サンクタス東戸塚オーセントヒルズどうでしょう？

[りょうママ]

いよいよ明日モデルルームオープンですが、購入を考えてるんですが、どうでしょう？

[462: WAKWAK]

このコミュニティに参加している方で、弁護士か司法書士の方いらっしゃいませんか。「覚え書き」のひな形
を掲示していただければ助かります。以前から言ってますが、問題は不具合（欠陥）発覚時の瑕疵担保責任の
明示だと思います。過去の経験から、法的にはお互いに押印した文書であれば公文書として認められるはずです。

[463: WAKWAK]

追伸
気になる点は、このコミュニティでも温度差や実際に覚え書きを交わした（そうとしている）人と、何も
していない人がいるわけで、この点が万が一入居後に偽装・欠陥が発覚した時点で管理組合内で団結を
阻害する誘因になる可能性がある事です。
私がさくら、およびオリックスＲＥに要求していることは、入居者全員と瑕疵担保責任に関してその責任
内容を明示して、覚え書き（誓約書でも可）を交わすことです。
＜お願い＞
　個別交渉している方は当然個別で結構ですので、是非入居後管理組合（もしくは全入居者）との再契約
についても言及しておいて欲しいのですがよろしくお願いします。

[464: 匿名]

＜オリックスの対応＞
　①覚書に応じない　→　契約書の瑕疵担保条項を適用するため
　②引渡しの延長　　→　希望者のみ1月末頃まで延長予定
　③第三者機関での完了検査　→　構造計算書の再検査のみで完了検査はやるつもりなし。
以上がオリックスＲＥの回答です。
（さくらは話になりませんからオリックスREに直接話ししたほうが良いです）　　　　　　　

[465: 匿名さん]

相手がのらりくらりで逃れようとするのであれば、とにかく1人の声ではなく
住民同士連携して、可能なら購入者の総意としてデベに対応を求めていくべき
かも知れません。
不安であるなら、横浜市に相談して間に入ってもらうのも、もしかしたら有効
かも知れませんね。
こちらの購入者ではないのですが、拝読していてちょっとデベに腹が立ってきた
（失礼）ので、つい…。良い方向に話が向かうことを祈っています。

[466: 匿名さん]

先日要望書をさくらへFAXした所、担当者に送付されていないと断固言い張られました。
数時間後に「他の者が受け取ってました」と連絡ありましたが、あまりにもお粗末です。
直接オリックスREの連絡先を聞くも「決まりなので」と教えてくれず、購入者よりも売主を優先
しているようです(代表番号はあるので、直接連絡もできそうですが)。
内容証明郵便で要望書を送ることも考えたのですが、こちらの仕事に支障が出るまでのめりこむ
のも疲れるので、FAXで送った要望書の返事を待っている所です。

また、上でも書きましたが、洗面台ならびにシステムキッチンの両サイドの隙間に要注意です。
施工会社に直接問い合わせましたが、「モデルルーム通りなので問題ありませんが、指摘があれば
直します」との返事でした。必ず皆さん確認会で指摘したほうがいいですよ。

[467: WAKWAK]

オリックスREから耐震設計に関する覚え書きが届きましたね。
耐震性能不良が発見され、修復工事不能かつ取り壊しの場合契約代金の全額返金
ということですが１５日までに意思表明を求められています。
考えてしまいますね、皆さんはどう理解されどう判断するのでしょうか。

[468: 匿名さん]

覚書郵送されてきましたが、これは「計算書」についての事ですよね。
私たちは「完了検査」について覚書を交わしたいと考えています。

建物の最終確認である「完了検査」をイーホームズに依頼したという事は
やはり納得できません。今の制度上「確認済証」は一度しか出ない？にしろ、
第三者機関で安全性を再検査して、「確認済証」の代わりになるような書類を
出していただかないと、資産価値が下がってしまうと思います。
イーホームズ名の「検査済証」なんて欲しくありません。
（引渡しの日にコピーを渡されるそうですが・・・）
「計算書」の再検査については素早く対応したのに、何故「完了検査」については
何度お願いしても対応してくれないのでしょうか？

[469: 匿名さん]

実際入居に向けてのいろいろなことが進んでいる中、１月まで伸ばすのも
それはそれで厳しいものがありますよね。
どうしたものかと。。。。。。

[470: 匿名さん]

１月末に構造計算書のチェック結果が必ず出るという保証もないですしね。。。
金利も上昇するかもしれないですし、住宅ローン減税の恩恵は薄れるし、
あまりいいことはないですよね。。。

まあ、計算書のチェック結果で致命的な偽造が見つかれば、
売買代金は返すと言ってますが、＋アルファ分も払うと明記して頂かないと困りますし、
そもそも468さんのいうように、建物自体の検査も来年に入ってからでも良いので、
きちんともう１度やって頂いて、この検査についても異常が発見されれば、
売買代金返還と＋アルファ支払の約束をして頂かないと納得して入居できません。

確認書を返送する際の封筒に、併せてこの旨の要望書も同封しようかと思案中です。。。

[471: 匿名さん]

