物件購入にあたり数ヶ月、あーでもないこーでもないと散々考えてきましたが
所詮将来の金利なんて誰にも分かりやしない。
なんか今まで必死に考えてきた時間、これからも市場金利の動向をwatchしなきゃいけない時間
とかを思うと、いっそのこと35年固定にして趣味とか他の事に費やしていたほうが
よっぽど幸せなんじゃないか。
せっかくの休日のこんな深夜に何年後に金利何％あがったら支払いが何円増えて・・・とか
シミュレートしまくってる俺がすげーあふぉらしくなってきｔ
[スレ作成日時]2006-10-09 02:42:00
注文住宅のオンライン相談
やっぱ全期間固定ですかね
| No.2 |
by 匿名さん 2006-10-09 08:37:00
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悩みすぎですよ
私は金利4.5%を想定したお金を銀行においています。 現在1.0％なのでその差分は毎月蓄積されていき、1月にたまった残高とボーナス一部を 繰上げ返済してます。 今のとこ3.5％間が空いてるのでぜんぜん金利なんて気にしてません 現在の金利ベースで考えるから悩むんじゃないでしょうか？ |
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|---|---|---|
| No.3 |
余裕のある人は全期間固定。
余裕のない人は短期固定。 |
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| No.4 |
多いに悩み、詳細シミュレートしまくる人ほど最終結論は「全期間固定」
馬券と似てますよね。分析しまくればしまくるほど結局は本命馬券。 ちなみに私は「全期間固定」 02さんの様な考えができる人がある意味でうらやましいです。 |
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| No.5 |
全期間固定は安心感とよくいいますが、私にとっては「有意義な時間を過ごす代金」と
捉えるようになってきています。 それは金利動向に目くじらを立てず、以下の時間などに費やせる代金です。 ・仕事上のスキルアップ（自己学習など） ・家族とのコミュニケーション |
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| No.6 |
たかだか数％で悩むくらいなら
購入しない方が良い気もする。 ２さんと同じく短期固定だけど 金利なんて気にした事もないし。 まぁ５％超えてきたら悩むだろうけど。 |
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| No.7 |
>>3 逆じゃないの？
返済に余裕のある人は、予想外の金利上昇にも対応できるので、勝負の短期固定 返済に余裕のない人は、予想外の金利上昇リスクを回避するために、全期間固定 そういううちは、どっちつかずの10年固定 |
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| No.8 |
「返済に余裕のある人」とはもうすぐ相続が近いとか、いざとなれば処分できる資産があるとか
本当にまとまったキャッシュがご用意できる人でしょう。 金利動向にビクビクしならがチマチマと差額をためては繰り上げてるような様ではない。 「全期間固定」 首尾一貫で全てが決まるので気持ち的にも楽。 損得勘定でなく計画を立てやすいので堅実的。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
>>09
＞余裕ないのに短期固定だと金利上昇時に破産することになる 不動産屋さんの甘い言葉に乗せられてうっかり買っちゃった人は短期固定か変動金利ですね。 （先のことは考えず、当面の支払い金額の安さしか見ていない） （月々これくらいの支払いで買えますよ。今の家賃と比べてください。とか言われて） そういう人は金利上昇時に破産しちゃうんだろうな。 |
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| No.11 |
>>10
実際、そんな風に住宅を購入した世帯の住宅ローン破綻が、 かなり発生するだりうと予想されています。 しっかりとシュミレーションし、充分資金計画して買った人は、固定でも変動でも問題ないでしょう。 長期固定にした人は、完済までの支払い計画を立てたのと有る意味同じことになるので心配は少ないですが、変動（しかも短期）の人の中に、将来支払い不能になる危険な世帯があるようです。 変動か固定か、長期か、短期か どれが正解か、ではなく、金利変動や多少の収入減があっても払っていけるのか、各家庭で検討する必要があるでしょう。 |
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| No.12 |
なが〜いローン終わってみれば、金利平均で２．５〜３％ぐらいじゃないのだろうかってことで、
長期固定３０年２．９５％（住信）に決めました。 中央三井の通期▲１．２％（１０年固定２．４％）とずいぶんと悩みましたが、もう金利の心配いらないし、後は繰り上げできる機会があったら、期間短縮か返済額軽減に努めることに決めました。 ずいぶん悩んだけど、決めてスッキリしました・・・。 |
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| No.13 |
↑
これならノンバンク系のフラットのほうがいくない？ |
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| No.14 |
↑
↑ フラットは団信別途だからでしょ。 |
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| No.15 |
↑
↑ ↑ にしてもフラット２．７８１％ 繰上げ手数料なしのほうがいくない？ まあそうは変わんねえのか |
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| No.16 |
あと返済支援保険というか団信特約（３大疾病ローン付き）も検討の対象でしたから、フラットは検討外でした。
ましてや、ノンバンク系はいまいち将来的な信用がもてなくて。譲ってソニーバンクでしたが住信の対応がよくて。 |
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| No.17 |
3000万で比較(保証料＆団信 概算)すると住信の方が安いですね。
住信 ３０年 ２．９５ ％ フラット３０年 ２．７８１％ |
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| No.18 |
金利が上がるとの予想で全期間固定するかどうかなんですが
バブルみたいに景気がよくなると金利が高くなり景気が下がると低くなるという考えでいいですか？ 連日ニュースではいなざぎ景気を超える最長の景気（ただし成長率低いので実感なし）で、 専門家は2007年までという人から2009年までは続くという人がいます。 ということは2007年もしくは2009年までは金利上昇傾向になり それ以降は景気が下がり、金利も下がるという考え方で言いのでしょうか？ そうだとすると2007年までの1年はもちろん2009年までの3年の間に変動金利が 5.0%はもちろん4.0%すら行かないような気もします。 2年後に35年固定5.0％時代到来という専門家もいますが、ここから考えると 変動は２年後位に4.0%位まで上がるが、その後また下がり3％を前後か？ そうなるとこの先10年は1.2%全期間優遇で2.8%まで一時的に上がるがその後は 1.8%前後となる。 という考えはありでしょうかね？ |
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| No.19 |
↑もちろん全期間35年が1.2%優遇です
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| No.20 |
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| No.21 |
今後35年？の間には、景気変動の金利変化は当然ありますよね。この部分は想定内。
それ以外で、日本の債務過多に起因するインフレ金利高騰（超円安も同時進行）の可能性はありませんでしょうか？ 個人的には、景気変動の金利高は、今後の経済成長があまり見込めないことを考えるとあまり心配していないのですが、後者の件が心配で長期固定を選択しました。 |
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| No.22 |
トータルで支払いは多くなるかもしれない。
でもそれでいいんだ、保険に入るのと一緒だからね。 |
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| No.23 |
変動金利の方が、期待値としては総支払い額が少なくなることは、
少し考えれば自明です。 変動金利は、金利変動リスクの分だけ余分にリスクを取ることになる。 → その分リターンが多くなる（支払金利が減る）べき という理屈です。 といいながらも 私も22さん同様固定金利です。 金利上昇に耐えられるほど余裕がありませんので・・・ |
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| No.24 |
1です。悩みに悩み、シミュレートを重ねてきたが、申し込みが近いので
自分なりの結論を出しました。 35年固定2.9%と短期0.75%(全期間-1.0%優遇)のミックスを6:4の割合でいきます。 基本は短期固定終了ごとに繰り上げしていき、上昇リスクを抑えられそうな残高になり次第 35年に繰上げしていく作戦。 結局金利動向チェックが必要になってしまいますが、総返済利息額が数百万変わるとなると その時間も報われるのではないかという考えです。 全額35年固定はいわゆる勝ち組の選択肢だと思う。 無理ではないが少しでも安く上げたいという結論を出した俺は＊＊＊かもしれない。 だけど、頑張るぜ！ |
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| No.25 |
現在の金利で3000万借りた場合
1年固定で7万/月 35年固定で10万/月 になります。（当然金利上昇すれば差は知事待っていきますが） 3万/月はやっぱ大きいですね。 しかし可能性は低いと思いますが金利6％超えるとさすがにやばいので 保険も兼ねてやっぱミックスですかね。 1年：35年＝2000：1000でかりて8万/月（1万/月保険） 1年の方を中心に繰り上げ返済して15〜20年で払い終えれればいいなぁと計画中です。 |
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| No.26 |
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| No.27 |
>日本の債務過多に起因するインフレ金利高騰
ハイパーインフレになって1＄1000円くらいになれば今の3000万が 300万くらいの価値しかなくなるから問題無いよ。 その前に健康保険も年金も全て無くなるし公務員は大量リストラ、 外貨を持たない企業も軒並み潰れるし。 住宅ローンどころでは無くなるよ。 国家財政破綻とはそーいう事。 |
