新築マンションの初代理事長になりました

[初代理事長]

新築マンションの初代理事長になりました。

自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

ところが、デベから選任された他の理事さんたちはあんまりやる気がなく、
管理丸投げがいいみたいで、デベ傘下の管理会社の言いなりになりそうです。

こんな状況ですが、たとえ一人でもがんばるつもりです。

管理組合としての活動、理事長としてどうすべきか
経験者の方、アドバイスをお願いします。

ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、
あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

[22: 匿名さん]

＞なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。

理事会での合意形成は全てではない。管理者としての自覚と規約に従うこと。

[23: 理事長経験者]

修繕積立金は高かろうと、安かろうと全て管理組合員のもの、つまり組合員全員の財産。（管理会社や売主には入らない）
問題は長期修繕計画案が妥当かどうかだ。基本的にはどの建築屋が施行しても、同一のマンションの修繕にかかる累計修繕額は同額なはず。（あくまでも原則論だが。）したがって、あとは集め方。初めは低い額から細かく段階的に引き上げるのか、初めから高く設定して、あまり値上げをしないのか。途中で一時金を集めるのか。じっくり思案をしてその組合にあわせた方法に総会で変更すればよい。
管理についても、電気代、水道代、ロードヒーティング費用等は、どこの管理会社が管理しても同じだけかかるはず。（これも原則論だが。）したがって、違いは一点、管理委託料の中の管理会社の取り分（事務管理費、管理報酬等にて表記されていると思う。）
この部分が管理会社の利益と人件費、軽費なんだと思う。
管理会社の仕事がこの部分と比較してどうなのか、よく判断することをお勧めする。

[24: 匿名さん]

管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。
総戸数が少ないので、未収時の問題も大きい。
５〜６年済んだら手放す方向でいいのではないでしょうか。

[25: 匿名さん]

＞管理費と修繕積立金がどのようになっているかが心配です。

これらを判断できない貴方の方が心配です。

[26: 匿名さん]

>>25

>>24は、『スレ主のマンションの』って意味じゃない？

[27: 入居済み住民さん]

>新築マンションの初代理事長になりました。

私も４年位前に新築分譲マンションの初代理事長を１年やりました。

＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

とても頭の下がる思いです。
私の場合は、理事会メンバーはあらかじめ決まっており、その中の抽選で
当たってしまいました。

管理会社のフロントと管理員さんがとてもしっかりしていて、かなりたすけられました。

４０世帯程のマンションですが、ゴミの出し方の徹底（分別や当日朝のゴミだし）や、
回覧板をクリアファイルに入れてポストに入れてまわす、来客用駐車場など、最初の準備や対応が大変でした。
何かあると管理会社のフロントの人に相談したり、自分で決めたりしました。

小規模のマンションでも色々な人がいるなと思いました。
モラルのない人など・・・色々といい勉強になりました。

何事も初めが肝心なので、ぜひ頑張ってください。
２年目以降は結果がでてきますよ。
何かあれば、1人で決めないで、管理会社に相談するのがいいですよ。
過去の事例や、いい解決方法を持ってます。
私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、
１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。
自分に被害が及ばなければ全く関心なしで、悲しくなりましたね。

初年度は色々と大変ですが、過去の実績と比較されることもないので、
基本的なサイクルがきちんとまわるようにすることが役目ではないかと。

決して無理しない、1人で抱え込まないで、管理会社の人とうまくコミュニケーションを
とれば、難題でも案外簡単に話がすすみますよ。

応援しております。

[28: 匿名さん]

＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

自分の足で確認、判断できない様でしたら理事長を辞めた方が良いです。
今から他人の責任になすり付ける性格、態度が見え見えです。

[29: 入居済み住民さん]

スレ主様

私は新築マンションの初代監事に偶然なりました。この際試験には落ちるとは思いますがマンション管理士の勉強はしておこうと思い

ます。スレ主さんのような人が理事長だったらありがたいと思ってます。

私も初めてなのでまだ手探り状態ですが徐々に詰めていこうと思います。そして周りを少しづつ見方につけようと思ってます（人選はくじ引きがほとんどのため）

まず情報を入手するため、

1　収支報告をみて駐車場はどうなっているか（駐車場は自走式か機械式でだいぶ違います収入はあるか？それは修繕費にはいっているか？・・・ただ３０戸ではそんなに注目しなくてよいですかね）
2　入居率はどうなっているか？売れてないところはいつまで修繕費と管理費は払ってくれるか・・・・うちは完売するまでのようです）
3　未収入（家賃滞納ががるかどうか）・・・それの対策をどうするか決めなければいけません
4　エレベーター保守点検見直し・・・新築マンションの場合はフルメンテナンスよりもPOGの方がよいと思います。
５年ぐらい経過したらフルメンテナンスに変更を考えたほうがいいと思います。
5　管理会社の内訳できるだけ細かく教えてもらうよう要求します（細かい情報は要求すれば教えてくれえると思います）

