[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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[871: 匿名さん]

タワマンは他のマンションに比べて値下がりしにくいって、売らんがための業者さんの宣伝文句じゃない。

[872: 匿名さん]

>>871 匿名さん
営業トークであることにはかわりないですね。
でも、実際に近隣の他マンションに比べてタワマンの方が価格が維持されているケースが多いと思います。
実際の統計データは知りませんが。

[873: 匿名さん]

昔のタワマンはそうだった、ってことでしょ。

ただ、一部の都心のタワマンは足元節税対策で「吹いてる」みたいだから、そういうマンションは今買うとかえって将来の値下がりリスクが高いんじゃないかな。

将来の値下がりを節税効果で打ち消せるような人以外は、買っちゃいけないと思うんだけど。。。

[874: 匿名さん]

>>873 匿名さん
仰るとおりだと思います。

①金利②相続税対策③チャイナマネーで価格高騰を続けてきたことを考えるとタワマン限らず今手出しはしづらい状況ですよね。

ただ、タワマンなんて略称ができたり（明確な定義なし）、庶民の憧れとしての地位・差別化はできているので実需面での優位性は今後も見込めそうだと思いますからやはり他マンションに比べれば下がりにくいと想いますよ。

[875: 匿名さん]

タワマンに憧れって、そんなものいまどき無い、無い。

[876: 通りがかりさん]

>>875 匿名さん
それでも買う事自体が目的になるほどタワマンに憧れている入って人がいるようですね。
しかも投資で。まぁ投資の意味が分かってないとしか言いようがないが、確実に業者のカモだね。

[877: 匿名さん]

>>876 通りがかりさん

言えてる

[878: 匿名さん]

>>876 通りがかりさん
だからこそ今は投資オンリーではなく、居住用として買って、将来的には賃貸について出すような需要はあるんじゃないですか？？

[879: 匿名さん]

>>875 匿名さん
あるからww色んな人がいるんだから決め付けは良くないww

[880: 通りがかりさん]

自宅も投資と考えるところまではあっているが、価格下落リスクが分かっていて尚買いに走るところからは支離滅裂。
賃貸も強いですよ〜って言うトークにカモられるだけ。

[881: 匿名さん]

>>880 通りがかりさん
賃貸よりはいいってことでは？？

[882: 匿名さん]

例えば5年目の時点で、ローンの支払い総額プラス含み損の額が、5年間の賃料総額より多ければ賃貸よりマシとさえ言えない。そこまで考えてそれでも投資だというのなら勝手にどうぞだね。

[883: 匿名さん]

>>882
勝手にどうぞで考察するスレなんでアンチは出てくるなw

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん
居住用としても考えれば、評価損についてはそんな考えなくてもいいのでは？
どうせ売らないわけで。それにじゃあいつになったら買える相場になるかもなかなか読めませんしね

[885: 匿名さん]

警鐘を鳴らしているのだが、まぁそこまで言うのならやめておくよ。

[886: 匿名さん]

>>885 匿名さん
いえいえ、そういった警鐘もとても大切で必要な意見です。是非これからも宜しく御願い致します。
ただ、今の相場が（相対的に）高値だというのは誰でも分かっていることなので、その環境下での投資戦略についても是非ご意見お願いします。

[887: 匿名さん]

だったら言うけど、買わないって言う選択も投資行動のひとつなんだよ。有事に円高になるのは年金などの機関投資家が海外のリスクマネーを引き揚げるから。リスク商品を買わないという選択をしているわけ。不動産を投資と考えるのなら今は買わないというのが戦略だと思うよ。

[888: 匿名さん]

>>887 匿名さん
買わないというのも立派な投資戦略なのはもちろんです。ただ、複数タワマンスレだし、こういう局面での購入戦略についても話し合うってのもいいですよね？

あと、機関投資家は有事に円に戻しますが、完璧にリスク資産を買わないという選択はほとんど取りませんね。円建て債券、株に代わります。

[889: 匿名さん]

