[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[921: 匿名さん]

>>920 匿名さん
そこはバランスですね。比較論では日照重要度高、眺望重要度低ですね。
眺望は結構気にしない合理的な思考の人も多い印象です。各々の投資スタイル次第ですね。

[922: 通りがかりさん]

>>920
>>921

タワマンだと北向きの日照なしの物件も人気なので
目を光らせるといいかも？

[923: 匿名さん]

タワマン北向に住んでいますが、すごく明るいですよ。次も北向を買うつもり。特に湾岸は眺望も北向の方がいい場合が多い。
南がいいと思うのは日本人特有ですね。

[924: 匿名さん]

>>920
眺望のない物件は中古になると内見で瞬殺されますね…　実物見られたら最後、誤魔化せませんから仕方ありません。

[925: 匿名さん]

>>924 匿名さん

やっぱりそうだよね〜。

[926: 匿名さん]

誰も、面と向かって本当のことを言ってくれないし。
結局、「いいですねー」なんて言いながらフェードアウトする内見客ばかり。
はっきりと、「眺望悪いですねー」と言ってくれたほうがすっきりするのに。。。

[927: 匿名さん]

思った以上に明るいですよーなんて強がり言っても、誰も聞いちゃくれない。ストレス溜りまくり・・

[928: 匿名さん]

初めてタワマン買う人たちが北向きの良さに気がつかないうちは
安く買えそうなのでビギナーに感謝

[929: 匿名さん]

>>928 匿名さん
言えてる！デベの新築値付けや小さめ住戸の配置もしかりですね。

[930: 匿名さん]

本質は新築販売時ってのは眺望の良い高層階が実力以上により割高になり、眺望の悪い低層がより割安になる傾向にあり、リセール時に低層階の方がPBRが高くなることがあるってこと。

[931: 匿名さん]

出口の問題を流動性つまり売りやすさと捉えるか、納得のいく価格で売れる時に売れたらいいと捉えるか、その意味で確かに投資スタイルによるということでしょうか。
ココにいる人は個人投資家で、大きなリスクを取るべきではない考えると、流動性も大事だと思うよ。

[932: マンション掲示板さん]

>>931 匿名さん

投資で考えるなら簡単
購入価格<転売価格

[933: 匿名さん]

>>932 マンション掲示板さん
え、利回り、CFは？

[934: 匿名]

>>932 マンション掲示板さん
私も同じです。

[935: 匿名さん]

リスク管理も大事だよ。特にこのスレで考えている方々は売買経験がそれほどない感じなので尚更かもしれません。おせっかいで失礼。

[936: 匿名さん]

>>935 匿名さん
まあリスク・リターンはセットで考えないとですね。
リスクだけ論じてると何もできないし、リターンだけ考えるとイケイケドンドンになって大きな失敗をしがちになりますね。

[937: 匿名さん]

利回りが2%とかだとそもそも投資にならない。税金払ったらマイナス。

[938: 匿名]

購入価格<転売価格で探すと最低４%以上。6%とかじゃないと普通に買えないよ。

[939: 匿名さん]

>>937 匿名さん
5％は最低でも欲しいところですね。

[940: 匿名さん]

今からタワマン買うって、リスク管理上どうなのさ…

[941: 匿名さん]

>>940 匿名さん
どう思うの？

[942: マンション掲示板さん]

>>938 匿名さん
購入価格は新築時価格ってこと？
なんかあなたズレてる気がする。。

[943: マンコミュファンさん]

>>942 マンション掲示板さん

ズレてないあなたの考えを教えてください。

[944: 匿名さん]

>>943 マンコミュファンさん
942じゃないけど、購入価格<転売価格で探す意味が余りないってことでは？
購入価格<転売価格となっているかどうかはほぼ、販売時期によるものが大きい相場ですからね。

[945: 匿名]

>>942 マンション掲示板さん
ごめんなさい。私は新築には手を出さないです。ファミリータイプのオーナーチェンジが多いかな。

[946: 匿名さん]

一件目のローンは銀行ローンでいいんですよね？
フラット使うのは二件目以降のほうがいいですよね？

[947: 匿名さん]

なかなか一軒目がむずかいいよね

[948: 匿名さん]

久しぶりの更新だね。1軒目は銀行ローン、2軒目はフラットでいいです。2軒目を買うタイミングで1軒目の銀行ローンを住宅ローンからアパートローンに借り換えしてください。経験上オススメしてみます。

