固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6815: 匿名さん]

変動より高い固定１０年はまったく意味が無く
金利低い変動で繰り上げたほうが得だよ

[6816: 匿名さん]

住宅ローンを馬鹿正直に35年かけて返す人いないでしょ。大体20年以内の完済だから、金利2%の上昇まで耐えれる物件価格で変動金利で組む。今後金利上昇しても固定の利率で支払った利息額に届く前に完済できると思うわ。ただし個人的な主観です。変動がいいか固定がいいかなんて払い終わってからしかわからん。固定金利の額で問題なく返済できるなら固定金利で金利差は安心料と思って払う。

[6817: 匿名さん]

>>6815 匿名さん

変動より固定が高いとは限らないよ
10年固定0.32%まで下がったことあるし
ちなみに20年固定0.67%、30年固定0.72%
これより高い変動は無駄に高い

[6818: マンコミュファンさん]

>>6816 匿名さん
すみません、質問です。20年以内の完済ってどれだけの世帯が出来るとお思いですか？
一般的に言われる物件への返済比率を40%以下と考えた場合、どこから捻出されるのか疑問です。機会的に繰り上げばかりに財を回せるわけは到底なく、多くのご家庭が、子供の養育費やシッター代、教育費、学費だけでもかなりの固定費になってしまうと思うのですが。
その他の通常固定費や娯楽費を一定額にしたとしても、あまりに現実感が無いように思います。
是非参考にさせて頂きたいので、バランスシートのロジックをご説明頂きたいです。

[6819: 匿名さん]

平均でとった場合、買い替えや売却時の一括返済も入ってくるから当てにならない。

[6820: 匿名さん]

生活費子育て教育費確保は当たり前
その上での住宅費、身の丈にあった住まい
何歳から老後資金を貯める計画ですか？

[6821: 匿名さん]

>>6816
20年以内の完済率って借り換え外しても7割くらいだったでしょ。
住宅って人生の中で一番高額の買い物だと思うんだよね。しかも失敗すると家族みんな大ダメージをくらう。だから住宅買う前に将来設計だったりライフプラン固めてから購入する。

我が家は　教育費用＞＞老後費用＝住宅費用　くらいの優先度だったけど、子供2人を大学まで奨学金に頼らないで出す仮定で想定した収支バランスで、無理のない価格の住宅を買ったよ。住宅ローンのために働くという過度なリスクは嫌った。でも子供は人生で住宅費を背負う人生ではないと思う。

はっきり言って返済比率40％はリスク高すぎるよ。業者は売りたいから大丈夫ですというけど、20～25％くらいで安全運転して、旅行行ったり美味しいもの食べたりした方がよくない？昔の3世代同居はよくできたシステムだったと思うわ。子供世代が住宅費掛からないというのはめちゃくちゃでかいよ。

でも東京都区内の住宅買うつもりなら自分の人生は住宅に捧げるくらいの覚悟必要よ。

[6822: 販売関係者さん]

>東京都区内の住宅買うつもりなら自分の人生は住宅に捧げるくらいの覚悟必要よ。
その通りですね。
固定金利・変動金利どちらがいいかという以前に、都会は田舎の年収2倍以上必要よ。
教育費も住宅費も2倍以上だからね。
自分の年収に見合った場所に家を購入するのが優先順位的には上ですよ。
例えば年収800万円しかないのに都会の7000万円マンションを購入して変動か固定どっちがいいかなんて愚の骨頂。
都会の年収800万円は地方の年収400万円と同じですよ。

[6823: 匿名さん]

割高なのはマンション
住宅地はそれほどでもない

[6824: 戸建て検討中さん]

地方が物価安いとかまだ妄言言ってる奴がいるのか
安いのは家賃(場合によって実家暮らし)だけで
車の維持費が強制的にかかるぞ

[6825: 匿名さん]

