〔契約者専用〕パークタワー梅田 part2

[契約済みさん]

prat2を立ち上げました。引き続き、住民の情報交流をしましょう。

[1: 住民さんＡ]

梅田の夜景は綺麗ですね。
遠くに見える神戸の夜景は、天の川のようです。
赤い観覧車は、イルミネーションが素敵です。

[2: 入居済みさん]

契約者掲示板もパート２になったんだにゃ～。

[3: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

確かに梅田の夜景綺麗です。

[4: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

扇町公園側も綺麗です。

[5: 匿名]

なかなか、綺麗な夜景ですね。久しぶりの写真で心が少し和みます。

[6: マンション住民さん]

いつも見てる景色と今日は違いましたね。
PM2.5で景色が霞んでましたね。
明朝は花粉で霞むらしい。

[7: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

曇った日の景色も幻想的で嫌いじゃないです。

[8: 契約済みさん]

もうすぐ桜のシーズン。楽しみです。

[9: 入居済みさん]

皆さんネットの回線速度はどれくらい出てますか？？
私の部屋は下記の測定サイトで測ったところ70～90Mくらいでした。
通信環境はフレッツでルーターはギガビット対応の7000円くらいのものです。

http://netspeed.studio-radish.com/

[10: 入居済みさん]

確かに西も東も夜景が綺麗だにゃ。
南（通天閣とハルカス）と北（御堂筋線）もやっぱり綺麗な気がするんだわん。
淀川・天神祭・猪名川？・ＰＬ？の花火は屋上の夜店？で見たいんだわん。
西側のご近所さんのロジュマンさんもだいぶ上がって来ましたにゃん。

[12: 契約済みさん]

下らない部外者が沸いてるみたいだけどいつまで張り付いてるのやら。笑

[13: 入居済みさん]

ロジュマンが出来ると、都営住宅のあたりの暗いところが明るくなって、さらに、西側の夜景が綺麗になりそう。

[14: 入居済みさん]

そういえば、少し離れた南側の神山町に、13階建てのマンションが建つみたいですよ

[15: 契約者]

小綺麗な建物が回りに建つならウェルカムですね。

[16: 入居済みさん]

水盤の流れは、夏だけなのかな。
電気代の節約なんでしょうか？

[17: 入居済みさん]

毎日流れている時間が決まっているよね

[18: 入居済みさん]

なんと、時間が決まってたんですね！夜は止まってるので気づかなかった。

[19: 入居済みさん]

久しぶりに賃貸情報ネットで見てると、かなり成約が出てきましたね。

[20: 主婦さん]

安く賃貸価格を設定した部屋は成約していますが、シーズンの春はこれからです。今は、エレベーターもストレス無いので快適ですが今後は、混雑するのかな。

[21: 契約済みさん]

駐車場がかなり空いてますね。
管理費大丈夫でしょうか？
４月から電気代による管理費の値上げもありますし、
元々ここは管理費が高いのでこれ以上の値上げは避けて頂きたい。

[22: 入居済みさん]

管理費やら諸々の経費については議題として上げていかないといけないですね。
場合によっては管理会社の変更や一部の業務を別業者にアウトソースするなど
もありだと思います。
ところで共用部の補修を一斉入居が終わったらしますという貼り紙がなくなり
ましたがもうされたという事なんでしょうか？
まだ結構キズが残ってますよね…

[23: 契約済みさん]

エレベーターも傷だらけです。

[24: 住民さんＡ]

私の階はきれいに補修をされていました。
それぞれの階で確認されてはいかがでしょうか？

[25: マンション住民さん]

エレベーターは本当に補修していないと思います。
傷だらけのまま変わっていません。

[26: 契約済みさん]

管理組合の総会はいつでしょうか。

[27: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

3月末です

[28: 契約済みさん]

３月末というのは、どこからの情報でしょうか？
週末開催でしょうし、私は週末仕事なので、早めに予定しないと参加できないです…

[29: 匿名さん]

