新築マンションの初代理事長になりました

[初代理事長]

新築マンションの初代理事長になりました。

自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

ところが、デベから選任された他の理事さんたちはあんまりやる気がなく、
管理丸投げがいいみたいで、デベ傘下の管理会社の言いなりになりそうです。

こんな状況ですが、たとえ一人でもがんばるつもりです。

管理組合としての活動、理事長としてどうすべきか
経験者の方、アドバイスをお願いします。

ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、
あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

[42: 入居済みさん]

41さん

私は新築マンションの監事ですが気合入れて少しですが勉強してデーターをチェックしてますよ。

監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。全ての人がやる気がないわけではないです

よ。

他に私が管理会社と理事長にAEDと自動販売機のコラボを提案したのですが、他のマンションでもあったようです。

ですから素人ながら取り組んでいる人は私のほかにいると思いますよ。法律的にかかわるかどうかで仕事をするしな

いはないでしょう。

だって自分のマンションが余計にとられたら嫌ですもの。今は情報社会なので入手しようと思ったらすぐ手に入りま

すからね。

41さんの周りの人たちは仕事をしないぐうたらな人が多いんですね。・・・・かわいそうあきらめてるんですね。

[43: 匿名さん]

42さん
他のスレッドでも発言されている監事さんだと思いますが、
やる気の行き先が微妙な気がしているんですが。

＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。

理事会への提案でしょうか？

[44: 匿名さん]

>＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。
>理事会への提案でしょうか？

このような程度の低いやりとりは誰の責任？

[45: 匿名さん]

監事はあくまで、理事でなく「監事」の業務に徹するほうがいいでしょうね。
理事の仕事がしたかったら、監事を辞め理事になるべきかと。

[46: 匿名さん]

理事会決議の数には入りませんが、別に提案ならよいんじゃないでしょうか？

出席しない、発言しないより良いんじゃないでしょうか？

[47: 入居済み住民さん]

42ですごめんなさい総会ではなく理事会でしたね。

43さんへ最近いろいろなところで私は書いてますね。

たしかにはりきりすぎるかもしれませんが、新築マンションであるがゆえ、理事会では管理会社が中心になりがちな

ので、おもに管理会社と理事長に意見を述べさせてもらってます。理事会では私は監事なので黙ってますが、思った

ことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。

理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。（まだ皆さんがどういう人かわかりませんので理事会ではおとなしくしてますが管理人からいろいろなデーターをもらって分析してます）

皆さんの批判は理解してますが４１さんみたいに監事機能がないとか理事会はやる気がない人が集まっているみたいなことが書いてあると、「理事会の中でも頑張っている人はいる」と書いてしまうんですよね。

45さんへ
理事は本当は２０年後ぐらいに仕事が落ち着いたらやりたかったのですが、くじ引きで監事になったのでこれも運命かな？と思いやることになりましたので自薦ではありません。
私はトラブルの問題ではなく会計上で分析して削減の提案をしてますが、それが監事の業務ではないでしょうか？
私はそんなに頭がよくないので１年間の収支報告をみて理解して判を押すようなことはできません。
月々の収支報告を見て理事長はもちろん、管理会社が適切に管理費を使用しているか見ているのですが・・・・

[48: 購入検討中さん]

監事は、場合によっては対理事長権限までもつのだし、
自らを監査する仕組みは限られている存在なのだから、理事会とは一歩離れた立場で、理事会（組合）全体を見渡すのが優先業務。

必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？

[49: 匿名さん]

＞必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？

意見を言い得るが採決権はないので参画とは大袈裟な。つまり味噌っかすよ。

[50: 現理事長]

初代理事長は、大きなことはしないほうがいいですよ。
後を継ぐ人がやりにくくなるので。

1年はいろいろと様子をみる期間ですし、じっくり観察してから、2年目以降に改善すべきことを着手したらよいと思います。　初代は問題点の把握をして引継ぎ資料を作成して、次期理事会に橋渡しするのが役目だと思います。

1年目から拙速に理事会が動くと、将来に遺恨を残すことがあります。

[51: 匿名さん]

50さんは、ご経験ですか？

遺恨って、動きすぎないとなにもやらない理事会になってしまうと思いますけど。

[52: 50]

自分のところは初代理事長が勝手なことはしなかったから、引き継いだ自分は、比較的に円滑にやれましたよ。最初から変なことをしてもらわないほうがいいと思いました。
2年目の自分もいろいろやりましたが、常に、引継ぐ次の理事会の迷惑にならないことは意識しました。少なくとも２，３年はじっくりやるべきだと思います。

近くのマンションで初年度から理事報酬を無理やり導入したところがありますが、ギクシャクしてますね。

[53: 50]

初年度から理事報酬を導入した近隣マンション

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2765/

【管理人です。投稿の一部を削除しました。】

[54: 50]

他のマンション管理組合の事なので状況はわかりませんが、私個人としては、あくまでもボランティアで理事報酬は反対ですね。

組合員と合意形成無きまま行った事は禍根を残すとは思います。(普通決議でも4分3以上をとるようにしています)

