ザ・ライオンズ神戸ハーバーランドってどうですか？

[匿名はん]

ザ・ライオンズ・神戸ハーバーランドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：兵庫県神戸市中央区東川崎町1丁目75番1の一部、75番2の一部（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩5分
神戸高速鉄道東西線 「高速神戸」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋WIC～4LDK＋WIC
面積：45.78平米～100.48平米
売主：大京


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大京アステージ
敷地面積：5454.42㎡
建築面積：1760.00㎡
ファミリー177戸

[62: 物件比較中さん]

>>となりに、三菱地所？高層タワマン検討中でそれが建てば、眺望は絶望的、工場からの臭い・・・・

工場からの臭いはありませんが、東方向の眺望は絶望的です。
東方向の眺望を主にしているタイプは絶望です。

[63: 物件比較中さん]

説明会に予約してましたが、仕事で行けなくなりました。
私が行けないなら「奥さんだけでも来れないか」
子供が体調を崩しているというと「じゃあ、いつ治りますか」
「現地でも資料は渡してない」「家に行って説明する」としつこいです。
日に何度も電話してきては、留守電に切り替わると黙って切ってますね～

いずれにせよ、値段が判らないことには、比較・検討しようがないですよね。
連休中も仕事で身動きが取れないんですが
価格帯をご存知の方は教えて下さい。南向き希望です。

[64: 匿名]

いや頑なに価格は公開していません。
今はディベロッパー側が客層調査中です。
客層の反応を見て価格を決めるようです。
確かに問い合わせは多いみたいですが、実際にモデルルームまで来る客は少ないようです。プロジェクト発表会の初回は満席続出でしたが、ＧＷ中は閑散としています。
プロジェクト発表会に来た人間を「インテリア担当者から説明会」などで見込み客を繋ぎ止めています。
モデルルームは成金ばかりでリタイヤ組もあれば金ばかり追いかけてそうな柄の悪い匂いがぷんぷんさせている子連れなとがいます。
地元紙の企画広告などで話題作りに必死なようです。

[65: 物件比較中さん]

やはり大京の営業マンはひつこいですね。

注目を浴び満員御礼なら電話攻勢する暇がない気がしますが・・・。

ザライオンズと最高グレードをつけた割には、反響がディベの予想よりも悪いのでは？

[66: 匿名さん]

価格はおそらく坪２００万は軽く超えてくるでしょうね。

[67: 匿名]

坪２１０万円からです。
敷居を高くして買えない人は他へどうぞ。と言わんばかりの差別化(富裕層特化)してます。

[68: 通りすがりの近場からの観光客]

ハーバーランドに遠出の買い物しにきました。
ＧＷということで三宮も元町もハーバーランドも、どこも賑わっていました。

しかし現実は厳しいですね。

もう死に体ですね。
思わず写真撮ってしまいました。

[69: 真剣に購入検討しましたが。。。]

価格は、76.29㎡の13階で4660万円。76.66㎡の13階で4680万円です。ほぼ確定した販売価格のようです。坪単価200万超えています。下の階になればより安値にはなっていきますが、、、14階、最上階の値段は更に高くなるようですし。。。これってどんなものでしょうか？？？

[70: 真剣に検討中でも見送る気持ちに傾きつつある]

私も同じような価格を提示されましたから、間違えないでしょう。
ちょっと高すぎるとおもいます。
あと管理費が高いですね。
駐車場も多く設け、またカーシェアリングをマンションで設置するらしいですが、都心で站近でカーシェアリングではますます自家用車が必要でなくなり駐車場稼働率が悪くなると思いますが、想定稼働率は80％
これてまは１ＬＤＫの２タイプの住民が車持たなければ、80％を下回ることになり、管理費が値上げせざるを得なくなります。また立体駐車場で、おまけに塩害とくればコストがバカになりません。
物件価格が高すぎるのと、維持コストがＤＢ想定を越えるのは覚悟しないといけないので、見送りを前提に購入再検討しています。

