親から資金提供を受ける場合の税金について

[匿名さん]

皆さん苦労して自分でお金を工面されている中、失礼な質問だとは思いますが、よろしくお願いします。
住宅購入に際して親から資金提供受ける場合、共同購入（名義入れ）、借入金扱い、贈与（暦年課税）、相続（相続時精算課税)、この４つのパターンしかないのでしょうか？
同居する場合は、税務署は、親が占有する分の家賃を先払いしてもらっている、または、面倒をみるための生活費を前払いしてもらっている、とはみなしてくれないのでしょうか？
みなしてもらえても、その額はしれているかもしれませんが、550万円の非課税枠が多少広がるかな、と思いまして、質問させていただきます。

[2: 匿名さん]

>>01
あなたの持っている建物に親が同居し、親に建物の賃料先払いという形で出資してもらうという考え方ですね。

逆の発想は出来ませんか。
建物の一部を親が持ち、土地はあなた名義でタダで親に貸してあげる。これは可能です。
使用貸借の届出を税務署にするのです。
建物は減価償却資産です。
親に建物の名義があってもこの場合は借地権が発生しませんから、
時間の経過と共に親の資産は減少していきます。

建物の賃貸借または土地の賃貸借にすると、
仮に先払いが認められても、以後親は賃借料（家賃または地代）を払い続けなければなりません。
借家権または借地権が発生します。こっちの方が後々厄介です。
借地権割合が７割の所だと、地主３：借地人７、建主８：借家人２、このような権利関係となります。

[3: ０２]

補足
建物を賃貸借にする場合は、賃料は世間相場並に継続的にもらう必要があります。
安い賃料だったり払わないと、贈与税を課税されます。

土地を賃貸借にする場合は、先に土地価格の借地権割合分の権利金をもらう必要があります。
もらわないと贈与税を課税されます。

[4: 匿名さん]

便乗して質問させてください。
550万の非課税についてですが、これは、頭金のみに適用されるものなのでしょうか？
それとも住宅ローンを払っている途中に援助を受けてもトタール550万以下なら非課税でしょうか？
また、親が払っていた保険(私名義=子供名義)が満期で解約したお金を直接私の口座に払い、私が受け取った場合については
贈与の対象に含まれますか？

[5: 匿名さん]

>>04
新たに購入・建設・増築する場合の住宅資金について、適用されます。
あくまで、これから建てる物に対する物に対してです。
今年購入し、ローンを払い始めた物にローン実行後、贈与を受けるようなケースは当然ＯＫです。

以前に住宅を建て、この特例を受けていても、
５年以上経っていれば、新たな増築分に対してなら適用可能です。
今年一杯でこの特例は廃止が決定しています。

親が受け取れば所得税（一時所得）、あなたが受け取れば贈与税。言わずもがな。

[6: ０５]

補足
予め、資金計画を建ててあって、贈与を受けた後に他のつなぎ資金を返済するとか、
中間金のローンだけ全額返済するような運用をしないと、
ローン実行後の場合は否認されることがあります。

訂正
この制度は生涯に１回しか受けられませんでした。
０５投稿の
＞以前に住宅を建て、この特例を受けていても、
＞５年以上経っていれば、新たな増築分に対してなら適用可能です。
は削除です。この部分は読み飛ばしてください。

[7: 匿名さん]

うちは今年中に550万の贈与を受けたいのですが、来年3月31日までの入居が無理なので、どうしたらいいのかと考えています。
税務署に聞いたら来年の制度はまだわからないと言われてしまいました。
来年といってもあと二ヶ月あまりですが、まだ決まらないもんなんですかね？

[8: 匿名さん]

>>07
＞来年3月31日までの入居が無理なので、
来年入居の期限は１２月３１日だけど。
但し「今年のうちに建物の大半がほぼ完成している」という条件が、別にあるけど。

[9: 01]

>>02さん

丁寧なご提案ありがとうございます。
「建物の一部を親が持ち、土地はあなた名義でタダで親に貸してあげる。」とのことですが、01の案は、名義に親の名前を使うと後々いろいろと面倒かと思って考えたものです。しかし、やはり説得力に乏しいですかね。ご提案いただいた案も含めて考え直してみます。

[10: 匿名さん]

04さん，
>親が払っていた保険(私名義=子供名義)が満期で解約したお金を直接私の口座に払い、私が受け取った場合については
贈与の対象に含まれますか？

これは誰が払ったことになっていたのか（実際は親のお金でも），が重要なのではないでしょうか。
子供名義で，かつ子供が払っていたことにするのなら（年110万の範囲内で），それは問題なくあなたの
お金です。

[11: 04]