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| No.28 |
>ハイパーインフレになって1＄1000円くらいになれば
日本円の給料も10倍になればいいですけど．．． 多分そうならないから、我々も破綻かな？ |
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| No.29 |
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| No.30 |
利率が上がると国の借金、国債の利払いが大変なことになり、国家財政に大きな悪影響出ますから、政府はできるだけ高金利にならないようにもって行くと思いますよ。でもバブル時の15年前は金融公庫５%超えてたのですよ！親が必死に繰り上げ返済してました。あくまで私見ですが今後５％になることはないでしょう。国家破綻。あの狂ったバブルの再発．．．日本国民はそこまでおろかではないと。
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| No.31 |
国家財政が破綻すると思うからフラットを選ぶってどうよ？
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| No.32 |
ちなみに長期金利が5%超えた時点でその年の総税収額と
国債の利払い額が一緒くらいになるらしいよ。 国家予算の全部が借金返済。 ※ここで言う長期金利とは新発10年物国債利回り |
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| No.33 |
やっぱりフラット/長期を洗濯する人は日本が転覆すると思ってのはんだんですかね。
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| No.34 |
洗濯⇒選択ね
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| No.35 |
今のところ全期間1.2%優遇という話が多く見られる（特に今月変動が上がってからは従来1.0%優遇だったのが1.2になったとこもあり）今後金利が上がれば1.5%優遇ぐらいまでは出てきそうだ。
（公務員なんかは元から1.4%優遇だしね） 結局全期間1%以上の優遇を受けられるなら35年固定より、変動/短期の方がトータル有利？ 仮に優遇有りの短期1年(まぁ今後上がるだろうが）と35年固定の総支払額の差は 最大で1500万円になる。今より短期金利が1%Upしても1000万差。 ※繰り上げとかやらない条件での話 |
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| No.36 |
安心料が1000万円ってちょっと高いですね。
繰り上げ返済しないとして年間30万円の安心保険料35回も払って 行く事になりますからね。 奥さんが時給千円でパートしたとして300時間。1日7時間労働として42日間。 月20日間働くとしたら丸々2ヶ月分の収入が安心料。 安心料とはいえ、やはりもったいないような気がします。 |
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| No.37 |
1です。そんなことを言わないでくれ、決心が揺らぐではないかｗ
上記のように変動有利の考えも当然検討したよ。ただ、 金利上昇率を年0.25%（MAX優遇後4%）とし、2年に一回繰り上げ返済100万（期間短縮）x50すると 仮定してシミュレートするとその差も微々たる物になる。 ならば情勢依存（変動）よりも計画性（固定）を取ったという結論です。 |
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| No.38 |
繰上げx5ね・・・
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| No.39 |
>政府はできるだけ高金利にならないようにもって行くと思いますよ
そうしなきゃ国が転覆しちゃうからね。 でもいくら政府日銀が財政赤字を増やさないように金利調整したとしても 根本的なこれからの少子高齢化による労働力減と税収減を見据えた財政改革を して借金を減らして行かなければ、国債の格付け自体が下がり、利回りが 上昇する可能性だってあるよ。そうなったらあとはデフォルトを待つだけ だけどね。 缶コーヒー1本1万円の時代が来るかもね。 |
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| No.40 |
変動金利のしくみについて教えて下さい。
変動金利は一気に上がらないように一度に上がる利率が1.25％だと 聞いたんですが、それは半年ごとの金利の見直しの度に1.25％上がるって ことですか？それとも、５年ごとの返済額見直しの時に1.25％上がるって ことですか？ |
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| No.41 |
>>39
確かに、財政破綻で転覆しないように、国は悪あがきをしている。 最近の新聞発表(http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060926AT3S2501P25092006.html) では、粉飾決算まがいの発表をして、国民をだまそうとしている。 国債残高が初めて減少したと、大々的な見出しを出しているが、 実際はその代わりに短期借入金を増やしたので、全体の借金は増えている。 これは夕張市の場合とほとんど同じやり方だ。 (http://www.mof.go.jp/gbb/1806.htmで、こっそり種あかししてる。) もう、沈没は時間の問題だよ。 |
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| No.42 |
>もう、沈没は時間の問題だよ。
本当なら安心料ケチると国と心中って事かいな？ |
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| No.43 |
>>40
変動金利は半年ごとに金利を見直し、適用金利が上下します。 ただし、毎月返済額は５年間変わりませんし、「25％ルール」によって、、 ６年目にＵＰする場合でも、それまでの返済額の1.25倍以上にはＵＰしません。 しかし、適用金利が1.25％以上上がらないのではなく、返済額に上限があるだけです。 適用金利は上がっていますので、総支払額は増加します。 総支払い金額は上限無く増加するのに、毎月の返済額には上限があるということです。 要するに「25％ルール」は、返済額に占める利息の割合がアップする仕組みですから、 返済しても元金返済率が少なくなり、残金がなかなか減っていきません。 |
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| No.44 |
いまは過去最長のいなざぎ景気を行進する景気の長さです。実感ないけど。
専門家はあと長くても2年位だろうといってますので、今後2年間は景気Ｕｐに 連動して金利も上がるでしょう。しかし2年間ではせいぜい上がっても1〜２%程度でしょう。 その後は景気Ｄｏｗｎするので金利も徐々に下がって、おちつくとこ変動3%位でしょう。 全期間1.2%優遇の方が羨ましい。公務員の1.4%もっと羨ましい・・というかむかつく。 |
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| No.45 |
いなざぎ景気でしたね。
缶コーヒー1万円時代ですか・・・・そのときのサイフの厚さはすごいだろうなぁ |
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| No.46 |
むかつく。うん。
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| No.47 |
全期間1年固定でいいと思うが安心材料ほしいなら
とりあえずいいとこ取りのミックスでいいじゃん |
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| No.48 |
いざなぎ
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| No.49 |
過去のアルゼンチンとかの例だと財政破綻した時点で確か金利は400%とか
になったかと思うので短期の人は確実に終了だと思うんですが。 そもそもそうなったら銀行自体も潰れるでしょうから、返さなくていいんじゃ？ 外資系は潰れないだろうからそっちから借りてる人は終わり？ 長期を財政破綻するからって理由で選んでる人はもしそうなったら 自分の会社は大丈夫なんですかね？バブル崩壊どころの話では無いと思うんですが。 会社更生法も無いだろうし国は一切助けてくれませんよ。 潰れなくても缶コーヒー1本1万円の時代に月収が50万あったって価値は今の5000円しか ありませんし。 |
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| No.50 |
＞１さん
あれ？2年1回の繰上げで計5回で終わるってことは10年で完済？ それなら10年固定もしくは当初10年大幅優遇のやつでもいいんじゃい？ 金利400%とか国家転覆状態ならフラット／超長期固定もそれを理由に崩壊（金利アップ）するんじゃない？ 規約に情勢がどうのこうのの場合どうこうああこうっていろいろ書いてあったような。 まぁこんなの極論でまぁありえないでしょうな フラット・35年固定組んだ人も大抵は20年くらいで返すんでしょ じゃぁ1年固定なら金利差分をさらに繰り上げにプラスできるから 15〜18年位で完済できるんじゃない？ |
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| No.51 |
1です。10年で繰上げを5回というのは、一区切りという意味での目安です。
それで完済するわけではありません。 11年以降まで繰り上げシミュレートする意味はあまり感じないので・・・。 49さんの言うような極論の状況については考える必要はないでしょう （一個人がその状況に対して住宅ローンのみに対策を講じても意味がない）。 結果的には優遇後4%前後に落ち着いて、変動でも長期固定でも繰り上げ返済により 20年〜25年で返済完了、総返済額も約50〜100万円の差で変動の得となりそうです。 で、全額変動選択したとき大きく得するのは「今の金利水準が10年以上続いた場合」 くらいです。 それに賭けるかどうか。 今の結論は前述のとおり、いいとこ取りの6:4ミックスのままですが これを覆すような意見とかあったら教えてくれ・・・ｗ |
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| No.52 |
実感ないけど今の景気があと2年としてその間に優遇後4%前後（店頭5%)までは行かないでしょう。
