ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂ってどうですか？

[マンコミュファンさん [男性 40代]]

ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://tenjin24.com/

ル・パルトネール夕陽丘天神坂
所在地：大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目106-1他（地番）
交通：大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩6分
間取：2LDK・3LDK
面積：68.21平米～84.34平米
売主・事業主：ランドリアン
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：日本住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.2.22 管理担当]

[1: 匿名さん]

部屋の窓の先の部分がアルコープやベランダになっているので、セキュリティ面が安心。
窓を開けて共用部分だったりすると、やはり窓を開けるのはためらいがありますが。
Aタイプ、変わったレイアウトですね。
納戸が大きいのはいいですがクロゼットが小さい。

[2: 匿名さん]

アルコープやポーチがあるのはいいですね。
ちょっと、荷物を置くのに利用できますし、安全面でも門があったほうがいいですよね。
Aタイプはキッチンから洗面室までがちょっと遠いので家事はしにくそうかな
和室と廊下両方扉があるクローゼットは使いやすそうですね

[3: 匿名さん [女性 40代]]

大体の予想価格を聞いてきました。
営業の方がおっしゃられるように、風致地区内で前の道路が石畳だったりという特別な場所ということを考えれば妥当な価格なのかな？
現地もすごい静かでのどかな感じでした。

モデルルームに予約して行ったのに最初座れなかったのはどうかと思いましたが・・・

[4: 匿名さん]

あまり聞かない名前ですが、有名な会社なのでしょうか？

[5: 匿名さん]

スーパーでチラシをもらったのでちょっと気になって現地を見たのですが、凄い雰囲気が良いところですね。
こんなところに建てて良いのかと思うほどの。
あんなところどうやって工事されるんでしょう？
価格が気になるところではあります。

[6: 匿名さん]

皆さんのレス読むと立地は評判良いですね。
風致地区ということですが元は何があった場所なのでしょうか？
広さ的にもファミリーさんが多く入居されそうですね。
この辺りは教育熱心なご家庭も多いのでしょうか。
価格帯どうでしょうね、高くなりそうなのでしょうか。

[7: 匿名さん [男性 30代]]

西に安居神社、南に逢坂公園、北は天王寺七坂の一つ天神坂に面している立地
都心なのに驚くほど静かで雰囲気がありますね
小さなマンションなので共用部などは必要最低限な印象ですが、
今後のランニングコストなど考えると妥当な印象でした
バランスのとれたいい物件だと思います

[8: 周辺住民さん [男性 30代]]

現在 此方の物件は周辺住民の反対運動が起き始めています。
業者側の説明不足により心象は最悪です。
石畳みの坂の途中…そのため、工事段階でのトラックの往来や 元来 この辺りには地下水脈が通っているため、基礎工事段階での水の噴出があれば地盤が緩む可能性も指摘されております。
正直どうなるかは分かりませんがご一考を。

[9: 購入検討中さん [女性 30代]]

先週末にモデルルームに行ってきました。
営業の方が建設予定地も案内してくれましたが、以前は製本する会社があった場所みたいです。
10年以上大阪市内に住んでいますが、こんなに静かで緑に囲まれた場所があるなんて知りませんでした。
5階建ての低層タイプのマンションですが、周りに建物が建っていないので外部からの視線を気にしなくても生活できるのも良いなと思いました。
我が家には角の部屋は価格的に手が届きませんが、真ん中の３LDKの部屋を検討中です。

[10: 買い換え検討中 [女性 50代]]

主要駅でもないのに坪単価207万は高すぎないですか？
しかも聞いたこともない会社だし

[11: 購入検討中さん [男性]]

google Map で現地近くを見てみたのですが
歩行者、自転車専用道路のようです。
目の道も狭いし車をお持ちの方には向いてなさそうですね

[12: 周辺住民さん]

建設反対の署名活動、始まってますね。
今後、工事とかに影響出るのでしょうか？

[13: 匿名さん]

>>10さん
207万円なんですか？
なら安いと思いますが。他のマンションってもっと高いですよ。

四天王寺前夕陽丘駅は確かに大きい駅ではないですが、ここの良さはそういうことではないと思います。
業者さんの名前は聞いたことないですけどね。

[14: 匿名さん]

