[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[61: 匿名さん]

>>49
そう言ってもらえてありがたいです...本当にハマって悪戦苦闘したのでTT
まだまだ初心者に毛が生えたようなものなんでかなり頑張りました
ラクマチの関連記事の画像をイチから写しながら考えながら作りましたTT

金利と元本の計算ですが、エクセル関数でいうところの、
IPMTとPPMTを使って計算してるのですが間違いありますでしょうか？TT

参考までに計算式を貼り付けます（PPMTでもやってることは同じです）

＝ABS(IPMT(B$24÷12,B$2×12−11,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−10,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−9,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−8,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−7,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−6,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−5,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−4,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−3,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−2,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−1,35×12,$B$33,将来価値)
+IPMT(B$24÷12,B$2×12−0,35×12,$B$33,将来価値))

B$2ってのが表でいう何年目という部分で、
これに12を掛け算して、1〜１２月分を足し合わせている感じですねTT

エクセル関数で住宅ローンの計算できるのは初めての発見でしたw

[62: 匿名さん]

>>59
なるほど...ブリリアマーレやらツインパークスやら
物件に惚れて買ったらダメなんですね...orz
59さんから見てもアパ東雲は良い物件ですかね？

このスレ見て本当に購入されてたら、このCF表は使えるということになりますね苦笑

[63: 匿名さん]

>>58
僕も多分９割の人間がわだったと思うのですが、
ここで勉強して１割に入るように頑張ろうと思いますTT

本当にスレ立ててよかった...TT

[64: 匿名さん]

>>60
この表で今まで出た３物件を比較したものも出せました（この部分は手作業に成っちゃいますが）
データのみで考えると、３物件とも売却後は３つとも７％のROIは獲得できるけど、売却しない場合のツインパとブリリアはなかなか厳しい感じ

これに>>60で書いていた追加事項４つも加味して考える必要ありますね。
かつ売却想定額は単純に年2％としてますが、実際はツインパはそこまで下がる可能性は低い、何てことも考えないといけないですね

ただ、この表を見るだけでも、ざっくばらんに考えていた甘々な脳内見積もりは砕かれてしまいました＞＜
まぁ売却前提にするなら３つとも大丈夫かもしれませんが、スレの主旨である複数買いましを前提に考えるならば、アパ東雲以外はかなり厳しい物件であるということになりますでしょうかこれは...><

[65: 匿名さん]

>61さん

52です。金利計算、間違ってないです。大変失礼しました。直観的に金利が1.6％の割に多い気がしたもので・・。

実は私もエクセルでローン計算を試みたことがありとても苦労した覚えがあります。でも、もう一回作れと言われても無理～（笑）。大変ですよね。
結局ネット上の安易なツールで試算しております。

あと、エクセルで絶対にできないことは、物件を見る、見倒すことです。収支上は明らかに合わなくても、目が肥えますし、本当に気に入ったらLTVをグッと下げてでも買うという選択肢もあります。

新築、中古問わずできるだけ現物を見る、楽しい作業でもありますよ。

[66: 匿名さん]

59ではありませんが
アパ東雲　元値平均は坪１８３
流通　坪単価　200~220ぐらいのようなのです

低層を加味すると、坪178は損するリスクは低そうなレベルと言えます

ですが、やはり投資には
広すぎる、総額が大きい、管理費、将来の有明の大量供給考えるとイマイチです
自分が買うとしたら4000万ちょいぐらいですかね
でもその前に実需買いが入るでしょう

[67: 匿名さん]

>>64
諸先輩がたは>>64のような作業をしなくても、すでに>>64で言っていたような事は分かっているよ、という事になるのでしょうか。（表面5%がライン的な書き込みもありましたもんね）

経験とは本当にすごい。恐れ入ります

投資初心者が騙されて失敗してしまうのも分かります。失敗する9割はきっとCF表とか作らないですよね

本当に勉強の日々です

[68: 匿名さん]

次は戸建狙いでいきます

[69: 匿名さん]

>>65
いえいえ、わざわざありがとうございます、ロムって頂いていたのですねw
先週勉強したばかりなので金利関連の関数は詳しくなりましたw（IPMTとPPMTだけですが...w）