せいぜいこの2年で凄く上がったとしても4％ぐらいでは・・いや3.5％ぐらいかな。 優遇効いて2.3%。 で2年後以降景気は停滞もしくは緩やかに下がっていく、事を考えると少なくとも この先10年間は短期（1年）固定がいいと思われる。 今借りるならこの先2年は上がる可能性が高いから3年固定にし、そのあとは1年固定かな。 10年以上先のことはわからん。 |
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| No.53 |
多くの35年選択されている方はここ10年の心配ではなくその先のことを
心配されてるんですよ。 |
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| No.54 |
じゃぁいまの景気が上がりきって（ながくて2年後）、次に下がりきった時（10年後位か）に
10年固定にしちゃえばいいじゃん。 どの固定年数選んでも1.2%優遇なんだからさ。 |
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| No.55 |
ふとおもったんだけど
多くの人はここ4,5年不景気で今後景気が上がっていき、連動して金利が上がったら やばいとおもって全期間固定にしてるのでしょうか？ でも実際はここ5年は景気が上がり続けており、それもあと1,2年。 つまり景気の頂上付近まで来ており、そのあとはまた山を下るだけで、 連動してまた金利も下がります。 景気回復の実感ないからねぇ、知らないうちに景気を上り詰めて、1、2年後下がっていく。 そして金利も・・・ |
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| No.56 |
いざなぎ景気を超える長期的な好景気といわれてますが、成長率が低いことと、
過去に比べて雇用形態や所得格差によって、庶民にはまったく実感がわきません。 しかしながら10月に入って長期金利は上昇してます。03年を底に上昇基調になりそうです。 株式市場もまだまだ上昇の余地はあります。円は対ドル120円突破しそうです。 日銀も現状維持としながらも次回の利上げのタイミングを考えているみたいです。 現状は上記に書いたとうり、金利は上昇傾向なのは間違いと思いますが、金利は上がったり、 下がったりします。 トータルで考えると借り始めの金利が歴史上・世界的にみても低金利の 時期に発売された長期固定は魅力的です。今しか選べません。 11月〜12月からは長期固定も上昇し始めると予測できます。 例えば金融商品を買うとき、上昇傾向にある今現在、短期金利ものと長期金利ものどっちを選ぶか ということもいえますね。 |
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| No.57 |
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| No.58 |
だってもう全期間低金利はおわっちゃっただもん。短期えらぶしかないじゃん。
35年2.3%の時がうらやましい |
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| No.59 |
>多くの35年選択されている方はここ10年の心配ではなくその先のことを
>心配されてるんですよ。 いやでも今後10年間低金利ならその10年を短期で繋いだほうがお得ですよね？ その方が10年後は元本が大きく減っているからさほど気にする事もないかと。 さらに短長の金利差分を貯蓄しておいて繰り上げすれば数百万の繰り上げが 出来ます。 ですから短期長期を選ぶ判断基準は元本の多い早い時期に高金利時代が来るかどうか？ だと思います。高金利時代の到来が遅くなればなるほどリスクは減って行きます。 やはりMIXが一番賢い方法だと思うのですが。割合は自分の返済能力と貯蓄で決めて 金利の動向を見てどちらを先に繰り上げ返済をするか決めればいいかと。 |
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| No.60 |
ミックス返済の場合
10年固定と短期のミックスじゃ意味ないですか？ やはり超長期と短期のミックスにしておいたほうがいいですかね？ |
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| No.61 |
1です。実はここにきて全額短期案が急浮上してきました。
理由は俺の借入額が少ないから（2000万）。 59さんの言うとおり、今後10年間は勝負の期間です。 繰り上げ返済の効果を最大化できる期間という意味で。 俺のシミュレート（元金均等が基本）では10年間で残高を半分にすることを 基準としてきました。そして、残高1000万くらいになると、金利が4%でも5%でも あまり不可能な支払いじゃなくなるのです。 要するに、金利上昇リスクは10年間でどう遷移するか想定することがポイントとなり、 現在の長期金利に変動or短期金利が追いつくのは難しいのではないかと考え始めたのです。 >60 中期固定のメリットってなんだろう、俺は全然眼中になかった。 |
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| No.62 |
借入額２，０００万程度なら、中期固定で都度繰上げでよろしい。
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| No.63 |
２６００万中期固定はマズイ？
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| No.64 |
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| No.65 |
借り入れ2000だったんですか？
それなら全額短期でいいじゃん。 うちは3000で 1000を35年 2000を1年 で繰り上げを1年を中心に考えてます。 2000なら迷わず全額1年固定にしますよ |
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| No.66 |
２〜３年前は過去最低金利まで下がったから35年固定2.1％で
借りてるラッキーな人もいるんだよ。いいなぁ。 |
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| No.67 |
>57
ゆるやかな上昇基調でかなりの期間は続くと思います。 量的緩和政策解除の時だったと思いますが、ある委員が どの程度の金利が適正なのか？という問いに対して、長期金利は 2％〜3％が望ましいと回答していたと思います。 前回のゼロ金利解除後の初の利上げに踏み切った結果が 予測より低かったので、長期金利に織り込まれていた金利が 調整されて、短期的にはさがったりしながらも、基本は 上昇基調に変わりはないと思います。 リスクとしては・・・①国際情勢 ②景気の急激な悪化 ③財政問題 上記の問題がどうなるかによってはトレンドが逆になる(近いうちに) 可能性もあります。 |
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| No.68 |
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| No.69 |
あがる
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| No.70 |
>65
2000万短期の上に1000万長期かぁ、それに比べるとなんて楽なんだと思われそうだが 俺はこれでも必死だｗ デベ提携で3年固定0.78%（終了後-1.2%優遇）があるのでこれにしようかと考えてます。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
>そのこころは？
長期固定で組んでしまったので金利が上がってくれないと損した気分になるから |
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| No.73 |
最近テレビやラジオで金利が上がるってよく言ってるけど、
その情報って銀行が流してるの？ 私には近い将来金利が上がった時に「変動にした人はいくら優遇が あるからって、金利が上がる前にあれほど上がるって言ってただろう」 っていう銀行の言い訳作りのように思えるんですけど・・・。 でもこれだけ金利上昇って騒いでて上がらなかったら全期間固定にした 人は馬鹿を見るだけですよね・・・。 |
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| No.74 |
>最近テレビやラジオで金利が上がるってよく言ってるけど、
>その情報って銀行が流してるの？ 金利というのはいつどれだけ上がるかなんて誰にも解らないですよ。 ただ色々な経済指標や日銀の出すコメントなどから今後金利が上がりそうか 下がりそうかは判断出来ます。しかしそれは予想であって、経済指標は月単位で 変化しますし、それに合わせて日銀の出すコメントも変化します。 米経済も9月までは住宅バブルがはじけた事から年内にも利下げか？なんて言われて ましたが、原油価格の下落によって株価が上昇すると再び利上げがあるかも しれないと変わって来ました。 日本も8月くらいまでは年内もう1度利上げがあるとの予想が大方でしたが、 今では来年1-3月の利上げと言われています。 例えば来年初に再び原油価格が高騰してきて米が再び利下げが近いとか言われ 始めると日本経済にも影響して来て、日本の利上げは夏以降なんて話になるかも しれませんし、11月、12月に発表される各経済指標が軒並み上方修正されるような事が あれば、再び年内利上げか？なんて言われるでしょうね。 特に為替の世界はこの利上げ利下げには敏感ですぐに反応します。仮に次ぎの利上げが いつなのか事前に解っていれば為替相場で大もうけが出来てしまいます。 長々と書きましたが、結局の所 「金利というのはいつどれだけ上がるかなんて誰にも解らないです」 という事です。 |
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| No.75 |
>でもこれだけ金利上昇って騒いでて上がらなかったら全期間固定にした
>人は馬鹿を見るだけですよね・・・。 損したってことぐらいで馬鹿みる程度なら、破綻して馬鹿みるよりまし。 こんなことに人生を賭けたくない。 そういう人たちが全期間固定にしてるんだよ。 |
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| No.76 |
>>75
損したぐらいって・・・１万、２万の損ならまだしも損する額が桁外れ・・・。 |
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| No.77 |
500万くらいまでなら、株ですったと思えばたいしたことないんじゃない？
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| No.78 |
2000万 10年固定2.2%で25年。
さて10年後どうなることやら。 |
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| No.79 |
>68