七坂の一つですね。雰囲気抜群です。
四天王寺、大好きだったので解ります。

[15: 買い換え検討中 [女性 50代]]

>>13さん　
一番安い部屋で計算してました
高い部屋は坪当たり250万円です。
相場はどうなんでしょうか？

[16: 匿名さん]

>>11
駐車場からどうやって車を出すんでしょうか？

[17: 物件比較中さん [男性 40代]]

駐車場があるのに入れないってことですか？(笑)

[18: 物件比較中さん]

天神坂周辺の住民の方は通行許可を申請すれば普通に通れるみたいですよ！
さすがに通行出来ない場所に駐車場は作らないでしょう(笑)

[19: 主婦さん]

工場があったぐらいですから、車は通れるのでしょう。
ただ・・・・大きさが制限されそうですね。

グーグルで見た感じでも、かなり狭そう。
「歩行者・自転車専用」の規制マークがありますし。

現地に行って、周辺の住宅の車をチェックしたほうが良いかも。
特に坂に面した家の車を。

[20: 匿名さん]

4ｔ車位までなら
狭いけど車は大丈夫だと思います。

地震と地盤の事を考えなければ
大阪市内とは思えない程景観と環境は最高の所です

でも大手デベはまず手を出さないでしょう

買うなら絶対　南東か西側の上層階ですよ。

[21: 購入検討中]

>>20
ここは地盤に問題があるのですか？
ホームページには地盤はしっかりしていると
記載されていますが

[22: 教えてください [男性 30代]]

大手デベが手を出さないのはどう理由が考えられるのですか？

[23: 匿名さん]

上町台地上なら地盤は大丈夫でしょ。
大手が手を出さないのは小さいからなのでは？

[24: 匿名さん]

最近の家は震度7程度では壊れないよ。
一番怖いのが断層上の家と液状化の懸念のある軟弱地盤に建つ家。
地盤が良くても断層横なら話は違う。
上町断層が動けば上町台地より都島区や北区、平野区のほうが
揺れは大きくなるのも地盤の関係。
後はＮＯ8さんの指摘通り

[25: 教えて下さい]

>>24
ということは まとめるとこの物件は買いなのですか？待ちなのですか？
環境はとても気に入っていて真剣に購入を検討しているのですが
地盤や断層には疎くて

[26: 検討中の奥さま [女性 30代]]

私は今より狭くなってしまうので悩んでます。
でもＮｏ.２５さんの悩みであれば待つ理由はないと思います。

[27: 契約済みさん [男性 40代]]

私は皆さんのコメントを拝見し近くのマンションと比較した結果、このマンションに決めました。
情報ありがとうございました。
皆さんも希望に近いマンションが早く見つかると良いですね。

[28: [男性 30代]]

夕陽ヶ丘、真田山、阿倍野エリアなど幾つかの物件を見て回りましたが、当物件を思い切って契約しました
最終的には自分達が納得できるかなのでしょうね
あとは物件が予定通り施工されることと、これから長い付き合いになる他の入居者様と仲良く出来たらなと思います

[29: 物件比較中さん [男性 30代]]

契約ってもう始まってるんですか？？

[30: 物件比較中さん [男性 30代]]

もう二期が始まってて残り僅かみたいですね。

[31: 匿名さん]

資産価値として重要な土地の評価額

天王寺区逢坂　70万/坪
天王寺区平均　160万/坪
人気地区　　　250万/坪

売値が安くないのは建築費高騰以外に
造成、開発、杭工事等にコストがかかるから？

[32: 物件比較中さん [女性 40代]]

昨日モデル行って検討中なのですが何を基にした評価額なんですか？
天王寺区の半額ってことですか？
ってことは固定資産税は安くなるってことなんですかね？
質問ばかりですいません。

[33: 匿名さん]

総戸数が少ない物件なので、
戸建と比較して考えて購入を決める人が多いのかなと思います。
高層階に住みたい人がマンションを検討すると思うので。

うちは、大規模マンションは望まないですが、
もう少し戸数のある物件だと良かったなと感じました。

[34: 匿名さん]