>>6824 戸建て検討中さん

物価が安いとは言ってない。
住宅費と教育費は倍以上。
ネット時代だから生活費は同程度。
車の維持費=都会の交通費で、駐車場は10倍以上。
地方の月極め駐車場は無料から5000円以下ですから。

[6826: 匿名さん]

>>6823 匿名さん
坪単価そんなに安くなくて、その4倍以上してると思う

教育費は
地方の場合、大学が通学区域に無く
独り暮らしで家賃負担が必要とか考慮すると
概ね同じぐらいでは？

[6827: 匿名さん]

>>6826
大学の4年間くらいの費用は、一人暮らしされたら家賃や生活費がいるから変わらないだろうね。でも地方から東京の大学行って一人暮らしする家庭は、それなりにお金持ってる。
そもそも東京でよくある4人家族3LDKの70平米マンションだと大学卒業まで同居だと狭すぎる。

[6828: 匿名さん]

狭小集合住宅は、地方から上京した方々が主に住まわれるところ

地元に代々暮らしていると、注文住宅を建てたり
売却して都落ちする方や分譲マンション地権者とか
いろいろですね

[6829: 匿名さん]

>狭小集合住宅は、地方から上京した方々が主に住まわれるところ
そして都落ち。
地方に住み続けた者が勝者となる。
まさに人生ゲーム。

[6830: 通りがかりさん]

>>6822 販売関係者さん
えっ？

[6831: マンコミュファンさん]

>>6827 匿名さん
> 地方から東京の大学行って一人暮らしする家庭は、それなりにお金持ってる。

これはないわ。奨学金と授業料無料で通う学生なんてザラだよ。

[6832: 匿名さん]

>>6831
大学のレベルによるんじゃない？
偏差値高いほど裕福な家庭が多いよ

[6833: 匿名さん]

代々住まう同じような広さの敷地に注文住宅建てたとして
都区内と地方では雲泥の差があるのは事実

例えば、敷地の余剰部分で駐車場２台貸した場合
月５万～の収益が得られる

建築費の住宅ローン－５万円と考えてみてはいかがだろうか？

[6834: マンション比較中さん]

地方なら都区内の倍以上の広大な敷地になりますね

[6835: 中卒]

高学歴の方々
そろそろローンの話に戻ろう

[6836: 匿名さん]

>>6834 マンション比較中さん

同じ面積の場合は？

[6837: マンコミュファンさん]

>>6832 匿名さん
スレ違いだから最後にするけど、東大とかMARCHでもそこまで珍しくないよ

[6838: 通りがかりさん]

>>6837 マンコミュファンさん
知ってます
でもマジョリティではないよね

[6839: マンコミュファンさん]

>>6838 通りがかりさん
うん、マジョリティじゃないよ
でも多少の相関あるだけでみんなそうかのような物言いはおかしい
しかも田舎ほど公立高校のレベルが高いから傾向は薄れる
以上この話は終わり

[6840: 匿名さん]

>>6839 マンコミュファンさん

みなとは言ってないよね
地方は教育費、住宅費が安い
固定か変動か迷う前に、自分の年収に合う居住地域選びが重要

[6841: 匿名さん]

変動金利って2％くらい金利上昇しても払えるくらいじゃないと怖いだろ。20年間このままの金利とは思えん。
うちは変動で3000万借入したけど、なんだかんだで10年で完済できそうな貯蓄ペースなので、減税期間が終わったら繰上するか保険代わりに預金として持っておくか悩むわ。

[6842: 匿名さん]

減税期間終わった時の金利で判断すればいいのでは？
繰り上げたら団信も消滅しちゃうし。
急激な金利上昇面以外は繰り上げない方がいいと思うけどね。

[6843: 匿名さん]

2月の大手の金利は消費税増の駆け込み需要狙いで下げたみたい。

[6844: マンション掲示板さん]

>>6843 匿名さん
いやいや、そう言った問題じゃなくて、長期金利が下げだから、それに付帯した固定が下げるだけだから。消費税とか関係なす。

[6845: 通りがかりさん]