海外のタワマンはどうなんだろう...
トランプがインフラ投資を進めると言っていたのだが、日本のアベノミクス前を予見させる。

[890: 匿名さん]

>>887
2020年ごろには値下がりしてる説があるので、それから購入をオススメするということでしょうか？

[891: 匿名さん]

>>882
この人は賃貸の場合と購入の場合の総額の比較を本当にしているのか？
利回り4%もあれば確実に賃貸が高いのは目に見えているのに...
複数スレをもう一度頭から読み直してからもう一度参加した方が良さそうです。

[892: 匿名さん]

>>891 匿名さん

含み損を無視してない？

[893: マンション検討中さん]

>>891 匿名さん

いやいや、全くその通りですね。
あなたのような買い主さんがいらっしゃるので、この時期にじっくり出口戦略を検討できる。是非4%で買い進んでください。

[894: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
色んな意見をぶつけるのはいいことですが、そういう煽りは建設的ではないですね。やめましょう。
今後下落するかどうかなんてあとになってみないと分かりません。こういう局面だからこその投資戦略を議論しましょう。

[895: 匿名さん]

>>892
うーむ、そもそも長期保有が基本かと思いますが
同じ価格で売れる物件を買えば良いだけでは。
2〜3年で評価損とはおさらばです。下落しなければですが。

[896: 匿名さん]

>>893 マンション検討中さん
ぜひ4%で売りだして下さい(笑)
そもそもそういった話しは複数スレでなくとも出来る話ですので、敢えてこのスレに粘着せずに別の市況スレにでも書き煽っておいて下さいね
あなたは来ないでも結構です(笑)

[897: 匿名さん]

>>896 匿名さん
893さんの警鐘も大切な意見だと思いますから、そんなお互い煽りあうのはやめましょうよ。

投資期間を短期でとらえる人は評価損益を過大評価して、長期で考える人は評価損益を余り気にしない。
でいいでしょう。株式投資とここは同じですね。

[898: 匿名さん]

本スレの最初からずっと参加しているけど、なんか全体にレベル落ちたね。
大家奮闘中さんなんか愛想つかした感じでしょうか。笑。
それともスレチと言われるのかな？

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
大家奮闘中さんは本スレにたまにいらしてますね。

[900: 匿名さん]

最初から読み直し、ちょっとまとめてみました。

・表面5％がざっくり損益分岐
・20年で200万位の設備費を入れて考える
・固都税、火災保険料、修繕積立上昇を忘れず考慮する
・タワマンは資産価格が下がりにくい
・なぜなら供給量が少なくブランド化された為。
・湾岸は供給が多くなってきたのでリスクが高くなってきた。内陸は未だ供給少ない。

[901: 匿名さん]

やはりタワマンが儲かるか。
住まいサーフィンが2回買い替えで9000万以上儲けたと書いてる。宣伝もあるだろうが。。
http://diamond.jp/articles/-/124645?display=b

[902: 匿名さん]

>>901
長期保有が前提のスレなので主旨は異なるかもしれませんが、
売って儲かる物件は貸しても利回り高いので、住まいサーフィンの記事は参考になりますね。
ページ３の表を見ても、今は山の頂上あたりになっていますが、
今後下がってまた上がる局面があるのかというと、オリンピックのようなイベントがない限り難しい判断かなと...

