パークタワー新川崎ってどうですか？Part4

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についてPart4です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366046/
所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
交通：横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩3分
南武線「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK・2LDK・3LDK・4LDK
面積：45.21平米～92.04平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[901: 匿名さん]

手付金は１割が業界の相場です。
売主との交渉次第で減額できることがありますが、5%以上または1000万円以上なければ保全されません。

頭金はローンの最初に支払ってください。

[902: 検討中]

別の三井の物件で手付金5％で契約後、決済時にフルローンで買う人を知っています。
手付金5％は決済時に諸費用充当後残額は返還され、物件価格分はまるまるフルローンで借りるそうです。
ただしその人は比較的収入も高く頭金として使える数千万円の資金もあったようで、住宅ローン控除を受けるため10年間は借入額を維持し、その後金利状況を見て完済するとのことでした。
その人に聞いたところ三井の手付金は5％以上であればよいとのことでした。

[903: 匿名さん]

先着順、残り三戸ですね。

[904: 契約済みさん]

金利1%でローンが組めれば、住宅ローン減税の1%と相殺してほぼ無利子で借り入れができる計算ですから、
902さんの知人の借り方は、それなりに合理的ですね。
厳密にはもうちょっと低い金利で借りないと完全にプラマイ0にはなりませんが。

利息の負担がないのであれば手元の自由になる資金をわざわざ減らす必要ないでしょう。


あと、手付金は保全の義務が生じる5%以上もしくは1000万円以上を要求されるのが一般的ですが
それ以下でも契約はできます。三井に限らず。

私は1件目(三井ではない。6年ほど前)も今回(三井)も、
最終的には5%の手付金を入れましたが
当初は手付金2～3%程度の手持ち資金しかない前提で商談を進めました。

# というのも、本格的に検討するかどうか決めてない
# モデルルーム初訪問時点でアンケートに正直に自己資金を書く気がしないから。。

手付保全が5%以上ないと保全出来ないので万一売主が倒産すると戻ってこないというのと、
資金面のチェックにひっかかると思われ一旦上司(?)に相談、という話はでますが
ローン審査がその条件で通れば問題ないようです。

その後、正式な契約の際に自己資金を積み増し、手付金を5%に増やしても
住宅ローンの借入額はむしろ減る方向なので問題なく話しは進められます。
逆に手付金を減らすのはローンの再審査などが必要になるので難色を示されると思います。

[905: 匿名さん]

先着順って言いかえれば売れ残りってことですよね。

[906: 契約済みさん]

＞905さん
誰も手に取らなかった、売れ残りかもしれないし、
手に取った人の、ローン不承認や自己都合キャンセル等による契約不成立かもしれない。

1期販売住戸が405戸中、先着順販売に回ったのが5戸で比率にすると1.25%
100人いたら一人くらいはローン審査落ちても不思議ではないですね。

[907: 検討中]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[908: 匿名さん]

>905
売らなかったのも売れ残ったのも同じ。
ただ聞こえが違うだけ。

[909: 匿名さん]

契約者にしては、売れ行きは気になるところですが、人気が高いので、竣工前には完売すると思います。
ただ価格が安くないので、悩んでいる方は私の周りにもいますが、残りわずかになれば決断するんじゃないかな。

[910: 周辺住民さん]

保育園は、認可狙ってるなら相当苦戦しいられるでしょうね。ここら辺のマンション住まいは、入居開始→申し込み殺到→待機→新設保育園入所→新たなマンション新設がエンドレスに続いてますから。

なかでも線路の合間は、新設保育園ができにくいデッドポイントで有名。パークシティの人ですら、線路越えて通うのはざらなので、覚悟はしといた方がいいと思いますよ。

[911: 匿名さん]

>910
東小倉と鹿島田駅前にあったら特別少ない訳でもないと思うのですが。
ふくじゅにしても線路（踏切）からほど近い場所だし。
ただ、線路の合間＝駅から近い＝人気が集中するという理由で
激戦になるのは仕方がないと思います。
パークシティで東小倉を蹴られたら…まあ収入多いんだな、ということで。