>6841
固定養分さんですかね？
残念ながら10年で完済できるなら変動にしたほうが良いですよ

[6846: e戸建てファンさん]

>>6841
3000万を10年で完済するってすごいな。
親の遺産でも入ったの？
子どもいないの？

[6847: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[6848: 匿名さん]

変動039%でサンキュー
時期が良かった

[6849: 匿名さん]

変動と固定で悩んでいます
変動が上がらないと判断してる方に理由をお伺いしたいです

[6850: 匿名さん]

変動が上がらないと判断しているわけではありませんが、ある程度の預金がある人なら変動でいいと思いますよ。
変動金利が上昇しても預金金利上昇で相殺できるでしょ？

[6851: マンション掲示板さん]

>>6849 匿名さん
まだまだ上がらないと予想して変動で借りて5年目になります。理由は日本の景気が上がる気配がないから。消費税増税、オリンピック特需終わり、少子高齢化、人口減少、メーカーの研究開発費の減少、外国人労働者を受け入れることが難しい気質など。

[6852: マンション掲示板さん]

>>6851 マンション掲示板さん
金利は0、5%くらいですか？

[6853: マンション掲示板さん]

>>6852 マンション掲示板さん
金利は0.9、借入金は3500、共働き、子1です。

[6854: 匿名さん]

>>6853 マンション掲示板さん

変動0.9%は高くないですか？

[6855: e戸建てファンさん]

保証料込だったり団信にもよるので、一概には言えないでしょう。

[6856: 匿名さん]

借入金3500万で保証料を金利上乗せ払いしたら損だよね？
団信は相当条件のいいものでも＋0.2％以下じゃないと損だしね。
多く見積もっても変動は0.7％台。
0.9％は高すぎ。

[6857: マンション掲示板さん]

>>6856 匿名さん
6853です。保証料、団信込みです。もともとは0.775だったけな。金利は窓口大手銀行だったんでどこも同じでしたね。

[6858: 検討板ユーザーさん]

私は最初に100万の手数料を払って(保証料は無し)、0.39%の変動なんだけど、これって安いのかな？
だんしん、８大疾病込みみたいだけど。
住信SBIネット銀

[6859: 匿名さん]

SBIは半年前から、八大疾病が全疾患疾病＋入院保障にグレードアップしましたね、もちろん無料で。
さらに、優遇幅も最高値を更新し、実効金利は今0.44%くらい。基準金利はずっと変わってないので、今後基準金利が上昇しても、今借りれば金利はずっと最安値を維持できるということになります。

[6860: マンション掲示板さん]

>>6859 匿名さん
6853です。やすいな。乗り換えようかな。月々1万ちょっと安くなりそう。

[6861: 匿名さん]

>>6860
さすがに変動0.9％は高すぎっしょ

[6862: マンション掲示板さん]

>>6861 匿名さん
窓口では当時最安だったんですよね、優遇もマックスで。

[6863: 検討板ユーザーさん]

>>6862 マンション掲示板さん

じゃあ
0.39％の俺はラッキーだね。
たまたま３月までキャンペーンやっていたよ

[6864: 通りがかりさん]

>>6863 検討板ユーザーさん
みんなギャンブラーだなぁ。
今なら35年固定で過去最低金利が確約されるというのに。
5年先の未来は誰にも予想できないですよ。

[6865: 匿名さん]

>>6863 検討板ユーザーさん

金利だけで考えればそうかもね。
5年前なら変なとこ買ってない限り売却益が期待できるし、残債も400万は減ってるからなんともいえないところはある。

[6866: マンション掲示板さん]

>>6863 検討板ユーザーさん
団信とかちゃんと、確認して問題なければ、大丈夫だよ。

[6867: マンション掲示板さん]

>>6864 通りがかりさん
そんなギャンブルって言うほどなことでもないと思うけど。ま、1%、2%くらい上がっても払っていけるレベルで借りた方がいいよ。

[6868: 検討板ユーザーさん]

基準金利が4%越えなければ、変動が得だよ。
いま、2.5％くらいでしょ

[6869: マンション検討中さん]

>>6868 検討板ユーザーさん
金利が上がり出したらあっという間だよ。
デフレ世代は分からないかも知れないが。

[6870: 検討板ユーザーさん]

>>6869 マンション検討中さん
上がる要素がないよ。
人口減、高齢化

[6871: 匿名さん]

変動が2%とかの時代になったら
多分給与もらってる先の会社倒産する可能性もあるよね?