05さん、10さん、お返事ありがとうございます。
今年10月に私が払っていたことになる保険(実際は親です)を解約し、240万受け取ります。
(年110万以内です。)
そして、11月に借り入れを実行します。
その後(来年2月くらい)、500万程度、親からの援助が可能です。
この場合、贈与税はかかるのかがお聞きしたく思いました。
保険の240万が贈与対象なら、550万を超えてしまうと思いましたので。

[12: 匿名さん]

>>11
保険金の払込金に贈与の主張をするなら、毎年支払った分に課税されるのではなくて、保険金受領時に纏めて課税されます。
今年でないと５５０万円の方の住宅取得の特例は受けられないので、来年になって保険金と一緒の申告となります。
保険金の方は基礎控除ゼロでの通常の課税処理になりますから、課税額はかなりの金額になります。

自分に都合のいい解釈をしても、実際に保険金の払込が出来ない所得では、税務署に調査されたらすぐにバレてしまいます。
ペナルティは大きいので、正直に申告しましょう。

[13: 11]

そうでしたか・・・。
色々調べてみたんですけど、保険満期解約金の受取人を親本人にして(親に所得税はかかりますが)、
それを住宅購入資金として今年中に贈与してもらえば、一番いいのでしょうか？
年明けの500万については贈与税を払うしかなさそうですね。
しかし、贈与税って高いですね。

[14: 匿名さん]

>>07>>08
なんか勘違いしてないか？

贈与の特例って確かに今年いっぱい。
しかし、来年の3月末日までに入居or「上棟済」であれば良いと税務署に確認した。
実際に自分は、現在建築中で来年2月入居予定。税務署に聞いたらそれで良いとの事。

[15: ０８]

>>14
法律では「来年末（２００６年１２月３１日）までに入居しなかったら、再来年に再申告が必要（ペナルティは無し）」だと書かれている。
当然、来年申告が必要。

[16: 匿名さん]

3月末日までに入居？？？？
３月１５日までに入居の間違いですよね。なんかレベル低い

[17: 匿名さん]

＞＞15
そんな法律どこにあるの？？？？
特例は本年１２月３１日までの贈与が対象で、３月１５日までに入居したもののみ有効です！

[18: ０８]

>>17
租税特別処置法第７０条の３が該当条文だが、これの４項に記載されています。
該当する対象が異なるのですが期限の内容については同じ表現なので、１号だけを引用します。

４　住宅取得等資金について第１項の規定の適用を受けた特定受贈者が、
当該住宅取得等資金の贈与を受けた日の属する年の翌年３月15日後において、
次の各号に掲げる場合に該当するときは、
同項において準用する相続税法第21条の９第２項の届出書を提出していた場合であつても当該届出書を提出していなかつたものとみなす。
この場合において、当該特定受贈者は、当該各号に該当することとなつた日から２月以内に、
同条第１項の規定の適用を受けたものに係る年分の贈与税についての修正申告書（国税通則法第19条第３項に規定する修正申告書をいう。次項において同じ。）を提出し、
かつ、当該期間内に当該修正申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない。

1．当該特定受贈者が第１項第１号に定めるところにより
同号の新築をした「住宅用家屋又は取得をした建築後使用されたことのない住宅用家屋」（ここだけ２号３号と異なる）を贈与により
住宅取得等資金の取得をした日の属する年の翌年３月15日後
遅滞なく当該特定受贈者の居住の用に供することが確実であると見込まれることにより
同項において準用する相続税法第21条の９第２項の届出書を提出していた場合において、
これらの住宅用家屋を同年12月31日までに当該特定受贈者の居住の用に供していなかつたとき。

[19: ０８]

>>18
訂正
法律は「租税特別措置法」でした。

[20: ０８]

１８投稿の説明
＜４項本文＞
受贈された年に入居出来ず、確定申告までにも入居が出来ない時届出を出すが、
以下の号で条件に該当したら、届出は出さなかったものとする。
その場合は２月以内に修正申告をさせ、贈与税を正規のものとして徴収する。

＜４項１号＞
受贈した翌年の確定申告締切後、確実に入居すると見込まれていたが、
年末まで経っても入居しなかったら、
４項の条件に該当する。

だから２００５年に受贈された資金を使って、
２００６年に確定申告と申告期限後確実に入居する届けを出し、
２００６年１２月３１日までに入居すればＯＫだが、
それを過ぎても入居しなければ、贈与税を正規の金額払うことになる。（ペナルティは無し）

[21: 匿名さん]

>20
それは住宅取得資金の贈与の特例（５５０万まで無税）が対象ですか？
相続時の精算課税制度のみなのでは？

[22: ０８]