№56＆№67です。 ＞今の景気回復(実感無いが）がおわって景気が徐々に下降しても金利は徐々にあがる ＞ということでいいでしょうか？ 不景気になれば日銀は当然金利政策を転換してきます。よって徐々に金利も下降します。 ですが、昨今のような超低金利になるかどうかは別の話です。目標金利をどのあたりに 設定するかはそのときの情勢によって決定されると思いますが、35年のトータルで計算した時、 この10年前の超低金利突入時に、変動で借りた人と、その後の金利が上昇基調時に これから変動で借りる人ではまったく参考にならないと思います。（長期金利の底が2％前後かも） しかし、超長期を低金利時代に選んだ人はその恩恵が35年続くので、非常に優れている商品だと 考えています。（2％台の長期固定35年） これからローンを組まれる方は変動・短期固定が主力になることは間違いないと思います。 なぜなら、長期金利は短期金利の上昇を先に織り込む形になりますので、短期プライムレートが 上がったときにはすでに35年超長期固定は金利が高くなってしまいますので・・・。 この一年でもフラット35の上昇を見れば分かると思います。 |
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| No.80 |
3％を超えたフラット/35年固定はもはや価値無しということで
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| No.81 |
金利なんてプロでも１０年先を正確に当てる事は
不可能なのは誰でも分かるかとで 最終支払い額が短期が得か、長期が得かも 支払い終わってからの結果でしか分からない。 余裕ある人ならば短期でも長期でも好みで。 余裕ない人ならば長期を選べば問題なし。 余裕無いのに短期を選ぶ人はギャンブラーかな。 |
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| No.82 |
日銀総裁の定例記者会見で年内の利上げは否定しなかったね。
むしろ、「慎重に利上げをする」 → 「状況に応じて利上げをする」に 説明してました。 「今後の日本経済は当分の間は緩やかな拡大局面という認識で、適度のペースで利上げを 実行するシナリオに変更なし」と言っていました。 為替の問題も予想道理の回答でしたので、（日銀総裁としては明確に回答できない） 来年4月の変動金利はさらに0.25〜0.5％位の上昇だと予測します。（変動金利3％） 11月実行予定の方は、微妙な時期で心中お察ししますが、超長期が横ばい・微増ならオススメ。 フラット35で10月3.093％（平均）ですが、3.2％（平均）以上になる可能性が高いので、 金融期間によりますが、10年固定や3年固定など色々と比較することをオススメします。 |
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| No.83 |
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| No.84 |
家計に余裕が無い人は長期選んでもダメだと思う。
要するに身分相応な物件を買うか頭金貯めるかですよ。 |
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| No.85 |
１年間で金利が２％になったり３％になったり４％になったり
することってあるんですかね？ |
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| No.86 |
質問！
昔、優遇なしの変動2.375で借りた人は、今優遇有りの金利に 借り換えってできるんですか？ あと、昔0.7優遇で借りた人も優遇1.2に借り替えたりできるんですか？ |
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| No.87 |
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| No.88 |
アメリカンバブルですね
もうないでしょう |
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| No.89 |
で、結局景気後退局面でも金利が上がる場合ってあるんですか？
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| No.90 |
＞８９
７９さん曰く下がるということで |
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| No.91 |
＞８６さん
一般のキャンペーンへの借り換えは可能でしょう。 但しまた諸費用がかかりますが、それでも借り替えた方がとくなばあいはやるべきでしょう。 一般キャンペーンでも0.7%優遇とかあるし。 残高少ないなら当初優遇のもっと優遇幅おおきいやつもありますし |
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| No.92 |
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| No.93 |
＞92
金利が下がるといっても今の水準まで下がるという意味じゃないのは 理解してますよね？ 世界水準から日本だけが不自然に低金利を持続させてたことに対して アメリカはもとよりユーロでも問題視されています。 つまり1〜2％のベースアップを考慮に入れないと現在の水準は本当に あてにしないほうがいいかと・・。 変動金利で優遇1.2％もあれば十分魅力的なので否定はしませんが・・。 |
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| No.94 |
1％アップの3％でも1.2%優遇効いて2%
2％アップの4％でも1.2%優遇効いて3% 大丈夫そうですね。 |
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| No.95 |
3%あたりで落ち着くんでしょうね
そうなると1.2%効いて1.8%〜2.2%当たりを行ったりきたり 数年前の超低金利長期2.2%と同等ですね。 ん？だとするよ最近になり3％あたりで長期組んだ人って狭間にはまった人？ |
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| No.96 |
>95
いえいえ。さらにその後、景気が持ち直した場合、 その段階からさらに上昇する可能性をお忘れですか？ プラス重要な要素としては金利急騰リスクをお忘れですか？ 10月実行の方で35年3％の固定の人と1.8％〜2.2％がベースで さらに上昇の余地がある変動金利の比較になると考えたほうがいいでしょう。 もちろん若干金利が低くなる可能性もありますが、急騰するほうは致命的でしょ(笑) |
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| No.97 |
最近は１.２％優遇とかで、かなり良い条件だとは思うんですが
なんか条件良すぎて裏がありそうな気がしちゃうんですよね・・・。 私は小心者なので２％台半ばの時に全期間固定にしました。 |
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| No.98 | ||
| No.99 |
金利ってどんなときに急騰するんですか？
インフレだけで金利が決まるのならば何故アメリカは利上げストップしたんでしょうね？ |
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| No.100 |
＞96さん
96さんんが心配するような状況になるころには元金減ってるし時期によっては 払い終わってるから大丈夫ですよ。 借り入れ後半期の上昇は問題無しです。 前半戦（10年）で金利が3.0%(優遇効いて2.0前後）なら問題ありません。 |
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| No.101 |
↑繰上げ返済ね
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| No.102 |
そうそう
「さらにその後、景気が持ち直した頃には」 払い終えてるか、元金十分減ってるので影響度小 |
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| No.103 |
>>99
アメリカはインフレ率が2〜3%に落ち着いてきたから、5.25%に留まっている。 バーナンキもインフレ圧力が出てきたら、まだ上げると言っているよ。 インフレだけで金利が決まるわけではないが、重要なファクターであることは間違いない。 |
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| No.104 | ||
| No.105 |
10年以内に完済出来なくても10年分の長期と短期との差額分くらいの繰り上げ返済が
出来れば問題なし。シュミってみて下さい。その元本の減り方の違いを。 長期で組んだ人は短期で組んだ人と比べて10年後の元本の減り方の差の違いと 金利差で手元に残る金額の大きさを。 国家の信用が著しく低下すると言うことはデフォルトすると言うことですよね？ それは考えなくていいと思います。 そこまでのリスクを考えたら家を買うどころか日本いいられなくなりますから。 |
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| No.106 |
質問があるのですが、
①優遇の良い変動金利に借り換えできるのか？ ②その場合、新規客と同程度の優遇を得られるのか？ ③借り換えの費用の目安は？ よろしくお願いします。 |
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| No.107 |
1.2％全期間優遇等はマンション新規購入＆デベ提携があってこそです。
なので借り換えするばあいは、一般の優遇キャンペーンどまりかとおもいます 近畿顧客と同じ優遇が受けられます と、思います。 |
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| No.108 |
し連れしました
近畿 ＝ 新規 |
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| No.109 |
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| No.110 |
返還されると思いますが・・・・だれか実際にやられた方回答お願いします。
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| No.111 |
変換されると思いますが・・・・だれか実際にやられた方回答お願いします。
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| No.112 |
＞１０６さん
無名不動産屋から土地購入したが、1.2％全期間優遇等を受けられました。 属性も大きなファクターとなります。 (自分は１部上場企業に５年勤続) 中央三井信託銀行はネットでも住宅ローン借り換え客に全期間1.2%優遇を広告してますよ。 http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_karikae.html |
