桜上水ガーデンズ Part5

[匿名さん]

桜上水ガーデンズについてのPart5です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

Part5 : https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/408760/
住民板：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/403922/

所在地：東京都世田谷区桜上水4丁目413番2（地番）
交通：京王線 「桜上水」駅 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.03平米～96.70平米
売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル
施工会社：大林組、清水建設
管理会社：野村リビングサポート

[61: 匿名]

駅近の団地マンションがそんなに人気あるの？

他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

なんか営業トークに流されている人多すぎ　冷静に判断しましょう　

[62: 匿名さん]

その希少性とやらに飛びつく買い手が希少なのが問題なんだろう。
あれだけ関心が多かったのに、契約に結びついていないのが現実w。
評判よければE棟もすでに完売済み、売れればデベは売るよ。

[63: 匿名さん]

>60

マンションの販売方法を分かっていませんね。普通は条件の良い部屋に人気が集まるので、当然条件の良い部屋から売出し、客寄せに使います。それがあたかも買主の意向を取り入れているように見えるだけで、デベの戦略にすぎません。
買主を条件の良い部屋に惹きつけておいて、抽選で外れたら、他の部屋に誘導するわけです。一旦気に入った物件なら階層や方角を妥協しても買いたいと思うのが人の性ですから。もちろん一定数は諦めるでしょうけれどね。

一方、ここは棟ごとに駅距離や価格や眺望が異なるので、人気は分散しています。そのため、デベも売る順番については普通のマンションとは違うアプローチを取らざるを得ません。それが棟ごとに販売するというものなのでしょう。E棟は私も魅力を感じたと営業に伝えましたが、今は販売しないとあっさり言われました。ここでは買主の声は反映されないようです。MRに行かれた方ならみなさん、同じ印象をもたれたと思います。

[64: 匿名さん]

私も、「今は販売しません」のような事を、言われました。

駅近なのに商業施設が林立してなくて、緑豊かな大規模開発物件。
別に、営業トークに流されてませんが。

61さん、ぜひ具体的に、他に同様の物件候補があったら教えて下さい。

[65: 匿名さん]

同じ野村の立川プラウドタワーが駅直結とはいえ坪340!!らしいですね。それでも売れそうだとか。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-kodawari/item/1404-342

周辺相場からの乖離という意味では立川のほうが割高感ははるかに強いです。本当に坪340で即完すれば衝撃です。都心への近さは圧倒的に桜上水のほうが上だと思いますし、桜上水のクオリティは折り紙付きなのにこの違いは何なんでしょうね。

結局、ＪＲ直結の強さと駅周辺の利便性なんでしょうか。立川は駅周辺の商業利便性だけでいうと、吉祥寺に並ぶくらい発展してきていますし。

[66: 匿名さん]

何人かがE棟がいいって言ったからって売るわけないじゃん。
あなたたちのような人があと100人いたらE棟も売り出されてるってば。
何のためにわざわざ販売チャンスを逃すの？

E棟狙いの人が、E棟は人気あると思いたいのは分かるけど、冷静に考えたら？

[67: 匿名さん]

NO.66さんの仰る通りかと

[68: 匿名さん]

>>66

それはあくまで一般論だと思うな。
その話だと、既に売りに出されている他の棟に比べでE棟の人気がないということになる。

営業担当の話だと、E棟待ちの方々の人数はかなりいるみたい（営業の立場からしてそう言うのは当然といえば当然だが）なので、野村は戦略的に販売している気がする。

販売期間が長引けば、もちろん販促費が余計にかかるわけで、デベにとってのメリットはなさそうに見える。ただ、消費税10%増税前の駆け込み重要や23区内の新築マンション供給量が減っている現状を省みると、必ずしもそうとは言い切れない。不動産価格が上昇を続けている以上、少しでも高く販売したいデベの戦略が見え隠れする。

ましてやここのデベは野村なわけで、何も考えていないわけがない。

[69: 匿名さん]

>66

本当に何も分かってない。ここを検討して実際に営業と話した人なら、Ｅ棟について興味を持ってほぼ確実に質問するはず。
どれだけ反響があってもとにかく今回の販売戦略ではＥ棟は後回しなのだから仕方ない。私は別にＥ棟狙いでもないし、Ｅ棟を狙っているなら、人気があった方がよいのか、ないほうがよいのか微妙なところだろう。脳内検討者はこれだから困る。

[70: 匿名さん]

じやあ、何のために後回しにしてると？
営業戦略？
半年後回しにしたからって、数百万高く売れるわけじゃなし。

[71: 匿名さん]

最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。
まして、第1期で何戸即完するかが営業的にも重要なのに。
営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

[72: 匿名さん]

＞最大の営業戦略は、売れる時に売る、です。

違います。売れにくいものをいかに売るかです。おそらくＥ棟は最後の客寄せのために取ってあるんだと思います。その方が、先に条件のよい部屋ばかり売れてしまって、残りを売り切るのに苦労するよりも営業戦略上よいという判断なのでしょう。

>営業の話を素直に信じられる人って、ある意味素敵ですね。

営業の話をすべて信じてるわけではありませんが、部分的には真実も含まれています。営業トークと真実をいかに見極めるかが、最大のポイントですね。すべて疑ってかかったら、そもそも家なんて買えませんよ。あるいは自分の判断だけを信じて、ご指名買いですか？または人気があることを確認してから後出しじゃんけんで参戦ですか？

[73: 検討中の奥さま]

>61
>他の駅近の公団建替えとか今後一切出ないって根拠は？？？

他に駅近の公団分譲、自主管理、自主建て替えのできる物件があるなら教えてください。

[74: 匿名さん]

61ではありませんが、阿佐谷住宅跡地のここはどうでしょうか？

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43326

[75: 匿名]

自主立替って・・・反対派が提訴までした団地の建替なのに・・・

[76: 匿名さん]

ルールにのっとった自主建て替えですよ。反対派は極少数であり、裁判でも敗訴してます。

[77: 契約済みさん]

72さんの考察は正しいと思いますよ。私は真南をのぞむE棟が第一希望でしたが、価格がさらに高めの設定になりそうという営業さんの情報と、次年度まで待って挙句のはてに希望の間取りと階数の部屋が購入できないリスクを嫌って契約をしました。勿論営業さんの誘導かもしれません。しかし、不確実性の中で何が最適解かを最終的に判断するのは当然ですが自分自身です。
今日久しぶりに現地を妻と見てきました。リセールを全く考えず、既出の本物件の良さを魅力と感じて契約した我々にとっては、たくさんの大樹や自分の契約した部屋が出来上がりつつある状況を見て、改めて、うれしい気持ちになりました。

[80: 匿名さん]

>>77

最適解を見つけられたということでおめでとうございます。ただ私はE棟を待つ身として、安易に妥協したくはないなと思っております。希望住戸を購入できるかどうかは全くの不確実な状況ですが、営業のかたの言葉を信じて待ちたいと思います。

[81: 検討中の奥さま]

>74
阿佐ヶ谷住宅もやっと動き出しましたね。緑多く良い雰囲気の団地でした。マンション建て替えは多くの場合デベがつかず断念せざるを得ないようですが、土地持分が大きいと違いますね。京王線ではここ、中央線では阿佐ヶ谷ですね。

[82: 契約済みさん]

>>80さん
E棟素晴らしいと思います。うちは予算を超えると予測し違う選択をしましたが現在は判断に満足しています。
長期間待つことが性格的には無理ということもありました(笑)

ご希望の部屋が契約できると良いですね！