>>21
租税特別措置法第７０条の３の２
こちらが、相続時精算課税制度の方の条文です。
こちらも似たことが書かれています。

租税特別措置法第７０条の３
こちらは今年で廃止になる方の５５０万円まで非課税、１５００万円まで５分５乗の軽減処置の方ですよ。
引用したのはこちらです。

[23: 匿名さん]

>22
早速税務署に聞いてみます。
でも、あまり世間一般には知られていないような情報なので
税務署の人も知っているかが不安です。
要するに表向きは来年３月中に入居しなさいということですが、
来年中であれば問題ないということですね。ありがとうございました。

[24: ０８]

>>21
お勉強したければ、「法庫」というホームページにアクセスすれば、条文自体を直接見ることが出来ますよ。
但し、最近の法律（国会で決めたもの）・政令（総理大臣が決めたもの）・省令（担当大臣が決めたもの）等は有料閲覧になっています。
租税特別措置法などは無料で閲覧できます。

[25: ０８]

>>23
大前提はお忘れなく。
「建物が今年のうちに風雨を凌げる程度に完成していること。」
これが無いと、いくら来年末入居でも駄目ですよ。

[26: 匿名さん]

割り込みで申し訳ありませんが、教えて下さい。
マンション購入に当たり、親から５００万円程の援助を受けられることになりました。
しかし、来年３月１５日以降の入居なので、どう処理しようか悩んでいます。
例えば、うちは４人家族なので、一人１１０万円ずつもらったことにして、マンション購入ではなく、
家具や引越費用、税金、生活予備費等に、そして、もともと予備費にあてようとしていた３００万円程
をマンション購入にあてようと思ってます。
これって問題ありますか？

[27: 匿名さん]

>>26
＞家具や引越費用、税金、生活予備費等に、
結局、最終的な財産の帰属は、ほぼ一人の人でしょう。
家族が４人居ようと、最終的にだれに贈与されるか？
それを考えたら、問題あると自分で思いませんか？

[28: 匿名さん]

>>26
それでいけるよ。
家族4人の口座に110万円ずつ振り込んでもらえばよい。
それを子供や妻の意思で引越し、家具等に充てればいいんだ。

[29: 匿名さん]

「住宅取得資金贈与の特例」を使って貰った
お金の使い道についてなんだけど、
家そのものに使わないとダメなのかな？

標準外の水道工事や火災保険等家に必須と思われる
ものに使うお金は認めて貰えるんですかね？
あと照明とか外溝とか。誰か教えてください。

[30: 匿名さん]

>25 それはどのように証明するのですか？

[31: 匿名さん]

>>29
全然だめです。土地、家屋だけでその中でもいろいろ条件があります。
>>26
だから来年中に入居できるなら問題なしですって。25さんの大前提があるらしいけど。

[32: 29]

>>31
そこらへんの話が書いてあるサイトってご存知ないですか？
どこのサイトも金額とか期間しか書いてないんで。

[33: 匿名さん]

>>32さん
タックスアンサーにヒント書いてないですか？
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4502.htm

[34: 匿名さん]

>26さん
来年の3月入居の予定なら、今年のうちに500万円のうちの一部を贈与してもらって、来年になったら
残りを贈与してもらうのはどうでしょう？
一人当たり110万円まで非課税ですので、今年60万円もらっておいて来年110万円を4人に別々にもらえば
税金はかからないのではないでしょうか？
住宅資金贈与の特例ではなく、通常の贈与になるわけでもらったお金を何に使っても問題ないのではないでしょうか？
親御さんが納得されればですが。

[35: 匿名さん]

>>34
子供にそれぞれ勝手に使われても、何も文句は言えないよ。
子供が小さければ、印鑑・通帳管理を第三者に委託しないと、名義分散としか認められない。
不動産を買う前の数年間は、控える事項。（子供に対しての贈与についてのみ）

脱税の提案など、しないでね。

[36: 匿名さん]

今年３月入居で５５０万を援助してもらいました。
これって年度末の確定申告の際に税務署に申請すると思うのですが
何か証明って必要なんでしょうか？
たとえば、銀行振り込みの記録とか・・・

[37: 匿名さん]

>>36
自らの住宅取得の資金に使用したということの証明が必要です。

[38: 匿名さん]

>>36
そのくらいの事は国税庁のＨＰで調べてください。
振り込みの記録なんてどうでもいいんです。

[39: 匿名さん]

親から子供のお金の移動は確かにハッキリさせる必要がありますが、
もっと大事なのは住宅資金として使ったことの証明です。
親にも、その資金をどこから捻出したのかの証明を準備させておかないとまずいね。

