新築マンションの初代理事長になりました。
自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。
ところが、デベから選任された他の理事さんたちはあんまりやる気がなく、
管理丸投げがいいみたいで、デベ傘下の管理会社の言いなりになりそうです。
こんな状況ですが、たとえ一人でもがんばるつもりです。
管理組合としての活動、理事長としてどうすべきか
経験者の方、アドバイスをお願いします。
ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、
あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。
[スレ作成日時]2009-04-26 23:13:00
注文住宅のオンライン相談
新築マンションの初代理事長になりました
| No.2 |
by 匿名さん 2009-04-27 06:44:00
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削除依頼
まず、理事を報酬制にしましょう。ボランティアでやることはありません。
１ヵ月１万円ぐらいで。最初の理事会で決議しましょう。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。
情けない理事長さんですね。もう他人頼りですか。３０戸位自分の足で調べたら如何ですか？ 売れない分の管理費、修繕積立金は法的には現所有者（デべ？）が払うべきですが、どうせ売買契約書で１年に限るとの条項に購入者全員署名済みでしょうから、１年後の管理費、修繕積立金の不足をどうするかを管理会社ぬきで検討を始めるのが第一の仕事でしょう。 |
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| No.4 |
>>03さん
スレ主です。 おっしゃるとおり、情けないかもしれません。 しかし、「自分の足で」といわれますが具体的な方法すらわかりません。 もし理事長のご経験がおありなら、どのように調べればよいかご教授ください。 あと、管理費不足・修繕積立金不足の件、参考になりました。 ありがとうございました。 |
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| No.5 |
正直、面倒くさい・どうしたらいいかわからない、というのが他の理事の気持ちだと思います。
人の気持ちってなかなか変えられないですよね… 最初は、管理会社主導でもしかたないと思います。 管理会社は面倒なことは棚上げ後回し、簡単なことは金をかけてやろうとします。 それを阻止しつつ、本当の問題が発生した時(他の住民も不満が出てくる頃)、協力をあおぎ理事会として機能していくのではないでしょうか…多分。 |
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| No.6 |
＞しかし、「自分の足で」といわれますが具体的な方法すらわかりません。もし理事長のご経験がおありなら、どのように調べればよいかご教授ください。
理事長とは何でしょう？ 区分所有者の全員から管理を委任されている立場ですよ。その区分所有者リストを作るのが理事長の仕事です。各戸に訪問し登記済権利証を見て回っても良し、あいまいな場合は登記所で有料閲覧も良し、会えない人には区分所有者名など必要項目記入用紙を配布するも良し、管理会社におんぶにだっこは止めることが先決です。 |
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| No.7 | ||
| No.8 | ||
| No.9 |
スレ主です。
説明不足のようなので。 引渡しはまだ終わっておりません。 先日入居説明会があり、その直後に仮理事会と称した 役職決定の集まりがあったばかりです。 そのときの管理会社の説明のいい加減さ、 他の理事さんのやる気のなさ（デベの人選ですからこれはあきらめています）に 危機感を感じてこのスレを立ち上げた次第です。 説明が足りなかったことをお詫びします。 |
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| No.10 |
>>5さんに
同感です。 スレ主さま 3、6の云う事も一理ですが 他にどのような組合員が居るか分からない状況で 理事長のみで、精力的に動く事によって 他のスレに上がっているように 理事長の暴走と言われ兼ねないので 5さんの様に、上手く管理会社を使いながら 理事の結束を図るのが良いかと思います。 個人的に スレ主さんの管理会社の誠意は感じられません。 >デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません 教えない理由がわかりません。 よっぽど売れていないのかと思いますが 本来管理会社は、管理組合の立場に立つものです。 デベ系の管理会社との事 今後のアフター保証を考えると 管理会社任せは危険だと思います。 補修箇所の洗い出し、チェックは、管理組合中心でやられる事をお勧めします。 判断に迷う箇所は、管理会社と関係の無い専門家に判断しもらう事も必要になると思います。 補修箇所の洗い出しなどは、専門委員会を立ち上げると良いと思います。 共感してくれる組合員と出会えると思いますので 1期目の組合運営で今後の理事会の価値が大きく左右されますので 頑張って下さい。 |
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| No.11 |
私もマンションの理事です。
#２，#３のメッセージは無視したほうがいいです。無料奉仕が原則です。下手に報酬もらうと 後でやっかいなことになります。また、下手に個別訪問すると、個人情報の関係で問題になる 可能性があります。 管理会社は、絶対に持ち主を知っています。滞納していなければ、誰が払っているのか 知っているはずですから・・・ただしそれを理事長に教えるかどうかは別問題。たぶん、 なんのかんの言って教えてくれないと思います。管理会社も訴えられたくありませんから。 やる気のない理事、文句だけ言う理事なんて、どこでも同じですよ。 お金に余裕があれば、管理会社にまかせきりにするのもひとつの手です。 かなりぼられてしまうかもしれませんが、世の中そういうふうにできている のです。 結局、住民レベルの管理しかできないものですよ。理事長だけがいくら頑張っても 無理なんです。どうせ、２年くらいで交代でしょ? 理事長のがんばりが、その後 も受け継がれる可能性は低いですよ。まあ、やるとしても長い目で見て、ゆっくり やったほうがいいですね。 |
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| No.12 |
管理委託契約を確認されては？たぶん、組合から求められれば「区分所有者一覧表」を提出しなくてはならないと思いますが・・・。
また、管理費・修繕積立金について、未販売の場合「１年間のみデベが負担し、その後は知らない。」なんてデベあるんですか？私のところは完売まで全部デベが負担してくれたんで・・・。 あとは、管理会社の問題ではなく、担当フロントが悪いんですよ。替えてもらったら？ |
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| No.13 |
>管理費・修繕積立金について、未販売の場合
色んなケースがあるようですよ 売れるまでは、管理費・修繕積金は納めないとか 売れるまで1年間は収めず、1年以上はデベ負担とか 売れるまではデベが負担とか >１年間のみデベが負担し、その後は知らない このケースは少ないと思いますが それよりも完売難しいデベの子会社が管理だと不安では？ 預金管理は重要な仕事です。 |
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| No.14 |
>やる気のない理事、文句だけ言う理事なんて、どこでも同じですよ。
11さんの事？ |
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| No.15 |
デベ系列が管理会社の場合
管理費は割高で 修繕費は引く目に設定するケースが多い様です。 1期目は、管理費・修繕費の見直しと アフター保証、適正に補修工事をしているか 確認するのが、1期目の重要な仕事だと思います。 やる気の無い理事の皆さんには 参考書籍などの重要事項を抜粋した物を配布するのも良いと思います。 問題提起する事によって、積極的になる役員さんも居ましたので |
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| No.16 |
スレ主さま
>デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません >引渡しはまだ終わっておりません。 この段階だと、デベも管理会社も販売数を把握していないと思います。 私のＭＳも完売と聞いていたのが、入居が始まってから キャンセルが入ったなどと聞いた事があります。 最終的にローン審査が通らなかった様ですが 不確かな情報提供は控えているのでは？ |
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| No.17 |
>>11
>下手に個別訪問すると、個人情報の関係で問題になる >可能性があります。 個別訪問して何故個人情報の問題になるの？ >管理会社は、絶対に持ち主を知っています。滞納していなければ、誰が払っているのか >知っているはずですから・・・ただしそれを理事長に教えるかどうかは別問題。たぶん、 >なんのかんの言って教えてくれないと思います。管理会社も訴えられたくありませんから。 滞納問題は、管理組合の問題 それを管理会社が組合に教えないでどうするの？ 管理会社が、所有者や滞納者を組合に報告しない方が問題 役員として知った情報を他言すればそれは、問題 やる気の無い理事らしいコメントでしたね |
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| No.18 |
動き出すのは入居して数ヶ月たってからでいいでしょ。
最初から張り切りすぎです。 |
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| No.19 |
＞新築マンションの初代理事長になりました。自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。
全く奇特なお考えで立派です。理事長となりますと区分所有法の上での管理者となりますので、区分所有法26条の権限を一読することをお勧めします。特に、他の理事とは違った権利、義務があることを認識する事が必要です。 |
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| No.20 |
スレ主です。
