Ｂｒｉｌｌｉａ新宿中落合

[匿名さん]

　正式に計画が発表され、販売は10月下旬頃からとのことです。東京建物のＨＰを初め、その他のサイトにも既にアップされています。
　計画を知って早速現地を見てきたのですが、購入検討を躊躇せざるを得ない要素が多々ありました。どこへ行くにも坂を上り下りしなくてはならない立地、とても狭い物件周囲の道路、近隣住民の猛烈なる反対、現地へ足を運べばよく分かります。坂や道路の問題は購入者が覚悟の上で割り切ればそれで良いのかもしれませんが、近隣住民との紛争は後々までしこりを残しそうで非常に厄介なように思えました。周囲の住宅街には環境権を侵害するマンションの購入者を訴えることは法的に可能だとの内容の看板も掲示されています。
　また、総戸数が29戸という小規模な物件なのに、何故あえて有楽土地とのＪＶなのか、その辺りも少し気がかりです。これぐらいの規模だったら、単独での事業が通常だと思うのですが…。
　販売開始までまだ４ヶ月ほどありますが、この物件を検討されている方、知っている情報のある方などいらっしゃいますか？

[84: 物件比較中さん]

はじめまして。もうブリリア新宿中落合は皆様書き込みが無くなっているようですが・・・。
いろいろ教えて頂ければと思い書き込みます。
①上記の書き込みを見るとかなりの反対運動があったようですが、今現状は落ち着いているのでしょ　うか？そんな中入居すると他住民から嫌がらせ等を受ける可能性があるのでしょうか？
②２LDK５６００万円、３LDK６３００万円という価格はかなりありえないのでしょうか？
　周辺環境等含め物件価値としてはいくらぐらいが相場なのでしょうか？
　値段的にはどのくらいの価格であればありえるのでしょうか？
③損をする可能性は高いのでしょうか？

[85: 匿名さん]

>>84さん

①について
今となってはもう反対の看板や幟は撤去されていますよ。
住民一人一人を狙い撃ちして直接的な嫌がらせを加えられることはまずないでしょう。
とは言え、近隣に反対されて建てられたことに変わりはないので、クレームがある場合、
管理会社ひいては管理組合に行ってこられ易いということはあるかもしれません。
ですが、そのようなことは他のマンションでも十分起こり得ることなので、
あまり神経質になり過ぎることはないと思います。

②について
決してお買い得とは言えないと思いますが、最近のマンション相場を考えると
上層階・南向き・角住戸等の条件の良い部屋であればこのエリアでも十分あり
得る価格だと思います。こちらが格安系デベの物件ではなく、東京建物のブリ
リアであることも考えればなおさらです。

③について
「損をする」とはどういう事態を想定して言われているのかが
分かりかねますので、何とも答えようがありません。

[86: ちょっと気になる]

間取り、外観が気に入っています。
が、立地×価格のバランスがちょいといまいち・・・・。

どなたか、価格について提案受けた方いませんか？
あと５％安ければ購入したいのですが。

[87: 匿名さん]

引渡しから3ヶ月近く経ってもまだ売れ残っているようですから、
ここまでくると売り主の足下を見て値引き交渉することは充分可能だと思います。5％はちょっと弱気すぎる気がしますけれども。

ネゴのコツは・・・

まずは現金値引き交渉。無理目の金額を提示してみることです。
たとえば5000万円の部屋なら、4500万円はちょっときつい。4200万円ぐらいになれば即決できるのだが？とふってみるわけです。この時期になると、売り主は相当焦っていますから、意外に大きな値引きを引き出せると思います。おそらく、すでに販売代理店にも一定の値引き裁量は与えられていると思いますが、金額的にはたかがしれていると思います。売り主裁量の部分になる大きな値引きを引き出せるかがポイントです。