[6872: 通りがかりさん]

変動はここ何年も2.4%前後だよ

[6873: マンション掲示板さん]

>>6870 検討板ユーザーさん
そうなんですよね、私は理系の企業にいるんですが、研究投資額とか先行技術とかみても、アメリカドイツ中国に周回遅れされていて未来が全く感じられないんですよね。

[6874: 匿名さん]

>>6870 検討板ユーザーさん
金利上昇は国内事情とは関係ないところでおこる。
今の金利が将来も続くと考えるのは楽観過ぎ。

[6875: 名無しさん]

その将来がいつ来るかなんでしょうが、、、
実際は変動金利の方が元金減ってくからすぐには逆転しないですよね？前の書き込みで10年毎に1%上がってもいい勝負だったよな…
変動金利で貯金全く出来てないと厳しいそうですが、ちゃんと恩恵分を貯めれていれば、、、なんて思ってしまいます。

[6876: マンション掲示板さん]

>>6875 名無しさん
うちは変動で共働きの子1ですが、嫁の給料を全貯金してます。そろそろローン6年目突入ですが、1200万ほど貯金たまりましたよ。普通の会社で普通に働いていれば変動で大丈夫だと思いますよ。

[6877: 匿名さん]

残債が多いうちは金利が低い変動がいいに決まってる。
残債が減ってきたら、変動金利＞〇年固定金利を狙ってもいいし。
>>6875さんの言う通り、前の書き込みで10年毎１％の上昇なら耐えられることがわかったし。

[6878: 名無しさん]

>>6876 マンション掲示板さん
>>6877 匿名さん
レスポンスいただき、ありがとうございます。
実は今月から変動金利にてローンが始まります。検討当初はフラット35を検討しておりましたが、年数経過後の支払い額、元金の差、10年毎に1%上がったと仮定した場合の支払い額等を確認した上で変動に行くにしました。
幸い田舎なのでお小遣いもあまりいらない上に酒もタバコにもお金はかからないので、堅実に暮らしていこうと思います。
変動金利のイメージを変えてくださったこの掲示板の皆様に感謝です。
この選択が合ってるかは運に身を任せます！（笑）

[6879: マンコミュファンさん]

変動も底かな。よい時期にローンが組めそうだわ

[6880: 通りがかりさん]

>>6878 名無しさん
運に身を任せて人生棒に振ってください。私のこの言葉を後で身に染みて感じる日が来るかも知れないし、来ないかも知れない。自己責任です。

[6881: 戸建て検討中さん]

日本は店頭金利まで動くような利上げなんてできないんじゃないかな
短期金利は長期金利と違って本当に景気が良くならないと上がらないからね

[6882: 名無しさん]

>>6880 通りがかりさん
棒に振ってください。と言うなら来ると言い切っていただけたら…
自己責任まさにその通りだと思います。私は金利が上がっていくことリスク、低金利の時に高い金利で払うこともリスクだと思って最終的に変動金利を選択しただけです。あとは、来るかもしれない金利上昇に備え続けるだけです。

ご忠告ありがとうございます。

[6883: マンション検討中さん]

>>6882 名無しさん
だからそのリスクの想定が甘いって言っているんですよ。
10年で1%金利が上がるのが最大リスクという根拠はどこにあるのですか？

[6884: マンション掲示板さん]

>>6883 マンション検討中さん
金利が上がる可能性より、リストラとか病気とかのがリスク高いんじゃね？笑

[6885: 名無しさん]

