固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3601: 匿名さん]

>>3596 匿名さん

それは5年経つと優遇幅が縮小するやつではないですか？

[3602: マンション検討中さん]

>>3592 匿名さん
教科書的に言うとそうなんだけど、実務では短プラはみずほが発表したものを都銀は一律採用。その為、都銀短プラ、地銀短プラという言葉が使われてるんだよね。それを前提に話すんだよ。
で、コールレートが0.2下げたら短プラも0.2下げる等、コールレートと都銀短プラは完璧に連動。
コールレート誘導目標が0.1だから住宅ローンの変動金利の店頭金利はあと下がったとしても、0.1しか下げられないことになる。

[3603: 匿名さん]

>>3601
５年後に0.75%の変動になりますが、その２年後には減税期間終わるので繰上げ返済する予定です。

>>3600
下記条件だと、総支払額：４２６６万円、住宅ローン減税：３４１万円、保証料返金：１３万円
現金一括払いより８０万円以上少ない支払い額になります

[3604: 名無しさん]

昨年、20年固定の0.68％で借り換えしました。
満足してます。

[3605: マンション検討中さん]

>>3603 匿名さん
うーん、
10年間の返済額1250万
10年後残債　　3051万
保証料　　　　82万
事務手　　　　3万
登記　　　　　6万
印紙　　　　　2万
ローン控除　　▲341万
保証料返戻　　▲13万
トータル4040万円、手間暇もかかるし流石に現金一括の方がいいのでは？？
それに今月から10年固定ぐっと上がった所もあるし借りた方が得ってのはないね。

[3606: 匿名さん]

>>3605 マンション検討中さん

登記ってそんなに安く済むんですか？

[3607: マンション検討中さん]

>>3606 匿名さん
抵当権設定にだけ焦点を当てて、安ーめに計算。登録免許税は借入金額×0.1％＝4万円と司法書士報酬。
ローン使おうが現金だろうがどの道司法書士は使うしね。

[3608: 匿名さん]

>>3605 マンション検討中さん

控除の額はもう少し大きくなるんじゃないですか？元利均等ですし。

[3609: 匿名さん]

>>3607 マンション検討中さん

なるほど、そこまで値切れば良かったなと。
検討中さんみたいに具体的に計算されているのはすばらしいですね。
変動や固定の一般的な良い点悪い点は議論頂いていますが、具体的にどうなのかが重要ですし。
ただ、具体的に計算すればするほど、足下では変動を選ぶ理由は限定的かなと。
3603さんにおかれては、実際はトントンかもしれませんが資金繰りや現在価値ベースでは一定のメリットがあったのでしょうね。
また団信込みなら保険にもなっていたわけですし。

[3610: 匿名さん]

>>3592 匿名さん

どの辺りがかみ合わないのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

[3611: 匿名さん]

>>3602 マンション検討中さん

2009年から変動していないので、コールレートと連動はしていないのではないでしょうか？

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

[3612: マンション検討中さん]

>>3608 匿名さん
1月に借りたとするとぴったり341万円ですね。
ローン控除的に一番有利になる12月に借りたとしても351万ですね。

[3613: マンション検討中さん]

>>3611 匿名さん
ん？？
サブプライム以降の日銀の短期政策金利（コールレート）誘導目標は0.1％で変わらず。都銀短Pも1.475％で変わらずでは？そういう意味ではなくて？

[3614: 匿名さん]

>>3603 匿名さん

>>3605 マンション検討中さん

それ繰上額が間違っとるね
2930万

総支払額は42,663,459円

[3615: 匿名さん]

あくまでもシミュレーションなので
10年後に全額繰上られないってかたでも

例えば頭金1000万円を支払いせず定期にいれて
満額融資を受けて10年後、
定期解約＋ローン減税分で1500万円繰上とかでも十分かと

[3616: 匿名さん]

>>3615 匿名さん

ローン減税分は固定資産税で取られるからあまりあてにならないですね。

[3617: 匿名さん]

>>3616 匿名さん

固定資産税は無差別ですよね？

[3618: 匿名さん]

>>3613 マンション検討中さん

誘導目標はマイナスになってますよね？
でも、短プラは変動してないですよね？

[3619: 匿名さん]

>>3616 匿名さん

期間限定の減税をあてにしちゃあかんでしょ
11年後からどうするの？

[3620: 匿名さん]

>>3619 匿名さん

だからちゃんと繰上げ返済してますよね？
もともと手元資金のある方のローン利用ですよ。

[3621: 匿名さん]

>>3612 マンション検討中さん

それは元金均等の前提になっていませんでしょうか？

[3622: 匿名さん]