何よりも、お化け屋敷みたいに暗いメインエントランスのガラスの照明を何とかしてほしいです。

[30: 匿名さん]

ここは契約者版です、
ここが気になるかも知れませんが
もう来ないで下さい。

[31: 匿名さん]

また始まったな。高飛車発言。中崎町タワーやん。

[32: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>30
アンカーつけんと誰の事言ってるのかわからん！

[33: 契約済みさん]

僻む人も入場お断りです。もっと心を広く持って下さいな。

[34: 匿名さん]

そんなに暗くはないですけど、吹き抜けなので、コンシェルジュさんがいないと、寂しく感じますね。
まぁ、でも、ささいなことで、すごくいいマンションだと思います。

[35: 入居済みさん]

結局、ベランダのボルトの欠落は問題無かったのでしょうか？
まあ、３月中旬の修繕チェック時に聞けばいいか？
南海トラフの準備、まだ全然出来て無いな～。

[36: 匿名さん]

ベランダのボルト欠落て？

[37: 住民さんＡ]

欠落ではありません。
ボルトの締め付けが一部あまい可能性があるという点検とお聞きしました。

[38: 契約済みさん]

関係住戸には全戸点検が入りましたよ

[39: 契約済みさん]

先ほど、総会の案内が、ポストに入っていましたが、
もう一週間ほど前では、案内が急すぎる！
直前過ぎて仕事の都合つけれない！

[40: 匿名さん]

管理組合役員に立候補者がいて活気があるのでいいですね。
近くに広そうな会場を借りたみたいですが株主総会みたいになるんでしょうか。

[41: 入居済みさん]

このマンションの第一期生の立候補者はわずかに５名様でしたか～。
というか、立候補受付期間も既に理事長も決まってるとは、こら知らなんだ～？？？

役員当番制は何故か１号室からスタートって、この方が良いのでしょうか？
ランダムにバラツカさないと１LDKの人ばっかりの年と３LDK東部屋ばっかりの年みたいに片寄りそうに思うのは、私がマンション管理の素人だから？？？（外部区分所有者を除くので問題無いのでしょうか？）（外部区分所有者には管理組合役員の義務も権利も無いのでしょうか？）

やっぱり２Fじゃ総会無理だったのね。まあ、第一回目の総会は特に出席者も多いでしょうからね、北区民会館ですか。

[42: 入居済みさん]

管理費が早々と値上げですか。全然覚えていないのですが据え置き期間無く毎年上がるんでしたっけ？

[43: 住民さんＢ]

管理費値上げの前に、費用の削減検討と、管理会社への委託手数料の値下げ交渉が前提ですね。

[44: 匿名]

最初から上がるのは、解せませんね。何棟もマンションを分譲しているデペの費用計画とは思えませんし、なんかおかしいですよね。豪華仕様でもないのに、最初の管理費もそこそこの値段だし。腑に落ちないですね。

[45: 入居済みさん]

管理費の件は私も思います。初回総会で話題に上がるでしょうね。

[46: 入居済みさん]

来客用駐車場にほぼ毎日同じ車が停まってますが、
来客であれば毎日停めても問題ないのでしょうか？

管理規約上、使用日数など決められているわけではないので、
モラルの問題ですかね？

[47: 契約済みさん]

管理費は元々高すぎる上に今回の値上げ。
本当に高すぎます。
管理会社の変更も含め、早急に検討したいですね！

[48: 匿名]

なかなか、総会の雰囲気に飲まれて他力本願になって、誰もさっそくの値上げに意見を言えないかも知れませんね。

[49: 匿名さん]

毎日、ロビーなど共用施設や各階フロア、外回り、水盤の掃除や玄関と車寄せのモニュメント磨きをすれば中央区のオフィスビル並みの管理なので高くなると思います。始末も早く早朝には片付いていますし。

[50: 匿名]

本当にすみやすいマンションと満足しています。
恣意的なネガティブな意見が少なくなったことが裏付けしています。
管理組合の会合には出席できず残念ですが、駐車場の稼働率が今後の運営に影響があると懸念しています。