[71: ７０です。]

図面集に詳細が載ってあり抜粋してみました。
総戸数179戸（住居177、集会室1、店舗1）
駐車場128台（来客用1、カーシェアリング1、店舗3）
仮に住戸用123台の80%は99台
1LDKのNタイプ、Mタイプの総戸数は26戸
仮にLDK住戸の全員が駐車場未契約で80%下回ります。
単身用でなくても自家用車を所有しない人が居るでしょうから、
80%稼働を前提にした管理費には無理があります。
DBのシュミレーションに無理があるような気がします。
ＭＲにお邪魔した時に、収益物件として買われる方もおられました。

[72: 真剣に購入検討しましたが。。。]

No.69です。

そうですね、やはり管理費高めですよね。。。私の調べている2タイプでの月額管理費が20900円、22000円という額でしたから。あと、当方車を保有しておらず全く運転しませんので、No.70さんが指摘しておられる立体駐車場維持コストは想定もしていませんでした。。。確かに塩害立地での維持コストは馬鹿にならない額になり得ますね。それは車を保有せず駐車場に足を踏み入れることすらしない住人にもはね返ってくる出費になってしまうのでしょうね。。

それにしてもやはり一番関心（心配）があるのは、東側の三菱地所が将来的にどう出てくるかという点です。もしタワーマンションを建設されてしまえば、私が今検討している東側のハーバービュー（メリケンパーク、神戸港方面）タイプの部屋ではかなり眺望が悪くなってしまいます。と言うか、海方面やモザイクガーデンの観覧車、海洋博物館等の眺望はほぼ絶望的。かろうじてポートタワーが見えるか見えないかという程度になってしまいそうです。もちろんタワー建設位置が敷地内のかなり南（海側）のみになれば、ライオンズからの海への眺望もそれ程損なわれないのではと期待もできますが。。。しかしこればかりは地所がどう出てくるかで、、、その決定まで常に眺望への心配を抱き続けることになってしまうのでしょう。。。

そのような将来的眺望を考えると、東側と北側（マウンテンビュー）に眺望がある角タイプの部屋を検討し直すべきかとも思い始めました、、、（この部屋タイプだと少なくとも六甲山への逆夜景は保障されていると思うのですが。。。）そうすると85.78㎡と部屋が大きくなってしまい、もちろん購入額もそれに伴い跳ね上がり、ランニングコストもまた高いものになってしまいます。。。

三菱地所が購入した地価はライオンズのそれより約3倍というものだったそうですが、そうすると例え将来マンションが建設されたとしても、販売価格が一体いくら程になるものか。当方の予算は5000万円程ですので手が出ない可能性が非常に大。今のライオンズはとりあえず見合わせて、将来地所が建設するであろうマンションに期待するというシナリオも難しそうです。

あと根本的な問題点として、周辺店舗撤退の可能性もかなり高いという点。もし阪急とイズミヤが撤退してしまうと日常生活の利便性が。。。

今月15日から希望タイプのマンションへの登録が開始されますが、一体どうしたものか。。。私同様に購入を決定しかけていた方々の意見をもっと聞きたいです。

[73: 購入検討中さん]

私もモデルルームに行き資料をもらってきましたが、
大京のプロモーションを見ていると、駅近・商業施設そば・絶好の眺望・唯一の民間マンションが売りですよね。

１、駅近はJR神戸駅が移転しない限りは大丈夫（←ほぼ保証される）
２、商業施設そば（←阪急撤退、イズミヤも時間の問題？）
３、絶好の眺望（地所タワーマンションが立つまで）
４、唯一の民間マンション（←地所タワーが建つまで）

２，３，４は消える可能性が濃厚
そうなると「駅近」のみがこのマンションの売りですね。

資料をもらってから、現地周辺の昼夜の様子を調べに行きました。
やはり夜、とくに阪急とイズミヤが閉まった21時以降は人通りが少なくなります
特に深夜帯殆ど人通りがなります。
ファミリーマートとサンクスも深夜帯の来店客は他の店舗に比べ少ないです。