とりあえず
当初固定のリスクヘッジは
仕事辞めない
転職しない
会社が倒産しない
病気しない

当初固定明けの3年前から属性を維持しないと

[3623: 匿名さん]

それ、変動固定以前の当たり前のこと

[3624: マンション検討中さん]

当初固定10年のリスクヘッジ
・ローン減税期間は繰上返済しない（限度額超える分は内入可）
・10年間は貯蓄を最優先
・固定期間終了及びローン減税終了後、できる限り期間短縮繰上返済
・返済期間が十分に短くなるなら変動でそのまま。
・まだまだ残高が減らないのなら借換を検討、メリットあれば借換

[3625: 匿名さん]

>>3624 マンション検討中さん

そもそも当初固定の場合、固定期間終了後に優遇幅が縮小するので、期間後、早期返済しないなら、長期間の固定にすべきだと思います。
例えばSmtbの当初10年固定借りている人が、どの程度その辺りを認識されているのか、疑問です。。
リスクヘッジどうのと考えるより当初30年固定とどのくらい総支払に差があって、どのくらいの金利上昇で、差がなくなるのかくらいは計算しておいた方が良いと思います。
特に元利均等では、当初の元本の減少は緩やかなので、金利上昇の影響を受けやすいですよね。

[3626: 匿名さん]

>>3625
借り替え前、三井住友信託銀行で借りてましたが、迷ってたところ、
ミックスローンを勧められました。手数料も変わらなかったですよ

[3627: 匿名さん]

>>3625 匿名さん
当初固定の人は固定明けの内容なんて考えてないよ〜

また借り換えてればいいって思ってるよ

[3628: 匿名さん]

3627
普通は繰り上げ返済して、残債を完済と思いますよ

[3629: 匿名さん]

>>3628 匿名さん

え!
35年ローンを当初固定5年が終わったら完済するんだったら
借りなくていいのではないかな？

知らないと思うから伝えておくと、完済するにはお金がいるんですよ。

[3630: 匿名さん]

住宅ローンを体験してみたい、お金持ちの気まぐれでしょう
住宅ローン控除を受けてみたいと思ったが、収入が高すぎて無理なのがわかり、なんだそれなら完済しようという流れ

[3631: 匿名さん]

>>3630 匿名さん

普通はタックスプランニングするから、大丈夫でだと思います。

[3632: 匿名さん]

>>3626 匿名さん

リスク配分のためにミックスするのはよいですが、固定期間の短いの方から優先的に残高が減るわけではないですよね。
そうすると、固定期間終了後の残高に対して、優遇幅が減少したり金利リスクを負うのは変わらないです。

[3633: 匿名さん]

>>3632 匿名さん
普通はその時点で短い方は繰上げ返済するんですよ。

[3634: マンコミュファンさん]

>>3633 匿名さん
それがセオリーなら、銀行成り立たないわ！笑

[3635: 匿名さん]

>>3634 マンコミュファンさん

それは結局余剰資金のある方の考え方ですね。
公務員とかならある程度利用価値がありそうですね。

[3636: 匿名さん]

平均すると繰上て13年程度みたいですね
老後の貯金も必要ですからね

[3637: マンション検討中さん]

>>3636 匿名さん
13年で完済する人はごく稀ですね。
一般的に審査が厳しく、高属性が多いと言われている三井住友信託の平均償還年数は28年程度だそうです。

[3638: マンション検討中さん]

>>3632 匿名さん
いや、だからローン減税の期間10年間は繰上返済しないで、例えば10年で500～1000万貯蓄できるとするなら、10年固定後の減税終了＆優遇期間終了時の残高が500万～1000万残るようにミックスローンの内、固定10年の借入金額を設定すればいいんじゃない？？

[3639: 検討板ユーザーさん]

>>3637 マンション検討中さん
ソースは？

[3640: 匿名さん]

>>3636 匿名さん

2500万を13年ほどで返すなら月17万ぐらい必要ですね。年収800万ぐらいだとかなりキツくないですか？

[3641: 検討板ユーザーさん]

>>3640 匿名さん
今時みんな共働きだから、それくらい普通だよ。

[3642: 匿名さん]

共働きなら30代前半で普通世帯年収1000万はいくよ。
それで貯金して、金利動向によっては早期返済するんだよ、普通は。

[3643: 匿名さん]