いろいろと貴重なご意見、ありがとうございます。 >>18さんのおっしゃるように、 確かに、熱くなりすぎているのかもしれません。 ご意見参考にしながら、やるべきことを整理して、 少しずつ実践していこうと思います。 |
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| No.21 |
私も初代理事長です。
スレ主さんは設立総会を開かれていないということですよろしいのでしょうか？ 規模は分かりませんが、初めは、理事会でのコミュニケーション&理事会開催が出来るようにすることを考えた方が運営がしやすくなると思います。(開催日程を固定化してしまうのがよいかもです) 今期は、ルール作り、鍵の数や各種書類の把握、を重点的にしたて次期へ引継ぎをされた方が無難かも知れません。 大体、駐輪場の数や騒音、フトン干しなどの問題などがあると思います。(取り組んでる事を広報していければベターです) 管理委託契約に理事会・総会補助がある場合は、管理会社に、はっきりと議事録の素案を作成してもらうよう依頼したほうがよいかと思います。 なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。 |
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| No.22 |
＞なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。
理事会での合意形成は全てではない。管理者としての自覚と規約に従うこと。 |
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| No.23 |
修繕積立金は高かろうと、安かろうと全て管理組合員のもの、つまり組合員全員の財産。（管理会社や売主には入らない）
問題は長期修繕計画案が妥当かどうかだ。基本的にはどの建築屋が施行しても、同一のマンションの修繕にかかる累計修繕額は同額なはず。（あくまでも原則論だが。）したがって、あとは集め方。初めは低い額から細かく段階的に引き上げるのか、初めから高く設定して、あまり値上げをしないのか。途中で一時金を集めるのか。じっくり思案をしてその組合にあわせた方法に総会で変更すればよい。 管理についても、電気代、水道代、ロードヒーティング費用等は、どこの管理会社が管理しても同じだけかかるはず。（これも原則論だが。）したがって、違いは一点、管理委託料の中の管理会社の取り分（事務管理費、管理報酬等にて表記されていると思う。） この部分が管理会社の利益と人件費、軽費なんだと思う。 管理会社の仕事がこの部分と比較してどうなのか、よく判断することをお勧めする。 |
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| No.24 |
管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。
総戸数が少ないので、未収時の問題も大きい。 ５〜６年済んだら手放す方向でいいのではないでしょうか。 |
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| No.25 |
＞管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。
これらを判断できない貴方の方が心配です。 |
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| No.26 | ||
| No.27 |
>新築マンションの初代理事長になりました。
私も４年位前に新築分譲マンションの初代理事長を１年やりました。 ＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような ＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。 とても頭の下がる思いです。 私の場合は、理事会メンバーはあらかじめ決まっており、その中の抽選で 当たってしまいました。 管理会社のフロントと管理員さんがとてもしっかりしていて、かなりたすけられました。 ４０世帯程のマンションですが、ゴミの出し方の徹底（分別や当日朝のゴミだし）や、 回覧板をクリアファイルに入れてポストに入れてまわす、来客用駐車場など、最初の準備や対応が大変でした。 何かあると管理会社のフロントの人に相談したり、自分で決めたりしました。 小規模のマンションでも色々な人がいるなと思いました。 モラルのない人など・・・色々といい勉強になりました。 何事も初めが肝心なので、ぜひ頑張ってください。 ２年目以降は結果がでてきますよ。 何かあれば、1人で決めないで、管理会社に相談するのがいいですよ。 過去の事例や、いい解決方法を持ってます。 私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、 １人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。 自分に被害が及ばなければ全く関心なしで、悲しくなりましたね。 初年度は色々と大変ですが、過去の実績と比較されることもないので、 基本的なサイクルがきちんとまわるようにすることが役目ではないかと。 決して無理しない、1人で抱え込まないで、管理会社の人とうまくコミュニケーションを とれば、難題でも案外簡単に話がすすみますよ。 応援しております。 |
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| No.28 |
＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。
自分の足で確認、判断できない様でしたら理事長を辞めた方が良いです。 今から他人の責任になすり付ける性格、態度が見え見えです。 |
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| No.29 |
スレ主様
私は新築マンションの初代監事に偶然なりました。この際試験には落ちるとは思いますがマンション管理士の勉強はしておこうと思い ます。スレ主さんのような人が理事長だったらありがたいと思ってます。 私も初めてなのでまだ手探り状態ですが徐々に詰めていこうと思います。そして周りを少しづつ見方につけようと思ってます（人選はくじ引きがほとんどのため） まず情報を入手するため、 1 収支報告をみて駐車場はどうなっているか（駐車場は自走式か機械式でだいぶ違います収入はあるか？それは修繕費にはいっているか？・・・ただ３０戸ではそんなに注目しなくてよいですかね） 2 入居率はどうなっているか？売れてないところはいつまで修繕費と管理費は払ってくれるか・・・・うちは完売するまでのようです） 3 未収入（家賃滞納ががるかどうか）・・・それの対策をどうするか決めなければいけません 4 エレベーター保守点検見直し・・・新築マンションの場合はフルメンテナンスよりもPOGの方がよいと思います。 ５年ぐらい経過したらフルメンテナンスに変更を考えたほうがいいと思います。 5 管理会社の内訳できるだけ細かく教えてもらうよう要求します（細かい情報は要求すれば教えてくれえると思います） 以上はまず情報収集と理事会独自で修繕費はどれくらいかのざっくばらんな長期修繕費計画を立てるのもよいかな？ と思います。 国のガイドラインでは70平米が１戸あたり８９００円のようです。よって足らない分を管理費を削減して修繕費にまわすことが出来うるようにするにはどうかと考えることが必要と私は考えてます。 私のマンションの場合は月１００万削減することを目指しています。（年間１２００万） これでも私は足らないと思ってます。 まず理事長に説得をして理事のメンバーにも理解してもらうことから始めようと思ってます。 よって初年度から始めるのは大賛成で初期段階、中期段階、長期段階で常にデーターを集めながら検討していくのがいいと思います。 |
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| No.30 |
＞私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。
管理者、理事会について認識不足の様ですね。 協力とは何ですか、規約にあるのですか。理事会の議長として、又、管理者の職務として、他の理事からのヘルプを求めるのではなく、リーダーシップを求められるのは貴方だったのではないでしょうか。他の役員は不適任者を理事長にしてしまったなと、貴方と反対のことを後悔していることでしょう。 |
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| No.31 | ||
| No.32 |
まあまあ、感情的にならずに、そんな情緒的な問題ではありますまい。
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| No.33 |
31さんごもっともですね。
マンションの場合、理事会にほぼ全員出席してくれるだけでも、まだいいのかなぁと思いますけど。(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね) 業務分担をうまく出来ればそれにこしたことないんですけどね。 |
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| No.34 |
＞(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)
本総会でも出席率が悪いのですから当然でしょう。 会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。 |
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| No.35 |
＞会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。
総会の充足率とは？ 議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。 |
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| No.36 |
思い出してください。小学校の学級委員長と思ってください。
＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような ＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。 そうです！ご自身達の住居ですから管理会社が決めてきた管理内容を把握し それが正しいのか疑問点、不明点を良く話し合い（理事、役員含め） 明確にして行く事が最初のお仕事だと思います。 がんばってください。 学級会です。 |
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| No.37 |
小学校の学級委員長…!?