エクセルの方は一度作り上げてしまえば、あとはDB化しておけばいつでも見比べれるし、
見たくなった物件のデータを入れればいつでも把握できるようになるから、かなり強力なツールになりえます

物件を見たおさないと、惚れて購入してしまったら大変ですよね(汗)
年に何件くらいの物件を見るものなんでしょうか？僕はまだ去年の冬から４件しか見に行ってないです苦笑
>>65さんはどれくらい見に行ったんでしょうか？

本当に物件見るの楽しいですよねw新築より中古の方が簡単、新築は難しい。想像しないといけないから。

[70: 匿名さん]

>>66
管理費修繕費が広いと金額高くなるから、
本当は狭くて家賃が高い料金が取れるような物件が一番良いんだけどね

ただ、そうなると内陸になってしまうので今度は高すぎるという事に

[71: 匿名さん]

>>68
先日誰かがおっしゃっていた、世田谷あたりの戸建てですか？

[72: 匿名さん]

＞67さん

いやいや、64さんは立派ですよ。私は始めたころはそんなにまじめに計算していなかったです。ただ、仕事柄周辺の再開発の見通しやら、デべの土地の取得価格なんかを推測しながら、これなら最悪でも損は少ないだろうというものを買っていました。
いまでも64さんほど熱心に将来収支を考えておりませんが、取得時の財務目線と、運用中のLTVやらPLやらCFは同じである必要はないと思っています。

取得時は物件のNOI水準と価格維持の蓋然性、運用時は目標とする財務指標にいかに近づけるか、ということを考えている感じですかね。

[73: 匿名さん]

>>71
言ったのは私ではありませんが、今の相場ではマンションに展望はあまりないかなと
品川ナンバーに拘る俗物ですので世田谷以外を希望してます（笑）

[74: 匿名さん]

65さんじゃないけど、自分は新築マンション、中古マンションは100ぐらい見てます。中古マンションの折り込み広告見るのが好きで新聞取ってます。オープンルームたくさんいってますよ。

[75: 匿名さん]

＞69さん

物件見るのは、月に５件見れれば多い方ですかね。今の時期は、新築入居前で売れ残りがあるような物件は、新築の現物っていうレアもの（？）がみれるチャンスですので、買う買わないは別としてワクワクして見に行きますね。
場合によっては値引きの話とか、アドレナリンが出ちゃう・・・。
ちなみに自宅はそうやって買いました（笑）。

[76: 匿名さん]

＞74さん

折り込み広告、サイコーですよね（笑）。金曜日がいつも楽しみです。あ～、この物件売れないから他者にもお願いしたのね、とかタワマンの同じ間取りの階層違いでの値付けの機微とか、お楽しみ満載ですね。

[77: 匿名さん]

>>73 匿名さん
戸建なんて値下がりリスク半端ないじゃん、と思ってたら品川ナンバー(笑)
土地値だけになってもタワマン区分より高い気がするw

[78: 匿名さん]

>>74 >>76
そうか、新聞を取るとそういうメリットが...なるほどwww
毎週金曜にたくさん折り込みのマンションチラシが来るんですか？
新聞取ろうかなw

[79: 匿名さん]

>>73
今のタワマン特需が落ち着いたら、2030年頃には都心戸建てのブームが来るということですかね。
どちらにしても都心周辺の戸建てはかなり高そうですね。億手前はするのでは？
マンションに比べて、土地の担保価値が取れるから次の物件のローンにも行きやすいのでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>72
ありがとうございますTT
僕はそこまで深く考えてなくて、奮闘中さんの課題を頑張ってみたらそうなった感じですねTT 本当にみなさんに感謝ですTT
LTVやらPLというのも初めて聞きましたw後で調べますw
本スレにもいらっしゃいましたっけ？はじめから参加してくれてた方な気がしますw

今の市況はなかなか厳しいものがありますが、ここの討論や物件内覧を重ねて失敗しないような投資フェーズをつくっていかないとですねTT
特に僕だけでなくこれから始めようとする方にはハードルの高い市況なので、ここで色々と選定眼を養っていけるようにしないと、

はじめの投資タワマン物件１件目でミスってしまうと本当に怖いですからね、
タワマンはアパート投資よりはリスク低いとはいえ（リターンもかなり低いけど）
持ち出しの物件なんて買ったらえらいこっちゃです...汗