新築マンションの初代理事長になりました

[初代理事長]

新築マンションの初代理事長になりました。

自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

ところが、デベから選任された他の理事さんたちはあんまりやる気がなく、
管理丸投げがいいみたいで、デベ傘下の管理会社の言いなりになりそうです。

こんな状況ですが、たとえ一人でもがんばるつもりです。

管理組合としての活動、理事長としてどうすべきか
経験者の方、アドバイスをお願いします。

ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、
あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

[22: 匿名さん]

＞なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。

理事会での合意形成は全てではない。管理者としての自覚と規約に従うこと。

[23: 理事長経験者]

修繕積立金は高かろうと、安かろうと全て管理組合員のもの、つまり組合員全員の財産。（管理会社や売主には入らない）
問題は長期修繕計画案が妥当かどうかだ。基本的にはどの建築屋が施行しても、同一のマンションの修繕にかかる累計修繕額は同額なはず。（あくまでも原則論だが。）したがって、あとは集め方。初めは低い額から細かく段階的に引き上げるのか、初めから高く設定して、あまり値上げをしないのか。途中で一時金を集めるのか。じっくり思案をしてその組合にあわせた方法に総会で変更すればよい。
管理についても、電気代、水道代、ロードヒーティング費用等は、どこの管理会社が管理しても同じだけかかるはず。（これも原則論だが。）したがって、違いは一点、管理委託料の中の管理会社の取り分（事務管理費、管理報酬等にて表記されていると思う。）
この部分が管理会社の利益と人件費、軽費なんだと思う。
管理会社の仕事がこの部分と比較してどうなのか、よく判断することをお勧めする。

[24: 匿名さん]

管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。
総戸数が少ないので、未収時の問題も大きい。
５〜６年済んだら手放す方向でいいのではないでしょうか。

[25: 匿名さん]

＞管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。

これらを判断できない貴方の方が心配です。

[26: 匿名さん]

>>25

>>24は、『スレ主のマンションの』って意味じゃない？

[27: 入居済み住民さん]

>新築マンションの初代理事長になりました。

私も４年位前に新築分譲マンションの初代理事長を１年やりました。

＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

とても頭の下がる思いです。
私の場合は、理事会メンバーはあらかじめ決まっており、その中の抽選で
当たってしまいました。

管理会社のフロントと管理員さんがとてもしっかりしていて、かなりたすけられました。

４０世帯程のマンションですが、ゴミの出し方の徹底（分別や当日朝のゴミだし）や、
回覧板をクリアファイルに入れてポストに入れてまわす、来客用駐車場など、最初の準備や対応が大変でした。
何かあると管理会社のフロントの人に相談したり、自分で決めたりしました。

小規模のマンションでも色々な人がいるなと思いました。
モラルのない人など・・・色々といい勉強になりました。

何事も初めが肝心なので、ぜひ頑張ってください。
２年目以降は結果がでてきますよ。
何かあれば、1人で決めないで、管理会社に相談するのがいいですよ。
過去の事例や、いい解決方法を持ってます。
私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、
１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。
自分に被害が及ばなければ全く関心なしで、悲しくなりましたね。

初年度は色々と大変ですが、過去の実績と比較されることもないので、
基本的なサイクルがきちんとまわるようにすることが役目ではないかと。

決して無理しない、1人で抱え込まないで、管理会社の人とうまくコミュニケーションを
とれば、難題でも案外簡単に話がすすみますよ。

応援しております。

[28: 匿名さん]

＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

自分の足で確認、判断できない様でしたら理事長を辞めた方が良いです。
今から他人の責任になすり付ける性格、態度が見え見えです。

[29: 入居済み住民さん]