以上はまず情報収集と理事会独自で修繕費はどれくらいかのざっくばらんな長期修繕費計画を立てるのもよいかな？
と思います。

国のガイドラインでは70平米が１戸あたり８９００円のようです。よって足らない分を管理費を削減して修繕費にまわすことが出来うるようにするにはどうかと考えることが必要と私は考えてます。
私のマンションの場合は月１００万削減することを目指しています。（年間１２００万）
これでも私は足らないと思ってます。
まず理事長に説得をして理事のメンバーにも理解してもらうことから始めようと思ってます。

よって初年度から始めるのは大賛成で初期段階、中期段階、長期段階で常にデーターを集めながら検討していくのがいいと思います。

[30: 匿名さん]

＞私は３０代前半で、自分より年上の方が理事会メンバーでしたが、理事会に出席するだけで、１人の方以外は、何も協力してもらえませんでした。

管理者、理事会について認識不足の様ですね。
協力とは何ですか、規約にあるのですか。理事会の議長として、又、管理者の職務として、他の理事からのヘルプを求めるのではなく、リーダーシップを求められるのは貴方だったのではないでしょうか。他の役員は不適任者を理事長にしてしまったなと、貴方と反対のことを後悔していることでしょう。

[31: 匿名さん]

>>30
またお得意の公式論か。>>27さんの実情も知らないくせに判った風な口で偉そうに。何様？
間違い垂れ流しのおまえが他人様に説教とは片腹痛い。

[32: 匿名さん]

まあまあ、感情的にならずに、そんな情緒的な問題ではありますまい。

[33: 匿名さん]

31さんごもっともですね。

マンションの場合、理事会にほぼ全員出席してくれるだけでも、まだいいのかなぁと思いますけど。(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)

業務分担をうまく出来ればそれにこしたことないんですけどね。

[34: 匿名さん]

＞(出席は、当たり前だと言われるかも知れませんが、なかなか出席もしてくれない方が多いかもしれませんね)

本総会でも出席率が悪いのですから当然でしょう。
会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。

[35: サラリーマンさん]

＞会の充足率に達すれば良い分けで、もしそれに達しないのは議長の力量の問題だよ。
総会の充足率とは？
議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。

[36: 分譲２軒目]

思い出してください。小学校の学級委員長と思ってください。
＞自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような
＞管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。
そうです！ご自身達の住居ですから管理会社が決めてきた管理内容を把握し
それが正しいのか疑問点、不明点を良く話し合い（理事、役員含め）
明確にして行く事が最初のお仕事だと思います。
がんばってください。

学級会です。

[37: 匿名さん]

小学校の学級委員長…!?
そんな感覚で組合役員やってるんですか？
さすがに驚きです。
所詮無責任な学級委員長とは違って、理事長の責任はずっと重いでしょう。
もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？
分譲２軒目とのことですが、一体どんな社会人生活を送ってきたのかと思ってしまいます。

[38: 理事長経験者]

>議長の力量よりも、組合員の意識（居住者レベル）の問題でしょう。

確かに、でも組合員の意識をレベルを上げるのも
管理組合の仕事なのです。

[39: 匿名さん]

>>37
>もう少しマシな例えを出した方がいいと思うんですけど？

それで貴方のマシな例えは？

[40: 分譲２軒目]

社会人生活まで指摘されましたが・・・（*^_^*）

そんなに気張ってやる事でないです。
スレ主さんは新築物件ですし、理事長、理事、役員も　皆住民です。
管理会社はオブザーバーです。

[41: 匿名さん]

小学校の学級委員長、皮肉をこめた表現で、わざと幼稚に比喩しているのだと思いますが、すごく納得ですね。

理事会は、理事長は、区分所有法に定められた管理者だし、法的に責任が生じますが、他の理事はなんら法的責任はないし、言いたいことを言っているだけの奴も少なくありません。
監事も理事との違いをわかっていることはなくて、監事機能はないがごとしだし、大抵のマンションは学級委員会以下の無責任集団です。

学級委員会の方が、クラス委員長、美化委員、保健委員、図書委員、など仕事が明確でもっと実質的なことをしていたと思うね。

[42: 入居済みさん]