値引き交渉は駆け引きの側面もありますので、満額回答は絶対にありません。おそらく、現金+オプションをつけるというカタチで提案してくると思います。よくある提案としては、エアコン全室設置、食洗機追加、カーテン設置、もし入居前リフォームをお考えならリフォーム費用負担、引越費用負担といったところでしょうか？　
オプションの場合、客が素人であることをいいことに、材料費、工事費を過大に見積もって、「こんなにおつけしますよ〜！」と自慢げに言ってくる場合が多いので、くれぐれも騙されないように気をつけてください。特にリフォーム費用の場合は要注意です。

焦っているのは売り主です。どんなに煽られても気にせず、腰を据えて交渉するように気をつけてください。あの手この手を使って煽ってくると思いますので。
それから、「もうこれしか売れ残っていない」と言うと思いますが、そんなことはほぼあり得ないと思ってよいと思います。彼らが「残っている」と白状した部屋の3倍は残っていると思って間違い有りません。希望の間取り、階の部屋が残っている可能性も大ですので、こちらの希望をハッキリとつたえてみてください。

老婆心ながら。

[88: 老婆心野郎]

ひとつ付け加えます。

「絶対に買いたい」という意志を明確にし続けることも大事です。
つまり、相手に対して「逃がしてはいけない客だぞ、私は」とアピールし続けることです。
冷やかし、あるいは明らかな予算不足と思われるのも損なことなので、5％〜1割引ぐらいの金額は、実は無理なく出せるんだけど、そこまで出したくない、でも買いたい、という印象を与える微妙なラインを目指してください。

それでは。

[89: 匿名はん]

86記入者です。
87さん（88さん）アドバイス本当にありがとうございます。

実際予算的にはそれほどきつくないので、
88で言及してくださった点については大丈夫だと思います。

個人的には、立地・アクセスともに問題ない（むしろビンゴ）なのですが
転勤・異動時に賃貸にまわすことを考えると今の価格だと合わないんですよね。
（中井あたりは賃貸相場が低く、調べてみて驚きました。）


親切な書き込みにとても感激しています。
取り急ぎ感謝を伝えさせていただきたく、書き込みさせていただきました。

[90: 購入検討中さん]

え！そうなんですか？
１割も値下げをする場合があるのですか？
環境は目白が近い事もあり良いように感じますし、なにより駅近！
売れていないのは金額が高いような気がしていたのですが、今状況から売主が値下げをするような事は思いもしませんでした。
では早速値下げ交渉をしてみようと思います。１割はとにかく大きいですからね・・・・。
もし値下げが出来れば、上記の賃貸の相場は合ってくるの
では・・・？

[91: 匿名さん]

あのう、、、この物件、高くはないと思うのですが、何か問題なのでしょうか？
やはり周辺賃料相場比が大きな要因なのですか？
それとも売れ残りな感じ（完成売りだから仕方ないと思うのですが）が手が出しづらいということですか？

中落合は比較的コアなブランド地区なので知名度はないとは思うのですが、我が家はココがかなり有力候補です。
一般ウケしないのかなと思うとちょっと不安。

世間様は港区でないとダメだとか思うのでしょうか？

[92: 匿名はん]

よく言えば、「知る人ぞ知る」エリア。
悪く言えば、知名度の低いエリア。ですよね。

そこに３LDKまたは２LDK（ここの２Lはほぼ１Lですよね）に
月額20万以上払う人がどれくらいいるか・・・・

新宿区・豊島区目白周辺では高級エリアとして知名度があっても
それ以外の人（特に地方から来た人）にとっては、
落合？どこ？そこ？という感じらしいです。

私も23区南部の生まれ＆育ちですが、今回この物件を検討するまで
まったくエリアイメージがありませんでした。

便利なんですけどね。

[93: 匿名さん]

今年に入って売り出している物件ですよね。現在売り出されている物件の価格が上昇している事もあり、リーズナブルに感じるのではないでしょうか？地域についても中井という地名は知名度が低いと思いますが、落合というとそりゃそこそこの知名度で高級感があります。
「新宿中落合」と名を入れるくらいですから・・・地名を売りにし
販売当初は強気でいたはずです。
しかしながら歴史のある街ですから、若い人が魅力を感じる街ではないのかもしれません。今は西部に片寄っていますからね。
あまり細かい事を気にするとマンションは買えません。大きな買い物ですからしょうがないのですが、まず街並みとマンションの全体を自分の目で見て何を感じるかです。