[51: 匿名]

ですね、かなり余ってますもんね。しかも、駐輪場まで。まだ、皆さんあまり住んでいないのでしょうかね。

[52: 匿名さん]

ここは、セカンド購入や賃貸、東京から戻って来た時用の住まいなど余裕層もかなりいるようで大人住まいで静かなところが良いです。エレベーターもストレス無いので快適です！

[53: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まさか、1号事案以外、全部保留とは、驚きました。
みなさん、管理会社に対して、結構いいはる方が多くて、頼もしいやら、ちょっと怖いやら。

[54: 匿名]

管理会社の高圧的な態度、非常に不愉快でしたね。

[55: 入居済みさん]

しっかり意見を述べる方が多くとても有意義でした。
自分達の資産ですから言いなりではなく主張することは重要です。

[56: 匿名]

管理会社は、サービス、コスト意識を持ってかつ緊張感もって対応してもらわないとこまりますね。

[57: 入居済みさん]

都心部の住居では本当に車は不要で、駐車場契約者までドンドン車を手放して、更に管理費UPかもですね。
住みだして３か月で「このままではヤバイと即、値上げに踏み切るとは素晴らしい実行力！？」
住人以外の貸し出しは、税務上？安全等管理上？難しい問題は無いのでしょうか？

１回目の総会の出席が５０人前後とは思った以上に少なかったんですね。（マンション２Fで出来たかも？）

管理会社さん、高圧的でしたか～。
デフレの時代、オフィスビルでもマンションでも管理会社さんのダンピング合戦、良く耳にしましたが、個人的主観ですが、この管理会社さんは、少し高くないかな？って思いますがどうでしょう？

大した問題じゃないですが、２Fに毎月の月刊誌の購入って必要？私的には、いらなくなった本（美品）をボランティアで寄贈してもらった本を図書館的においてもらってればよいのかな？と思うのですが、これもステータスってやつでダメですかね？（私的には月刊２万円分の本って何の本が置かれているかも知りませんが。）
それよりも有料で良いのでコーヒーサービスのラウンジ使用の方が有りがたいですね。

今回の理事さん、順番制が平等な「くじ引き」じゃ無いからでしょうか？理事さんの出席率が良くない気がしますが、１６名の理事運営って実質毎年、何名ぐらいでのの運営になるんでしょうね。

[58: 匿名さん]

外部貸出は、昨年、一昨年の国交省見解が明解になったので、サブリースしても、税制上も問題なくなりましたよ。あとは、場所としてマーケットがあるかないか。検討してみる価値はあるね。

[59: 匿名さん]

あ、駐車場の件です。

[60: 匿名]

なんか、駐車場使ってない住民の管理費まで上がるのはなんか釈然としません。

[61: 入居済みさん]

昨日の総会、２号議案と５号議案には反対でしたので、理事会で否決を提案いただき安心しました。

タワーマンションには一定規模の駐車場を設置する法的な義務があるので、使用者がいようがいまいが、駐車場の費用は住民全員の必要経費と考えざるを得ません。

ラウンジの雑誌は、私は良いと思いますよ。自分が不要な本は、他人も不要だと思うので、学級文庫のようなことは賛成できません。レパートリーについては帳面でも置いておいて、読んだらチェックする。不人気な雑誌は、同じく帳面にリクエストがあった雑誌と入れ替える、など運用上の問題ですので、雑誌購入を止めるまでもないかと思います。

逆に、自分じゃ絶対買わないような雑誌をたまに読んでみると、案外面白かったりして、楽しんでいます。

それよりも先に、毎月８０万円近い高額の掃除費用や、エネルックプラス費（年１１０万）、インターネット維持管理費（年２７万）など、具体的に何？と聞きたくなる費用を見直して頂きたいです。

ご参考までに、隣のローレルタワーでは掃除費用は月２０万円台だそうです。その代わり、内廊下の掃除頻度は週１ぐらいのようですが。少なくとも、週６で至る所（管理事務所の中まで）掃除している現状は、いかがなものかと思います。