そんな感覚で組合役員やってるんですか？ さすがに驚きです。 所詮無責任な学級委員長とは違って、理事長の責任はずっと重いでしょう。 もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？ 分譲２軒目とのことですが、一体どんな社会人生活を送ってきたのかと思ってしまいます。 |
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| No.38 |
>議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。
確かに、でも組合員の意識をレベルを上げるのも 管理組合の仕事なのです。 |
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| No.39 |
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| No.40 |
社会人生活まで指摘されましたが・・・（*^_^*）
そんなに気張ってやる事でないです。 スレ主さんは新築物件ですし、理事長、理事、役員も 皆住民です。 管理会社はオブザーバーです。 |
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| No.41 |
小学校の学級委員長、皮肉をこめた表現で、わざと幼稚に比喩しているのだと思いますが、すごく納得ですね。
理事会は、理事長は、区分所有法に定められた管理者だし、法的に責任が生じますが、他の理事はなんら法的責任はないし、言いたいことを言っているだけの奴も少なくありません。 監事も理事との違いをわかっていることはなくて、監事機能はないがごとしだし、大抵のマンションは学級委員会以下の無責任集団です。 学級委員会の方が、クラス委員長、美化委員、保健委員、図書委員、など仕事が明確でもっと実質的なことをしていたと思うね。 |
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| No.42 |
41さん
私は新築マンションの監事ですが気合入れて少しですが勉強してデーターをチェックしてますよ。 監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。全ての人がやる気がないわけではないです よ。 他に私が管理会社と理事長にAEDと自動販売機のコラボを提案したのですが、他のマンションでもあったようです。 ですから素人ながら取り組んでいる人は私のほかにいると思いますよ。法律的にかかわるかどうかで仕事をするしな いはないでしょう。 だって自分のマンションが余計にとられたら嫌ですもの。今は情報社会なので入手しようと思ったらすぐ手に入りま すからね。 41さんの周りの人たちは仕事をしないぐうたらな人が多いんですね。・・・・かわいそうあきらめてるんですね。 |
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| No.43 |
42さん
他のスレッドでも発言されている監事さんだと思いますが、 やる気の行き先が微妙な気がしているんですが。 ＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。 理事会への提案でしょうか？ |
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| No.44 |
>＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。
>理事会への提案でしょうか？ このような程度の低いやりとりは誰の責任？ |
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| No.45 |
監事はあくまで、理事でなく「監事」の業務に徹するほうがいいでしょうね。
理事の仕事がしたかったら、監事を辞め理事になるべきかと。 |
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| No.46 |
理事会決議の数には入りませんが、別に提案ならよいんじゃないでしょうか？
出席しない、発言しないより良いんじゃないでしょうか？ |
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| No.47 |
42ですごめんなさい総会ではなく理事会でしたね。
43さんへ最近いろいろなところで私は書いてますね。 たしかにはりきりすぎるかもしれませんが、新築マンションであるがゆえ、理事会では管理会社が中心になりがちな ので、おもに管理会社と理事長に意見を述べさせてもらってます。理事会では私は監事なので黙ってますが、思った ことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。 理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。（まだ皆さんがどういう人かわかりませんので理事会ではおとなしくしてますが管理人からいろいろなデーターをもらって分析してます） 皆さんの批判は理解してますが４１さんみたいに監事機能がないとか理事会はやる気がない人が集まっているみたいなことが書いてあると、「理事会の中でも頑張っている人はいる」と書いてしまうんですよね。 45さんへ 理事は本当は２０年後ぐらいに仕事が落ち着いたらやりたかったのですが、くじ引きで監事になったのでこれも運命かな？と思いやることになりましたので自薦ではありません。 私はトラブルの問題ではなく会計上で分析して削減の提案をしてますが、それが監事の業務ではないでしょうか？ 私はそんなに頭がよくないので１年間の収支報告をみて理解して判を押すようなことはできません。 月々の収支報告を見て理事長はもちろん、管理会社が適切に管理費を使用しているか見ているのですが・・・・ |
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| No.48 |
監事は、場合によっては対理事長権限までもつのだし、
自らを監査する仕組みは限られている存在なのだから、理事会とは一歩離れた立場で、理事会（組合）全体を見渡すのが優先業務。 必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？ |
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| No.49 |
＞必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？
意見を言い得るが採決権はないので参画とは大袈裟な。つまり味噌っかすよ。 |
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| No.50 |
初代理事長は、大きなことはしないほうがいいですよ。
後を継ぐ人がやりにくくなるので。 1年はいろいろと様子をみる期間ですし、じっくり観察してから、2年目以降に改善すべきことを着手したらよいと思います。 初代は問題点の把握をして引継ぎ資料を作成して、次期理事会に橋渡しするのが役目だと思います。 1年目から拙速に理事会が動くと、将来に遺恨を残すことがあります。 |
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| No.51 |
50さんは、ご経験ですか？
遺恨って、動きすぎないとなにもやらない理事会になってしまうと思いますけど。 |
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| No.52 |
自分のところは初代理事長が勝手なことはしなかったから、引き継いだ自分は、比較的に円滑にやれましたよ。最初から変なことをしてもらわないほうがいいと思いました。
2年目の自分もいろいろやりましたが、常に、引継ぐ次の理事会の迷惑にならないことは意識しました。少なくとも２，３年はじっくりやるべきだと思います。 近くのマンションで初年度から理事報酬を無理やり導入したところがありますが、ギクシャクしてますね。 |
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| No.53 |
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| No.54 |
他のマンション管理組合の事なので状況はわかりませんが、私個人としては、あくまでもボランティアで理事報酬は反対ですね。
組合員と合意形成無きまま行った事は禍根を残すとは思います。(普通決議でも4分3以上をとるようにしています) 変な事の意味合いも様々ですが、引継ぎ書類の把握は大前提で、生活ルールの見直しや、アフターサービスの交渉などもしないほうがよいのでしょうか？ 逆に、あれをやってくれたから楽になったとかの方が後の方にはいいのかと思うのですが。 |
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| No.55 |
アフターサービスの交渉はもちろんちゃんとやってください（当然）。アフターサービスは、2年まですからね。
