旗竿地の適正価格

[購入検討中さん]

旗竿地の適正価格ですが、同じ道路付けなら、竿地を抜いて旗の部分で考えればよいのでしょうか？
例えば、旗50坪、竿10坪で、同じ道路付けで周辺の坪あたり100万なら、50×100=5000万で良いでしょうか？
土地に詳しい方、ご教授ください。

[121: 匿名さん]

＞119

44.8坪
旗竿のくせに狭いだとかは大きなお世話だからね

[122: 匿名さん]

第一種低層であれば、北側斜線等の制限はあるが、自宅が日陰になってしまうような高層建造物が建つようなことは無く、
建蔽率が低ければ、土地が広くなければ大きな家が建てられないのは事実だが、密集度は少ないので、圧迫感は少ない。
第一種低層の40/80は、一戸建ての環境には最も優れた土地。
そんな中で旗竿地とはいえ、高台で日当たり・風通しが良く、44.8坪もあれば、121の土地が好物件なのは間違いない。

このスレには、南向き、棚田、雛壇、全面間口、正方形、角地等々、最良物件のみ以外は認めない的な風潮があるが、実際にそんな土地はなかなか無い。僻みが入っているのかも知れないが、良いものは良いと認めるべき。

[123: 匿名さん]

44.8坪で40/80の地域で風とうしもよく密集せずに容積率79.2%を実現してるのを逆算すると竿の短い好物件なんだろう
旗竿としては珍しい方じゃないかな？

[124: 匿名]

できれば隣の旗竿の通路が庭の南側にある四角い土地を買いたいな。
南側に隣の人しか通らない3мの通路があれば日当たりも確保されるよね。

[125: 匿名さん]

＞123
南側の家より一段高台になっているので風が通り抜ける。
またお屋敷街の分筆なのでまわりの家の庭が広いというのもあるんだろう。
ということで竿が短いってわけではない。
結構高齢の方も居てるので、まわりも分筆が進むと趣のある景色が変わってしまうだろうな。
逆に考えると、うちが建ってまわりの人もあまり面白くないだろうなーと思う。
でも生活に余裕のある人はやさしいわ。　逆に気を使ってもらい恐縮。
いつまでもお元気でいてもらいたい。

[126: 匿名さん]

なるほど、うちの近所にもおそらく似たような分筆地があるけど
自治会の要望の分筆制限以下に分筆して分譲してるので周辺住民はかなりにがにがしく思ってる
不動産屋はそんなこと説明せずに売るんだろうなぁ。。あこぎだね

[127: 匿名さん]

不動産業はあこぎな商売だよ。売主に入れ知恵をしたのだろうけど、とある自殺物件では、家を解体し、土地を整形地と旗竿地に分筆して売り出していた。
土地探しをしている時に、実際に現地を見て回っていたら、たまたま散歩している方が教えてくれたので、それを問うたら「分筆してあるため、別の土地。告知義務は無い。」と開き直られた。

結局、その一件が発端で信用できなくなり、その不動産屋では購入を見送ったけど「新規造成地でもない限り、分筆して売り出している土地は、往々にして何かしらの問題があったために、そうしている」という話を聞いて、分筆されたような旗竿地は良い印象が無い。

[128: 物件比較中さん]

別に気にしなきゃいいんじゃない
旗竿地に限った話じゃないと思うけど

[129: 匿名さん]

ゴミ分別収集ＢＯＸってのを持ち回りで庭先に置くようになってんだけど
売り出し中の３ｍの旗竿地だといったいどこに置くんだろうと余計な心配してます
てか普段のゴミ出しもゴミを隣の家の真横に置くことになるのかなぁ？
まぁ売れてないし売れそうにもないからほんとよけいなお世話かな

[130: 匿名さん]

＞分筆して売り出している土地は、往々にして何かしらの問題があったために、そうしている」という話を聞いて、分筆されたような旗竿地は良い印象が無い。 　

そんなこともあるかも知れんが、安い買い物ではないのでその辺は言われんでも調査してるわ。
前にどういう方がお住まいで、なぜ売却したかもすべて聞いている。
坪単価100万前後の土地を88坪そのまま買える人って今の時代そうそう居てないからちゃうかな？　　
よう知らんけどね・・・
私はこれで退散しますわ。　有難うございました。

[131: 匿名さん]

おや？図星か？
そんなに慌ててケツをまくって逃げ出さなくとも良いだろうに。

[132: 匿名さん]

＞おや？図星か？

文章解読能力のないバカは引っ込んでな。

ほな、さいなら

[133: 匿名さん]

結局、気になって見に来てるじゃないか。
どうやら本当らしい。所詮、旗竿地なんてそんなものか。

[134: 匿名さん]

↑可哀想な人。

[135: 匿名さん]

結局、気になって見に来てるじゃないか。
どうやら本当らしい。所詮、旗竿地なんてそんなものか。

[136: 匿名さん]