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| No.113 |
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| No.114 |
銀行・・・変動１．２％優遇、団体信用生命保険料込み。
繰り上げ返済手数料有料。 公庫・・・３５年固定３．３％、団体信用生命保険料別。 繰り上げ返済手数料無料。 どう考えても銀行の方が得だよな〜！ これじゃ、公庫で借り入れする人いなくなるよ・・・。 民間の銀行がこんなに頑張ってるんだから国営の公庫も もっと優遇つけろや！ |
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| No.115 |
＞１１３さん
他銀行での借り入れ方法の細かいところは関係ないですよ。出来ます。 |
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| No.116 |
銀行の３５年固定を途中から固定変動ミックスにできますか？
その際、優遇は受けられるんでしょうか？ |
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| No.117 |
出来るようになるのは多分その固定金利が変動金利より安くなった頃でしょう。
今はそんなこと考えてくれないね。 |
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| No.118 |
全額フラットで考えておりましたが相談に行った銀行は
短期固定とのミックスが良いですよと薦めてくれます。 優遇▲1.2％も付いている場合はやはり使うべきですよとの事。 また短期・変動金利は、やはり上がるとバンザイする人がいっぱいいるので おそらくそう簡単に上げていく事はできないでしょうとの事でした。 銀行の人がそう言うと説得力がある。 |
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| No.119 |
あなたは人が良いみたいですね。
フラットは銀行に旨味が無いんです。 |
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| No.120 |
>118
＞銀行の人がそう言うと説得力がある そう思ってもらえると営業冥利につきると思います。 1.2％の優遇はいいと思います。 ただ、銀行としては(個人の見解)変動金利で借りてもらえるのが 一番いいと思います。(リスクが少ないので。) あと、金利の上昇で万歳する人のことより、日銀は物価のことの ほうを気にすると思いますので・・。インフレのほうが万歳する人が 多くなる場合もありますしね。 |
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| No.121 |
万歳ってお手上げってことでしょ？
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| No.122 |
>121
そのとおり。でもフラットも3.5％ならもういらないなぁ。 短期・変動しか選択しにくくなってきた。 金利も上がって、増税されて、社会保障は縮小されて・・。 その上資産価値も暴落したらお手上げですね。 ここは安部さんにお願いするか、政権交代かをしっかり 選ばないといけないね。 |
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| No.123 |
去年の今頃、フラットは2％前半だった。民間の超長期は団信込みで2%後半だった。
あの時でさえ、超長期の金利は高すぎて損だと騒いだ連中がたくさんいた。 今思うと、あの頃の超長期やフラットの金利はかなりお得に感じる。 もし、来年か再来年に、変動や超長期とも1%位ずつ上がっていたら、 そのときは、今の超長期の金利がお得だったなぁ と感じるんだろうな。 |
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| No.124 |
1％上がる程度じゃお得だったとおもわないんじゃない？
この時期変動/短期を選ぶ人は1〜2%までの上昇は想定済み(1.2%優遇前提で） なので2%以上の上昇があればお得だったなぁと感じるかもしれません。 |
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| No.125 |
平成18年度で
全期間固定型を借りたのは23％ 変動型を借りたのは14％ 固定期間選択型を借りたのは63％ 今後借りる予定の人は 全期間固定型を借りるのは71％ 変動型を借りるのは7％ 固定期間選択型を借りるのは22％ ちなみに私は平成18年3月実行で3年固定0.78%でした。 http://www.jyukou.go.jp/chisiki/chosa/loan_anketo.html |
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| No.126 |
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| No.127 |
3年で完済してたら尊敬しちゃう。
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| No.128 |
>>125
全額を全期間固定にした人は、23%中どのくらいなんでしょうかね。 |
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| No.129 |
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| No.130 |
働き過ぎて身体や精神に異常をきたさない様頑張ってくだされ。
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| No.131 |
どっかいけ。
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| No.132 |
3年で返済できるなら、平成18年3月の時点の10年固定を選択して
年1.8％以上で資産運用するけどなぁ。 お金持ちでも資産運用に興味ない人もいるんですね？＞125さん あと、№125の書き込み内容を見る限り、ものすごいローンに興味を持っていると 判断される。(ここはマンション関連の掲示板でその中でもローンの話を中心に 話されている場で、しかも長期固定を奨励しているスレですよ・・・＞125さん) そう考えると、わざわざ№125の書き込み、その後の№129の書き込みの流れを見てみると 不自然ですよね。3年で3000万返せる人がローンにそこまで固執しないな。 しかも、№129の内容は自慢・皮肉を伝えようと必死さが伝わってくる。 特に№126の書き込みに腹を立てたんでしょうね(笑)一見すると嫌味や自慢のレスに見えるが、 |
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| No.133 |
>>125
書き込みの意味が分からない。 まぁ妄想は自由だから別にいいけど。 話は変わるが長期金利が10月に入ってから0.2％上昇なんだが・・。 11月実行組みとしてはものすごい不安だ。 何日の時点での金利を基準にするのか、その後の上昇分も考えて フラットなどの金利を決定するのか、 誰か教えてください。 |
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| No.134 |
宝くじが当たれば３年で返せるけどね・・・。
無謀な借り入れの９割は一攫千金を夢見ている・・・。 |
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| No.135 |
長期金利は10物国債利回りですよね。
簡単に説明すると。 国債というのはローリスクローリターンの投資です。 逆に株はハイリスクハイリターン。 株は景気上昇局面では買われやすいので値段がどんどん上がって来ます。 そうするとローリターンの国債を売って株を買う方向に行きます。 国債が売られると国債利回りが上昇します。そうすると長期金利も上昇します。 逆に景気が後退しだすと株価は下げ出します。そうすると今度は国債が買われ 始めます。結果、利回りが低下、長期金利も下がります。 株の他に地政学的リスク（北朝鮮など）とか、各経済指標とかも影響します。 これらの数値などから市場参加者が日本の景気の先行きを判断して相場が動く 訳です。 国債も株と一緒で日々取引が行われていますのでその都度いろいろな要因で あがったり下がったりします。来年の株価が誰にも予想出来ないように国債も 誰にも予想が出来ません。 福井総裁が言う通り、「日本経済はゆっくりと確実に拡大していく」のであれば、 長期金利もゆっくりと確実に高くなっていくのではないでしょうか？ |
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| No.136 |
そのゆっくりもあともって2年くらいで終わりますよ
その後はゆっくりと下降しさらに数年後また上がってをくりかえします。 そして金利も。 |
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| No.137 |
>そして金利も。
って、下げシロは ０．２５％ しかないですが．．． |
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| No.138 |
136
かっこわるいふられかーた。 |
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| No.139 |
＞１３７
下げシロ0.25しかないってことは、この先金利が上がらないとおもってるの？ 2.35が底で今2.6、この先2年でゆっくり3.1〜3.35まで上がり、景気後退とともに 2.6〜2.85辺りまで下がりを繰り返す。つまり2.8〜3.1付近をふらつくんじゃない？ と136さんはいってるんじゃないの？ |
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| No.140 |
優遇全期間1.2%だから1.6〜1.9%をふらつくことになるのか
もしそうなら3000万借り入れの場合、全期間固定と比べ2〜3万／月支払いが安くなるね。 |
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| No.141 |
まぁまぁ、断言できることは、景気が上がりつづけることは無いということ
そして金利も上がりつづけることは無いということです。 |
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| No.142 |
今の実感無き景気回復も後1年続くかどうか微妙だしな
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| No.143 |
このさき35年固定が3.5%（フラット：3.3%,銀行：3.5%)超えるようならもう価値無いね
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| No.144 |