41さん

私は新築マンションの監事ですが気合入れて少しですが勉強してデーターをチェックしてますよ。

監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。全ての人がやる気がないわけではないです

よ。

他に私が管理会社と理事長にAEDと自動販売機のコラボを提案したのですが、他のマンションでもあったようです。

ですから素人ながら取り組んでいる人は私のほかにいると思いますよ。法律的にかかわるかどうかで仕事をするしな

いはないでしょう。

だって自分のマンションが余計にとられたら嫌ですもの。今は情報社会なので入手しようと思ったらすぐ手に入りま

すからね。

41さんの周りの人たちは仕事をしないぐうたらな人が多いんですね。・・・・かわいそうあきらめてるんですね。

[43: 匿名さん]

42さん
他のスレッドでも発言されている監事さんだと思いますが、
やる気の行き先が微妙な気がしているんですが。

＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。

理事会への提案でしょうか？

[44: 匿名さん]

>＞監事は総会にもでれるし、提案もできます。4月になり6つ提案してます。
>理事会への提案でしょうか？

このような程度の低いやりとりは誰の責任？

[45: 匿名さん]

監事はあくまで、理事でなく「監事」の業務に徹するほうがいいでしょうね。
理事の仕事がしたかったら、監事を辞め理事になるべきかと。

[46: 匿名さん]

理事会決議の数には入りませんが、別に提案ならよいんじゃないでしょうか？

出席しない、発言しないより良いんじゃないでしょうか？

[47: 入居済み住民さん]

42ですごめんなさい総会ではなく理事会でしたね。

43さんへ最近いろいろなところで私は書いてますね。

たしかにはりきりすぎるかもしれませんが、新築マンションであるがゆえ、理事会では管理会社が中心になりがちな

ので、おもに管理会社と理事長に意見を述べさせてもらってます。理事会では私は監事なので黙ってますが、思った

ことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。

理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。（まだ皆さんがどういう人かわかりませんので理事会ではおとなしくしてますが管理人からいろいろなデーターをもらって分析してます）

皆さんの批判は理解してますが４１さんみたいに監事機能がないとか理事会はやる気がない人が集まっているみたいなことが書いてあると、「理事会の中でも頑張っている人はいる」と書いてしまうんですよね。

45さんへ
理事は本当は２０年後ぐらいに仕事が落ち着いたらやりたかったのですが、くじ引きで監事になったのでこれも運命かな？と思いやることになりましたので自薦ではありません。
私はトラブルの問題ではなく会計上で分析して削減の提案をしてますが、それが監事の業務ではないでしょうか？
私はそんなに頭がよくないので１年間の収支報告をみて理解して判を押すようなことはできません。
月々の収支報告を見て理事長はもちろん、管理会社が適切に管理費を使用しているか見ているのですが・・・・

[48: 購入検討中さん]

監事は、場合によっては対理事長権限までもつのだし、
自らを監査する仕組みは限られている存在なのだから、理事会とは一歩離れた立場で、理事会（組合）全体を見渡すのが優先業務。

必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？

[49: 匿名さん]

＞必要以上に身を乗り出して理事会に参画しては、誰が理事会を監査するんだ？

意見を言い得るが採決権はないので参画とは大袈裟な。つまり味噌っかすよ。

[50: 現理事長]

初代理事長は、大きなことはしないほうがいいですよ。
後を継ぐ人がやりにくくなるので。

1年はいろいろと様子をみる期間ですし、じっくり観察してから、2年目以降に改善すべきことを着手したらよいと思います。　初代は問題点の把握をして引継ぎ資料を作成して、次期理事会に橋渡しするのが役目だと思います。

1年目から拙速に理事会が動くと、将来に遺恨を残すことがあります。

[51: 匿名さん]

50さんは、ご経験ですか？

遺恨って、動きすぎないとなにもやらない理事会になってしまうと思いますけど。

[52: 50]

自分のところは初代理事長が勝手なことはしなかったから、引き継いだ自分は、比較的に円滑にやれましたよ。最初から変なことをしてもらわないほうがいいと思いました。
2年目の自分もいろいろやりましたが、常に、引継ぐ次の理事会の迷惑にならないことは意識しました。少なくとも２，３年はじっくりやるべきだと思います。

近くのマンションで初年度から理事報酬を無理やり導入したところがありますが、ギクシャクしてますね。

[53: 50]

初年度から理事報酬を導入した近隣マンション

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2765/

【管理人です。投稿の一部を削除しました。】

[54: 50]