こればかりは取り返しがつきません。1年目、2年目の理事長は責任重大です。 生活ルールの見直し？ これは気になりますね。理事会は風紀委員じゃないし、生活ルールを勝手に決める権利なんかないです。何事も住民全体の総意にもとづき、大きなことは総会にかけてきめることでいいのでは？ 規約や細則の改定をむやみに1年目からやるのは反対です。 1年目の理事会が変な規約改正をしてもらうと後の理事会で修正することが難しくなります。 |
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| No.56 |
問題はあると思いますが、理事報酬を議案として提出した部分は評価できますね。
合意形成がなされないまま禍根が残っているようですけどね。 「理事は報酬がないから、組合運営費で慰労会、懇親会」よりは透明性が確保されていると思います。 >>54 アフターサービスは内容にもよりますが、交渉しないと駄目でしょう。 植栽などはアフターサービス期間が１年となっているケースもあり、１年目の理事で 不備を直しても、結果が出るのが来期というものもあります。 |
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| No.57 |
47です。
52さんへ 円滑ってどういうことでしょうか？ 私はもちろん理事報酬はもらってないですよ。本当は次の代のためにもあったほうがいいとは思いますが、とりあえず無でしょうね。 52さんへお尋ねしますが修繕費月々1平米150円といわれてます。（修繕費80平米12000円） それ以下のところは最初から修繕費が足りません。ある程度は管理会社も儲からなければならないと思いますが、 無駄な管理費を払っているなら分析して修繕費に回した方がいいと思います。その仕事は理事長が見れない場合は監事も見たほうがいいと私は思います。 私もじっくりするところは様子をみますが任期は1年なのでもし来年違う人が監事になり、分析をしなければ、 代が変わったときは何も見なくなる可能性はあります。 しかしもし初年度からそういう計算をしていれば30年後に1戸につき100万払えとかないですよね。 （実際には今のマンションで大規模修繕費で足りないところは出ていますよね） そしてエレベータの点検をPOGにするなら初年度からしたほうがいいと思いますし未払い対策なども初期段階から対策をしたほうがいいと思います。 私のところの管理会社は当初収支報告も理事長しか渡さず、理事会では何も話されませんでしたが、その後管理会社さんと何度か話をして、今では管理会社の方から削減案を提示してもらうのもあり、よい関係になりつつありますよ。 もちろん全てのマンションが当初から発言をしてよい方向に向かうとはいえないですけど、はじめから毎月稼働率と収支報告だけはみて分析した方がいいですね。 |
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| No.58 |
生活ルールなどは、迷惑駐輪などが主です。
アンケートをとり総会で諮りました。 大事な事は、理事会決議後、総会で諮る事ですね。 規約や細則の改訂は、やる気があればいつでも出来ますので無茶苦茶で無ければと思います。 |
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| No.59 |
>52さんへお尋ねしますが修繕費月々1平米150円といわれてます。（修繕費80平米12000円）
>それ以下のところは最初から修繕費が足りません。ある程度は管理会社も儲からなければならないと思いますが どこのマンションでもある話です。修繕費の不足は管理費の削減をしても足りません。 結局、どこかの時点で、修繕積立金の金額を値上げすることになります。 うちのマンションでは、販売時点で 毎月の積立金額が5年おきに値上げあれるように計画されて売られているので、将来急に一時金徴収といことにはなりません。 あと1年目から修繕積立金を値上げするのはどうかと思いますね。 何事もせいてはことを仕損じるです。 理事の任期は1年ですが、長期修繕計画は息の長い仕事になるので、理事会と連動して、専門委員会を立ち上げるのがよくあるパターンです。理事は１から2年交代ですが、専門委員会は複数年やる人を置いておいて計画の継続性を 保てます。 |
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| No.60 |
竣工時の修繕計画は、施工企業主観の計画であり、また総額は「最大値」になってるいる。
計画の見直しは、時間を掛けないと精査は難しい。 57さんは勢いあるけど、孤立しそうだな。 |
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| No.61 |
>>47 >>57 43です。
新しいマンションで奮闘されているのがよくわかります。 正直「監事は何をどこまで監査しますか？」のスレの内容だと思いますけど。ここは「初代理事長」のスレなので。 ＞理事会では私は監事なので黙ってますが、思ったことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。 ＞理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。 ＞無駄な管理費を払っているなら分析して修繕費に回した方がいいと思います。その仕事は理事長が見れない場合は監事も見たほうがいいと私は思います。 管理費の無駄遣いのチェックが重要だと監事が考えているのなら、個々の提案ではなく、 理事会がチェック体制を持っていないことが重要になりませんか？ 理事長が見れない場合は、理事長は他の理事に仕事を委任することを考慮すべきで、監事の仕事には なりません（監事は別にチェックするのが仕事では？）。 |
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| No.62 |
57です。
59さんへ私は一言も修繕費を値上げすると入ってないですよ。稼働率と収支報告をみて無駄な管理費を削減して、修繕費に移すことを目標としています。 60さんへ 修繕計画を述べているのではなく１年目から管理費削減を検討しているマンションと５年後でいいやというマンションはおそらく開きがでると思います。 ただあなたの指摘があるとおり孤立しそうな気もするので理事会ではほとんど意見を言わずとりあえず様子を見ています。（意見があるときは理事長宛に報告書にて提出するようにしてます） 61さんへ 理事長のスレでしたねすいません。 ただ監事を馬鹿にした発言があったのでここまで引っ張ってしまいました。 そして61さんの指摘通り確かに理事会がチェック機能をしてないことが問題ですが、新築なので段取りがわからないのだと思います。 私は理事長だけに報告書を提出しています。あとは取りあげるかどうかは理事長次第です。 監事は財務体質と理事長が不正をしていないかどうかをチェックするのですが、では 財務体質のチェックは６１さんはどう考えてますか？ 修繕費が少ない状況で無駄な管理費を削減することが財務体質のチェックと考えてますがいかがですか？ 私は監事なので監事について述べるのはほぼこれで終了しますがこれだけは引っかかるので最後に一つだけ質問させてください。 61さんの別にチェックするというのはどういうことでしょうか？まさか１年間一人でチェックをして総会さけ発表するやり方ではないですよね？ 具体的に教えてください。61さんの返信だけは状況によってするかもしれません。 |
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| No.63 |
自分の意見を通したいのがみえみえ。
意見したければ一住民として理事に提案したら？ 職務に専念しなさい。 |
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| No.64 |
監事の仕事は理事会の不適切な行動や間違いを指摘することであって、管理費削減などの本来的な仕事は理事長の元で理事達がやるべき。
理事長にだけ報告書をだすのも変な話。 監事意見は理事会全体に共有すべき。 |
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| No.65 |
財務体質のチェックなどは会計担当など担当理事がやるべきであり、監事は担当理事があげてきた報告書をチェックするのが仕事。
監事が報告書を作成してしまったら誰かチェックするのかい？ |
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| No.66 |
監事は自分であれこれ仕事するのではなく、例えば、財務内容のチェックが甘いと思ったら理事会に進言して、会計担当者をつけるように理事長に意見すればいい。
監事がなんでも手を出したら、実行する人間がチェックすることになり危険である 監事は理事長を罷免する臨時総会の招集権もあり、理事がするべきことまで監事が手を出したら権力の集中となり監事の独裁となる |
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| No.67 |
昔から会社ですら監査役は閑職なんだよ。