旗竿地に対して恨みでもあるのか？
別に事故物件ではなくても、売主が急遽まとまった金が必要になったため、売れやすいように分筆した等の理由だってあるだろう。
まぁ、あまりこんなことを言っていると、「土地自体が風水的に悪いから困窮化して、売らなきゃならなくなったんだ～」とか、なんて言い出しかねないがな。

[137: 匿名さん]

自宅も旗竿地だけど、契約する前には調べたよ。
問題無いから契約したんだよ。

[138: 匿名さん]

周辺住民の街並みを守りたいという心情は不動産屋さんからは伝わってきません
購入後、面と向かって言わないですが敵意のような感情はどうしても残りますよ
旗竿を作り出すような細かな分筆はやめるべき

[139: 匿名さん]

元々住んでいる住民の方が偉いみたいな
いい方ですね。
そう思うのは勝手ですが、貴方の土地では
無いと思うのですが。
今の不景気で、100坪以上の土地（都心）を
買える人は少ないと思いますよ。

[140: 匿名さん]

はぁ・・
俺の土地だから何しても勝手みたいな考えの方が来たら悲惨ですね

[141: 匿名さん]

そりゃそうだろ。戸建ては、賃借やマンションとは違う。
都心部でも地域コミュニティを形成している。災害時の被災者支援において有効に機能したり、住民による防犯活動が地域の治安向上に効果を上げていたりと、地域コミュニティが地域の安全・安心の確保に重要な役割を果たしている。

そこへ後から余所者が入り込んでいくのだから、気配りはして当然の話。
土地は自分のものだから、関係ないとでも言いたいのか？こういった人間が、隣人トラブルの要因で、他人に迷惑をかけるんだろうな。

[142: 匿名さん]

そんな考えだから、新しく入って来る人も嫌に
なるのですよ。
余所者って考える事事態、昔の人ですか？
田舎者ですか？
自分は地域では仲良くやっていますよ。
挨拶や付き合いは大事にしてるし、自分の所の
地域の人達は、旗竿地だからって嫌な態度や言葉
を言われた事ないですよ。

[143: 匿名さん]

そりゃそうでしょう、来られた方とは良好な関係を築きたいですよね
でも悪徳不動産屋（大手含む）が自治会が要望してる分筆面積以下まで細かくして分譲してるケースが横行しています
そういう土地は買わないようにしてください、不動産屋が隠してるかもしれません、聞いてください
自治会の申し合わせを守る気がない人間が自治会に来られても困るでしょ、知らなかったは通用しません
142さんはそういう土地じゃなかったんだと思いますよ

[144: 匿名さん]

自分の土地だから好き勝手しても良いという考え方の人は嫌だな。
長い付き合いになるんだから、変な人に来て欲しくないってのはおかしい？
一般人だから、そんな聖人君子みたいな考え方は出来ないや…。

[145: 匿名さん]

元はといえば自治会の会員が悪徳不動産会社にその土地を売ったから問題が起こったわけで、自治会の規則も守らないような不動産屋に勝手に土地を売った会員が悪いんでしょ
会員が土地を売るときは自治会も立ち会って買主の不動産屋から自治会の規則（分筆の最低面積など）を守るように念書をとればいいんだよ
自治会の規則なんて法的根拠がないんだから、本気で規則を守らせたいならそれくらいやらないと
もっとちゃんとしたければ議員さんに働きかけて自治体の条例で分筆の最低面積の制限を掛けてもらえばよい
23区だと条例で分筆の最低面積制限をしているところがあるから

[146: 匿名さん]

区の規制で、分筆規制無いの？
規制無視して分譲はしないと思うけど。

それに、普通、分譲用に分筆して狭い土地になるのは
整形地のほうで、
旗竿より２～３割り狭いのでは？

その、手前の整形地ほうがより狭くて
目立つ気がするけど。

[147: 匿名さん]

>146
143は自治会が作った分筆の最低面積制限の規則を破って分譲した業者がいるって怒ってるわけよ
あくまで自治会の要望であって区の条例とかではないんだよ
悪徳不動産屋って言ってるけど法律を無視してるのではなく普通に合法的に商売をしてるだけ

要はちっこい家がたくさん建つと貧乏たらしくて街の価値が下がるから止めてくれってこと

[148: 匿名さん]

重要事項なんだろうけど契約直前まで黙ってる営業が多いから注意な。
場合によっては説明なしで買わされることもあるかも。
戸建において自治会との良好な関係は特に重要なのにね。怖い話だ。

[149: 匿名さん]

自治会の規則って重要事項か？
土地買った時の重要事項説明書に「この地区の自治会費は○○円です」とか書いてあったっけ？

そもそも自治会って任意団体でしょ
賛成多数なら「車はトヨタ車に限る」なんて規則だって作れるんだし
ミニ戸建ばっかりになると嫌だから分筆制限をって考えは分かるけど、それに法的な拘束力があると思うのは間違いだと思うよ

[150: 契約済みさん]

