桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[1: 匿名さん]

さてみなさん、桜上水ガーデンズについていいことも悪いことも思いのままに語り合いましょう。

[2: 匿名]

※都内区市　税収ランキング
http://www.jichitai-ranking.jp/rmbase.php?pt=00&nendo=2012&id=...

※財政力は　1武蔵野市　2港区　3調布市　4府中市　5立川市
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[3: 購入検討中さん]

第２期３次の募集概要及び公式HPが更新されてないが、
そろそろだよね？

中の人、ちゃんと更新しようね。

[4: 匿名さん]

プラウドよりもここの方がずっといいですね。プラウドは緑が多く共用部は立派ですが専有部はコストダウン設計で間取りの田の字連発、ナロースパンが多い、立地が微妙な駅遠が多くしかも割高。それでもブランド力と野村の営業力で売れまくる。ここはプラウドのいいところ全て兼ね備え、悪いところが一つもないところ（専有部は天井高２．６メートル、サッシ２．２メートル、田の字なし、中部屋はワイドバルコニーか両面バルコニー採用、免震、都心近郊の駅近）素晴らしいです。価格はプラウド並みですが、中身はプラウドよりもずっといいですね。

[5: ビギナーさん]

4>

盲目的なコメント…
それとも釣りかな？

[6: 匿名さん]

プラウドもピンキリだが、基本的には4は本質本質をついてると思う。三井もパークホームズはプラウドと変わらないから、両社の代表的なブランドよりもここの方が力が入っているという判断には賛同します。ちと高いけどね。

[7: 匿名さん]

高い。
特にここで条件の良い部屋は坪単価が京王線沿線
の水準を超えている。
住み心地は良いだろうし、駅からの距離も優れている。
それは確かだ。

永住物件として購入するなら良いが、リセールを考えて
買うマンションではないだろう。年齢層の高い地権者が
多くいることも、売り圧力として不安な要素である。
彼らの方が、新規購入者よりも中古で安く売れる余裕が
あるからね。

ここは確かに良い物件だがディベロッパーの買い煽り
に踊らされてはいけない。
広尾ガーデンヒルズを目指したと言っても、ここはあくまで
桜上水という都心近郊の場所だからね。幅広い人気はない。
ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを
買い叩くのが賢明だろう。

[8: 匿名さん]

ここは竣工間際には完売してるんじゃないかな？
割安だとは思わないけど、今の相場からしたら高すぎるわけでもない。分かる人には妥当な価格。
京王線沿線では稀有な物件だから、そもそも比べようがないし比べる必要もないのでは。

[9: 匿名さん]

>ここにどうしても住みたいという気持ちがないならば、
見送るか、竣工間際まで待って、残った部屋があればそれを 買い叩くのが賢明だろう。

7さんに同感です。投資目的やお買い得な物件を探しているだけならここは全く向かないと思います。

[10: 匿名]

中央線並みの価格ですね　汗

[11: 7]

7を投稿したものです。
レスありがとうございます。

不動産では、資産価値と使用価値の両面から考えるはずだけれども
ここは後者を重視して購入する物件だと思う。使用価値を重視する
ならば、素晴らしい物件。
私の書き込みはあくまで資産価値からの話だと割り切ってほしい。

８さんの仰るように、ここは京王線沿線では稀有な、沿線のランド
マークとなる物件かもしれない。

ただし、京王線沿線での新価格というのは間違いなく、今年の上昇
相場になる前から高い水準だった。

これが中古になってどのように価格が推移するかは不透明。

繰り返しになるが、地権者住戸の存在が、またこの物件の評価を
難しくしている。彼らは、新規購入者に比べて元々の負担が少ない
ので、中古で売りたい場合に、新築時の価格にこだわる必要がない。

加えて中央線のような人気沿線の物件と比べれば、駅力では明らかに
劣るので、そこに並ぶ価格となると中古市場での評価がどうなるか疑問。
三鷹までの中央線沿線にあるならば、この価格でも全く高くはない。

