グランドメゾン上町台 ザ・タワー 【旧:(仮称)グランドメゾン内久宝寺町タワープロジェクト,（仮称）グランドメゾン谷町四丁目タワーってどうですか？】

[匿名さん]

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積水ハウス株式会社：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/search/index.html


公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/uemachidai/
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社鴻池組　大阪本店
管理会社：積和管理関西株式会社
所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町２丁目５－１(地番)
交通：大阪市谷町線「谷町六丁目」駅徒歩5分、大阪市谷町線「谷町四丁目」駅徒歩5分


【情報源】
建設ニュース【民間】旧総通本社ビルの解体は前田建設工業／跡地は超高層マンション建設の見通し／積水ハウス
http://constnews.com/?s=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウスが取得した旧総通本社ビルの解体工事の状況 14.12
http://saitoshika-west.com/?q=%E7%B7%8F%E9%80%9A%E6%9C%AC%E7%A4%BE

積水ハウス　総通本社ビル跡地　「グランドメゾンシリーズ」の分譲マンションを建設！
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2014/06/post-f396.html

【マンションコミュニティ】
積水ハウス・グランドメゾンってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47371/

グランドメゾン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%8...

谷町四丁目
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E8%B0%B7%E7%94%BA%E5%9B%9B%E4%B...

【知識】
国土交通省　「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf

自治体　行政サービス比較
http://www.seikatsu-guide.com/area/compare_cities/?cid_1=1224&cid_...

[スレッドタイトルと本文の情報を更新しました 2017/10/3 管理担当]

[1751: 匿名さん]

結局売る時安くなっててもいいならOKって事？

[1752: 匿名さん]

>>1750 匿名さん
物件は悪いというより平均より上ですね。ただその良さに比して価格が見合っていないということなのでは。価格が割高なら物が良くて当たり前という話でしょうね。

[1753: 掲示板ユーザーさん]

先日、ウェリス難波宮上町の新築未入居を友人が買いました。えらく推しておられますが、現時点でもまだ2戸売れ残りがある状態で、ラストチャンスの意味が分からない。また、隣のD’グランセは6480万で25階の85㎡がずっと販売中です。立地も条件もここと大差ないと思います。築10年ですが同じ85㎡でしたらここのMタイプ20階7430万が85.21㎡で比較対象の物件となります。ラストチャンスというのは残りの2戸がラストチャンスという意味ですか？？

[1754: 匿名さん]

変に頑固な先入観だらけの人の話はアテにしない方がいいよ。明日の事すら誰も分からないのに。

[1755: 匿名さん]

ま、非常に良い物件で価格も適正。
ただ、駅直結とかでも無いので、ラストチャンスということはあり得ない。
敷地が広々としているのがここの魅力。ただし、時が経ち再建築となると難しいんだろうね…。

[1756: 匿名さん]

>>1753 掲示板ユーザーさん

ハハハ　Ｄの中見た事ありんですか？
既に共用部分も部屋も団地レベルですよ
しかも間取りもおわってますよ
Ｄの西側は丸見えになるけど
ここはわかって建ててるので窓も小さくしかもサービスバルコニーで室外機置場です
比較になりません

[1757: 匿名さん]

駅直結のローレルアイ谷六も売れ悩んでるので、日経平均株価2.5万の頃につけた値段は適正価格よりも高すぎなんでしょうねえ。敷地が広いのはレジデンスタワーに対するコメントなら理解できます。再建築に関しては考える必要ないかなあと思います。確実に言えることは新築への食いつきが鈍化しています。中古も新築につれ高してますね。サラリーマンの給料がそこまで上がってないのに不動産価格のここ3年の値上がりはバブルと言えると思います。安いからと言ってプレサンスロジェ上町台とか魅力ないし、ここの19階前後を買いそびれた人はうじうじする気持ち分かります。Sタイプの28F購入者は26Fに契約変更した様ですが方向としては完売とは反対方向の動きですね。もう3月に入るので、レジデンスタワーの第2期分譲後にここの残り2戸に目が向けられなければ、しばらく動きないと思います。

[1758: 掲示板ユーザーさん]

>>1756　匿名さん　Dグランセよく存じております。私は100㎡越えしか中は見たことないですが、共用部が団地レベルとの極論には同意しかねます。文章をお読みするに、これ以上何がラストチャンス？と詰問するのも返信も辞めますが、貴殿がここのマンションの購入者なら逆に残念です。