立場をわきまえたまえ。 |
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| No.68 |
会社の監事役は、組合法人と同様に置かねばならないが、組合法人でなければ監事は無くてもいいんだ。
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| No.69 |
みなさん、区分所有法の規定などだけで言ってらっしゃるんですか？
意見を述べる事はできるじゃないですか？ 監事は監査業務をすることは当たり前ですが、小規模マンションあたりじゃ理事の数は3、4名ですよね。 少ないなら少ないなりの運営があるわけですから、理事が10、20名いるところでなければありえるんじゃないですかね。 |
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| No.70 |
＞意見を述べる事はできるじゃないですか？
述べても構わないけど、基本は理事会から「求められた時」ですね。 |
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| No.71 |
監事が理事より前に出るのはいかがなものかと思いますよ。
監事はあくまでお目付け役です、監事が前に出すぎると理事長や理事は萎縮してしまうか理事がやる気を無くすだけ |
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| No.72 |
意見を求められた時ですかね。
理事長もしくは、議長の振り方にもよるのかもですね。 規約に規定がなければ監事をして、もう1年理事か理事長をやってみたらいいんじゃないですかね。 |
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| No.73 |
62ですけど
６１さんの返信とみて返答します ６３さんから６６さん（もしかしたら６７さんも？）は同一人物で一人で反論しているっぽいですね。 時間をみると深夜にもかかわらず１０分置きに書いており、文章が似ているし、あまりにも偏りすぎ。 そして私の文章をあまり把握してないですね。 私は理事会ですべて手をつけることはしないです。 何度も言っているように収支報告をみて改善策を理事長に提案するということです。 67さんの言っていることは監事の仕事を全くわかっていない。 これらがすべて61さんの返信として返答させてもらいました。 どうもありがとうございます。 気にいらない人も出てくることがよくわかりました。 理事会では控えめにいくように心がけます。 しかし現在の新築のマンションのあり方を監事の立場から見ていい方向に努力することに私は変わりはないです。 |
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| No.74 |
>>73
なぜ「監事」に拘るのか．．．それは「理事」のように責任を感ずることなく、自分が興味あることにだけ好き勝手に言えるから。 それだけ改善意欲があるなら、理事をすべきです。会計か管理費削減担当理事に名乗りでるべきでしょう。 |
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| No.75 | ||
| No.76 |
＞何度も言っているように収支報告をみて改善策を理事長に提案するということです。
監事にその資格無し。不正を摘発出来るのみ。 |
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| No.77 |
「全壊判定」という、マンションの理事会を舞台にした小説が出ていますね。女性の
理事長が主人公で、他の理事はくせものぞろい。これを読むと、理事なんてぜったい やりたくないなと思ってしまいますが、反面教師として参考になります。ここまでエゴ 丸出しの人ばかりではないと思いますが、あなたのところはいかがですか？ |
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| No.78 |
73です。
ここまで挑発されたらまた話してしまいますね。 74さんへ 前にも述べたように当初は20年位に理事会をやりたいなと思っていたら、くじ引きでいきなり新築マンションの監事になりました。収支報告を見たらこれは最初から見なければならないなと思ったからです。監事は馬鹿にしてはいけません。総会の決算ではハンコを押すとても重要な仕事です。私は毎月理事会を見ていい加減な対応だと思ったらとても総会でハンコを押せませんというように思ってます。 75さんへ そうですかそれはすいません。ただ早朝の同じ時間で10分間隔で似たような文章を入れているので同一人物でしょうね。（ここは更新が少ないですから・・・） 75さん、でもあなたは別にチェックする具体的なことを述べてないので私の質問に答えてませんよね。それと監事とはデータをみて分析して理事長に報告をするという仕事はコンサルタントにも似ているのでしょうが管理費をうまく使えなければそれを正すのは監事の仕事でしょう？ あなたのマンションも見たほうがいいと思いますよ。 76さんも全くわかってないなぁマンション管理士の本でも買えばいいのでは？ 一つ面白い話があります。よくマンションに受付のサービス（タクシーを呼ぶ、レンタル屋、ケイタリング、CL等） がありますよね。これはお店との間に何社も会社が入っていて中間マージンをとってるところが多いです。 全てレンタルなどは通常カウンターで呼ぶことは無料で利用できるし、もっといえばクリーニングなんかは取次ぎ料が入るのに逆に毎月何万というお金を管理会社に払ってます。これがすべてダメだといっているわけではないですが本当に何年かしたら必要か？この中で削減する方法があるか等を稼働率や収支報告で分析したりもできるのです。 こういうことが私素人でもすぐ見つけられるのです。【たとえば私のところのクリーニングは月4件の利用率で他に後1社入っているみたいです】 理事長の力量にもよりますが、こういうことは監事でも報告するぐらいいのではないかと思います。 |
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| No.79 |
おのおのの物件で、各々の役員が、どのようなことを行ってても、部外者の私や他の投稿者には影響ないけど、
言えることは、 理事経験者の多いこの理事会版で、７８さんは孤立しているということ。 現実の管理組合の中でも、監事として求められることはそっちのけで、孤立してるのは間違いないと思う。 |
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| No.80 |
＞総会の決算ではハンコを押すとても重要な仕事です。私は毎月理事会を見ていい加減な対応だと思ったらとても総会でハンコを押せませんというように思ってます。
ハンコを拒否したら理事長はその事実を総会で述べるだけで終わりですよ。 |
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| No.81 |
＞管理費をうまく使えなければそれを正すのは監事の仕事でしょう？
うまくとは、主観的で監事の領域外の仕事ですよ。無視されて当然ですよ。 |
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| No.82 |
78です
了解です。今はまだ理事長と管理会社しか意見を述べてない状態でお互い協力してやりましょうという状態。 ここまでボロボロに言われたらしょうがないです。この経験を踏まえ理事会で孤立しないようペースを落とし頑張っ ていきます。 これ以上はしばらく掲示板をみて勉強します。 理事のスレで長い間迷惑かけてすみません。 |
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| No.83 |
78＝82さん、迷惑などということはないですよ。
部分的に「改善提案」といったことは確かに建前上は職権外ですが、実際の場では理事長と意見交換してできる範囲で改善し、最終的に確認印を押せるようにするのが現実的なやり方です。 私も過去、そのようにしています。 80さん ＞ハンコを拒否したら理事長はその事実を総会で述べるだけで終わりですよ。 そうではないでしょう。ハンコを押せないような運営状況について顛末を理事長は説明しきらないといけませんし、監事が押せないほどの運営の瑕疵があるのですから、議案自体が成立せず再開催になる可能性もあります。 予算を預かっておきながら適正処理と認められないことの重大さを認識してられるんでしょうか。 説明責任をどう考えておられるのか、理解に苦しみます。 |
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| No.84 |
78さん
うちの理事会の監事さんは、基本あなたのと同じような感じです。 他の方のカキコミを読んでいろいろ違うものだと思いました。 勿論どこまで追及されるかは個人差がありますが 理事会にはいつも参加されています。 議決権はないようですが、理事会でおかしいと思ったことには疑問を投げかけておられます。 ただ、ハンコ云々は、多分違う考えだと思います。 （もしかして会計監査の事を言っておられるのですか？ なら、そういう事もあるのでしょうね） 不審な動きがあれば、総会で報告する権利があるようですけど。 よくメモを取っておられますよ。 |