>>3638 マンション検討中さん

足下当初10年と30年の金利差は0.55%なんで、元本1000万10年で55万円ですね。
1000万が確実ならそうすればよいけど、病気や事故の可能性もあるのにその程度で期限の利益を捨てなくてもいいんじゃ無いかと思います。
そもそもキャッシュで10年後に1000万円あったら、医療保険もいらないし、キャッシュが他にあるなら老後に向けてインデックスファンドとかの積立もできますよね。
低金利で住宅ローンでなければ、こんな資金調達できないと思いますがいかがでしょうか。

[3644: 匿名さん]

>>3643 匿名さん
病気や事故を考えたら固定でも当初固定でも変わらない。どちらにしろ売却だから。

[3645: 匿名さん]

40代になったら
金利が上昇する不安よりも
自身が病気で働けない不安の方が大きい

[3646: マンション検討中さん]

>>3643 匿名さん
そういう考えもありだとは思いますよ。繰上返済しないで運用又は繰上返済するっていうのは、言い換えると①リスク商品で長期投資又は②0.5％～1％程度の定期預金（≠0.5％～1％）を買うかどちらにするかって話になる。10年後どうなってるか分からないけど、現状金利0.5％以上打って定期なんか募集したら小さな支店でも数十億は簡単に資金を集められる状況なので②を選択する人は多いと思いますよ。

[3647: マンション検討中さん]

>>3639 検討板ユーザーさん
電話で問い合わせてみたらいかがですか？

[3648: 匿名さん]

>>3644 匿名さん

スムーズに売却できるか、わからない中で手元資金にプラス1000万円あった方が動きやすいと思いますがいかがでしょうか。

[3649: 匿名さん]

>>3645 匿名さん

病気リスクと金利上昇リスクは別のリスクですよ。

[3650: 匿名さん]

>>3645 匿名さん

そもそも、病気リスクが怖いなら、医療保険に入ったり繰上げ返済なんてしたりしませんよね。キャッシュなら融通がきくわけですし。

[3651: 匿名さん]

>>3636 匿名さん

そもそも、人によって歳、収入、家族構成が違うのに、返済期間を比較してもしかたないですよね。
自分のライフプランや住宅の価値に見合っていることの方が重要だと思いますが如何でしょうか。

[3652: 匿名さん]

まあそれに尽きる。
個々人によって年収見込も資産状況も疾病リスクも違うので、
期間がどうの、固定or変動がどうのの議論はナンセンス
長期借りるのに皆が変動だから変動！とか思考停止している人よりマシ

[3653: 匿名さん]

>>3649 匿名さん
払えなくなるってことでは同じことじゃね？

[3654: 匿名さん]

>>3648 匿名さん
金利が上がらなければそりゃ手元においておくよ。

[3655: 匿名さん]

>>3650 匿名さん
病気なら高額療養費制度があるから、どんなに費用かかっても9万とかで済むのよ。ローンさえ終われば病気になっても会社首にならなければ安泰

[3656: 匿名さん]

>>3653 匿名さん
それは損失を生む可能性があるということですよね。それはリスクという点で同じですが、性質は異なりますよね。
病気リスクは、ある程度予防できるとか、就業機会を奪い、収入を奪う可能性があるとか。
一方で金利は個人でコントロールできないですよね。
ヘッジ手段も異なりますしね。

[3657: 匿名さん]

>>3654 匿名さん
でしたら、固定変動の金利差が少ないのだから、固定を選択して、期限の利益を享受し続けるのがベストではないでしょうか。

[3658: 匿名さん]

>>3655 匿名さん

10年後に1000万繰上げ返済して残高は無くならないですよね。月の約定が数万円減るぐらいですよね。就業機会を一時的にでも失うことを考えるとまとまったキャシュが、ある方がよいと思いますが如何でしょうか。

[3659: 匿名さん]

>>3652 匿名さん

返済期間や借入額は人それぞれだと思いますが、足下で金利が十分低くて、固定変動の金利差が小さい中では、明らかに固定で借りた方がよいと思いますが、その点についてはいかがでしょうか。

[3660: 匿名さん]

そう思います。今は変動金利より固定金利のほうが低いからお得ですよね。
今は減税額より金利手数料のほうが少ないから、金利リスクなんて存在しないのに

リスク云々言ってるかたは金利手数料ナシのただの分割払いでも
リスクって言いそうですね。

買い物したら代金を支払う（分割してでも）、当たり前ですよね。
それすらできないとか思うようだったら、金利リスク以前に借り過ぎと思いますよ。

[3661: 匿名さん]

>>3646 マンション検討中さん

おっしゃる通りです。
多くの人が投資機会と期限の利益を易々と放棄するのか、理解に苦しみます。
本当に不思議でなりません。

[3662: 匿名さん]