重要事項の内に入るかは忘れたけど、自分ところは重要事項の説明の日に
自治会の会長さん・組長さんの自宅の場所とか会費とか教えてくれたので
とても助かりました(´･ω･`)

[151: 匿名さん]

都区内の宅地の広さなんて
比べても目くそ鼻くそだと思うけどね。
価格は別としてだけど。

[152: 匿名さん]

土地の制限に関わる事項だから要望レベルでも重要事項だね
説明なしに売って裁判にでもなったら負けるよ

[153: 物件比較中さん]

実際、購入した方の坪数を教えてください

[154: 匿名さん]

>152
そもそも重要事項にどうやって書くの？
例えば自治体が要望する最低分筆制限面積が40坪だとして
「ここの自治体は40坪以下に分筆しないで欲しいって要望を出しているが、当社は60坪の土地を30坪×２に分けて分譲しています」
なんて書くの？
地元の人に受け入れてもらうっことは必要だと思うけど、自治会って強制じゃないよね
自治会に入らなければ自治会の規則も関係ないよね（法令は当然守る必要があるけど）
誰が誰に裁判を起こすの？誰が負けるの？

[155: 足長坊主]

素人丸出しの質問じゃな。
わしのスレ来て聞いたらええ。
「住宅業界にその人あり」とうたわれた
わしじゃ。
法的根拠も含めてキチンと説明してやってもええぞ。

[156: 匿名さん]

掲示板番長に聞いてもしょうがない

実際に自治会の要望とか規則とかが書いてある重要事項説明書を持ってる人がいたらアップして欲しいものだ
自治会費は毎月○○円ですとか、毎月第△日曜日は地域清掃の日です。お休みすると1回××円の負担金をいただくことになりますとか書いてあるのかな

[157: 匿名さん]

自治会費のことは、不動産広告にも書いてあった気がする。

月300円とか

旗竿、関係ないし

[158: 匿名さん]

自治会は任意団体かもだけど、加入しておかないと、近所のごみステーションも使用できないんじゃなかったっけ？

[159: 匿名さん]

自治会は任意団体かもだけど、加入しておかないと、近所のごみステーションも使用できないんじゃなかったっけ？

[160: 匿名さん]

非自治会員は自治体が管理しているゴミ置場（置場を作ったり清掃をしたり）だと使用できない
公道上で自治会が管理していない場所であれば使用可
自治会のゴミ置場使用不可の場合は市役所等に連絡すると自宅前で回収してくれる

[161: 匿名さん]

うちの町会は加入しなくてもゴミ当番やれば捨てられるよ。

[162: 入居済み住民さん]

自治会費は拒否するもんでもないやろ(´･ω･`)

旗竿は、家屋に車が突っ込んでこないのが最大のメリットやで

[163: 匿名さん]

自治会のルールを守ってない土地を知らずに買っちゃったら、自治会に加入をさせてもらえないって話しでしょ

以前に賃貸に住んでた時自治体の人が加入のお願いに来た
加入するので前年度の決算書と内訳を見せて欲しいって言ったら、お宅は入らなくてもいいって言われた
なあなあで集めたお金の管理をちゃんとやってない自治体もあるんだなぁって思ったよ
ちなみにゴミ捨て場は普通に使えたし、なぜか回覧板も回ってきてた

[164: 匿名さん]

もともと旗竿地だったとこだと安く仲介できるけど
分筆で苦肉の策として旗竿地を作ってしまった場合は土地の仕入れ値がそれなりに高いので
旗竿地を安く売ることが難しい場合が多いです
だからお客を騙すに近いような売り方をせざるをえないのです
不動産屋はプロですのであの手この手で言いくるめられますよ
素人は旗竿に限らず問題のある土地には近づかない方がいいです

[165: 匿名さん]

竿部分なんて、ほとんど資産価値が無いんだから「旗竿地の販売価格＝旗部分×近隣の地価」でしょ？
買うときは164さんの書かれた理由で、割高になる可能性があるけど、売る時は確実にこういった査定になるから、購入を検討中の方は考慮しておいてね。

[166: 物件比較中さん]

竿は評価しないとして、旗部分の価値は、同じ道路付けの土地と同じ坪単価でよいのでしょうか？

[167: 匿名さん]

竿が狭くなければ、それで良いのでは？
竿が狭ければ、全体の価値が下がる。

[168: 匿名さん]

竿が2.5m以下の場合では、周囲の6割程度まで値が下がる傾向があるようですね。

ちなみに、竿2.0mの旗竿地があまりに安いので（周囲の宅地に比べて4割程度）、土地探しをしている時に実際に見に行った事がありますが、乗用車が入れる状態ですらなかったので、納得でした。

[169: 入居済み住民さん]

竿幅が4-5m（長さ10m)あれば、旗部分は周囲価格と同等で良いでしょうか？

[170: 匿名さん]

>169
旗部分の属性によると思いますよ？
四方が住宅に囲まれていると、周囲の土地価格×旗部分の面積×8割位ではないでしょうか。