すでに価値無いじゃん。3%超えた時点でさ。
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| No.145 |
みなさん余裕のための貯金って幾らくらいあります？
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| No.146 |
マンション購入時、頭金、諸経費、引越費用で貯金20万になりました。
複数の銀行口座に最低限の引落とし用として残していただけです。 余裕なんていらないと思います。 今回2回目のローンですが、1回目の時はびびっていたので200万残しました。 結局2年後に繰り上げ返済したので200万は不要だったと思います。 |
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| No.147 |
＞132
そうです。 実はローンに興味があって色々勉強してます。 今回こちらのスレにお邪魔したのは、 プレジデント10/30号のｐ73をたまたま見たからです。 実際に年1.8％以上の運用先にはどのような投資があるのでしょうか？ 借りる前には3年固定か5年固定かかなり悩みました。 株式投資は勉強のため3年ほど続けていましたが、 最終的に年利1％程度でしたし、トータルマイナスの期間が長かったので つい弱気になって3年固定にしてしまいました。 3000万15年ですので3年固定と5年固定では年間12万以上差がありましたので。 平成18年3月以降、毎月80万貯金していますが、銀行では金利1.2％です。 このまま金利上昇が続くようなら２．５年後には一括返済するでしょう。 この場合、一番お勧めの運用先を教えてください。 ローンに興味があるのは賃貸物件でセカンドハウスローンを利用したいからです。 |
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| No.148 |
1です。いろいろありましたが、最終的な俺の結論は
「短期or変動の一番安い金利でつないでいく」ことに決定しました。 理由： 住宅ローンとは借入額を任意の期間固定（1〜35年）で完済できることが前提。 その上で、以下のような個人の判断（責任）で短期を狙ってもよいという考え ・私の判断（責任） 35年固定（3%）の初期支払額（1〜10年）が無駄と感じるため。 金利上昇リスクは10年後以降は残高減少によりほぼ問題なくなるため。 →1〜10年：全期間固定との差額を繰り上げ返済予定額に上乗せすることにより、 大幅な元本減少を狙えること →11年〜35年：仮に変動6%がずっと続いても全期間固定より安い。 （が、低くなることも期待できる） よって、ミックスにする理由もなくなった。 金利動向についてはチェックする必要があるが、今回の件でいろんなことを知れたし、 経済の小難しい内容にもちょっと興味が出てきた。 >147 あんた金持ってんなー・・・うらやましい悩みだが、スレ違いもいいとこじゃねーかな。 投資とか運用とかさ、そんなんじゃないのよ。 一月の固定支払額数千円〜数万円を保険にするか、それをケチっての変動短期は 命がけのギャンブルになるのかどうか、そんな相談してるのだ。 資産のないサラリーマン相談スレなのよ・・・（賢い人が多いので凄くためになりますけどね）。 |
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| No.149 |
主さん、かっこいいね…
がんばってね。 おばちゃんはやっぱりこわいから、保険にしてしまうよ。 毎月胃が痛くなりそうだもん。 |
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| No.150 |
主さん
銀行のローンアドバイザー？も借り入れ10年が大切と言ってました。 借り入れ少なくなったら金利許容度も上がるから、最初から固定でいくのは もったいないと。頭の中では全面的に賛成。 でも実行となると二の足を踏んでしまうかも。だからミックスの人が多いのかな。 |
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| No.151 |
マンション購入しました。
計画されている修繕積立金のアップと将来起こる各種イベントによる失費 更に働き盛りを超えた年齢での給料減少を考えると （当然そんなつもりは無く日々頑張って仕事はしておりますが） 追い討ちをかけるであろう「金利上昇リスク」を盛り込む隙間無く 私は元金均等で将来の総支払額をひたすら下げる手段を取りました。 当初の支払い額が多い点は主さんとは真逆の考えとなりますね。 お互いに頑張っていきましょう！！ |
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| No.152 |
↑（誤）将来の総支払額 （正）将来の月返済額
ごめんちゃい |
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| No.153 |
>>148
皆さんにも分かりやすいように例えを書きます。 繰上げ返済の効果を下記のケースで感じてください。 前提条件：借入れ金額2670万円・繰上げ手数料無料・保証料一括 ①35年超長期固定3％ ②当初2年固定1％以後3年目から変動金利（優遇1％） 3年目から2年ごとに区切って予測金利（あくまで予測）の平均を算出。 3年目〜3.6％（2.6％） 5年目〜3.0％（2.0％） 7年目〜2.8％（1.8％） 9年目〜3.2％（2.2％） （ ）内は優遇金利適応後 ※金利の予測について 過去10年間の超低金利政策から本来の金利政策へと日銀が舵をきった。 現在、さまざまなシナリオがあるが、2〜3年は金利上昇への流れと予測。 その後、景気の失速により一時金利を下げるが、諸条件の変化により、 景気も持ち直し（見かけ上の）、10年までに金利が上昇すると予測。 トレンドラインから見て、10年は金利上昇の流れになると見て、 4年後あたりの下げ幅は一時的なものと考えた。 つづく |
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| No.154 |
>>153つづき
①35年超長期固定 支払120回時点の残高・・・2166万 ②短期固定＆変動金利 支払120回時点の残高・・・2078万 （繰上げ返済なし） ③短期固定＆変動金利 支払120回時点の残高・・・1943万 （差額分繰上げ返済有り） ①−②＝88万 短期＆変動有利 ①−③＝223万 短期＆変動有利 超長期35年総支払額4300万 短期＆変動の場合上記10年予測の後、 ①優遇金利適応後で平均4％でも超長期と総支払金額は一緒くらい。 ②優遇金利適応後で平均3％なら3770万。 ②なら530万ほど支払額を減らせる。変動＆短期有利。 |
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| No.155 |
マネー工房さん
その中間の 2600万を全部10年固定（30年ローン）はどう思いますか？ |
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| No.156 |
>>154最後です。
上記を読むと変動＆短期の方が良いと思いますが、一応、下記に注意事項を記します。 ①上記のシナリオでは短期＆変動組みは長期との差額はすべて繰上げ返済に充てていること ②短期プライムレートの上限を今後10年間5％以上はいかないと低く見積もっていること ③ハイパーインフレや世界的な（国内的でも）不確定要因の金利激増は織り込んでいないこと ④あくまで平均として計算していること（前半部分に山場が来れば長期固定と立場逆転） ⑤あくまで緩やかな上昇＆下降を前提にしていること 個人的な見解では ①繰上げ返済能力があれば短期＆変動組へ。 （目安としては月々返済額の1.5倍以上を返済に充当できる人） ②予期せぬ急激な上昇に対するリスク管理として考えれる人は超長期固定へ。 ③超長期固定が3.5％以上ならお手上げという人こそ10年固定へ。 （リスク管理と初期の繰上げ返済効果を考えて） ★★★考え方のみ参考にしてください。金利の予想は博打です★★★ |
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| No.157 |
>>155
10年固定はオススメです。リスク管理と金利のバランスが絶妙だと思います。 私がローンを組んだときで2年固定0.75％ 10年固定1.8％ 35年固定2.65％でした その時は量的緩和政策がもうじき解除されるとささやかれていましたので、 2年固定は除外し、10年固定と35年固定で悩みました。 最終的には10年後の金利が正確に予測できないので、リスクとして上記の1.8％−2.65％の 0.85％差額十年分は許容されると判断したので35年を選びました。 しかし、今日の段階ではその頃から比べると35年長期固定で3％越えしています。 株も金利も大きなＢＯＸの中で上昇＆下降を繰り返して一つのトレンドを形成していると 思います。つまり予測金利の上限の設定を5〜6％にすると超長期でも3.5％以上の金利が つくとお得感はありません。3％が一つの悩む分かれ目かなと考えています。 そういう意味で10年固定が以前よりもより魅力的な商品として考えることもできます。 （10年固定自体の金利も重要な要素ですが。）2％ならオススメだと思います。 |
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| No.158 |
＞マネー工房さん
１５５です。 丁寧にありがとうございます！ 今月の金利 10年2.0% 30年2.95% しかし、来年3月実行です・・ 本当はフラット一本もしくは銀行の超長期と10年固定ミックスで考えていたのですが、 10年固定になりそうです・・ マネー工房さんの時の金利羨ましいです(^^ |
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| No.159 |
１０固定が得であると、ダイヤモンド(だったかな？)に書かれていましたね。
ちなみに我家は、短期固定＋変動を選択しました。 自営業家庭では、課税所得から控除できるローン減税はありがたいです。 繰上は毎月でも実行可能ですが、控除期間中はなるべく残債を減らさないスタンスでいます。 |
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| No.160 |
おじゃまします
現在ローンの組み合わせで悩んでいるのですが ①３５年長期固定2.88%の金利で実行するか ②３５年長期固定2.88％と２年固定1.1（優遇1.0）との6:4ミックスで迷っているところです ①と②では毎月の支払額が１１０００円程度円変わります（当初２年）②の方が安くなります この毎月の差額１１０００円に釣られて３５年固定2.87％１本をやめてしまうのか迷っています 子供は１人います 借り入れ額は３２００万 とりあえず３年間は繰り上げ返済を予定しています 皆様のご意見をお聞かせいただければ幸いです |
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| No.161 |
できれば、年収とお子様の年齢を教えていただければ、ありがたいのですが。
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| No.162 |