「＋アルファ分も支払う」という言質が必要という気持ちは理解します。
しかし、あえてそんな言質はもらわなくても、現段階でも法的には購入者である我々に
その権利は保証されているのでご心配なく。
ちょっと専門的な話になりますが、この物件に致命的な偽造が見つかれば、
売買契約上の「当初の予定通りの物件を引き渡す」という売主の債務を履行することができず、
債務の「不完全履行」または「履行不能」となります。
したがって、これによって生じた損害（本来この売買契約が無ければ生じなかった引越し費用など）
については、当然に帰責事由者である売主に賠償責任が生じます。
（賠償とは、損害を金銭換算し、これを支払うことで免責とする考え方）
オリックスも一流企業ですからこの点は認識しているでしょうが、このことを明言してしまうと
何か悪用する人も現れるのではないかと危惧しており、
表向きには「売買代金の返還」のみを表明したのでしょう。
最悪たしょう

[472: 匿名さん]

471です。手違いで途中で送信してしまいました。

最悪多少の手間が生じることになっても、法的には売主の責任により生じた買主の損害は当然担保されているので
それほどデリケートになることはないと思います。今回の件は客観的に見て買主である我々に非はありません。
これは堂々と主張できるでしょう。

[473: WAKWAK]

直近の判断は耐震性能が0.5未満について解体→建て替えとなっていますね。
0.5以上〜1.0未満は補強工事でしょうか。そうなった場合、我々が購入判断した建築物のスペックが
完全に回復保証されたことになるのでしょうか。購入時の価値を誰が保証するのでしょうか。
「耐震性能不良が発見され、耐震補強工事が不可能と判断され居住者の申し出がある場合」
と有りますが、その判断は誰がどういう基準で行うのでしょうか。

[474: “]

致命的な偽造の「致命的」の基準が「耐震性能が0.5未満について解体→建て替え」に
なるのでしょうか？偽造が仮に発覚したとしても、それが致命的なものではないとの
主張で逃げられるのではないかと少々不安です。

[475: 匿名さん]

12/5に送った要望書に対するオリックスからの回答書が一昨日届きました。
その中で当物件の構造計算を行った横田氏の耐震安全性検討結果に関する書類(11/30付)を添付されました。
Qu/Qunは東西方向1.05〜1.25、南北方向1.04〜1.19とのことです。この数値が他の物件と比較して非常に
いいのかどうかまでは分かりませんが、計算書に偽造がない限り(可能性は極めて低いと思われます)、
ある程度安心できると言えませんか？
回答も素早かったし、個人的にはオリックスを信頼して、12/22に引渡しを受けようと思います。

[476: WAKWAK]

　本日確認会でした。内覧会時のチェックについて半数が何もされていない状態、落ち着いて見直すことで
８点ほど追加手直しを依頼しました。何のためのチェック表？、そして何を確認する日だったの今日は？
三井住友建設の不誠実な作業を確認しただけでした。今日のチェックは改めて１８日に再確認することに
なりました。
　それはそうと、このマンションのキッチンシンクは水を溜めれない仕様のようですが、耳を疑うのは私だ
けでしょうか！？。
　耐震設計に関しては475さんの言われるとおりの書類を今日いただき説明を受けました。Qu/Qunは東西方向
1.05〜1.25、南北方向1.04〜1.19と明記してあり、また、万が一の場合、＋αのコストは登記、引越、やむ
おえない買い換え備品、などは当然瑕疵担保責任になると説明を受けました。
　書類偽装、施工不良の再検査については時間が掛かってもやらせましょう。その結果を見てから・・・
ということは私は現実的でないという判断をし、予定通りのスケジュールにしようと思っています。

[477: 匿名さん]

うちはイーホームズの問題より、長谷工の問題のほうが深刻です。
東側や西側、北側の部屋を購入された皆様には関係がないのかも知れませんが。
正直、購入をやめようと思っています。
この件に関して、神奈川県整備部建設業課宅建指導班に相談したところ、重要事項の
告知義務違反の疑いがあり、弁護士に相談したほうがよい、とのアドバイスを受けました。
正直嫌気がさしています。
オリックスだから、と思って契約をしたのですが・・・・

[478: 匿名さん]

やっぱり三流？
こんなサイトがあります。
http://marina777.hp.infoseek.co.jp/

[479: 匿名さん]

長谷工問題、東側、西側、北側の方も関心をもってマンション住民全体で要望を出していって頂きたいと
思っています。477さんの様に購入をやめたり、買い替えに移る人がいると、新たな買い手がつかない場合、
管理費等のマンションんの維持上、全体としての心配が出てくるのでは・・・？

またこのマンションはまだ東側、西側にも空き地(?)があり、この先いつマンションが建ってもおかしくない
状況だと思います。その時、西側、東側の方が問題視しても、長谷工の時は何もしてくれなかったと、
そっぽをむかれたり、マンション内で分裂しそうで怖いです。心配しすぎでしょうか？
まぁ、上階の方々には関係ないのかもしれませんが・・・

[480: 匿名さん]

477さんへ。うちも長谷工問題が深刻です。『重要事項の告知義務違反の疑いがあり、弁護士に相談したほうが
よい』とのことですが、具体的にどういう、重要事項の告知義務違反だったのか、教えていただけますか？

[481: 匿名さん]

>>480さん
477です。とりあえず今日弁護士さんに相談に行ってきます。
うちはまだ手付けしか払っていないので、最悪手付け放棄して解約も考えています。
相談の結果はまた報告させていただきます。
参考までに、マンション購入後に起きた日照・眺望問題
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200108.html