと感情的過ぎ。
若いときの転居リスクに対し、賃貸でカバーするか、資産性を考えた購入でカバーするか、という話でしょ。

[2088: 匿名さん]

>>2087 検討板ユーザーさん
7－8年に一回は下落は起こるのがこれまでのパターンですので備えておくべきリスクかと。
若いうちからマンションを買って、ライフスタイルの変化は買い替えで対応すればよい、という考え方であれば
・一時的な残債割れに耐えられる程度の経済的な余裕
・全体が大きく下がってもそのマンションはそこまで下がらないというほどの資産性があるマンションを買う

のどちらか、出来れば両方があると安心かなと思います。