他のマンション管理組合の事なので状況はわかりませんが、私個人としては、あくまでもボランティアで理事報酬は反対ですね。

組合員と合意形成無きまま行った事は禍根を残すとは思います。(普通決議でも4分3以上をとるようにしています)

変な事の意味合いも様々ですが、引継ぎ書類の把握は大前提で、生活ルールの見直しや、アフターサービスの交渉などもしないほうがよいのでしょうか？

逆に、あれをやってくれたから楽になったとかの方が後の方にはいいのかと思うのですが。

[55: 50]

アフターサービスの交渉はもちろんちゃんとやってください（当然）。アフターサービスは、2年まですからね。
こればかりは取り返しがつきません。1年目、2年目の理事長は責任重大です。

生活ルールの見直し？　これは気になりますね。理事会は風紀委員じゃないし、生活ルールを勝手に決める権利なんかないです。何事も住民全体の総意にもとづき、大きなことは総会にかけてきめることでいいのでは？
規約や細則の改定をむやみに1年目からやるのは反対です。

1年目の理事会が変な規約改正をしてもらうと後の理事会で修正することが難しくなります。

[56: 匿名さん]

問題はあると思いますが、理事報酬を議案として提出した部分は評価できますね。
合意形成がなされないまま禍根が残っているようですけどね。
「理事は報酬がないから、組合運営費で慰労会、懇親会」よりは透明性が確保されていると思います。

>>54
アフターサービスは内容にもよりますが、交渉しないと駄目でしょう。
植栽などはアフターサービス期間が１年となっているケースもあり、１年目の理事で
不備を直しても、結果が出るのが来期というものもあります。

[57: 入居済みさん]

47です。

52さんへ

円滑ってどういうことでしょうか？

私はもちろん理事報酬はもらってないですよ。本当は次の代のためにもあったほうがいいとは思いますが、とりあえず無でしょうね。

52さんへお尋ねしますが修繕費月々1平米150円といわれてます。（修繕費80平米12000円）

それ以下のところは最初から修繕費が足りません。ある程度は管理会社も儲からなければならないと思いますが、

無駄な管理費を払っているなら分析して修繕費に回した方がいいと思います。その仕事は理事長が見れない場合は監事も見たほうがいいと私は思います。

私もじっくりするところは様子をみますが任期は1年なのでもし来年違う人が監事になり、分析をしなければ、

代が変わったときは何も見なくなる可能性はあります。

しかしもし初年度からそういう計算をしていれば30年後に1戸につき100万払えとかないですよね。
（実際には今のマンションで大規模修繕費で足りないところは出ていますよね）

そしてエレベータの点検をPOGにするなら初年度からしたほうがいいと思いますし未払い対策なども初期段階から対策をしたほうがいいと思います。

私のところの管理会社は当初収支報告も理事長しか渡さず、理事会では何も話されませんでしたが、その後管理会社さんと何度か話をして、今では管理会社の方から削減案を提示してもらうのもあり、よい関係になりつつありますよ。

もちろん全てのマンションが当初から発言をしてよい方向に向かうとはいえないですけど、はじめから毎月稼働率と収支報告だけはみて分析した方がいいですね。

[58: 50]

生活ルールなどは、迷惑駐輪などが主です。

アンケートをとり総会で諮りました。

大事な事は、理事会決議後、総会で諮る事ですね。
規約や細則の改訂は、やる気があればいつでも出来ますので無茶苦茶で無ければと思います。

[59: 52]

>52さんへお尋ねしますが修繕費月々1平米150円といわれてます。（修繕費80平米12000円）
>それ以下のところは最初から修繕費が足りません。ある程度は管理会社も儲からなければならないと思いますが

どこのマンションでもある話です。修繕費の不足は管理費の削減をしても足りません。
結局、どこかの時点で、修繕積立金の金額を値上げすることになります。

うちのマンションでは、販売時点で　毎月の積立金額が5年おきに値上げあれるように計画されて売られているので、将来急に一時金徴収といことにはなりません。
あと1年目から修繕積立金を値上げするのはどうかと思いますね。
何事もせいてはことを仕損じるです。

理事の任期は1年ですが、長期修繕計画は息の長い仕事になるので、理事会と連動して、専門委員会を立ち上げるのがよくあるパターンです。理事は１から2年交代ですが、専門委員会は複数年やる人を置いておいて計画の継続性を
保てます。

[60: 匿名さん]

竣工時の修繕計画は、施工企業主観の計画であり、また総額は「最大値」になってるいる。
計画の見直しは、時間を掛けないと精査は難しい。

57さんは勢いあるけど、孤立しそうだな。

[61: 匿名さん]