[62: 入居済みさん]

扇町公園の桜も咲き始めましたね

[63: マンション住民さん]

エネルックプラスは、いきなり不具合で、ソフト書き換え作業につきあうという結果。
これ、全くエコではないし、いらないです。

[64: 入居予定さん]

色々と知識の豊富な方がいらっしゃって助かります、駐車場サブリースも意外と問題無いのですね。
まあ２階の雑誌も月に２万と言っても世帯数で割ると、一世帯１００円にも満たないので、これまた仰る通りです。
確かに、どう考えても他に高すぎる経費がありそうですね。私も週６の掃除は無くても大丈夫かな？と思います。
マンション管理会社さんの人気ランキングとかってあるんですかね？
他のパークタワーさんで三井不動産さんの管理会社以外に切り替えられた物件ってどれ位あるんでしょうね。
メリットとデメリットが素人なので、まったく判りませんけど。
もちろん切り替えとかの検討の前に、歩み寄り交渉でしょうけどね。
しっかりと保留に出来る理事さん達ですから期待してますし、応援出来る事は頑張りたいと思います。

[65: マンション住民さん]

名前は忘れましたが、管理会社の人の中に不遜な人が一人いましたねー！
言葉は丁寧でもあんな誠実さのない回答では、不信感ばかりがつのります。
何件か出た住民の要望がまったく解決されなければ、そうそうに管理会社を変えることも考えないといけませんね。

[66: 住民さんＡ]

管理会社より、管理組合の方で判断や行動すべきことや、デベロッパーに話をすべきこともあったので、次回からは、当事者が揃って、課題に対する対応の必要性、対応の優先度、対応の主体者、コスト負担、コスト負担可否を明確化していかないと。
あと、同じタイプの部屋の理事が多くなる、理事の選出方法は、タイプ固有の問題がクローズアップされがちで、変ですね。フィックス窓の下の掃除は、建物の美観もあるので、管理費でまかなうのも結構ですが、これ以上の管理費アップは避けて欲しいです。
管理会社のコストを下げるのは賛成ですが、デベロッパーに対するバーゲニングパワーや、管理のミスや質の低下が懸念されるのであれば、正直、躊躇します。
ただ、掃除は、確かに、そこまで頻繁でなくてもよいので、まずは管理要件を再定義して、数社に相見積もりでしょうか。下がる幅がたいして変わらないなら、三井でいいと思いますが。

[67: 住民さんＡ]

ランキングあります。あくまでも参考ですが。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_5.php

[68: 住民さんＣ]

お花見で大川のほうに散歩してきました。
与力町エルグレースというマンションの前を通ったら、
植栽スペースがとてもきれいでした。
ツツジ？が中心なのか、植栽スペース一面に地肌が見えないように
なっていて、剪定もきれいでした。
あんな風な管理をしてもらいたいものですね。
ここのスカスカの植栽じゃ、植え替えから必要かもしれませんが
資産価値は高くなるような気がしました。

[69: マンション住民さん]

久しぶりにマンション掲示板をみたら、すごいですね。
平日で時間とれなかったので総会参加してなかったんですが、議案が第１号議案しか承認されなかったとは。。
議事録等もきていなかったので、知りませんでした。

保険関係も決まらないというのにはびっくりしました。
原因は何なのでしょう？

鉄筋コンクリート造りのマンションで免振構造だと地震保険は基本的には降りても5%ですし。評価額の5%で500万位など7年何もなければ元がとれる上に地震保険料控除も無いんですよね？年70万の地震保険はいらないような気がしてました。
ただ集団生活なので保険については承認するつもりだったので本当にびっくりです。
前住んでたマンションは何故か地震保険料の掛け金をUpしていただけに本件には本当にびっくりしました。

