[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用の
資金計画にスポットを当てた派生スレとして作成しました。

メインのスレは何でもテーマはOKですが、
本サブスレは２つ目、３つ目を買い足していくにあたっての
長期間にわたる資金計画の考察や、金融機関の各ローンの比較などが主なテーマです。

フラットローン、銀行住宅ローン、アパートローンを上手く利用し、
どのように組み合わせて物件を拡充させていくのか？
今の市況での買い進めポイントは？今から始める際の年収に応じた留意ポイントは？
など多岐にわたると討論が出来ればと思います。

不動産投資の世界で一番見える化されてない部分ですので、
初心者だけでなく経験者さま同士でも新しい発見があるスレにできると思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、
現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！

テーマがら、初心者と経験者の知識の剥離が大きいと思いますので、
可能な限り経験者様は初心者にも優しい対応をして頂ければ幸いです。

大切なキャッシュ、無駄遣いとならないように有効利用させ、どんどん資産を拡充させていきましょう！
それではよろしくお願い致します！！


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[161: 匿名さん]

>>160 匿名さん

戸建て(自己居住中)借金なし
湾岸タワマン(賃貸中>年250万)借金なし→買換えて都内免震1.2L希望
年収1000万、頭金2000万利用可能

纏まるとこんな感じですか？買い替えなくてもむしろ買い増しできそうですが(笑)

むしろ買い増しのほうが将来のトータルリスクは低そうですが、今所有の湾岸という部分にリスクを感じているのでしょうか。

都内のタワマンは月いくらくらいで貸したい感じですか？

将来の年金も含めると、あと1〜2個同じレベルのタワマン購入をするだけでも将来は安泰なゴールとなると思いますが、まぁゴール設定は人それぞれですね。

[162: 匿名さん]

>>160 匿名さん

現実的なことを言うと、まず賃貸物件の売却を先行して進められることですね。
いまは市況がいいので、簡単に売れそうですが、売却は思ったより難しいもので、時間もかかります。
それに対して買うのは実に簡単で、判断するだけとも言えます。
ローンを組まない前提だと、さらに売却を優先して資金を確定する重要性が高まります。
市況が大きく動く可能性が高いステージかと思いますので、順番を間違えないことがリスク管理上大変重要かと。
おせっかいで恐縮です。

[163: 匿名さん]

オーナーチェンジだど投資家しか買わないから高く売れません。賃貸者がでてから売りに出したほうがいい。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん

その通り。162は素人

[165: 匿名さん]

>>160
ローンなしなら話簡単では？
住宅ローンで利回りより自分の好み物件フルローンで買って
もう一戸は頭金積んでアパートローン

オーナーチェンジで価格が弱気なのは狙い目です
売却急いでる場合が多い

[166: 匿名さん]

皆様のご意見、大変参考になります。
有難うございました。良い物件を探して見たいと思います。

[167: 匿名さん]

>>160 匿名さん
42歳でラストのローンという事ですが、そんなものなのかな？他の諸先輩方は42歳を超えてローンを組んだ方はおられますか？

[168: 匿名さん]

>155
ケチの話だけど管理委託やったことない
必要と感じた事もないです

用事あれば委託費なしでも仲介さん取り次いでくれます

[169: 匿名さん]

>>165 匿名さん

なぜ売却急ぐんですかねぇ？どういうケースなのか、いまいち予想がつきません…苦笑

[170: 匿名さん]

>>168 匿名さん

すみません、管理委託費はらわなくて良いんでしょうか？仲介してもらったあと、管理会社との契約解除するって感じですか？5%は大きいですよね…

[171: 匿名さん]

>>164 匿名さん

すまんな、162です。空のほうが高く売れることくらい知ってますよ。笑
160さんのローンを組まない慎重姿勢から、売却の順番を述べたまで。空にするアドバイスは確かに抜けてたね。
自分は、普通借と賃料が変わらない前提で全て定借で貸しています。

[172: 大家奮闘中]

湾岸の賃料がかなり下がるかもしれませんね。
これから大量供給が始まります。
選手村の放出6000戸、晴海パークタワー、豊洲駅前、スミフの有明、
1番ひどいのは勝どき、これからタワマンべったり見合いで乱立。
10000戸以上です。
今週末から勝どきザタワーの買取業者の再販がたしか30部屋ほど
始まりましたが、
価格が1割しか乗ってなくて驚きました。 売却の長期化を恐れている表れです。

[173: 大家奮闘中]

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_chuo/nc_67716460/rooms/?rnms=404

17部屋でした。

[174: 匿名さん]

豊洲市場が完全に詰んでしまった
これはもう無理でしょう

[175: 大家奮闘中]

スーモで中古タワーを検索してみたところ、
湾岸は1200以上、内陸は新宿区120 渋谷区35 千代田区 40、港区 360、
目黒区30でした。 内陸は利確の多い港区以外はまだ大丈夫だと思います。

[176: 大家奮闘中]

売却が少ないという事はまだ湾岸ほど林立しておらず、
便利なロケーションのタワーからは住み替えも少ないという事ですね。
賃貸も強いという事です。
湾岸の1200はダブルがあるにせよ、ちょっと異常な数の売り物だと思います。 さらに10000戸増えたらどうなるのでしょう。 うっかり手出しは出来ません。

[177: 匿名さん]

まったく底が見えん

[178: 匿名さん]

171様

定借で貸した方が良いのでしょうか。定借は、設定何年にしたら良いでしょうか。

賃貸出すのに礼金1ヶ月で、それを丸々賃貸仲介の不動産会社に取られ、2年の契約更新時のたびに、半月分不動産会社に取られます。戻って住むことを想定していなくて、長めの定借にするのはどうか、と考えています。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん

私は、売却を念頭に課税が長期譲渡所得の5年をクリアするよう、定借は6年にしています。

[180: 匿名さん]

>>170
仲介して貰っただけでその後は何も請求ないですよ
ただ借主からの問合わせは取り次いでくれます
都心の不動産やさんです

オーナーチェンジを引き継いだ物件も有りますが管理委託すぐ解除しました
賃料振込確認じゃ手数料分の仕事してません

湾岸はこれからすごいことなりそうですね
基本的に湾岸は買わないスタンスですが'歪み'は注視してます