>>47 >>57 43です。
新しいマンションで奮闘されているのがよくわかります。
正直「監事は何をどこまで監査しますか？」のスレの内容だと思いますけど。ここは「初代理事長」のスレなので。

＞理事会では私は監事なので黙ってますが、思ったことはデーターをまぜながら提案書を理事長に出しています。
＞理事会で承認されなければそれはそれでしょうがないとおもってますよ。

＞無駄な管理費を払っているなら分析して修繕費に回した方がいいと思います。その仕事は理事長が見れない場合は監事も見たほうがいいと私は思います。

管理費の無駄遣いのチェックが重要だと監事が考えているのなら、個々の提案ではなく、
理事会がチェック体制を持っていないことが重要になりませんか？
理事長が見れない場合は、理事長は他の理事に仕事を委任することを考慮すべきで、監事の仕事には
なりません（監事は別にチェックするのが仕事では？）。

[62: 入居済み住民さん]

57です。

59さんへ私は一言も修繕費を値上げすると入ってないですよ。稼働率と収支報告をみて無駄な管理費を削減して、修繕費に移すことを目標としています。

60さんへ
修繕計画を述べているのではなく１年目から管理費削減を検討しているマンションと５年後でいいやというマンションはおそらく開きがでると思います。
ただあなたの指摘があるとおり孤立しそうな気もするので理事会ではほとんど意見を言わずとりあえず様子を見ています。（意見があるときは理事長宛に報告書にて提出するようにしてます）

61さんへ
理事長のスレでしたねすいません。
ただ監事を馬鹿にした発言があったのでここまで引っ張ってしまいました。
そして61さんの指摘通り確かに理事会がチェック機能をしてないことが問題ですが、新築なので段取りがわからないのだと思います。
私は理事長だけに報告書を提出しています。あとは取りあげるかどうかは理事長次第です。
監事は財務体質と理事長が不正をしていないかどうかをチェックするのですが、では
財務体質のチェックは６１さんはどう考えてますか？
修繕費が少ない状況で無駄な管理費を削減することが財務体質のチェックと考えてますがいかがですか？

私は監事なので監事について述べるのはほぼこれで終了しますがこれだけは引っかかるので最後に一つだけ質問させてください。
61さんの別にチェックするというのはどういうことでしょうか？まさか１年間一人でチェックをして総会さけ発表するやり方ではないですよね？
具体的に教えてください。61さんの返信だけは状況によってするかもしれません。

[63: 匿名さん]

自分の意見を通したいのがみえみえ。
意見したければ一住民として理事に提案したら？
職務に専念しなさい。

[64: 匿名さん]

監事の仕事は理事会の不適切な行動や間違いを指摘することであって、管理費削減などの本来的な仕事は理事長の元で理事達がやるべき。

理事長にだけ報告書をだすのも変な話。
監事意見は理事会全体に共有すべき。

[65: 匿名さん]

財務体質のチェックなどは会計担当など担当理事がやるべきであり、監事は担当理事があげてきた報告書をチェックするのが仕事。

監事が報告書を作成してしまったら誰かチェックするのかい？

[66: 匿名さん]

監事は自分であれこれ仕事するのではなく、例えば、財務内容のチェックが甘いと思ったら理事会に進言して、会計担当者をつけるように理事長に意見すればいい。
監事がなんでも手を出したら、実行する人間がチェックすることになり危険である

監事は理事長を罷免する臨時総会の招集権もあり、理事がするべきことまで監事が手を出したら権力の集中となり監事の独裁となる

[67: 匿名さん]

昔から会社ですら監査役は閑職なんだよ。
立場をわきまえたまえ。

[68: 匿名さん]

会社の監事役は、組合法人と同様に置かねばならないが、組合法人でなければ監事は無くてもいいんだ。

[69: 匿名さん]

みなさん、区分所有法の規定などだけで言ってらっしゃるんですか？

意見を述べる事はできるじゃないですか？

監事は監査業務をすることは当たり前ですが、小規模マンションあたりじゃ理事の数は3、4名ですよね。
少ないなら少ないなりの運営があるわけですから、理事が10、20名いるところでなければありえるんじゃないですかね。

[70: 匿名さん]

＞意見を述べる事はできるじゃないですか？
述べても構わないけど、基本は理事会から「求められた時」ですね。

[71: 匿名さん]

監事が理事より前に出るのはいかがなものかと思いますよ。

監事はあくまでお目付け役です、監事が前に出すぎると理事長や理事は萎縮してしまうか理事がやる気を無くすだけ