また神戸阪急の食料品は平日19時まで、イズミヤの食料品は20時で閉まり、仕事帰りの立ち寄りはほぼ無理な事。
（19時や20時閉店自体が不振を物語っています。）
（20時以降はビェラ神戸口のコーヨーが23時まで開いています。）

ここで注意しないと行けないことが！
それは深夜11時以降メイン通りのDuo神戸地下街が閉鎖されること。
11時以降は神戸駅前のHDC神戸ビルの外れにあるプロメナ2階に直結する歩道橋
または
ビェラ神戸口駅改札口西側にある歩道橋になりますが、ビェラ神戸口改札口も23時で閉鎖されますので、
中央改札口から回り込むことになります。
前者の歩道橋は夜は薄暗く女性や子供はどうかと思います。
後者になると駅からの歩行距離はDuo神戸地下街の倍になります。

調べてみれば見るほど再考せよという材料が出てきます。
ＧＷ中は普段の雰囲気がわかりませんので、ＧＷが終わった月曜日以降また調べてみようと思います。

[74: 会社帰り携帯より]

ふと思ったが、
ハーバーランド全体のテナントが撤退しているのに、このマンション１階のテナントが安定的に入居する保証はどこにもない。

ましてや隣の神戸新聞社屋のカルメニも空いている。
またテナントが滞納して夜逃げでもされたら大変だ。
空きテナントになると修繕積み立て費や管理費はどうなるの？

[75: マンコミュファンさん]

>>真剣に購入検討しましたが。。。さんへ

管理費は、仮に月１万円高くても、１０年でも１２０万円です。
大きいですが、それでも物件の値段に比べればさほどの事はありません。
塩害などもありますが、対策を立てていれば
馬鹿にならないとは思いますが、さほど気にする程でもない気がします。
（と言いつつ、気になるなと思ったり・・・）

それよりも、東側のハーバービューが無くなる事が大問題ですよね。
これは、物件の価値が半減してしまいますから。

私もマンションを買った時に同じ経験をしました。
東側が駄目なら、西側はどうだろうかと
何故か当初の目的から外れて物件の長所を探そうとしていました。
ですが、それって変ですよね。
マンションは値段の割りに物件数が少なく、
高揚感も手伝って、つい焦り気味になりますが、
そんな時こそ落ち着いてください。

景色が欲しいのか、駅近が良いのか、利便性か、
是非もう一度検討してみてください。

ちなみに、モザイクの対岸に
イトーピアというマンションがあります。
中古で時々条件が良いものが出てます。
ポートアイランドは眼中にないと思いますが、
同じような景色が見えますので、
参考のために冷やかしに行かれるのはどうでしょうか？

[76: 近所をよく知る人]

ハーバーランドでは所謂「2012年問題」が迫ってきております。
それは神戸阪急が建物の賃貸契約が切れるのが2012年。それを一つの節目とするとH2O社長が公言しています。

阪急三宮駅ビルの再建とともに神戸阪急を三宮に移転させたいのが阪急側の本音です。
またテコ入れはするもののなかなか改善の兆しが見いだせない赤字続きのイズミヤも一緒に撤退を模索している筈です。

他の方も指摘されているようにハーバーランドは直ぐそばを走る国道２号線が東西に走り、
片側５車線で交通量も非常に多くあることから、それが大きな障害となって陸の孤島となっています。
デュオ神戸値が閉店した後の深夜におけるハーバーランドの孤立さは際立っています。

ハーバーランドの活性化に三宮～元町～ハーバーランドとウォーターフロント回遊性を持たせたいところでしょうが、目の前の国道２号線が大きな障害として横たわっており、付近の国道２号線を地下化する荒療治をしないと解決できないでしょう。ポートタワー横の頓挫したミッドポートプロジェクトの広大な遊休地が元町方向からの送客の難しさを象徴しています。

[77: 近所をよく知る人]