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| No.85 |
＞監事が押せないほどの運営の瑕疵があるのですから、議案自体が成立せず再開催になる可能性もあります。
何を仰るの？ 監事がハンを押すのは、監査結果の報告くらいでしょうよ。この報告を実行しないのは監事の義務不履行で、解任決議にも値するのですよ。でも総会だから、この点を説明して終わりとなるだけと言うことですよ。瑕疵でも何でもありませんで、議決はその結果に過ぎません。 |
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| No.86 |
85
例えば標準管理規約では監事の業務はこうなっています。 第41条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結 果を総会に報告しなければならない。 ２ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認 めるときは、臨時総会を招集することができる。 ３ 監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。 ハンを押すのは結果です。押せない理由を総会で報告すれば、それに対して説明責任を負うのは理事長です。 |
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| No.87 |
85
86です。押さないという意味が食い違ってるようですね。 「適正なものと認める」という定型の報告という形では押印しない、という意味です。 監査報告書で「以下の点で適正な処置を要する」として指摘事項を列挙して押印した上で結果報告、ということですので、押印はすることになりますね。 そのようなケースなど、実際あっては困るので、想像が及びませんでしたが。 |
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| No.88 |
もちろん、総会に至る未然に理事会で意見を述べ、監事としての最善を尽くすのが前提で、総会では監事にもそのあたりの説明は当然に求められることになります。
監事の仕事は会計監査だけではなく、業務の執行状況のチェックも含まれます。 ふだん理事会に出席せず、総会前に持ってこられた書類に押印するだけの監事イメージでは、万が一の場合に手の打ちようがありませんし、総会でも監事自体がそれこそ85さんの仰るように責任を追及されることとなります。 |
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| No.89 |
＞総会前に持ってこられた書類に押印するだけの監事イメージでは、万が一の場合に手の打ちようがありませんし、
何と横着な監事さんですね、少なくとも毎月の収支報告などには目を通すべきでしょうよ。それで始めて押印できるのですよ。 ＞総会でも監事自体がそれこそ85さんの仰るように責任を追及されることとなります。 何の責任？ |
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| No.90 |
＞ハンを押すのは結果です。押せない理由を総会で報告すれば、それに対して説明責任を負うのは理事長です。
ですから理事長は、「監事は押印を拒否してますと」説明するだけです。説明責任は横着した監事にありますが、総会の時間の関係で機会はないでしょう。監事のあり方としては押印を拒否するのではなく、監査報告に記載すべきです、そうすれば組合の業務が正しいか、監事の記載が正しいかを組合員は事前に判断できると言うことです。 |
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| No.91 |
90
86です。87で貴方と同じ趣旨で訂正していますのでよろしくお願いします。 |
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| No.92 |
訂正で済むことでは無いでしょうよ。センスの問題ね。
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| No.93 |
92
他人が書いてることを読みもしないで反論をしてる方に、既に同じことを書いてますよ、と補足しただけなんですが、「訂正で済むことじゃない」んですか（笑）しかもセンスってなに？ 意味不明な戯言もたいがいにしてくださいね。 |
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| No.94 |
お教えて差し上げましょう。
センスとはね、物事の感じや味わいを微妙な点まで悟る働き。判断力、思慮、良識のたぐいね。 |
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| No.95 |
違うよ、センスとは知識を知恵に変えられる力があるかどうかです。
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| No.96 |
94さん
随分上から目線なんですね。 おっしゃってる本人がそのセンスを持っているかはまた別の話ですね。 |
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| No.97 |
毎朝7時～8時頃にあちこちで訳のわからぬレスしてるのはスルー推奨です。
スレ汚し失礼しました。 |
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| No.98 |
93です。
監事の職権についての議論ごときにセンス云々とはお疲れ様です。 特にセンスに縁がなさそうな方々からのご講釈、大変恐れ入ります。(笑) |
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| No.99 |
＞監事の職権についての議論ごときにセンス云々とはお疲れ様です。
訂正するような書き込みは、始めから書くべきでないことを理解すべきですね。 |
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| No.100 |
なんか管理会社関係の方が絡んでる感じでないですか？
監事の職権について議論することが、まことにナンセンスと思います。 営利を追及する会社じゃないのですから。 監事さんも理事長さんも役員さんもみんな、マンションを購入して、その資産を守っていきたい立場です。 同じ立場の方が意見交換しているようには見えないのですが。 |
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| No.101 |
＞監事の職権について議論することが、まことにナンセンスと思います。
＞営利を追及する会社じゃないのですから。 この理由を教えて下さい。 |
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| No.102 |
このスレは、スタートラインに立ったばかりの管理組合および理事会です。
監事の職務について議論するのは、別のスレでしょう。 書かれた意味を考えることなく、書かれた文章を問うてらっしゃる方は、議論好きな方とお見受けしました。 理由を聞いて、さらに絡んでいらっしゃるのでしょう。 |
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| No.103 |
法律論がお好きですね。
実際の現場みたことがおありですかね？ |
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| No.104 |
102さん
＞書かれた意味を考えることなく、書かれた文章を問うてらっしゃる方 同感です。他人が書いてる趣旨が理解できず、字義をいじったり、机の上の法令解釈（しかもけっこう間違ってたりする（笑））したがる某有名人がいるんですよ。（笑） |
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| No.105 |
＞監事の職権について議論することが、まことにナンセンスと思います。営利を追及する会社じゃないのですから。
管理組合は、「営利を追及する会社じゃないのですから。」、規約にどうあろうと監事の職権はどうでも良いのだとを言っているのが理解できないのかしらね。 |
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| No.106 |
結局、監事は無用と言うことの極論になってしまうね。仲良し会の宿命か。
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| No.107 |
仲良し会ってなに？
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| No.108 |
なあなあって意味じゃないの?