>>160
詳しいスペックがないと分かりませんが、 上記の内容では、3年間で11000円×36回＝396000円の差額分有利ですが、 37回目の時に変動金利が4％付近になっていた場合、支払額が増える可能性が あります。（ミックスなのでリスクもわずかですが・・） 住宅ローンはやはり安定性が一番という意見も大切かと。（35年長期固定3％以下ですし） ①をおすすめしたいです。これから子供もお金掛かりますしね。 極力計画性の高いプランを選択されるのが吉かと思います。 私の超長期固定の考え方ですが、得をしようと思うのではなく、これ以上損しないラインを 容認できるか否かだと思います。変動・短期が超長期以上の支払増になる可能性は否定できない。 この1〜2年で順当に上がり続ければ？スタートダッシュがうまく機能しなければ？ 超長期で3％以内なら、失敗したと思うことはないように思うのですが・・（個人の考え方次第） （正直あれこれ考えるよりも、金利の煩わしさから開放されると気持ちいいという側面も・・） |
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| No.163 |
常陽銀行の全期間固定いいよ・・・
３０〜３５年 ２．９５％ 住信より審査ゆるいんじゃない？？？ |
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| No.164 |
常陽銀行の全期間って20年が最長なんですね・・
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| No.165 |
借入金２０００万です。11月実行。スレ主さんと似ていて、当初１０年が勝負と思っています。３１才、まだ子供がおらず（早くほしい）当初三年間は繰り上げ年２００万を目標にしています。といってもだんなさんは普通のサラリーマン（６１０万）なので、特に余裕があるわけでもなく、スーパー半額割引でせこせこ食費をけずり、ちまちま貯蓄を増やしています。そして私のわずかなパート代（１００万）
①超長期３．０２（１０００万）、三年固定１．３５（１０００万）のミックス ②三年固定１．３５ で迷っています。デベさんに全期間１．２を利用すれば、超長期より三年の方がいいとアドバイスされ、決断できずにいます。デベさんや銀行は当初１０年はあがっても４パーセントと見ていて、借り入れが少なかったり繰り上げできるタイプと余裕があるのなら、低金利で元本へらした方がいい、と言われます。毎日色々な情報を見すぎて考えすぎて、頭がふくれてきている気がします。アドバイスお願いします。 |
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| No.166 |
２０００万ならどっちでもいいんじゃないかな？？
３０００万以上の人が悩むべし。 ２０００万なら変動でもいけるよ、２０００万なら気が楽だね。 何歳で何年組むかはわかりませんが。 |
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| No.167 |
↑１６４
ホームページをよくみてくださいね。 |
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| No.168 |
165です。だんなさん３２歳、２５年で組む予定です。2000万でも、かなり恐いし、悩みます。こんな悩むくらいなら、全期間固定！とデベさんにいうと、１．２の優遇ばかにしちゃいけない！と言われ、またふりだし。なら3年固定でつっぱしる！（変動は3年にぬかれたのでメリットうすらいだ気がします）のも恐い。ミックスで保険かけるのが無難の気も。スレ主さんと基本的な考え方が同じに感じるので、最終決定どうされるのか、気になります。
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| No.169 |
>168
御提案ですが、32歳年収610万なので属性は悪くないと思います。 なので、②ミックスで35年を組む事をお薦めします。 当初10年は3年固定が超長期越えない限り、超長期を繰り上げ返済。 もし、御子様が出来た時には、繰上げ分を減らして貯蓄に廻す。 そうすれば、1.2%優遇を有効に使えると思います。 子供が欲しければ、繰り上げ返済より急ぎましょう。10年だと旦那42歳で 子供が20前に退職となります。 人生設計のリスクヘッジをお忘れなく。 |
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| No.170 |
169さんありがとうございます。25年より35年で組んだほうがよいのでしょうか？「子供が欲しければ、繰上げ返済より急ぎましょう」は繰上げを急ぐのか、子作りを急ぐのかどっちのアドバイスでしょうか？私はどっちも急いでるのですが……参考になりそうなので、もう少しだけアドバイスお願いします。
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| No.171 |
>170 169です。
出来れば、子作りを急ぎましょう。（これは神様にお願いですね・・・） 何故か？子供が居ると自由が利かないです。生活スタイルも変わりますし。 子供のお金も結構現実にならないと解らないんですよ。（計算不可！！！） なので、属性が良さそうなので35年でも簡単に組めるし返済可能でしょうから 35年で組んでおいて、繰上げ返済実施しようの意気込みで貯蓄してローン返済 と子供の教育費のバランスを取っていく事が一番最良と思います。 20年とか10年でとか意気込んでいると、子供の教育費等で精神的に崩れます。 なので「今年はXXX万貯蓄できたね。子供が出来たし、子供にXX万貯蓄してXX万返済して 期間短縮しようか？」な〜んて気楽に行くと良いかな？と思います。 無理な短期を組むより、長期組んでフレキシブルに対応するほうが良いですよ。 実は家は35年固定で組んでいます。（2年前なので金利は今より安いですが） 何故、ミックスではないか？嫁が全期間固定の保険に価値を見出したからです。 まぁ、貯蓄計画立てやすいです。 子供も2人居ますので、年間バランス見て10年単位で繰り上げする予定です。 （1年毎だと手数料とか手間とか無駄だし、10年単位ならば緊急事態に対応可能な為） 後、手元には最低年収の半分を残すと良いです。 ご参考までに。 |
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| No.172 |
＞マネー工房さんへ
１６０です アドバイスありがとうございました。 現在年収は550万 子供は１才です。 マネー工房さんのアドバイスを読んで、確かに子供もまだ小さいですし、支払いは今の2.88％の金利でギリギリのラインです。 長期固定と短期固定の6:4ミックスにして少しでもリスクが少なく支払いも少なくしょうと思いましたが、ギリギリのラインだと得をする事を考えるのではなく損をしない方が心にもゆとりが持てますし、 ①の長期固定に決めようと思います。 ありがとうございました。 |
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| No.173 |
>>172
これから始まるわけですね。がんばってください。 年内に利上げされる可能性もありますし、これからは そういうニュースを素直に歓迎できる立場になるわけですが、 一方、生活が苦しくなる方もいます。思いやりも大切です。 ちなみにここのスレをはじめから読ませて頂きました。 スレ主さんも色々考えた結果、納得のいく結論が出て よかったと思います。 スレ主さんは余力があるローンの借り方をされていると思いますが、 中にはぎりぎりまで借りて、少しでも得をしようと 考えている人もいると思うので、注意事項を書かせて頂きます。 |
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| No.174 |
171さん、ありがとうございます。目先の利益に目がいきがちでしたが、心の余裕って大事ですよね。すでに今の段階で余裕なくなっていました。子供すぐにでも欲しいので、（家も小学校、幼稚園目の前を買いました）予期せぬ費用も出るだろうし（神様が私の願いをかなえてくれると勝手に期待して）、25年と無理せず、35年で検討します。ありがとうございました！！！
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| No.175 |
10月27日にCPIが公表されますが、その結果次第では当然、年内に利上げされると
見込まれています。 この数年はおそらく金利の上昇局面でしょう。現在長期金利1.825％。 景気回復？成長率が低いため緩やかに長期間続くことが予測されています。 株価も上昇トレンドです。長かった金融相場も終わりを告げ、次のステージへ移行。 問題は2つ。(余力のある人は除く) ①短期固定・変動を選ぶ人に共通点。自分に都合のいい金利予想。 ②最初の10年で元本を減らすといっている。 ①について、よく言う過去30年の平均変動金利5.5％ → 理由をつけて無視。 もうバブルはこない・景気回復が1〜2年で終わって金利が急降下・なぜか5％の壁がある ★★★金利の予測は無理です。まさかと思っていたことがあるのが人生★★★ 「過去を思い出して下さい。まさか・・・の連続でしょう。」 ②について、年内利上げ等、短期派の人が思ったより早いスピードで利上げが行われる 可能性があります。その場合、短期期間が終了した時に長期固定と並んでいた場合、 むしろその後のことを考えると・・。 変動金利の場合、4月・10月の金利が適応されるわけですが、 支払い額は5年間変わりません。 ですがその間の増加分の金利は適応されますので、 利息ばかり増えて、元本が減らない状態に陥ります。 今は払えても最悪5年ごとに支払額の最大125％までUPします。 ローン破産。 ってなことにならないように余裕のない人は本気でローン自体を見直したほうがいいです。 フラット35の11月3.3％がきついなら、10年固定で確実にわずかでも10年間で元本を減らす ようがんばるしかないです。 リスクを持って短期・変動を選択されることは立派な選択だと思いますが、短期・変動じゃないと 月々の支払いがしんどくて、そんなに金利もあがらないってみんないってるし・・という人用に 上記のことを記載しました。 |
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| No.176 |
■超長期で当初頑張ってみたいけど将来が不安と思っている方
フラットなら実行後の条件変更が無料で既に制度に盛り込まれている為、 原則審査無しですのでお勧めです。 ２５年でスタートして５年目に３５年に期間延長とした場合、 当初から３５年でスタートするより総返済額で特します。 また当初元金均等でスタートし、これも状況に応じて元利均等へ変更する事で やはり総返済額で特をします。 ちなみに私は借入2000万円の23年スタート→5年目に期間延長→10年目に元金均等とし 将来の月額支払い額を次第に減らす方向でシミュりました（ちなみに22年で完済予定） どうですかね。。 |
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| No.177 |
年収が168の旦那に負けているのに借入が多いサラリーマンの1です。