[1759: 匿名さん]

>>1755 匿名さん
価格が適正という点以外は概ね同意します。割高ですよ。

[1760: アップルタワーさん]

割高だの適正だのと242/244戸も売れてる物件の価格を論評しても建設的じゃない。モデルルームだけの判断で入居まで一年ある時点で完売まであと2戸というのがすべて。アップル住んでても売っちゃったら住む家なくなるし、買い替えるとなっても高いし。駅近だけど大通りも近いのでマンションがくすんできてるのが新築時から住んでたらよく分かる。アップルできた時は完売してなかったと記憶してます。10年経ったらまた時代も変わるよ。

[1761: 匿名さん]

>>1759 匿名さん
高層階が高いのは当たり前です。
このマンションで15階より上は即転は望みにくいでしょう。
ただ20階以上を購入されてる方の目的はしばらく落ち着いて住む事であり。
では今他の新築をみても中央区北区でこれより安い物件はなく、かといって待ってみても
土地の仕込みが終わってる3年先まで確実にありません。
住友は曽根崎を賃貸で固定収入源に転換しましたね。
しばらく持っておくのも今一つの方策なのです。

[1762: 匿名さん]

何か知らないけど必死さがすごく伝わってくるね

[1763: 匿名さん]

>>1755 匿名さん

時が経ち再建築?

[1764: 匿名さん]

新築のファミリー向けマンションは投資用物件としては難しいですよね。内久宝寺町に38階のタワマンが2つも出来、上町1丁目に29階建てタワーマンションも着工ということで、2000人以上が、内久宝寺筋沿いに住むなんてなんか夢ありますねえ。大村益次郎の碑の向かいは煎餅の量り売りという認識ではこの地域に住めませんね。

[1765: 匿名さん]

>>1764 匿名さん
谷五のコムシスもマンションかもしれないですからね。谷町５丁目にも駅出入口作ってくれないかなあ。

[1766: 検討板ユーザーさん]

読売テレビ観てたら「す・またん」の天気予報のバックに大坂城越しのザ・タワーが目立ち出してきた。

[1767: 匿名さん]

再建築のための解体費用は修繕積立金に組み込まれているのかな？

[1768: 匿名さん]

投資ではないが、近隣中古価格と乖離しすぎているのが少し心配。ここにつられて中古価格が上がればいいのですが。

[1769: 検討板ユーザーさん]

>>1768 匿名さん
アップルタワーはめちゃくちゃ上がってます。

[1770: 匿名さん]

竣工まで10ヶ月もあって残り2戸しかない物件に売れ残りとか騒ぎ立てる人は普通じゃないよね。

[1771: 職人さん]

書き込みしてるネガティブたちはもっと売れてない残念物件の購入者かライバル企業のなりすましたちなので、普通と言えば普通ですね。

[1772: 匿名さん]

>>1766 検討板ユーザーさん
おはよう関西の中継映像も。

[1773: 匿名さん]

>>1771 職人さん

そう思うことで精神を安定させるわけですね。分かります。
購入者がネガティブな書込みしたらあかんのか？

[1774: 匿名さん]

>>1764 匿名さん

実需が多いとは思うけど、そうなると小学校のキャパ大丈夫かな？

[1775: 匿名さん]

ここは小学生のお子さんがいるファミリー層が多いのでしょうか？

[1776: 匿名さん]

>>1775 匿名さん

市内で子育て環境を重視する人なら候補になるエリアなので、おそらく多いと思う。

[1777: 名無しさん]

南大江小学校は現6年が2クラスですが、新入生は4クラスで今後、毎年50人ずつ増えていく見通しらしいですよ。

[1778: 匿名さん]

児童数の見通しにはこれから建つタワーの人数は含まれていないらしいけど、タワーマンションは急に増えるから脅威やね。

[1779: 匿名さん]

>>1777 名無しさん

今は児童数少ないんですね。
昔からファミリー層に人気なエリアでなく近年人気になりつつエリアということですか？

[1780: 匿名さん]