でも、管理組合に悪意のある人がいなくて、管理会社がまともだったら、トラブルは 起きないのが普通。なあなあで問題なし。 |
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| No.109 |
なあなあじゃなくって、管理費の使い方を、管理会社に支配されないように、
監事も理事長も気持ちを合わせてやろうってことでしょ。 監事は、管理会社に引きずられない大事な立場でしょ。 |
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| No.110 |
仲良し会とは、誰でも参加、無責任な順番制、輪番制で役員を決めている管理組合を言います。
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| No.111 |
>110
一連の書き込み同じ人かな?? ＞誰でも参加、無責任な順番制、輪番制で役員を決めている管理組合 普通はそうだと思うよ。募集しても応募する人がいるなんてことはごく稀。 マンションは、一生の間にせいぜい１度か２度しか買わない。若い人も 多いし、理事会の意義なんてなかなかわからない。 ２度目のマンションだったりすると、理事会の大変さを実感していて 積極的に参加なんてできない。 ただ、ホームページを公開しているマンションもあり、かなり積極的に活動している ところもあるようだ。だから、主張するようなマンションもたまにはある可能性もある。 ま、滅多にはない。 |
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| No.112 |
110さん
無責任な順番制をひいている組合ってそんなあなたはマンション住民さん？ 副業マンション管理士さん？ あなたは立候補してずっとやってる理事さん？ それぞれマンションによって事情がことなるんですから、事情もわからず無責任だなんて何様のつもりでしょうか？ |
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| No.113 |
＞それぞれマンションによって事情がことなるんですから、事情もわからず無責任だなんて何様のつもりでしょうか？
現状を指摘されて怒りなさんな。その結果決められた役員の失敗が、管理員や管理会社に怒る結果となっていることに怒りましょう。 |
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| No.114 |
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| No.115 |
113です。
まぁ、あのような書き方をしてしまって失礼しました。 総会で決議されたことは、理事会の責任もありましょうが、区分所有者の責任であるんですがね。 114さん 特に嫌な事はありませんが、居住者の管理に対する無関心なのが嫌な事ですかね。 ここに書き込んでる人は根暗と呼ばれるんですかね(笑) |
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| No.116 |
>>115さん
こちらも言い過ぎました。失礼しました。 同じです。無関心な区分所有者には苛立ちを憶えます。 ここに書き込んでる皆さんは多分同じような思いの方々だと思います。 なので、如何に無関心な区分所有者逹に関心を持ってもらうか。特に、新築で誰もが知識も経験もなく、そんな中で選ばれた若葉マークの理事長さんに、色々アドバイスをしてあげて欲しいな、と思いました。 |
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| No.117 |
114さん
こちらこそ。 おっしゃらる通り、新築時は何も判らない方が大半だと思います。私もそうでした、偉そうな事は言えませんけど。 購入2回目のマンション理事位になれば違うでしょけど。 |
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| No.118 | ||
| No.119 |
112です。
私が勘違いして113と書いて114さんにかえしたからじゃないですかね？ すいませんね。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
匿名掲示板ですから、仕方がないですけどね。
揚足取りがお上手な方なんですね。 |
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| No.122 |
ある程度経過すると、関心のある人とか出てくるんじゃないかなと思います。
(結構口うるさい奥さんとか→奥さんは区分所有者じゃない方が多いので理事会役員になれないと指摘あると思うけど) まぁそんなこんなで、AGE |
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| No.123 |
>>6の閲覧して名簿作成って、普通ですか？
費用はどうするんですか？ |
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| No.124 |
組合員の資格つまり区分所有権を取得したときや喪失ときは、書面で管理組合に届出るのが普通です。
登記所利用は、一件700円くらいは掛かるので余程問題がある場合に限られましょう。 それより最近問題になるのは、登記上の区分所有者と実質所有者が混在している現象で、まともに総会で資格審査すると成立しないとか、役員全員が無資格者だったりすることです。管理組合としては組合員資格は登記簿上の区分所有者に限るべきですが現実が対応していない事です。 |
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| No.125 |
実質所有者って何ですか？
賃借人のこと？ |
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| No.126 |
＞登記所利用は、一件700円くらい
いまは、１０００円。 登記印紙が７００円だった時代なんかない。 こういうところがXYZのいい加減さがあらわれている。 ＞管理組合としては組合員資格は登記簿上の区分所有者に限るべき 根拠なし。 日本では登記に公信力はないの！ 相続によって所有権が移転しても、登記しないことが多いでしょ。この場合は実体を確認すべきでしょ。 |
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| No.127 |
>登記印紙が７００円だった時代なんかない。
インターネット仕様だよん。 |
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| No.128 |
＞日本では登記に公信力はないの！
福岡高裁では、所有者とは登記簿上の名義に従い、形式的・画一的に判断すべきである、甲は、総会決議時点では所有者ではないから、決議無効確認を求める法的地位（当事者適格）はないとして、門前払い（却下）しました。 |
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| No.129 |
＞相続によって所有権が移転しても、登記しないことが多いでしょ。この場合は実体を確認すべきでしょ。
管理組合には実態を確認する義務はありません。登記の意味が分かっていない。 一般に規約では、組合員の資格は区分所有者であるか否かで判断します。 |
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| No.130 |
相続しても登記しないのって税金逃れとかにならないの？
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| No.131 |
相続税が払いたくなければずっと故人の名義のままにしてればいいんだよ。
但し、固定資産税は誰かが支払わなければならないけどね、故人が払っていることにすればいいよ。 役所の仕事はそれで十分通るよ。 私もその方法で親がいなくなってから既に２５年近くになるけど何の問題も起こっていないから。 |
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| No.132 |
上記の方法をとれば確かに相続税は免れるね。
それに２５年もたてば時効だよ。 |
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| No.133 |
逸れちゃいますが、>>131さんがもし亡くなって、さらに相続する人が出た場合、祖父から孫に相続…となるんですか？
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| No.134 |
登記は実体法上の権利変動どおりにやるんで、祖父から息子への相続登記（原因日付は祖父が死亡した日）のあと、息子から孫への相続登記（原因日付は息子が死亡した日）をしますよ。
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| No.135 |
＞相続税が払いたくなければずっと故人の名義のままにしてればいいんだよ。
良い考えね。でも売る時には孫、ひ孫など含めて遺産相続を放棄する人数が膨大となり金と手間が掛かり売る事も出来なくなりますよ。 |
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| No.136 | ||
| No.137 |
また今年制度が変わるらしいけど、遺産相続税ってよっぽどの金持ちじゃなければきちんと届けてた方が損しない。
