ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂ってどうですか？

[マンコミュファンさん [男性 40代]]

ル・パルトネール 夕陽丘 天神坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://tenjin24.com/

ル・パルトネール夕陽丘天神坂
所在地：大阪府大阪市天王寺区逢阪1丁目106-1他（地番）
交通：大阪市営谷町線 「四天王寺前夕陽ケ丘」駅 徒歩6分
間取：2LDK・3LDK
面積：68.21平米～84.34平米
売主・事業主：ランドリアン
施工会社：シード平和株式会社
管理会社：日本住宅管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[大阪の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.2.22 管理担当]

[21: 購入検討中]

>>20
ここは地盤に問題があるのですか？
ホームページには地盤はしっかりしていると
記載されていますが

[22: 教えてください [男性 30代]]

大手デベが手を出さないのはどう理由が考えられるのですか？

[23: 匿名さん]

上町台地上なら地盤は大丈夫でしょ。
大手が手を出さないのは小さいからなのでは？

[24: 匿名さん]

最近の家は震度7程度では壊れないよ。
一番怖いのが断層上の家と液状化の懸念のある軟弱地盤に建つ家。
地盤が良くても断層横なら話は違う。
上町断層が動けば上町台地より都島区や北区、平野区のほうが
揺れは大きくなるのも地盤の関係。
後はＮＯ8さんの指摘通り

[25: 教えて下さい]

>>24
ということは まとめるとこの物件は買いなのですか？待ちなのですか？
環境はとても気に入っていて真剣に購入を検討しているのですが
地盤や断層には疎くて

[26: 検討中の奥さま [女性 30代]]

私は今より狭くなってしまうので悩んでます。
でもＮｏ.２５さんの悩みであれば待つ理由はないと思います。

[27: 契約済みさん [男性 40代]]

私は皆さんのコメントを拝見し近くのマンションと比較した結果、このマンションに決めました。
情報ありがとうございました。
皆さんも希望に近いマンションが早く見つかると良いですね。

[28: [男性 30代]]

夕陽ヶ丘、真田山、阿倍野エリアなど幾つかの物件を見て回りましたが、当物件を思い切って契約しました
最終的には自分達が納得できるかなのでしょうね
あとは物件が予定通り施工されることと、これから長い付き合いになる他の入居者様と仲良く出来たらなと思います

[29: 物件比較中さん [男性 30代]]

契約ってもう始まってるんですか？？

[30: 物件比較中さん [男性 30代]]

もう二期が始まってて残り僅かみたいですね。

[31: 匿名さん]

資産価値として重要な土地の評価額

天王寺区逢坂　70万/坪
天王寺区平均　160万/坪
人気地区　　　250万/坪

売値が安くないのは建築費高騰以外に
造成、開発、杭工事等にコストがかかるから？

[32: 物件比較中さん [女性 40代]]

昨日モデル行って検討中なのですが何を基にした評価額なんですか？
天王寺区の半額ってことですか？
ってことは固定資産税は安くなるってことなんですかね？
質問ばかりですいません。

[33: 匿名さん]

総戸数が少ない物件なので、
戸建と比較して考えて購入を決める人が多いのかなと思います。
高層階に住みたい人がマンションを検討すると思うので。

うちは、大規模マンションは望まないですが、
もう少し戸数のある物件だと良かったなと感じました。

[34: 匿名さん]

＞＞32
基準地価マップでも調べてください。
逢坂でも地価65～115万/坪と幅があります。
この物件の土地（隣かな？）はかなり前から75万/坪で売りに出てましたよ。

単純に考えると坪75万の土地なら40坪（3000万）　上家50坪（2500万）
5500万+＠でそこそこの戸建が建ちますね。
ただ大手ＨＭで少しこだわり、地盤改良、杭工事込みなら上家は40坪（5000万以上）かかります。

[35: 調べてみました [男性 30代]]

資産価値として重要な土地の評価額
No31さんが提示されたように確かに資産としての重要な要素ですので調べてみました
No31さんの提示された坪単価の出処は探し出せませんでした
http://chika.m47.jpで地価マップが発表されています
以下一例
　天王寺区逢坂１丁　366000円
　天王寺区真法院町　564000円
　天王寺区上汐　　　543000円　
　確かに人気エリアは全体的に高い傾向にあるようです
　では天王寺区上本町　770000円や
　もっと極端な例ですが
　北区梅田　8650000円と地価だけでいえば都心中心部へいくほどダントツに高価ですが
　住居として考えた場合に住みたいですか？　　　
　住居として古くから有名なエリアとして
　阿倍野区北畠　　414000円
　阿倍野区文の里　363000円
　住吉区帝塚山中　350000円などがありますが地価でいえばせいぜいこの程度です
　地価は地域の目安であるのは認めますが
　地価が高い＝住みやすい、環境がよくみんなが住みたい　
　は全く当てはまらないのではないでしょう？
　

[36: 物件比較中さん [男性 30代]]

住宅地と商業地の差でしょ。

[37: 匿名さん]

ヤフー不動産にも逢坂1丁目　65万/坪で売りが出ています。
公示価格と実勢価格が違うのは理解しています。

住宅地に限定すると地価は住環境や人気が大きく反映されていると思います。

天王寺区平均が160万/坪なのに何故半値以下で売られているのか理由が知りたいです。

環境も良く、駅近で申し分ないと思えるのですが、

住んでみて初めて気づく何かがあるのでしょうか？

この不安が解消されない限り、買う気にはなれません。

[38: 匿名さん]

天王寺区平均160って、土地じゃなくてマンションの値段じゃないの？

[39: 購入検討中さん [女性 30代]]

ヤフー不動産私も見ました。現地はその写真でしか見ていません。
マンションは現地見ました。

車も入れなさそうな幅３ｍの道路沿い（そのまま袋路）
周りを完全に囲まれている（古びた小さい戸建に）
おそらく建つのは細長い３階建て
坂の下
風致地区外（多分）
計算間違いか、ちなみに坪８０万円・・・

マンションの建つ現地と比較になりますか？
現地をご覧になられては？

[40: 匿名さん]

私も37さんの仰られるYahoo不動産の土地情報見ましたが、マンションの予定地と全く雰囲気がちがいますね。
もっと自然に溢れて開放感がありました。
同じ逢坂一丁目でも坂の上、坂の下、松屋町沿い、国道沿い、周りの建物との関係、風致地区の内外、土地の形や向きによって値段が変わるのは当然のことと思います。
この土地に家を建てたら5000万円ぐらいにはなるのでしょうか？
写真をみるかぎりそれでも高いと感じる雰囲気ですね。
このマンションの6000万円台にはそのような感じは受けませんでした。
私も38さんの仰られるように、数字より目で見たものを信じることをおすすめします。