あと管理費について最もいらないものとしてエネルックプラス１１０万削減に１票です。明日からなくなっても困らない人が大多数な気がします。私は全く困りません。


> 61さん
毎月８０万円近い高額の掃除費用のソースが予算案をみてもわからなかったのですが、本当なら高いですね。

ただそれより解せないのは、なぜ第２号議案です。管理業務委託費がいきなり４月から１００万も月ベースで上がようと三井が画策しているのでしょう？あり得ないですよね？
すいません。あまり予算案を深く見ていなかったので、こちらも驚きました。

理由は何なのでしょうか？

議案が今回承認されなくてよかったです。
次回総会はなるべく参加したいと思っております。皆様これからも長い付き合いになると思いますが、よろしくお願いいたします。

[70: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

皆様、マンション管理に詳しくて心強いです。
これからもよろしくお願いします。
総会には仕事で参加できなかったのが残念です。

ところで、総会の議事録などは今後もこないのでしょうか？
総会の案内から開催まで期間も短かったし、私のように参加したくても参加出来なかった方も多いかと思うのですが、できたら議事録を見せて頂きたいです。

[71: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

議事録はまだ来てないですねー。

[72: マンション住民さん]

No69です。
毎月８０万円近い高額の掃除費用のソースですが重要事項に記載がありました。。
自己解決できました。失礼致しました。

[73: マンション住民さん]

　与力町エルグレースさんの植栽スペース綺麗でしたか～。大浴場やフィットネスに庭園もあるマンションですよね。

ちなみに与力町エルグレースさんって、やはり人気の南森町地区のマンションだけあって、資産価値が減らないどころか、築７年程経った現在でも購入価格よりも、かなり高く売却出来るマンションだったと思います。
　

　
そう言えば、このマンションの理事の役割分担がちゃんと決まってましたっけ？理事長・副理事長・書記・会計・消防・防犯・渉外・庶務２（蛍光灯交換？）とかいう担当。

[75: 契約済みさん]

私も総会に参加したかったですが、
仕事で参加できませんでした。
案内が10日程前で急すぎます。
次回はなるべく早く開催案内頂きたいです！

[76: 住民さんＡ]

中崎駅に近い扇町はいいところですよ～
与力町エルグレースに限らず、他のマンションでも良いところは参考にするといいですね。

[77: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

2階の雑誌は日経トレンディとかDimeとか、週刊ダイヤモンドとか、男向けの雑誌が欲しいです。

[78: 住民さんＣ]

笑われるってどういう意味？
古臭いマンションとは比べないようにてことでしょうか？

[79: 入居済みさん]

61です。

69さん、ソースはおっしゃるとおり重要事項の中です。
相当に高いですよね。
駐車場の年１０００万の赤字の件もあり、できれば今後の震災等にもある程度備えるために
月３０～４０万程度に抑えていただければなと思っています。

前回の総会では否決のため費用の詳細な説明はなく、また求めませんでしたが、よく分からない
費用については理事会の方が適正に見直してくださる雰囲気でしたのである程度安心しています。

あとどうでもいいことですが、74には削除依頼を出しました。

[80: 入居前さん]

仕事の都合でようやく入居することになったのですが、トイレがどぶ川のような非常に異臭がしました。みなさんは、大丈夫ですか?

[81: マンション住民さん]

うちのトイレは、全くの無臭ですから住民に依存するのでは無いでしょうか？

[82: 契約済みさん]

どういう意味ですか。

[83: 匿名さん]

そういう意味です笑

[84: マンション住民さん]

No80さん

うちも住み始めて１か月目位に１日だけトイレで配管の匂いが逆流したような匂いがしていたことがありましたが、現在は発生しておりません。
私も専門家でないのですし、発生しなくなったので原因も探らずに放置中です。
生活しているうちに治るんじゃないですかね？治らないようだと配管系のトラブルがあるのかもしれませんね。

昔、非常に古いマンションに内覧いったときに、水等もとまってて排水管の匂いが逆流しているマンションがあったのですが、そこと同じ匂いが１日しました。
流石に新築で配管に不具合があるのは考えにくいですが。。。