配偶者の場合は相続財産が1億6000万円以下であるかまたは法定相続分以下であれば相続税はかからないからね。 一度に子供が相続となるとまともにかかるよ。 よく調べてからにすべきだよ。 追徴になると罰金もあるしね。 |
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| No.138 |
調査済みですよ、役所に友達がいるので調べてもらったら相続税は祖父から孫になるので
その分だけがかかるとのことでした。 |
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| No.139 |
＞相続人については自分の息子と配偶者しかいないよ。それ以外は現状では兄弟には遺留分もないよ。
単純ね。順位も勉強しましょう。 |
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| No.140 |
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| No.141 |
140さん、自分に都合のいい情報じゃござんせんか？
脱税で追徴されるほどアホらしいことありやせんぜ。 高額所得者や高額相続者に対しては、税務署は甘くないですぜ。 相続税控除で１円も払わないでいい庶民には、関係ない話ですがね。 |
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| No.142 |
税務担当の役所が問題ないといっているんでそれでいいのでは。
役所が相続登記は受け付けるのでね。 |
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| No.143 |
＞その他のいろんな条件も当然知ってるよ。
それなら正しくないことは書かないことよ。 |
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| No.144 |
142さん、ただ同然の土地ですね。
相続税が発生しないような土地なら、そういうのでしょうかね？ 税務署は相続が１億超えたら調査に入りますよ。 そっから先は増えれば増えるほど厳しくなります。 隠し財産がないかどうか、綿密に調べますよ。 家中くまなく、忘れてたへそくりが見つかるほどにね。 友人なんか、今身につけてる財布まで確認されたそうですよ。 まぁ、庶民には関係のない話ですね。 |
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| No.145 |
ボーナス払い滞納で任意売却したり転勤で売却・賃貸する季節ですね！
新任理事長として心がけることってありますか？ |
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| No.146 |
＞ボーナス払い滞納で任意売却したり転勤で売却・賃貸する季節ですね！ 新任理事長として心がけることってありますか？
去る者は追わず、代わりに来るものから取る。 |
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| No.147 |
＞新任理事長として心がけることってありますか？
管理会社お手製の原始管理規約を、組合員独自の管理規約と変更することです。 |
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| No.148 |
規約の変更は大変だよ。
まずたたき台を誰が作るかだね。これに時間がかかる。 これをやってなければ延々と専門委員会が続くよ。 １年ではできないかも。 |
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| No.149 |
規約を改正するのに一番大切なのは、やはりたたき台があるかどうかだと思う。
単なる標準管理規約を参考にして、欠落してるものや不要になったものだけを検討するだけじゃだめだしね。 使用細則も含め、いろいろな問題を想定してたたき台を作らなければ改正の意味合いも薄れるね。 しかし、そのたたき台を誰が作るかだけどね。 一番いいのは、マンションの住民でマン管士の資格を取得した者が一番そのマンションのことを理解しているのでいいかもね。 勉強してマン管とりましょうよ。 |
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| No.150 |
＞一番いいのは、マンションの住民でマン管士の資格を取得した者が一番そのマンションのことを理解しているのでいいかもね。
人の弱みにつけ込むマン管士 。 |
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| No.151 |
管理費滞納の細則を今度の総会で変更決議します
今までは｢滞納額が10万以上の場合、総会を経ずに法的手続きを取れる…｣を ｢滞納月が３ヶ月を超えたら…｣に変更します |
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| No.152 |
>管理費滞納の細則を今度の総会で変更決議します
普通決議で恣意的に規定出来る細則で対応するのは余りにも姑息です。 紙に書いただけの細則でのおどしは相手には通じませんので、細則は無効にすることが必要です。 問題は理事長の滞納額回収の善管注意義務の責任感があるかないかです。 |
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| No.153 |
責任感ではなく、善管注意義務です。義務があるのです。
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| No.154 |
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| No.155 |
＞責任感ではなく、善管注意義務です。義務があるのです。
善管注意義務は客観的事実、これを無視すかしないかが責任感の有無になるのです。 |
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| No.156 |
善管注意義務違反は罰せられますが、責任感の欠如は罰せられません。
分かります？ |
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| No.157 |
＞善管注意義務違反は罰せられますが
へー、誰が罰するの？ 輪番制の大方の理事長は善管注意義務違反をしていますが、精々、滞納金の時効成立で損害賠償の対象くらいですよ。 |
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| No.158 |
デベ選任？
大規模修繕時には確かに裏工作されて住民の管理費や修繕費をスッカラカンにされるのがオチだぞ。 理事長に至上命令だ！ いいように扱われるスパイのデベ選任役員を早速に解雇の決議をせよ！ |
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| No.159 |
３０世帯なら楽々と自主管理は可能ですから、今年こそ管理会社の契約を破棄して下さい！
そして、浮いた分の管理費を月５千円値下げしてあげて下さい。 住民の管理意識も高まります 今は管理会社に月１０万円位ボラれてませんか？ |
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| No.160 |
財閥系のマンションでしょうか？新規分譲でデベ専任の理事がおり、
入居者が１人から管理組合が発足しているとか？ 不審に思うのですが、この掲示板のどこかのスレで威張ってましたね。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
いい加減な怠け者が多い小規模マンションならムリ無理だわね。
真面目人間が多いなら大規模マンションでも自主管理はできるわね。 |
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| No.163 |
これからは管理会社などのハード屋との契約ではなく信託会社の時代です。
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| No.164 |
経済的に無理な方は自主管理をすべきですね。
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| No.165 |
決して管理会社の言いなりにならないよう強い信念を持って、住民の大切な管理費をヘダラニ使われないよう管理して、住民のために理事長職をまっとうして下さい。
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| No.166 |
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| No.167 |
>>166、普通と思ってるのが普通じゃないんだけど。
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| No.168 |
↑
標準管理規約にも書いてありますよ |
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| No.169 |
166>
多分、全戸完売で書面決議が出来る状態を仰ってると思いますが、大体３ヶ月後とか、過半数以上の販売住居がなければ設立総会が開けないですよ。 管理委託契約を締結するのに普通決議で過半数が必要ですし。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