[949: 匿名さん]

>>948 匿名さん
このスレは定期的にチェックしていますよ。仮想通貨でかなり儲かったので頭金は何とかなりそうです。なので来年買い増しします！不動産屋さんと相談しています。また報告しますね。

[950: 匿名さん]

>>948 匿名さん
銀行住宅ローンから他銀行のアパートローンに借換えるってことですね。
アパートローンは地銀とかがいいのでしょうか？

[951: 匿名さん]

ダイヤモンドの不動産投資の甘い罠20170624号に載ってますが大手銀行1%,日本政策金融公庫1.5%〜2.0%,静岡銀行3.4%,スルガ3.5だそうです。

[952: マンション検討中さん]

>>948 匿名さん
なんで1軒目をアパートローンに切り替えるんですか？
3軒目が借りやすくなるんですか？

[953: 匿名さん]

タワーマンションじゃないけど東麻布の住友のマンションご欲しくなってきた。誰か俺を冷静にさせて！！

[954: 匿名さん]

>953
やめとけ
そもそも投資狙いで住友選ぶ時点で間違っとる

[955: 匿名さん]

PC浜離宮はどう思います？出遅れたせいで売り切れ寸前らしいので、今からは諦めた方がいいですかね？

[956: マンション検討中さん]

>>955 匿名さん

出遅るひとは頭金を用意するといいよ

[957: 匿名さん]

>>955 匿名さん
中古狙えばいい。強欲の人ばっかりではないから、安めに売り出す人は必ずいる。ただ、間取りなど選べないけどね。

[958: 匿名さん]

どの物件もそうだけど
一期一次で狙える目とお金が必要

[959: 匿名さん]

>>958 匿名さん
本当にそれは大事。
PC浜離宮なら北側中層階が熱かった。

[960: 匿名さん]

皆様ありがとうございます。
一期一次の時期は資金面の不安から躊躇してしまい、、、でも参考になりました。

[961: 匿名さん]

>>952 マンション検討中さん
1軒目は住宅ローンで購入して住んでいて、2軒目買って引っ越したら、1軒目の住宅ローンはアパートローンに借り換えが必要なんです。

[962: 匿名さん]

>>961 匿名さん
三件目はどうするのがいいのでしょうか？

[963: 匿名さん]

>>962 匿名さん
3件目以降も基本はアパートローンだよ。

[964: 匿名さん]

正直な感想。
ここにいる人は、不動産投資やめた方がいいよ。不動産相場が上がらない限り、儲けだせる投資ではないから。賃料をチマチマ集めても儲からない。やらないよりは良いかもしれない程度。

[965: 匿名さん]

もうはじめてる人はどうするの？

[966: 匿名さん]

確かにタワマン投資する人が急増している。
引き渡し後に賃貸に出る部屋が異常に多く、成約までの期間が長い。
でも、他の投資よりリスクは少なそう。

[967: 匿名さん]

複数タワマン投資家さんに伺います。
ザ・タワー横浜北仲は買いですか？
眺望無しの50~60平米が坪300ですが戸数が1200以上です。
ナビューレ横浜の再来か、賃貸部屋が溢れるか、悩みどころです。

[968: 1]

久しぶりの1です。あれから年収が上がってきたので2つ目を買うことが出来ました！！
年収2500万円で、両方とも8000万円くらいでフラット35（1件目居住用、２件目居住用）を利用しています。

ここのスレには本当に勉強させてもらいました。これからも増やしていきたいのでまた誰か戻ってきてくれたら嬉しいな。みなさん待ってます！！

[969: 1]

>>963 匿名さん
某銀行さんに色々聞いて、物件を買う時に既存の物件をアパートローンにすれば、居住用の物件を購入のさいに残債を見ないということでしたね。

どちらにせよ、居住用の物件をしっかりしたものを買って、あとはアパートローンの借り換え、３件目以降のアパートローンは頭金をしっかり用意して買い進めていく必要があるって感じなんですかね。

頭金は高いけど、不動産相場はかなり値上がりしていて、売却等をうまく活用すれば頭金はなんとか捻出できそうかなって思っています

[970: 1]

スレを初めから読んでみてるけど、この頃のみなさん全員儲かってるんだろうな...ww
2017年の当時は高価掴みとか警戒されてたけど、今では当時の1.5～2倍の物件ばかり。。。