今まではある程度順調に売れていたかもしれないが、この場所にこの価格
で500戸完売するのは、特に後半は長い道のりだろう。
逆に竣工してからの方が、売りやすいかもしれない。見て住みたくなる人
がいるだろうから。

使用価値を重視して、お金のことには目をつぶって購入するのならば誰も
とめはしない。それも立派な購入理由だからね。ただし、高いけど何とか！
と無理して買おうとする人がいたら、やはり勧めたくはない。買った瞬間
に含み損を抱えるのは可哀想だからね。

[12: ビギナーさん]

モデルルームで聞きましたが、非分譲(地権者用)と分譲では仕様が異なるそうです。
設備、床など分譲は高い仕様となってるんですって。
ご参考まで。

[13: 匿名さん]

8です。
レスありがとうございます。

11で投稿下さった観点、参考になります。

ただ、投資目的がメインということであれば、山手線内側が主な対象になるはずですから、そもそもここを検討する層は少ないはずです。

また、資産価値が落ちないマンションと快適に暮らせるマンションは必ずしもイコールではありません。
誰もが上記双方を兼ね備えたマンションを購入したいと考えますが、なかなか見つからないのが分譲マンションの現状であり、どちらかを重視して考える必要があるのかなと思います。

そういった意味で考えると、当マンションは駅近かつ新宿や渋谷へのアクセスも良く、京王線沿線のランドマーク的存在になるだけでなく、広大な敷地の豊かな緑と閑静な住環境を享受できる、同エリアでは二度と現れないかもしれない住環境に優れた物件と言えます。

そして、地権者の保有する非分譲住戸によるリセールへの影響ですが、12の方の投稿内容の通り、分譲と非分譲では仕様がかなり異なり、一概に同列で検討することはできないはずです（営業担当に確認済。）また、外部環境として京王線の高架化・複々線化計画による再開発もありますので、こちらも踏まえてリセール時の資産価値を検討する必要があるかと思います。

私が購入を前向きに検討していることもあり、かなり主観が混じっているかと思いますが、ポジティブ・ネガティブ含め、購入の検討に値する有意義な意見交換ができれば良いなと思っています。

ご参考までに。

[14: 匿名]

非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。

不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）
ずっと住む予定なら関係ないとも思いますが。

あと京王沿線のランドーマークは言い過ぎかと思います。周辺の方にしか認知されていないのでは？
桜上水周辺のランドマークなら理解できますが。営業の方のトークも冷静に判断し聞きましょう。

[15: 匿名さん]

＞非分譲と分譲が混在しているマンションをリセールするとき、過去の実例を参考にしたほうがいいですよ。
不動産会社共有のデータでは過去に何階の何平米がいくらで売れたかが参考になっていくのです。
（分譲、非分譲の違いが反映されない）

上記に関してですが、リセール時には不動産会社の過去の事例を参考にする方は多いかと存じます。
ただし、リセールする方は数字（過去の売却額）をメインに見ますが、買う方は数字だけではなく多方面から情報を収集します。
例えば、本掲示板のような口コミサイトやＳＮＳ等を使って周辺環境や仕様、設備等の情報を収集するはずです。
（リセール時には更に情報がオープンになり、整備されていることが予想されます）
その際、本物件が非分譲と分譲が混在している物件だと気づくはずです。

もちろん、そこから先は購入者の予算や希望次第ですが、
不動産会社の断片的な情報だけで、一概に分譲・非分譲が購入者に認知されないとは言えないのでは。

ランドーマークはさすがに言いすぎましたかね。
ただ、私もそうですが、そういった存在になりうる事を期待して購入されている方も多いのでは？
まぁ、こればかりは契約・購入後のお楽しみということで。

[16: 匿名さん]

地権者といっても中古で買ってまだローン払ってるひとたちは新規購入者とたいして変わらないよ。特に86年の高騰以後に買った人たち。3LDK65平米1億とかさ。
だから中古になっても地権者が安く売る心配は少ない。売るときは安く買い叩かれたくないと思える愛着のあるコミュニティをつくれるといいね、