[40: 匿名さん]

>39
確定申告の時に？
そんな証明は準備しなかったなぁ・・・

住宅購入にどれだけ使ったかは、申告の書類に記入したし、実際に使ったけどね。

[41: 36]

37以下のみなさま
ありがとうございました。

住宅取得に使ったって証明ですか・・・
そのお金は頭金として振り込んだんですが
それを証明できるものって
親→自分
自分→デベ
への振込みの日時が近いことくらいなんですが
あとは自己申告でいいんでしょうか？

[42: 匿名さん]

２００６年２月末完成の戸建（土地、建物付のフリープラン）を購入予定で、３月融資実行なのですが、
親から５００万円を資金援助してもらう予定になっています。
この場合は、５５０万まで非課税の特例を受けられるのでしょうか？
また、受けられる場合の確定申告は２００７年の申告期限に（2/1〜3/15）行えばよいのでしょうか？
それとも税務署からの「お尋ね」に書けば、勝手に処理されたりするのでしょうか？
税金のことなどよく知らず、確定申告も自力でしたことのないサラリーマンなので、どうしていいのか全くわからない次第です。

[43: 42]

失礼。援助自体は２００５年に受けて、２００６年の申告で行えばよいかどうかですね。
よろしくお願いします。

[44: 匿名さん]

>>42
贈与税の確定申告は２００６年に行う必要があります。
今年の年末までにどこまで完成しているかで適用が受けられるかどうかが決まるよ。

ところで、相続時精算課税を選択しても、贈与税を取られる身分なの？
それとも親じゃなくて、そのさらに親からなの？（一応、「親から」と書かれているが。）

[45: 42]

レスありがとうございます。
今年の年末までだと、木工事の前半の予定なので、骨組み作ってる途中ですかね？
相続時精算課税とは3500万まで非課税になるやつですね。
多分そちらでも問題ないと思います。（いくらまでの相続額から問題になるのか、よくわかりませんが・・・）
ただ、こちらも同じく２００５年末ですよね？
援助してくれるのは親（実父）です。

[46: ４４]

>>45
相続時精算課税の方は、来年以降も残存します。１０００万円のおまけ枠はどうなるかわかりません。
５５０万円枠は直系卑属が条件ですが、相続時精算課税は子だけが受贈対象者です。４４の最後の文章はそのことを言っていました。

[47: 42]

>>46
なるほど、そうなのですか。情報ありがとうございます。
では、相続時精算課税の方で確定申告すれば確実なわけですね。
しかし、住宅取得資金贈与の特例の「建物が今年のうちに風雨を凌げる程度に完成していること」？という前提も非常に曖昧ですね。
例えば今回のケースで2006年3月に「住宅取得資金贈与の特例」で確定申告をした場合、税務署は上記前提を調査するのでしょうか？
あるいは可、不可の判定をどのようにするのでしょうか？
確定申告の時に、資料を提出して「住宅取得資金贈与の特例」が受けられるのであれば受けて、受けられないのであれば「相続時精算課税」で受けるということは可能でしょうか？

[48: 匿名さん]

>>47
事前に管轄税務署に行って、建物の完成度合いについての解釈を確認することが必要です。
必ず言われることは、「外見で見て、土台・屋根・外壁・柱（主要構造部）が、図面通りに出来上がっていることが、まず大前提」だって。

今年度分では別に以前に贈与を受けていないか特例を以前に使っていなければ、特例・精算のどちらも選択出来ます。
これは自分でどちらにするかを、書類提出までに選択しておく必要があります。

[49: 匿名さん]

素直に税務署に全部聞こうよ
匿名の電話でも教えてくれるから

[50: 42]

>>48
ありがとうございます。
>>49
はい。電話してみます。

しかし、建物完成のちょっとした差で５０万以上の税金が発生するなんて、OKでなかったらかなり悔しいです。
というか、微妙（人によって判定が違う程度）であれば2006年3月の申告のときには、何も言わずに申請するとおもいます。
引渡しは３月１５日以内ですので、12月31日時点での完成状況の資料なんて提出義務ないですもんね。

[51: 匿名さん]

来年３月末引渡しのマンションを契約しています。親から500万もらい手付けとして支払いました。
550万円の贈与の特例を使うつもりだったけど、税務署に問い合わせたら「3/15に完成して入居できる状態ならオッケー」
「引渡しが3/15以降なら不可」という回答でした。某サイトには可能との見解を聞いたとありましたよね。
税務署によって見解がちがうんでしょうか〜？相続時清算課税も使えないので困っています。
税金を免れるには賃貸借のほかに方法はありますでしょうか？