[85: 契約済みさん]

81は抹消だろ。

[86: マンション住民さん]

>>80

うちは洗面所と風呂場が臭っていました。
おそらく、排水トラップに十分水が溜まっていと思い、風呂、洗面所、洗濯パンなどに水を十分流したところ、臭いはなくなりました。
もし、80さんの部屋のトイレの便器の中の水が少なくなっていたのなら、同様のことが怒っているのではないでしょうか？
なんにせよ、早く解決すればよいですね。

[87: マンション住民さん]

自己レスです。一部訂正

「おそらく、排水トラップに十分水が溜まっていないと思い」です。

[88: マンション住民さん]

「同様のことが起こっているのでは」

[89: 入居済みさん]

私も臭いの原因はトラップの水での遮断に隙間が生じている可能性が大かと思います。
屋上の臭い？のはその後、無くなったのでしょうか？

１階でカビ臭い？のは私は感じませんが１階と地下の階段部分はコンクリートの湿気っぽいのは乾いてますかね？
コンクリート表面も粗面部分が目立ちましたが、その後綺麗になってるのでしょうか？（入居後見ていません）

[90: 契約済みさん]

返信が遅くなってすいません。一度、使いながら正常な状況でどうなるのか見守ってみます。みなさん、アドバイスありがとうございました。ただ、81さんのような人が同じ住民なのは、がっかりです。

[91: 入居済みさん]

90さん

81は住民じゃない可能性も高いと思いますよ。
流れ的に、81=83ですが、81では「マンション住民」、83では「匿名」になっています。

あくまで「自称」なので、これまでもたまに変な人が住民版に混じっています。

真実が分からない掲示板でがっかりなされないで、実際に住んでおられる方をみて
ご判断いただく方が間違いがないかと思いますよ(^^)

[92: 契約済みさん]

管理費は、なにより、駐車場の年1000万円の大赤字をなんとかしなければです！！
住民以外への貸し出しを早急に検討しるしかないですね。
10年で1億円…
ただでさえ、これから修繕費も上がっていくのに、管理費も更に上げられると大変なことになります。
固定資産税の支払い案内も来ましたが、やはり、いい場所、いいマンションだけあって、固定資産税も高いですね！

[93: 入居済みさん]

確かに改善すべき点は多々ありますが容易に改善できるものではないので時間を要するでしょうね。総戸数が少ないので月々の維持費が割高で北区扇町という立地柄、固定資産税も高めですし、快適なタワーライフを満喫している反面、出費も辛いです。

[94: マンション住民さん]

昔、三井の営業に管理費の計算に駐車場の稼働台数をどれくらいに想定しているか？たずねたところ、確か６０～７０位で計算してるみたいなことを聞いて、安心した覚えがあります。
なので営業の言動をそのまま受け取れば現在の稼働率は計算通りじゃないのかな？と思うのですがね。。。すぐに管理費を上げるのを当初から計算していたというオチかな。

[95: 契約済みさん]

それって、全数の60〜70％って意味だったのでは。

[96: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

私も 当時70％くらいで計算していると聞きましたので、想定内だと思っていました。

[97: 契約済みさん]

何故そんな大赤字になるのか、資料確認しないといけないですね。全部住人で負担となると結構な金額ですよね>_<

[98: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

固定資産税、高いですね。まだ半額でこれですからね。
確か最初の5年は半額だったかな？

[99: 契約済みさん]

駐車場だけで10年で1億の赤字ということは、
単純に230戸で割ると1戸あたり、
435000円も負担増になります！
駐車場の外部への貸し出しには、
色々問題もあるでしょうが、
せざるを得ないですね。
固定資産税も高いし、
修繕費も5年毎に倍々で上がっていくし…

とにかく、駐車場なんとかしましょう。

[100: 入居済みさん]

>98

2018年までは半額ですよ。
北区扇町アドレスですから固定資産税が高いのは致し方ありません。
同じ北区でも中津や中崎町、天満辺りであれば、まだ割安でしょうね。