７５番さんへ
>>管理費は、仮に月１万円高くても、１０年でも１２０万円です。
>>大きいですが、それでも物件の値段に比べればさほどの事はありません。

別には75番さんを攻撃する意図はありませんが、
ここに居住する人は住宅ローンでお買いになる人がほとんどでしょうから、
その方にとっての年間１０万円は大きなものだと思いますよ 。

[78: 二の足踏み中]

ハーバーライオンズを検討中です。

よかったらどなたか教えていただきたいのですが、
地所タワーマンション予定地とライオンズの間にある「神戸市が所有している土地」には
何も建つ予定はないのでしょうか？
もし建てば　丸々ライオンズの東棟とかぶり、「ザ・神戸」の景色どころじゃなくなりますよね。

先月から二度、ライオンズの担当者と会っています。
物件自体もそうですが、管理費修繕費が、いい値段していますよねぇ、、。　
毎月の事になるので、ばかにならないなぁ、、と　今　二の足を踏んでいます。
他社の不動産やさんに伺いましたが、修繕費は少しずつ値上がりするらしいですし、、。

一期販売は見送り、あるのかわかりませんが、二期以降の販売に賭けてみようかとも検討中です。

[79: 近所をよく知る人]

ライオンズマンションとタワーマンションの間の土地4792.24平米は神戸市のものです。

昨年毎日放送テレビの憤懣本舗で取り上げられていましたが、煉瓦倉庫テナントの導線を確保するための歩道が設置されました。隣のフェンスで囲まれた土地と一体的に神戸市の所有です。地目は宅地になっていますので建物の建設が可能です。

また歩道はテナント救済のための暫定的なものですので、役目が終わったら更地に戻し民間に売却する可能性もあります。売却となれば商業ビルが建つ可能性は否めません。現在モデルルームあるレンガ倉庫駐車場も神戸市の土地なので、すっとあのままにはしておかないでしょう。現在は景観条例として規制されている煉瓦倉庫も、テナントの流失が止まらなければ建物自体をメリケンパークなどに移設して、景観規制を解除し土地を有効利用＝民間売却する可能性も否定できません。ですから、東方向と南方向も近隣地に建物が建つ可能性があります。

煉瓦倉庫の景観条例は、あくまでも煉瓦倉庫があるからのもの。移設したら意味が無くなってしまいます。
簡単に規制できたと言うことは、規制解除も簡単であることです。未来永劫何も建たない保証はありません。

だからライオンズマンションの完成予想の下に小さな文字で「※景観を将来に渡って保証するものではありません。
」と書いてあるのです。

話は変わりますが、三菱地所タワーマンション建設予定地は既に権利部所有権を三菱地所、近畿菱重興産、三菱倉庫
で持ち分配分しており将来タワー建設はほぼ間違いありません。ただあそこは前所有者の日本郵船から現金で購入しており、現在もコイン駐車場収入がありますので、土地の固定資産税は賄えて余りある状況ですから、抵当権を設定し借金で土地を仕入れいて既に3.77%の金利負担が発生していて分譲を急がなければならないのとは違って、最低限の維持費は賄えるのですから景気が回復するまでじっくり待っている資金が潤沢な財閥系の強みでしょう。
同じハーバーランドに出来るマンションではありますが、この二つのマンションは前述の通り状況が違います。

[80: 二の足踏み中]

二の足踏み中です。

それではパーキングとライオンズの間は、
いつまでも空き地のままではないかもしれませんね。

貴重な情報をありがとうございました。
参考にさせていただきますね。

[81: 購入検討中さん]

No.78 by 二の足踏み中様へ

私も購入を検討しています。
二の足踏み中様はライオンズ担当者とどの程度まで進まれていますか？要望書は書かれましたか？
私も貴殿と同じく、管理費の高さ、物件の高さに二の足を踏んでいます。
私は商業施設撤退の可能性などリスクの割には物件価格が高すぎ足踏みしています。

ほかの購入検討者の方の意見など情報交換できたらと考えています。