[903: 匿名さん]

この数年の不動産価格高騰によるキャピタルゲインは
①相続税基礎控除減少に伴う純富裕層へのタワマン節税の広がり
②歴史的な低金利＝マイナス金利政策
③東京オリンピックの決定
という外部要因が大きかったからですよね。

今後は再開発等上昇要因があるとは思いますが、やはりキャピタル狙いというよりは利回りをより精査した上での投資が必要なのではないでしょうか？

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
たしかに、大家奮闘中さんなんかは上手く売り抜けていましたが、今後同じような事が出来るのかと考えると、？、ですね。これ以上上がらないから都心以外の新築が値上がりしているわけで。逆にいま下向いてる都心の物件なんかは探せば良いのがありそうです。豊洲有明なんかはそろそろ豊洲市場問題も収束しそうで、パフォーマンス高い気がしているんですけどねぇ。

[905: マンコミュファンさん]

>>904 匿名さん

後からだとあのマンション購入してその後いくらの時に売ってって書くのは簡単だけど
実際にお得なマンションを高倍率の中購入すること自体難しい…

[906: 匿名さん]

>>905 マンコミュファンさん
今や低層階の割安タワマンは倍率が高くなかなか手に入りませんよね。まぁ、そんな時こそ利回り・CF計算をしっかり行った選定がより重要になりそうですね。

そしてこの数年の「不動産価格↑・賃料横ばい＝利回り低下」を振り返ると、キャピタル狙いよりもやはり長期投資による利回り重視な投資戦略がよさそうですよね。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん
逆に言うと倍率高いところはみんなが欲しがってる=ハズレがないからチャレンジするのは良いかもしれませんね。

[908: 匿名さん]

>>907 匿名さん
正確にはハズレの可能性が低いですね。
新築では客寄せパンダ的な部屋は必ず用意されるのでそういった抽選になる部屋だけ狙っていくってのも面白いですね。

[909: 匿名さん]

>>908
市況が下向かなければ抽選モノは負けない手堅い投資ですね。
ちなみに全然関係ないのですが頭金稼ぎにビットコインの派生コインのモナコインをお試し現物買いしたら１ヶ月で5倍に...全力で買っておけばと後悔（笑

[910: マンション検討中さん]

>>908 匿名さん

人気のパンダ部屋を青田買い出来るには
しっかりとした目と現金が必要

7000万の物件買うにはローンが降りる2年前に700万は必要

[911: 匿名さん]

そんな素敵なパンダは今なかなかいないね
期待しすぎ

[912: 匿名さん]

>>911 匿名さん
プライムパークス品川シーサイドやトリプルタワーやパークタワー晴海なんかでは低層階にパンダ部屋ありますよ。みなさんチェック済でしょうが。

[913: 匿名さん]

よくわからないけどパンダ部屋は低層で眺望なしとか道路面とか、難があるから安いんでしょうか？だとすると出口も厳しいということはないのでしょうか？

[914: 匿名さん]

>>913 匿名さん
そういったことも勘案して更に割安で抽選になる物件をパンダ部屋といってるだけやで。

[915: 匿名さん]

とりあえず頭金分だいたい物件価格の10%を余剰資金として持っていないと

[916: 匿名さん]

>>913 匿名さん
新築時の階層価格差＞リセール時階層価格差
っていうのが傾向値。

結果として低層階の方が出口考えても有利になるってことを感覚的に感じ取ってるんですね。これが嗅覚といわれるものではないでしょうか？

今週の日経ヴェリタスにそのものずばり書いているのでご参考にどうぞ。

[917: 匿名さん]

なるほど、逆に中古でそういう部屋を買うのが損だということでしょうか。いつまでも売れない低層物件がよくありますね。

[918: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/614343/

元々残念な立地ですしパンダには見えませんな

[919: 匿名さん]

>>917 匿名さん
中古成約価格は実勢価格なので、「中古低層階→損」というのは繋がらないですね。
それよりも新築高層階が割高に設定される傾向にあり、そこ（市場価格との乖離）にチャンスがあるという話です。
ただし、最近は新築高層階と低層階の価格差が余りなくなってきたようなのでそのチャンスも小さくなってきているようです。

[920: 匿名さん]

日照眺望の悪い中古は本当に売り辛いですよ。相場で出したつもりでも他物件から順に売れるので価格を下げざるを得ない。結果、売れた価格が実勢価格なわけで、それでもチャンスがあるのか、見極めが必要ですね。