変な事の意味合いも様々ですが、引継ぎ書類の把握は大前提で、生活ルールの見直しや、アフターサービスの交渉などもしないほうがよいのでしょうか？

逆に、あれをやってくれたから楽になったとかの方が後の方にはいいのかと思うのですが。

[55: 50]

アフターサービスの交渉はもちろんちゃんとやってください（当然）。アフターサービスは、2年まですからね。
こればかりは取り返しがつきません。1年目、2年目の理事長は責任重大です。

生活ルールの見直し？　これは気になりますね。理事会は風紀委員じゃないし、生活ルールを勝手に決める権利なんかないです。何事も住民全体の総意にもとづき、大きなことは総会にかけてきめることでいいのでは？
規約や細則の改定をむやみに1年目からやるのは反対です。

1年目の理事会が変な規約改正をしてもらうと後の理事会で修正することが難しくなります。

[56: 匿名さん]

問題はあると思いますが、理事報酬を議案として提出した部分は評価できますね。
合意形成がなされないまま禍根が残っているようですけどね。
「理事は報酬がないから、組合運営費で慰労会、懇親会」よりは透明性が確保されていると思います。

>>54
アフターサービスは内容にもよりますが、交渉しないと駄目でしょう。
植栽などはアフターサービス期間が１年となっているケースもあり、１年目の理事で
不備を直しても、結果が出るのが来期というものもあります。

[57: 入居済みさん]

47です。

52さんへ

円滑ってどういうことでしょうか？

私はもちろん理事報酬はもらってないですよ。本当は次の代のためにもあったほうがいいとは思いますが、とりあえず無でしょうね。

52さんへお尋ねしますが修繕費月々1平米150円といわれてます。（修繕費80平米12000円）

それ以下のところは最初から修繕費が足りません。ある程度は管理会社も儲からなければならないと思いますが、

無駄な管理費を払っているなら分析して修繕費に回した方がいいと思います。その仕事は理事長が見れない場合は監事も見たほうがいいと私は思います。

私もじっくりするところは様子をみますが任期は1年なのでもし来年違う人が監事になり、分析をしなければ、

代が変わったときは何も見なくなる可能性はあります。

しかしもし初年度からそういう計算をしていれば30年後に1戸につき100万払えとかないですよね。
（実際には今のマンションで大規模修繕費で足りないところは出ていますよね）

そしてエレベータの点検をPOGにするなら初年度からしたほうがいいと思いますし未払い対策なども初期段階から対策をしたほうがいいと思います。

私のところの管理会社は当初収支報告も理事長しか渡さず、理事会では何も話されませんでしたが、その後管理会社さんと何度か話をして、今では管理会社の方から削減案を提示してもらうのもあり、よい関係になりつつありますよ。

もちろん全てのマンションが当初から発言をしてよい方向に向かうとはいえないですけど、はじめから毎月稼働率と収支報告だけはみて分析した方がいいですね。

[58: 50]

生活ルールなどは、迷惑駐輪などが主です。

アンケートをとり総会で諮りました。

大事な事は、理事会決議後、総会で諮る事ですね。
規約や細則の改訂は、やる気があればいつでも出来ますので無茶苦茶で無ければと思います。

[59: 52]

>52さんへお尋ねしますが修繕費月々1平米150円といわれてます。（修繕費80平米12000円）
>それ以下のところは最初から修繕費が足りません。ある程度は管理会社も儲からなければならないと思いますが

どこのマンションでもある話です。修繕費の不足は管理費の削減をしても足りません。
結局、どこかの時点で、修繕積立金の金額を値上げすることになります。

うちのマンションでは、販売時点で　毎月の積立金額が5年おきに値上げあれるように計画されて売られているので、将来急に一時金徴収といことにはなりません。
あと1年目から修繕積立金を値上げするのはどうかと思いますね。
何事もせいてはことを仕損じるです。

理事の任期は1年ですが、長期修繕計画は息の長い仕事になるので、理事会と連動して、専門委員会を立ち上げるのがよくあるパターンです。理事は１から2年交代ですが、専門委員会は複数年やる人を置いておいて計画の継続性を
保てます。

[60: 匿名さん]

竣工時の修繕計画は、施工企業主観の計画であり、また総額は「最大値」になってるいる。
計画の見直しは、時間を掛けないと精査は難しい。

57さんは勢いあるけど、孤立しそうだな。

[61: 匿名さん]

>>47 >>57 43です。
新しいマンションで奮闘されているのがよくわかります。
正直「監事は何をどこまで監査しますか？」のスレの内容だと思いますけど。ここは「初代理事長」のスレなので。

＞理事会では私は監事なので黙ってますが、思ったことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。
＞理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。

＞無駄な管理費を払っているなら分析して修繕費に回した方がいいと思います。その仕事は理事長が見れない場合は監事も見たほうがいいと私は思います。

管理費の無駄遣いのチェックが重要だと監事が考えているのなら、個々の提案ではなく、
理事会がチェック体制を持っていないことが重要になりませんか？
理事長が見れない場合は、理事長は他の理事に仕事を委任することを考慮すべきで、監事の仕事には
なりません（監事は別にチェックするのが仕事では？）。