まだ金消契約していないんだけど、借入額を2400万に変更したのでプランを 見直しています。全額短期or変動の考えを変えたくないんだけど、やっぱ怖いし・・・ｗ 福井さんのシナリオ（ゆっくり上げていくみたいな発言のこと）を拡大解釈して、 ずーっと年0.25%順当に上がっていったと仮定して、優遇後8%（27年後）まで考えても 月の支払いはせいぜい9万くらいなので、後は度胸次第ですかね。 一番利息がかかる当初数年間の支出を抑えられる短期固定はかなりメリットあるからなぁ。 ただ、このシナリオだと当然、全期間固定の総返済利息額が安く上がります。 あとは当初10年間の金利上昇リスクだけですが、 （もともとここに優遇後3%越えorそれ以上の急騰を想定できる人は短期なんて 選べないだろうけどね。もちろん俺は想定していないｗ） さっきのシナリオでも7〜8年後に3%に追いつかれるので、繰り上げ返済を返済額軽減で 行うのがポイントになりそう。 絶対に期間短縮を選択しないこと（急騰時のために余剰金をプールしておく）で リスクヘッジになるかなぁ、いやどうだろって付近をウロウロしてます。 あーなんか最近こうやって考えるのが俺の趣味になってきてないか・・・ 貧乏金なしだよトホホ |
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| No.178 |
年内利上げ観測がほぼなくなりました。
CPIが予想コンセンサスを下回り、+0.2％という結果でした。 「日銀の年内追加利上げは物価面から見ても厳しい」という意見もあり 来年の4月まで追加利上げがあるか微妙な感じですね。 急激な金利上昇が今のところ予測範囲に入っていないので、短期固定3年+3年後の情勢をみて 10年固定を組むかまた3年短期固定で刻むか、変動でいくかを選択する方法もいいと思いますよ。 やはり、3％を越える超長期固定は微妙としかいいようがない中間報告でした。 |
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| No.179 |
当分、短期・変動で問題無しってことで・・・
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| No.180 |
儲かっているのは大手企業だけ。特に輸出関連。
個人所得はむしろ減少傾向だそうで。 一般庶民は低賃金で遅くまで働かされて大都市部の企業だけが儲かる構図。 はっきり言って個人消費が向上してこないと少子高齢化が進むこれからの 時代、息の長い成長が続く訳がありません。 そのための構造改革を是非実現して欲しいですね、阿部政権には。 仮にその辺の問題がクリアしてくれれば金利が上昇してもいいじゃないですか。 国民全員が幸せになれるのですから。 高すぎる金利は経済が加熱しすぎ。低すぎる金利はその逆。 適正な金利と適正な経済状況に早くなって欲しいものです。 |
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| No.181 |
11月の金利発表しましたね。予測はしていたものの、実際に上がっている数字を見た5分間は、はあーとへこみそうになりました。将来的に考えれば、こんなのまだかわいいもんだと思いますが・・・。超長期が３．３パーセントに突入し、フラットも３．１３とメリットがかなりうすらいだように思います。ここにきて固定金利１０年（優遇後２．６）に目を向け始めました。主さん、最終決定どうされますか？
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| No.182 |
↑フラット３．１８でした。失礼。
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| No.183 |
信託系なら20年固定で11月上がってしまったけどまだ２．７５％です。
もちろん団信込みです。 信託系のデメリットを教えて下さい。 |
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| No.184 |
固定優遇幅▲1.2％以上が主流のこの時代
超長期、フラット3％以上は全く魅力無し |
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| No.185 |
フラットの公庫提示金利が、とうとう３．０５％に。
フラット誕生以来、最高水準だそうな。 一年前の２％台前半の頃が懐かしい。 |
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| No.186 |
２年後にはフラット5%あたりになるんでしょうね。
そこから考えると変動は4%あたりになるんでしょうね 1.2％優遇で2.8%かぁ〜 |
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| No.187 |
全期間固定にするにしろ、短期固定にするにしろ
あくまで５年１０年以上の長いスパンで考えなきゃいけない みんなそんなことわかってるんだろうが 何で毎月毎月「ちょっとあがった」とか「年内利上げがなくなった」とか・・・ 「長期固定にしなきゃよかった」とか「やっぱり長期固定に借り替えようか」とか・・・ 「結局短期が勝ち組」とか「短期組は破滅だね」とか・・・ 結局、どっちを選んだとしても ずーーーーっと迷い続けるだけなんだよ |
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| No.188 |
景気先行指数ってのがあって、これが50を切ると数ヶ月先の景気が後退局面に
入る事を示すとか。それが3ヶ月連続で50を切ってるらしいです。 実際に後退しないまでも踊り場に入る公算が高いとか。 フラットが5%という事は今より約2%上がるとすると、イコールではないですが 政策金利を今の0.25から2.25になるには計8回の利上げをしなければなりません。 すると年4回、3ヶ月に1度のペースで利上げをしないとそこまで上昇しない事を考えると どうかな？と思います。 長期金利の指標である新発10年物国債利回りが上昇するという事は 国民一人あたり1000万円あると言われる財政赤字の利息が増えるという事です。 長期金利が上昇するという事は1000万円×あなたの家族分の金利負担も 一緒に増えるようなものです。直接負担するわけではないですが税金と いう形で徴収されるわけです。 というわけで2年後はフラット4%前後で落ち着くのでは？と考えるのですが いかがでしょう？政策金利が1.25くらい。2年間で4回の利上げペース。 |
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| No.189 |
２年後にはフラット5%あたりになるんでしょうね。
そこから考えると変動/1年固定は4%あたりになるんでしょうね 1.2％優遇で2.8%かぁ〜 ３年後にはフラット4％あたりになるんでしょうね。 そこから考えると変動/1年固定は3.5%あたりになるんでしょうね。 1.2%優遇で2.3%かぁ〜 その後はフラット４〜５％でいったりきたりすりんでしょうね。 そこから考えると変動/1年固定は3.5〜4.0%でいったりきたりすりんでしょうね。 1.2%優遇で2.3〜2.8%かぁ〜 1〜2年前は2%前半で35年組めたことが夢のようですね くよくよしても仕方ないので、 1年固定+1.2%優遇+軽減型繰上げを毎年（フラット借りたつもりで1年固定との差額+軽減分+α） でやってくかなぁ・・・余裕無い年はαはなしということで・・・ |
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| No.190 |
将来的にフラット４〜５％以上で組む人なんていると思います？
今でこそ先行き不透明感に煽られて長期でいく人もいるでしょうけど、 ５％なんてなったら申し込み数激減して潰れたりしないんかな 結局長期は安心を買っただけで終わりそう。 |
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| No.191 |
2.9％台で組めた人は運がいい。
3.2％の人もまだまだいいほう・・・ 半年後は3.5％の攻防でしょうか？？？ |
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| No.192 |
２年後にフラット５％ねぇ。
今のところ無いと思うよー 上でも書いてたように、景気は今以上によくならないと思うよ。 |
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| No.193 |
5パーセントなら 変動で流した方が良いでしょう？
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| No.194 |
買わない方がいいかもね？
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| No.195 |
ローン金利５％、預金金利３％はまともな金利水準だと思いますよ。
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| No.196 |
↑経済の実態にあってれば問題ないんですが・・・
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| No.197 |
>>195
ローン金利５％。 ３０００万をローンしたとして毎月１５万超え、管理費修繕入れれば１７万。 光熱費、車の維持費、子供の教育費… いったいいくらあれば生活出来るのか。。。 数年前金利１％ちょっとで借りてたような家庭のローンは９万（差額６万） とかですよね。雇用は増えてるけど平均賃金は下がっていると言われている現在、 その頃から６万も賃金が上がっているとは到底思えないんですよね… 金利が上がれば、物件価格が今のままでは到底庶民には手が出なくなり、住宅市場 は一気に冷え込んでいく事が予想されます。 今の金利の上昇は不動産会社にとっても非常に難題でしょうね。 ってな事で今の日本にとって住宅ローン金利５％はまともな金利水準ではないと思います。 |
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| No.198 |
将来長期５％本気でありえるとしたら、銀行が今３〜４％で審査するわけなくない？
新生銀行が申し込み金利２ヶ月で採算が合わないと判断するくらいなのにさ・・・。 |
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| No.199 |
長期5%だと10年国債利回りは4%前後でしょ？
国債利払いだけで国民一人あたり4,5万円の負担増になるから その頃の税金もそのくらい多くしないと国家破綻しちゃいますよね？ 消費税は15%くらい？所得税もUP？医療費も年金も削減？ もちろんそうなる前に財政赤字を解消していればいいわけですけどね。 無理でしょう。 そう考えると今後金利が上昇していくと国は増税で借金を返済を何とか するでしょうけど、増税は景気を後退させますので悪循環になり、 日本の国債格付けが下がり、さらに利回り上昇。そして・・・・ |
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| No.200 |
そして？
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