受け売りですが、先日テレビでアパホテルの社長が
今は低金利時代の終わりの終わりと言っていました。
不動産業界トップの発言なのまんざら嘘でもないと思いました。

[6886: 匿名さん]

金利が上昇したら預金の金利も上昇するね
わーい！

[6887: マンション比較中さん]

10年毎に1％、というのはあまり考えられないと思います。
景気拡大長過ぎです。
1年ごとに1％ならわかります。
でも、そんな激しい金利上昇が日本で起こることは30年くらい無いように思います。

[6888: 匿名さん]

ローン金利と預金金利は3桁は違う。
借入れ利子が大幅に増えるだけ。

[6889: 匿名さん]

>>6888 匿名さん

そう？いま、
普通預金0.1%
定期預金はローン金利ぐらいだよ

[6890: マンション掲示板さん]

フラット35っていま、団信込みで金利どんなもんなん？

[6891: 匿名さん]

預金金利も属性かな？

[6892: 名無しさん]

>>6883 マンション検討中さん
平成の最初の頃に大きく変動しているのは引き締めの頃で、緩和が始まってからの変動は大きくなっていませんし、所得も上がりそうにない現状でバブル期のような金利になることはないかなと思いました。なので審査金利と言われる4%前後で考えました。あなたの納得する根拠ではないですよね、申し訳ありません。

最後に教えてください！あなたはこの先になにが起こって、どこまで金利が上昇すると考えて固定金利にされたのですか。宜しかったら教えてください。

[6893: 匿名さん]

>>6891 匿名さん

情弱属性ね

[6894: マンション検討中]

>>6892 名無しさん
どこまで上昇するかわからないから固定金利にした(正確には固定金利にしようとしている)のですが。
今後何十年間、金利動向を気にする生活は私には合いません。
ちょっと違うかも知れませんが株と積立投信の感覚に近いです。
最初に設定したらほったらかしという積立投信が私のスタンスです。
正解のない議論ですので、それぞれが納得して変動、固定を選べばいいのでは。

[6895: 匿名さん]

変動の基準金利はずっと変動していません。
銀行は優遇幅を変えているだけです。
一度借りてしまえば優遇幅は固定されますし、基準金利もずっと変動していませんので、実質固定なんですよね。

[6896: マンション検討中さん]

>>6894 マンション検討中さん
批判するつもりはないが、そういうのを思考停止というんだよ。判断しないことを判断したんだから。だから日本人はバカにされる。

住宅ローンや積立投信も同じこと。何も考えなしに、全世界インデックスorバランスで、ぐっちゃぐちゃのポートフォリオでよくわかんないけど、みんな大好きなリスク分散してるからあとはほったらかしでOKってタイプの人。

家族の幸せのために何年もかけて資産を守っていくんだから、ちゃんと考えてローンも選ばれたほうがいいですよ？
たとえば、固定金利はいわば保険商品なわけで、この金利が極めて上がりにくい日本でその保険に500から700万円余分に銀行に支払うことになる「リスク」もしっかりお考えください。

[6897: 匿名さん]

固定金利を選んだのか、フラット属性かで
思考の柔軟性がわかる

[6898: 匿名さん]

フラット属性って何ですか？

[6899: 匿名さん]

>>6898 匿名さん
フラットでしか借り入れが出来ない人

[6900: 名無しさん]

>>6896 マンション検討中さん
昔もあなたみたいに上から目線で金利動向を語る人がいたけどハズレてる人ばかりですよ。未来が見えれば固定なんかにする人はいません。別の見方をすれば変動は守るべき家族がいるのにギャンブルしてるともとれます。

これは私の持論ですが私が変動を選択する場合は仮に急激な金利上昇が起きても住宅ローンを即返済できる貯蓄がある場合に限ります。大切な家族を生涯守るつもりならギャンブルの要素は排除するべきです。