＞＞32
基準地価マップでも調べてください。
逢坂でも地価65～115万/坪と幅があります。
この物件の土地（隣かな？）はかなり前から75万/坪で売りに出てましたよ。

単純に考えると坪75万の土地なら40坪（3000万）　上家50坪（2500万）
5500万+＠でそこそこの戸建が建ちますね。
ただ大手ＨＭで少しこだわり、地盤改良、杭工事込みなら上家は40坪（5000万以上）かかります。

[35: 調べてみました [男性 30代]]

資産価値として重要な土地の評価額
No31さんが提示されたように確かに資産としての重要な要素ですので調べてみました
No31さんの提示された坪単価の出処は探し出せませんでした
http://chika.m47.jpで地価マップが発表されています
以下一例
　天王寺区逢坂１丁　366000円
　天王寺区真法院町　564000円
　天王寺区上汐　　　543000円　
　確かに人気エリアは全体的に高い傾向にあるようです
　では天王寺区上本町　770000円や
　もっと極端な例ですが
　北区梅田　8650000円と地価だけでいえば都心中心部へいくほどダントツに高価ですが
　住居として考えた場合に住みたいですか？　　　
　住居として古くから有名なエリアとして
　阿倍野区北畠　　414000円
　阿倍野区文の里　363000円
　住吉区帝塚山中　350000円などがありますが地価でいえばせいぜいこの程度です
　地価は地域の目安であるのは認めますが
　地価が高い＝住みやすい、環境がよくみんなが住みたい　
　は全く当てはまらないのではないでしょう？
　

[36: 物件比較中さん [男性 30代]]

住宅地と商業地の差でしょ。

[37: 匿名さん]

ヤフー不動産にも逢坂1丁目　65万/坪で売りが出ています。
公示価格と実勢価格が違うのは理解しています。

住宅地に限定すると地価は住環境や人気が大きく反映されていると思います。

天王寺区平均が160万/坪なのに何故半値以下で売られているのか理由が知りたいです。

環境も良く、駅近で申し分ないと思えるのですが、

住んでみて初めて気づく何かがあるのでしょうか？

この不安が解消されない限り、買う気にはなれません。

[38: 匿名さん]

天王寺区平均160って、土地じゃなくてマンションの値段じゃないの？

[39: 購入検討中さん [女性 30代]]

ヤフー不動産私も見ました。現地はその写真でしか見ていません。
マンションは現地見ました。

車も入れなさそうな幅３ｍの道路沿い（そのまま袋路）
周りを完全に囲まれている（古びた小さい戸建に）
おそらく建つのは細長い３階建て
坂の下
風致地区外（多分）
計算間違いか、ちなみに坪８０万円・・・

マンションの建つ現地と比較になりますか？
現地をご覧になられては？

[40: 匿名さん]

私も37さんの仰られるYahoo不動産の土地情報見ましたが、マンションの予定地と全く雰囲気がちがいますね。
もっと自然に溢れて開放感がありました。
同じ逢坂一丁目でも坂の上、坂の下、松屋町沿い、国道沿い、周りの建物との関係、風致地区の内外、土地の形や向きによって値段が変わるのは当然のことと思います。
この土地に家を建てたら5000万円ぐらいにはなるのでしょうか？
写真をみるかぎりそれでも高いと感じる雰囲気ですね。
このマンションの6000万円台にはそのような感じは受けませんでした。
私も38さんの仰られるように、数字より目で見たものを信じることをおすすめします。

[41: 匿名さん]

このマンションの土地も75万/坪で売りに出てましたが、、

谷町筋東側の上汐、四天王寺、勝山1丁目、真法院町は200万/坪前後
してますよね。

目で見たものだけを信じる？
目に見えない地盤や歴史も重要だと考えますが、、

[42: 匿名さん [男性 40代]]

既に大きなマンション建設反対の横断幕が掛かっています。地元の反対運動は相当に激しいと聞きます。工事車両が通行する道路に私道が含まれるため、実質的に工事はストップしているそうです。今後どうなるのかは解りません。訴訟に発展する可能性もあるかもしれません。許可は下りているので結果、立つのでしょうが、面してい公道がが歩行者道路で道幅が狭く工事車両が入れない。反対側から入ろうとするとその道路に私道が含まれ車両が入れない。。。客観的に見てちょっと業者さんの確認不足と準備不足はいなめない感じがします。確実に言えることは工期は大幅に遅れるでしょうね。