>>3659 匿名さん
変動の方が金利低いから得やん。変動変わらないし。

[3663: 匿名さん]

>>3660 匿名さん

おっしゃる通りで、病気リスクとか言っておいて足下で変動を選んだり、繰上げ返済をしたりするのは、リスクに対する適切なヘッジ手段が選択出来ていないように思います。

[3664: 匿名さん]

>>3656 匿名さん
えっ例えばどうやってガンになるの予防するんですか？

[3665: 匿名さん]

>>3662 匿名さん

変動が変わらなかったら変動がではないと思いますがいかがでしょうか。

[3666: 匿名さん]

住宅ローン金利がこれだけ低いととてもラッキーなファイナンスとして考えたい。
変動だといざとなったら一括返済することを考えると、勿体無いから固定がいいかな。

[3667: 匿名さん]

>>3664 匿名さん

ある程度と書いている通りです。
まあ、ガン予防できないという視点にたっても、金利リスクとは性質もヘッジ手段も違いますよね。

[3668: 匿名さん]

>>3666 匿名さん

おっしゃる通りですね。
金利差が開きつつあるので、早く固定しないのはもったいない。
自分が借りた時の2倍弱に開いています。。

[3669: マンション検討中さん]

余裕があれば繰上返済した方が得。
余裕がないならいざという時の為に備えてキャッシュで持つ方がいい。
それだけでは？いざという時、なにかあったらというのはその分コストを払っているのと一緒。

[3670: 匿名さん]

＞＞3662

変動は０．５５５％
固定は０．３１％～０．５２％で
固定のほうが低いですよ

[3671: マンション検討中さん]

>>3670 匿名さん
それは当初固定な。
その期間で完済できるのであればもちろん固定が低いってことになるけど、長期借入考えるときは違うで

[3672: 匿名さん]

当初固定さん必死

科学的ではないが安心ですよね。

[3673: 匿名さん]

金利手数料ナシで団信まで付いてくるしお得やん

[3674: マンション検討中さん]

>>3661 匿名さん
投資機会といいますが、確実に年率1％超（長期固定金利）で運用できるのが繰上返済ですよ？こんな優秀な金融商品ありませんよ。
今1％でかつ元本保証の債券が発行されたら、機関投資家がこぞって買い尽くしにきますよ。
運用・投資といった観点では繰上返済に勝る投資はないと思うのですが如何でしょうか？

[3675: 匿名さん]

10年ちょいで返済できるなら変動で良いと思うけど、
もっと長く返済期間見てるなら長期固定でも1.2%~1.5%の今こそ長期にするのは良いと思う。
固定3%と変動0.☓%で迷ってた時代を考えたら保険料としても安いわ。

[3676: 匿名さん]

>>3667 匿名さん
ある程度って、、

ごまかしてるだけで、結局病気も金利も個人でヘッジできないことには変わらないじゃないですか。

[3677: 匿名さん]

>>3674 マンション検討中さん

住宅ローンと国債ではキャッシュフローが違いますし、年率1%と言っても単利ですよね。
まずはその辺をしっかりと考えてみてください。
そもそもですが、投資機会は得たい人のためであって、繰上げ返済しなければ手元にキャッシュが残るのだから、繰上げ返済してキャッシュが残らないのと異なると思うのですが如何でしょうか。元々手元にあるのが、1億でも0でも、プラス1000 万円あったら違いますよね。

[3678: 匿名さん]

>>3676 匿名さん

金利は固定にすれば、ヘッジ可能です。
病気は繰上げ返済しないで、お金を取っておけばある程度、ヘッジ可能です。完全にヘッジしたいなら手元資金と収入保障保険併用すればよいですよね。
ちなみに金利リスクと病気リスクが一緒だってのは完全に間違っていると思いますが如何でしょうか。りんごとみかんは甘いから一緒みたいなことを仰りたいのでしょうか。

[3679: 匿名さん]

>>3676 匿名さん

金利リスクと病気リスクが同じということであれば医療保険で、金利リスクをヘッジする方法を教えて頂ければ幸いです。
ちなみに逆はある程度可能だと思います。

[3680: マンション検討中さん]

>>3677 匿名さん
個人向け国債は単利ですよ？
たとえ複利の債券を考えても20％課税、金利変動による債券価格変動を考えればより優秀な金融商品といえるでしょう。まあ、そんなことは枝葉です。

①確実に1％強損失をおさえるか、②損失垂れ流しながらももっと良い投資機会を待つ、いざという時に備えるか。
どちらも正解はないと思いますが、今の相場と日本人の気質からは①を選ぶ人が多いというのは十分に理解できることではないでしょうか？（理解できないとおっしゃってたのでそれに対する説明です。）