固定でも変動でも正解はありません。それは完済時の結果論に過ぎないのです。

[6901: 匿名さん]

>>6900
その通りです。固定か変動かどちらが良かったのかは完済時の結果論だし、
固定を選んで金利上昇のリスク回避代と思えるなら結果的に変動より多く払うことになっても納得でしょう。
私は2%の利息上昇でも問題なく払えるのと、今後10年で2%上がることはないと判断したので変動にしました。なお保険としてローン総額の半分程度は貯蓄で持ってます。繰上しないのは住宅ローン控除と団信が生命保険替わりになってることですね。

[6902: 匿名さん]

将来どう転んでも必ず有利になる策を考え出せるならば結果論にはなりません。
もうそれは確実に答えがわかっている結論となります。
私は確実に答えがわかっている結論を導き出し変動を選択しました。
金利上昇が10％だろうが、どう転んでも必ず変動が有利になる策があります。
ただし、皆さんの仰る通り貯蓄は借入金額以上あります。

[6903: 匿名さん]

>>6902 匿名さん
続けてその策とやらをお聞かせ下さい。

[6904: 匿名さん]

>>6903
企業秘密

[6905: 匿名さん]

貯蓄が借入額以上あるなら今の税制なら変動有利だわ。でもそんな人ほとんどいないでしょ。
住宅ローン控除額＞利息だから
逆になったら全額繰上すれば終わり

[6906: 匿名さん]

>>6904 匿名さん
ドヤ顔で言ってて企業秘密とは笑えます。

[6907: 匿名さん]

固定にするメリットが見えない。
変動使いの俺からみたら、養分も必要か。
銀行が儲からなくなれば、変動も上がってしまうかもしれないし。
どんどん、固定を使ってくれたまえ。

[6908: マンション検討中]

>>6907 匿名さん
そこなんですよね。
加えて、今の運用金利で金融機関が利益が出ているのは金利が高い時にローンを組んだ人からの利息収入があるから。
その人達のローンが終わる頃、もしくは低金利ローンへの借り換えが一巡したあとは、金融機関は運用金利を一斉に上げる可能性が高い。変動金利は将来必ず上がる。

[6909: マンション検討中さん]

いつか短プラがあがるかもしれない。でも、それは政策金利の上昇ではないとみている。
ありえるのは、大企業の内部留保がさらに進むか、景気が減速して、資金需要がどんどん縮小していったら、もはや銀行にとって貸出利息が占める収益は大きくはない。
どんどん格付を人の手からAIに渡して、できる限りTIBORで調達するのはやめてコスト削減しようぜ。この際、大企業も中小企業も短プラベースでいいっしょ。ついでに、短プラも他行と足並み揃えて上げれば、競争原理も変わらないし、資金需要豊富な中小企業からの利息は拡大するしね。
住宅ローン？たしかに今は大半が短プラで組んでたな。まーでも、大半の庶民が身の丈に合ってない多額のローンを組んでるに違いないから、減税目当てな金持ちからの一括返済や多額の繰り上げ返済に伴う赤字は限定的だろうよ。いっそ庶民がショートしない程度にあげればいいよ。4.475くらいまでなら社会問題にならんだろう。
不動産市場への影響？それは俺たちの考えることじゃねーよ。


てな感じで銀行の都合で一斉に上げてくるのがワーストシナリオかな。

[6910: 匿名さん]

庶民は金利に目が向くから意外と手数料でどうにかなる。

[6911: 匿名さん]

>>6909 マンション検討中さん
4.475なんて金利になったらギリギリローン組は住宅ローン破綻確定。俺には関係ないから構わないけどな。

[6912: 匿名さん]

住宅ローン破綻するような人の不動産貰っても銀行が焦げ付く

[6913: マンション掲示板さん]

>>6896 マンション検討中さん
この人の言うことが正しい。

[6914: マンション掲示板さん]

>>6911 匿名さん
4.475%に上がって破産する人にローン組ませないよ。日本は。ちゃんと考えな。