1歳児の内定数/申込数（ただし、複数の園に申し込めるので重複があります）

*8/127 小学館かしまだ（鹿島田駅すぐ）
*9/100 ふくじゅ（鹿島田駅から線路の東側を北へ）
*8/*87 どりーむ（新川崎駅から線路の西側を南へ）
12/*72 どりーむ東小倉（新川崎駅から線路の合間を南へ）
14/*71 日生鹿島田（新設・鹿島田駅から線路の東側を南へ、0歳児保育なし）
15/*61 新川崎もりのこ（新川崎駅から線路の西側を北へ、0歳児保育なし）

http://www.city.kawasaki.jp/259/cmsfiles/contents/0000030/30624/H26sen...

[912: 匿名さん]

住民板にピンクのバラが55戸とありました。
結構人気ありますね

[913: 購入検討中さん]

>911
パークでけられてる人も収入面だけじゃないと思いますよ。
見学行けばわかると思いますが、在園児の兄弟が多いから、新規や転入者は厳しいんですよ。
新設1，2年の園以外は、在園児の兄弟が、0歳・1歳の内定数位は普通におり、2歳児以降の枠はもともと少ないですからね。
内定の内訳は、兄弟や認可外での待機期間を長くしてして、指数あげてる人達がほとんだと思います。

タワーマンションが建つのであれば、この数は少ないと思いますけどね。
シンカがたった時期など新設園あっても、待機はいっぱいでしたから。
300世帯級のマンションの入居がある度、重複ありとはいえども10倍近くまで倍率はねあがるのが通常なので。
今年度の数は、入居してから申し込む状況はかなり変わってくるでしょうね…。

よく考えたら、このマンション入居する場合は、たいはんの人はＨ27年の4月以降なので、
4月入所の申込するＨ28年度にむけて、待機指数稼いただりの保活対応はできそうですね。
H28年度の新設園に期待したいところです。

[914: 匿名さん]

先着順　２戸ですね。
動きが早いです。人気がありますね。

[915: 匿名さん]

生活利便棟に保育所新設する予定じゃなかったでしたっけ？

[916: 匿名さん]

確か、小学館系列の保育園だったような。。。。
保育所は確定だと思います。

[917: 匿名さん]

>911さんの文章のなかにある
小学館アカデミー鹿島田
が移設するんですよ。というより、仮設のプレハブ園舎で先行オープンしている、というほうが正しいかな？鹿島田駅前のプレハブがそうです。ただ、生活利便棟に正式オープンすることで、受け入れ園児数が増える可能性もあるかなぁ、とは思います。
また、そのプレハブ園舎もそもそもは古市場保育園の建て替えのために作られたもので、去年度までは古市場保育園が使っていました。古市場保育園の建て替えが終わり、園児と子どもたちがいなくなったので、今年度から小学館アカデミーが使っています。ということは、小学館アカデミーがいなくなれば、どこかがまた保育園として使うかもしれません。そこに期待したいところです。
プレハブ園舎の土地自体は南武線高架化のために地上げ済みと聞いたので、川崎市の所有になるのかな？保育園としては送り迎えもしやすく、園庭も確保できる良い場所ですが、後々、線路を作ることが決まっているので、きっとプレハブではない本物の保育園は作れないのでしょうね。
とりあえず、私の知っている情報を書き込んでみましたが、間違っていたらすみません。間違いがありましたら、訂正して頂けると助かります。私も気になっていますので…。

[918: 匿名さん]

生活利便棟内ということは園庭はなさそうですね。広さも期待できなさそう。ベビーのうちは良いでしょうけど。とにかく気になります。

[919: 匿名さん]

確か屋上？かテラスが芝生みたいになって、園庭みたいにするはずです。

[920: 契約済みさん]

生活利便棟の屋上が園庭になるそうですよ。それが良いとは言いませんが。。