[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[41: 評判気になるさん]

10年後は団塊相続の世田谷戸建投げ売りを拾うのがトレンドかも。うちの実家は資産価値考えると今すぐ売り払いたいが親は引き継いで欲しいというジレンマ。建物そのものにもコストかけ過ぎているのでアパートへの建て替えももったいない。色々面倒くさい事情の人は多いはず。
都心タワマンを経験したら世田谷戸建の不便さに戻れません。

[42: 匿名さん]

そんなの拾いたくない。

[43: 口コミ知りたいさん]

>>42 匿名さん

そう。欲しく無い人が多い。つまり需要が限定されるから大分下がると思う。活用方法如何では高利回りが期待出来るようになるかと。

[44: 匿名さん]

>>40
１０年後もタワマンが一番の不動産であることは変わりないでしょう。
ただ、タワマン同士の格差はさらに広がるかと。

[45: 匿名さん]

>>36
坪単価安いですし良いじゃないですか、
ただ眺望がダメなのとブランドと温泉と管理費がマイナスですね
投資向きのサイズではないですが、実需ですぐ売れるのでは

[46: 匿名さん]

タワマン人気は、相続税云々で騒がれて価格が思った以上に上がってしまった今がピークなんじゃないですかねぇ・・？

[47: 匿名さん]

>>45
温泉ってマイナス要素なんですか？
毎日温泉に入れるって良いな〜とw
ただ辰巳なので、賃貸相場がちょっとアレですね。
それにしても利回りは良いほうかも。25万とかで角部屋の賃貸募集かかってるし

[48: 匿名さん]

>>37
いろいろありがとうございます。
今日１日格闘して作ってみました。まずブリリアの安い物件から

修繕金の値上がりと固定資産税の計算方法が分からなかった...関数でやるのは難しいでしょうか
固定資産税は自分5500万くらいの物件で14万弱くらいだったんですが、安すぎますかね？TT

[49: 匿名さん]

続いてツインパークスの利回り良い角部屋。
築年的に35年ローンは無理なのかな？いろいろ破綻してそうですが、全体を俯瞰してみるのにかなり良いですねこれは...
売却想定は年2%で計算してますがツインパはさすがにこんなに下がらないのではなんて思った次第。

来週のお休みで続きを作ります。奮闘中さん以外にも、諸先輩様がた他皆さまご指摘などありましたらまたお願いしまう！

[50: 大家奮闘中]

お疲れ様です。
だいぶそれらしくなりましたね。
固定資産税、築6年から倍になりますが
14万とは随分安いんですね。
湾岸は所有してないからわからないです。 CF表をパッと見たところですが、賃料は空室率を考慮して95％くらいして、
修繕費も途中に200万位入れた方が良いですね。 あとNOIだけでなく
減価償却費を入れないと税引き後利益が
正しく出ません。
リンクを貼ったアパ東雲でもやってみて
ください。

[51: 大家奮闘中]

賃料設定は眺望のある高層階で24万なので22万の95%かな。
毎年の下落率は関数式で簡単にエクセルで出来ます。勉強してください。

[52: 匿名さん]

>>49 匿名さん

力作ですね。
金利と元本の計算が？
見間違いならすみません。

[53: 匿名さん]

>>47 匿名さん

温泉は配管をやられるみたいですよ。

[54: 匿名さん]

>>49　>>48
売却前提でないとやはり厳しい数値ですね。

[55: 匿名さん]

＞50
積立修繕費の一時金で200万とられるケースは、少なくとも１回目の大規模修繕においては、そうそうないのではないでしょうか？２回目以降は未知数ですが...

[56: 大家奮闘中]

>>55 匿名さん
200万は積立金ではなく設備のリフォーム代です。
換気扇、エアコン、水回りは15年もすれば色々壊れますし、シートフローリングも古ぼけたままですと借り手がつきません。
また、これとは別に毎月のCF表の修繕積立金は8年目毎に少なくとも倍にした方がいいですね。

[57: 大家奮闘中]

不労所得とか流行っている様ですが、現実を見ると厳しいですよね。
不動産投資で成功する人は1割らしいです。
湾岸はまだまだ下がります。

[58: 匿名さん]

このスレ見てるのは、1割に入っている人が多数だと思います。残り9割の人はおそらくここ見ない。

[59: 匿名さん]

私、買うときは大抵物件は見ないです。
それくらい価格的か将来的に魅力ある物件しか買わない。

[60: 匿名さん]

>>50
こんばんわ！今回も見ていただいて感謝です
ちょっと時間があまり取れなくてまだ賃料95%しか反映していないのですが、
多分コレは見たいかな？と思ってアパ東雲の方を作ってみました！w
さすが奮闘中さんですね、一番利回りが良いです。これなら検討に値するのかな？

週末までには下記を追加する予定です。
・専有部の修繕費（200万の追加）
・積立修繕金（8年目→２倍、16年目→４倍）
・家賃の下落（４年毎に３％くらい？）
・減価償却費（この部分がイマイチ分かっていないので週末に勉強予定です←）

家賃下落、売却想定、積立修繕金の経年の変化は、
投資である以上はきびし目に見る、ということでそのままエクセルに反映させようと思ってます。

奮闘中さん以外でも、他の物件でこの表で見たい方いたらリンク貼っていただければ時間あるときにやりますね〜！