スレ主様

私は新築マンションの初代監事に偶然なりました。この際試験には落ちるとは思いますがマンション管理士の勉強はしておこうと思い

ます。スレ主さんのような人が理事長だったらありがたいと思ってます。

私も初めてなのでまだ手探り状態ですが徐々に詰めていこうと思います。そして周りを少しづつ見方につけようと思ってます（人選はくじ引きがほとんどのため）

まず情報を入手するため、

1　収支報告をみて駐車場はどうなっているか（駐車場は自走式か機械式でだいぶ違います収入はあるか？それは修繕費にはいっているか？・・・ただ３０戸ではそんなに注目しなくてよいですかね）
2　入居率はどうなっているか？売れてないところはいつまで修繕費と管理費は払ってくれるか・・・・うちは完売するまでのようです）
3　未収入（家賃滞納ががるかどうか）・・・それの対策をどうするか決めなければいけません
4　エレベーター保守点検見直し・・・新築マンションの場合はフルメンテナンスよりもPOGの方がよいと思います。
５年ぐらい経過したらフルメンテナンスに変更を考えたほうがいいと思います。
5　管理会社の内訳できるだけ細かく教えてもらうよう要求します（細かい情報は要求すれば教えてくれえると思います）

以上はまず情報収集と理事会独自で修繕費はどれくらいかのざっくばらんな長期修繕費計画を立てるのもよいかな？
と思います。

国のガイドラインでは70平米が１戸あたり８９００円のようです。よって足らない分を管理費を削減して修繕費にまわすことが出来うるようにするにはどうかと考えることが必要と私は考えてます。
私のマンションの場合は月１００万削減することを目指しています。（年間１２００万）
これでも私は足らないと思ってます。
まず理事長に説得をして理事のメンバーにも理解してもらうことから始めようと思ってます。

よって初年度から始めるのは大賛成で初期段階、中期段階、長期段階で常にデーターを集めながら検討していくのがいいと思います。

[30: 匿名さん]

＞私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。

管理者、理事会について認識不足の様ですね。
協力とは何ですか、規約にあるのですか。理事会の議長として、又、管理者の職務として、他の理事からのヘルプを求めるのではなく、リーダーシップを求められるのは貴方だったのではないでしょうか。他の役員は不適任者を理事長にしてしまったなと、貴方と反対のことを後悔していることでしょう。

[31: 匿名さん]

>>30
またお得意の公式論か。>>27さんの実情も知らないくせに判った風な口で偉そうに。何様？
間違い垂れ流しのおまえが他人様に説教とは片腹痛い。

[32: 匿名さん]

まあまあ、感情的にならずに、そんな情緒的な問題ではありますまい。

[33: 匿名さん]

31さんごもっともですね。

マンションの場合、理事会にほぼ全員出席してくれるだけでも、まだいいのかなぁと思いますけど。(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)

業務分担をうまく出来ればそれにこしたことないんですけどね。

[34: 匿名さん]

＞(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)

本総会でも出席率が悪いのですから当然でしょう。
会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。

[35: サラリーマンさん]

＞会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。
総会の充足率とは？
議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。

[36: 分譲２軒目]

思い出してください。小学校の学級委員長と思ってください。
＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。
そうです！ご自身達の住居ですから管理会社が決めてきた管理内容を把握し
それが正しいのか疑問点、不明点を良く話し合い（理事、役員含め）
明確にして行く事が最初のお仕事だと思います。
がんばってください。

学級会です。

[37: 匿名さん]

小学校の学級委員長…!?
そんな感覚で組合役員やってるんですか？
さすがに驚きです。
所詮無責任な学級委員長とは違って、理事長の責任はずっと重いでしょう。
もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？
分譲２軒目とのことですが、一体どんな社会人生活を送ってきたのかと思ってしまいます。

[38: 理事長経験者]

>議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。

確かに、でも組合員の意識をレベルを上げるのも
管理組合の仕事なのです。

[39: 匿名さん]

>>37
>もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？

それで貴方のマシな例えは？

[40: 分譲２軒目]

社会人生活まで指摘されましたが・・・（*^_^*）

そんなに気張ってやる事でないです。
スレ主さんは新築物件ですし、理事長、理事、役員も　皆住民です。
管理会社はオブザーバーです。

[41: 匿名さん]

小学校の学級委員長、皮肉をこめた表現で、わざと幼稚に比喩しているのだと思いますが、すごく納得ですね。

理事会は、理事長は、区分所有法に定められた管理者だし、法的に責任が生じますが、他の理事はなんら法的責任はないし、言いたいことを言っているだけの奴も少なくありません。
監事も理事との違いをわかっていることはなくて、監事機能はないがごとしだし、大抵のマンションは学級委員会以下の無責任集団です。

学級委員会の方が、クラス委員長、美化委員、保健委員、図書委員、など仕事が明確でもっと実質的なことをしていたと思うね。