[94: 匿名さん]

それなりに高級感のある都心至近の閑静な住宅街であるにも関わらず、マスコミなどで宣伝されていないだけに、お買い得感のあるエリアだと思います。こうしたこのエリアの特性をよく理解している人にとってはいい場所であること請け合いでしょう。この地域をよくご存知ない方々には、物件と共に周辺をよく探索して頂くことをお勧めします。また、このエリアの特性があまり一般に広く知られていないから成金的ではない落ちついた雰囲気が今日まで保たれているのだと思います。まあ、ここらは考え方次第だとは思いますが・・・。

[95: 匿名はん]

最大のデメリットは、生活するのに不便であるにも関わらず
新宿区ブランドで、高価格なことでしょう。
閑静と言いながら、実態は毎日坂道と付き合って、遠くまで
買い物をするのもマンションを検討する人達には、好まれないことでしょう。

このくらいの価格なら、山手線北側沿線なら充分に狙えるしね。

[96: 匿名さん]

得てして閑静なことと利便性は両立しない場合が多いですからね。その辺をどう考えるかだと思いますが。あと、このエリアの特色としては、わざわざ店に行かないで宅配してもらっているケースも多いのが実情ですし。

山手線北側エリアとなると、大半は豊島区や北区、荒川区等になるので、山手線沿線という意味で利便性は高いとしても、地位としてはどうなのかと。多くの場合、この辺りよりも閑静ではなく高級感も感じられないと思います。

[97: 匿名はん]

＞多くの場合、この辺りよりも閑静ではなく高級感も感じられないと思います。

わからないお人ですね、毎日生活するなら高級感より利便性を
とる人が多いのではと思っただけです。
田端〜鶯谷あたりなら確実にここよりも安いし、駒込は高級で無理だけど
大塚、巣鴨あたりなら山手線内でもこちらと同等か、やや安いのではないかと思います。JR徒歩圏というメリットもあるし。
探せば、利便性もよくて閑静な場所はけっこうありますよ。

＞あと、このエリアの特色としては、わざわざ店に行かないで宅配してもらっているケースも多いのが実情ですし。

宅配は、相手の時間に合わせなければならないのと思い立ったときに
手に入らなくてイライラしませんかね。
それにマンション住まいですから、そんなに偉くないし
オートロックなどのセキュリティーの高さが返って仇になりそうです

[98: 匿名さん]

だから、「不便」「閑静」「高級感」と価格を考えてどういう選択をするかということでしょう。これらの要素が少々犠牲になっても「利便性」を取るというのなら、それも一つの価値観です。価値観は人それぞれなので、そのことをとやかく言うつもりはありません。もし、そのような価値観を持っているならば、あえてここを検討・購入しなければいいだけの話です。

それをあえてデメリットばかりを強調して書き込むのは、購入者や前向きな検討者・地域住民に対して非礼なばかりでなく、規約違反になりますのでくれぐれもお気をつけ頂くのがよろしいかと思います。

[99: 匿名はん]

それではなぜ、売れ残りが多いのでしょうか
企画と価格が、ニーズに合致しないというだけでは。

マンション検討のスレなのに地域住民は、どんな関係がるんですか？
全く無関係と思いますけどね。

[100: 匿名さん]

物件を購入する際は、結果一長一短です。
優先順位をどこにおくかですよね。
このスレは自分の意見をぶつけ合う場ではありません。
購入検討者さんが、皆さんの意見を参考にするだけです。
物件や住宅環境など自分が知らない事を教えてもらえるのは、
購入検討者には必要です。
但しあくまでも参考意見であり、最後は自分自身が決めるものです。
住環境は何回か通う事により自分の目で確かめられます。
売れ残りに関しても完売をしていない事は事実ですし。
価格に関しては最近の物件を見れば高いのか安いのか分かりますし。
（価格に関しては総体的に判断するものなので、意見はばらばらです）
自分の意見を理解させるのでは無く、自分の思った事を単に情報として提供し合いましょう。