[3681: 匿名さん]

SBIの変動金利が上がった？

7月から0.45から0.57になる（見直す）と銀行からメールがきていた。

なんでだろう。基準金利は上がってないですよね、、？

[3682: 匿名さん]

すみません。

基準金利が変わってないのに、変動金利が上がってありえますか？

優遇金利が見直されたということですか？
よくわかりません。

[3683: 匿名さん]

>>3680 マンション検討中さん

その正体不明の日本人の気質か何かに基づいた選択がおかしいと思いますが如何でしょうか。
固定変動の金利差が小さくて、低金利なのに理解に苦しみます。
ちなみに、個人向け国債は、単利であっても再投資すれば複利効果は得られます。
住宅ローンはキャッシュフローの性質上、再投資できません。単利です。

[3684: マンション検討中さん]

>>3682 匿名さん
基準金利が上がったか、優遇幅が縮小したかどちらかでしょう。
SBI変動の基準金利って何になるんですかね？？

[3685: 通りがかりさん]

>>3684 マンション検討中さん

両方ともハズレ
借りれる属性になれば分かる

[3686: 匿名さん]

>>3685 通りがかりさん

当初優遇のようなことですよね？

[3687: マンション検討中さん]

>>3683 匿名さん
そんなおかしいですかねぇ？？
どうせおいておくだけの資金であれば繰上返済した方が経済合理性があるのは自明ですよね？
どこがおかしいと思うのですか？？合理的な意志決定じゃないですか。

[3688: 匿名さん]

>>3687 マンション検討中さん

個人がLBOみたいやローンを借りて、d/eレシオを極限まで高くして、それで金利リスクをテイクするというのはおかしいと思いますが如何でしょうか。
そもそも、この金利環境で、わざわざ金利リスクをテイクすることについて理解に苦しみます。

[3689: マンション検討中さん]

一度決めた優遇金利が変わることがあるんでしょうか？

[3690: マンション検討中さん]

>>3689 マンション検討中さん
うーん、なんていうか、契約書読むかsbiに問い合わせた方がいいと思いますよ。
一般的には変動金利の場合は全期間一律優遇と謳って、借入後に優遇幅が変わることはない。だから基準金利、店頭金利が変わったのではないでしょうか？？

[3691: マンション検討中さん]

>>3688 匿名さん
こんな低金利環境下だからこそd/eレシオを高めていいのでは（極限まで高めるのはどうかと思いますが。。。）？そして、繰上返済はむしろ金利リスクをヘッジすることになるのだと思いますが如何でしょうか？

[3692: 匿名さん]

>>3681 匿名さん

本当に変動金利で借りていますか？
それとも一時金利が下がるキャンペーンが適応されていた？

[3693: 匿名さん]

>>3691 マンション検討中さん

そこまではいいと思いますが、ある程度収入があるなら。金利リスクをとる許容度はどこあるのかなと。
他方、そもそも、この低成長の世の中で、一般の人がLBOするのはどうなのかと思います。
なお、繰上げ返済すれば、d/eは低くなるとしても、広い意味での資金繰りが厳しくなります。

[3694: 匿名さん]

>>3691 マンション検討中さん

金利リスクのヘッジは固定金利で行うべきだと思いますが。

[3695: マンション検討中さん]

>>3693 匿名さん
余り突っ込みたくないんだけど、個人の借入→居住用住宅購入をLBOになぞらえる例えは無理がありすぎるといいますか余計に分かりにくくしてますよ？

もちろん資金繰りをかつかつにして繰上返済してはいけませんね。繰上返済は飽くまでも余裕資金で行うものというのが前提です。住宅ローン繰上返済してオートローン組むのは本末転倒ですからね。

[3696: マンション検討中さん]

>>3694 匿名さん
う～ん、3691を読んで「金利リスクは繰上返済でヘッジすべきだ。」という主張に見えるってことですか？

[3697: 匿名さん]

>>3695 マンション検討中さん
3568, 3569がLBOです。

[3698: 匿名さん]

>>3696 マンション検討中さん

3794ですが、3691とは別人物です。

[3699: マンション検討中さん]

>>3697 匿名さん
3569にもあるようにノンリコでもないので余計にLBOに例えるのは分かりにくいといいますか、何の意図があって例えているのでしょうか？理解に苦しみます。

[3700: 匿名さん]

金利が上がっている状況では、物価もそれなりに上がっているでしょうから、現金がその時にはないのは辛いです。
親が娯楽や食べ物は我慢し削れますが、子供の学費が高くなるのは困ります。