[17: 匿名さん]

１１さんは投資家さんでしょうか？
仰りたいのは、高齢の方々が２０年以内に８千万の部屋を６千万位で大量に売り出す時期がくる　ということですね。
確かにそれは有り得ます。
まあ６千万台なら、ここを欲しくても手の届かなかった層が購入できるのでそれはそれでいいと思いますが。
高いけど無理して買おうとする人には勧めない　これも同意します。
これに関しては全ての物件にあてはまります。ローンに苦しんだ知人を何人か知っていますから。
１１さんの仰る通り、ここは投資物件ではなく実際に住む方向けだと思います。

また営業さんの仰ることもわかります。
タワマンや敷地いっぱいに建てる物件はたくさんあるし、今後も多く建てる予定はある。
だけどここのように、駅近なのに広い敷地に低中層、樹木も多くというのは殆どなく、広い用地が出ない限り造りたくても出来ない。
一方マンションでも樹木に囲まれた所に住みたいと考えている人もいる。
だから希少性があるということですよね。
実際知り合いの不動産業者は、土地が上がり始めたので皆さがしているが良い立地がなかなか出てこないと言っていました。

１１さん、営業さん共に言っている事はあたっていると思いますよ。

要するに、ここに住みたい人が無理なく住めるなら他とは違う趣の良い物件というところでしょうか。

もちろん中古価格を気にするのは当たり前ですが、こればかりは日本経済が３０年後にどうなっているのかわからないのと
一緒で誰にも断言出来ないでしょうね。

参考になるかどうかわかりませんが
桜上水と下高井戸の両駅から６分の線路沿い、この近くでいったら、すき家と線路の間にある物件とお考えください。
１階が半地下の４階建てで築３９年、当時としてはしっかりと造っているようです。
線路に面した場所が駐車場で、多分それ以外の共用設備はないかとおもわれます。
新築価格は不明ですが噂では４～５千万位ではないかと..
バブル時は億ションでした。
バブル崩壊後もまずまずの価格を維持し、確か築３０年以降も９０平米台が７千万台だったと記憶しています。
が、流石に最近７０平米台が４千万を切ってきました。
もう築４０年を迎えること。
あと憶測ですが、京王線の高架事業が動き出したことで駐車場あたりが取られるのではないかとの警戒感もあるかも知れません。
すぐ近くには踏み切りもあり、車が甲州街道から南側に入る狭い抜け道が物件の横道になるという
電車、車、踏み切りの騒音３重苦の立地ながら長期間、新築価格を維持できたのは立派なマンションでした。

京王線の世田谷地区は一種低層が多く、戸建か低層マンションの多いところです。
芦花公園や千歳烏山には大分出来たようですが、このあたりでマンションというと大体甲州街道沿いのイメージで、
駅の近くで高級路線はありませんでした。
最近になってこの周辺にマンションが多くなってきた印象です。
供給量が増えれば上記の築４０年マンションのように長期間新築価格を維持するのは無理だろうとおもわれます。
この点に関しては、ここだけではなく都心の一部物件を除いてどこも同じだとおもいます。
なぜなら、ここのように昔なら絶対に不可能だった地権者物件の建て替え事業を今後は加速させていくだろうと
考えられ際限なく供給できるからです。

いろいろと書きましたが、１１さんの仰る通り使用価値重視なら他ではなかなか無い素晴らしい物件だとおもいます。
迫力があるのに気が落ち着く不思議な空間で、樹木が戻ったらどんなふうになるのか楽しみですね。
いつの日か一度は住んでみたいとおもいます。

[18: 匿名]

要点だけをまとめて書きなよ
長すぎて読みずらいですよ

[19: 匿名さん]

単にまとめる能力がないんでしょ。
人に読ませるものじゃなくて、単なる自己満足してるだけ。

[20: 匿名]

でもさ、こういう住民がいると思うと理事会や総会など大変そうでね