>>1775 匿名さん
近隣の銅座幼稚園も人気で、あゆみ東やみどり、ぴっころなど保育園も充実しているので未就学児段階からの転入も相当いると思います。校区で言うとここらでは五条小が人気ですが南大江も悪くないし、大手前小、城星小も徒歩圏内。付属天王寺小も市バスと谷町線のダブルアクセスです。スカイラウンジから大阪城も見えるし、子供が小さい時だけの賃貸需要もあると思います。

[1781: 匿名さん]

>>1773 匿名さん

あなたは面白いから許します。

[1782: 匿名さん]

外構進んでますね。歩道がわかりやすくなってきましたよ

[1783: 匿名さん]

>>1780 匿名さん
もう少し東なら人気の玉造小学校校区なんですけどね。

[1784: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

そこまで行ったら不便なので買ってません。

[1785: 匿名さん]

小学校は児童増だね。
府と市の二重行政が無ければ、聾学校を含めて対応できるのにね。

[1786: 匿名さん]

うちの子は銅座幼稚園と中央なにわ幼稚園どちらもダメでしたが、パドマ幼稚園には合格しました。南大江小学校も法円坂住宅の子供が減って人気の玉造小よりも評判がよくなってきました。越境で玉造小に行きたかったら行けます、学校選択制の時代です。

[1787: 匿名さん]

>>1786 匿名さん
選べるなら安心です。
玉造と南大江ではかなりの差があると聞きます。
みんな玉造選ぶでしょうね。

[1788: 匿名さん]

>>1786 匿名さん

玉造小は人気があるので校区内で定員いっぱいだから、越境組が入れる空きはなかったのでは？

[1789: 匿名さん]

東中学パンクするんじゃないの？

[1790: 匿名さん]

東に2分程で玉造小学校の通学区なのに

[1791: 匿名さん]

>>1788 匿名さん　今年抽選があったのは南大江小学校のみです。過去レスにもありますが、灘中や東大寺なども出してて人気化しているのが最新情報です。

[1792: 匿名さん]

>>1791 匿名さん
南大江の近辺にマンション集中していて児童が多いというのが理由。単に近いからというだけで選ぶ層も多いからね。

[1793: 匿名さん]

学校選択制というのは入学時に南大江の近辺（校区内）でなくても保護者が小学校を選べる制度で、17名程度で層というほど多くもない。ちなみに今年の6年は2クラスと小規模です。南大江に近いのであれば選ぶまでもなく自動的に就学通知書は南大江小となります。
以下ウィキより　
大阪市立南大江小学校（おおさかしりつ みなみおおえしょうがっこう）は、大阪市中央区にある公立小学校。
豊臣秀吉が大阪城の城下町を建設した際に造られ、現在でも下水道として活用されている背割下水（大阪市指定史跡。通称「太閤下水」）が学校敷地内を流れている。学校の隅に背割下水の公開施設が設置されている。

[1794: 匿名さん]

>>1790 匿名さん
2分かなあ？上町１丁目も南大江と玉造に分かれるから、もうちょいあるんじゃない？関電三井も南大江でしょう。

[1795: 匿名さん]

>>1794 匿名さん

校舎増築の計画はあるのかな？

[1796: 匿名さん]

容積率いっぱいいっぱい使って建築すると、再建築のときの資金繰りに困る…。なので解体・建替えについてはきちんとルール化すべし。

[1797: 匿名さん]

>>1779 匿名さん
人気なエリアじゃないかどうかは校区の面積と児童・学級数を近隣と比較してお察し下さい。なお、南大江校区は校区面積の約半分を難波宮跡公園が占める非居住区であることも踏まえてください。

http://www.city.osaka.lg.jp/templates/chonaikaigi2/cmsfiles/contents/0...

[1798: 匿名さん]

>>1795 匿名さん
南大江は2016年に増築済みです。今後は放っておいても2027年以降は児童数減少するだろうからまあいいか、というのが今の見通しです。
より深刻な小学校もあります。特に元々のキャパが小さい開平小は中之島を使うかどうかという話が進んでますね。
http://www.city.osaka.lg.jp/templates/chonaikaigi2/cmsfiles/contents/0...

[1799: 匿名さん]

>>1798 匿名さん

2027年が人口ピークってことか。
しかしこういう推計も想定外のタワマンが建つと変わってくるのでしょうね。

[1800: マンション検討中さん]

すいません、マンションギャラリーお休みなので、こちらで質問します。購入可能なお部屋は高層階のみですが、ベランダで洗濯物は干せますでしょうか？