[101: 周辺住民さん]

私は、以前、東西線落合駅からすぐの上落合に住んでいたことがありまして、現在は、大江戸線の落合南長崎駅近くに住んでいる者です。
最近ではありませんが、数年前には、落合駅から中井駅を通って落合南長崎駅付近まで歩いたことが何度もありました。
結構、山手通りは車の量が多いのですが、夜は、落合駅から北の方は人通りがかなり少ないので、特に西武新宿線中井駅よりも北のほうになると、女性や子供が一人で、暗くなってから歩くのは多少不安かなというのが当時の印象でした。
中井駅付近にはドラッグストアや小さなスーパーや商店などがある程度はありますが、駅から少し離れると、お店などはほとんどなかったと思います。
山手通りから少し路地に入ってしまうと完全に閑静な住宅街になるので、このマンションが建っている場所も、都心の立地としては、駅近くの割りにかなり閑静で住みやすい場所だと思います。
自転車を使う方であれば、東中野駅付近の深夜までやっている大きなスーパーや各商店街はかなり使えると思います。
電車で一駅行けば東中野にも行けますし、西武線を利用すれば高田馬場・新宿にも行きやすいですし、近所にオリンピックもあるので、買い物の点でかなり不便な生活になるということは、個人的には無いと思います。
新宿区内で駅から４・５分以内で大通り沿いに建っていないおしゃれなマンションというと、かなり限られてしまうと思いますので、希少価値はあると思います。
多分、このマンションも結構高台に建っていると思われますが、中落合の別のマンションにお住まいの方が「窓から新宿の高層ビルのきれいな夜景が見える。」とおっしゃっておられましたので、ある程度上の階の方だと、そういう利点もあるかもしれませんね。
大江戸線は地下深くを走っているため、JRや私鉄・他の多くの地下鉄と違って、台風の時でも電車が絶対に不通になることは無いという利点があります。
また、来年の都営１３号線開通予定の影響で、新宿駅付近の再開発も進んでいますが、新宿３丁目経由などで、渋谷・池袋方面にもより行きやすくなりますので、大江戸線も個人的には結構、利用価値が高いと思うのですが、如何でしょうか？

[102: 匿名さん]

この物件少し価格が高いとは思います。５０００万円後半で
３ＬＤＫが購入出来たら正直買いです。
若干の割引が出来たらな・・・・

[103: 周辺住民さん]

完成後数ヶ月も経てば、多少の値引きはすると思います。
他の物件のことですが、「築１年もたつと、いくら未入居でも中古物件として価格を下げて売らざるを得ない。」と、不動産販売会社の営業の方が言っていました。
例えば、「税金などの諸費用を含めて販売価格で売ってほしい。」と交渉したり、「オプションをサービスでいくつかつけてほしい。」と交渉してみてはどうでしょうか？
５０００万円台まで下がるかはわかりませんが、数パーセントは下げてもらえる可能性はあるのではないでしょうか。
ちなみに、支払い能力が高い客だと売主に思われてしまったら値下げはしないかもしれませんので（売れ行きがいまいちの物件は、特に若くて収入のあまり高くない人などに対しては、「価格については相談にのりますよ。」という業者は多いようです。）、「この価格では高すぎて買えないので、どうしても下げてほしい。」という要望を伝えて、がんばって少しでも多く下げてもらえるように交渉するしかないのではないでしょうか。
また、同じ物件でも、相談する営業マンによって、売り出し価格で絶対に売ろうとし続ける人と、良心的に、できるだけ価格を下げようとしてくれる人とがいますから、一人に相談して駄目でも、それだけであきらめることは無いと思います。