[43: 購入検討中さん [女性 30代]]

本当に坪７５万円で出ていたのなら超がつくお買い得だと思います。
それって更地の状態ですか？
坂の下の土地よりも安いということですよね？
以前の所有者さんによほどの事情があったのでしょうか？

３７さんと４１さんが同一の方かは分かりかねますが、そこまでこのマンションを気にされるのであれば、数字で判断するのはもったいないと思いますよ。
地盤は営業の方の言うことを信じるほかありませんが、上町台地上で低層のマンションなのでそれほど気に掛ける必要はないのではないかと考えております。

反対運動は最近始まったことなのでしょうか？
私が見に行った時は特に何もなかったです。
許可が下りているのであれば、反対の方には気の毒ですが建つのでしょうね。
こういう場所では建つのも反対されるのもやむを得ないような気はします。

[44: たしかに]

>>43
この土地は元々製紙工場があったとのことですが
景観にあったマンションであればその方が周辺住民にとってもよいように思いますけどね
別に陽当たりを悪くする訳でもないし
この物件を購入する層は中の上以上の所得の方ばかりでしょうし、治安も良くなりそうですけどねぇ

[45: [男性 50代]]

近所に住んでる私から一言。ここを見たら大変な騒ぎになってるように書かれてますけど町会費もきちんと納めてくれるとの事なので町会として反対運動してる訳ではないですよ。反対運動してるのは実質５人程度だと思います。あとは断りきれないのか付き合いでやってる感じですね。私としては薄気味悪い前の建物よりマンションの方がよっぽど良いと思うんやけどね。近所の人は薄気味悪い前の建物のことをもう忘れたんですかね？

[47: ご近所さん [男性 30代]]

反対の横断幕も掛かってるし、かなり嫌な雰囲気ですね。
今回の事は業者側の騙し討ち的な部分もあるみたいで、最初からちゃんと説明してやっときゃいいのに。
土地柄、おじさま、叔母さまが多いねんからややこしいの分からんかねぇ。
マンション買う人は全く悪無いのに 出来上がっても垂れ幕が毎日目に入るんは嫌やろなあ と思う今日この頃です。

[48: 匿名さん]

反対されている方がこのスレを見ているのでしたら
具体的な理由を書いてほしいです。例えば
1、景観
2、地盤
3、工事車両及び工事騒音
4、完成後の自家用車往来増加
5、日照問題
6、やかりたかり
7、風致地区に関する諸問題

[49: 匿名さん [男性 40代]]

　マンションは天神坂沿いにあり、この坂は歩行者専用道路（マンション案内のパンフレットにも記載されています）です。

　つまり、この道路（天神坂）は、『坂沿いの駐車場のある住民の車しか通行許可が下りない道路で、しかも２ｔ以下の車

　しか通れない道路』というのが問題です。このマンションは７台の駐車スペースしかなく、その７台しかこの道路を通ること

　が出来ず、マンション住民が近くに駐車場を借りたとしても、通行許可書のない車はこの坂に乗り入れることが出来ないこと

　になります。（疑問に思う方は、天王寺警察で確認してください）
　
　実際、業者はこの道路を利用しての建設は無理なので、マンション予定地南側の市の公園予定地を借りて建設する予定にして

　います。また、２ｔ以下の車しか通れない道路沿いのマンションとなると、はたしてマンションのメンテナンスができるの

　か？？購入を検討されている人は一度専門家に聞かれたらいいと思います。

[50: 匿名さん]

ちょっと補足ですが消防車は入れません。
大阪などの都市部には消防車の入れない細い路地に建つ家も多い訳です。
「もし火事になったらどうするの？」ってところはある。
でも、昔から建っているから今さらどうにもできない。
この物件はそういう土地にマンションを建てようとしているのが問題です。

と、他にも色々ありますが、はやり一番の問題は業者の対応の悪さです。
最初から紳士的に対応されていればここまで拗れていないと思いますが。