やっぱ全期間固定ですかね

[匿名さん]

物件購入にあたり数ヶ月、あーでもないこーでもないと散々考えてきましたが
所詮将来の金利なんて誰にも分かりやしない。
なんか今まで必死に考えてきた時間、これからも市場金利の動向をwatchしなきゃいけない時間
とかを思うと、いっそのこと35年固定にして趣味とか他の事に費やしていたほうが
よっぽど幸せなんじゃないか。

せっかくの休日のこんな深夜に何年後に金利何％あがったら支払いが何円増えて・・・とか
シミュレートしまくってる俺がすげーあふぉらしくなってきｔ

[2: 匿名さん]

悩みすぎですよ
私は金利4.5%を想定したお金を銀行においています。
現在1.0％なのでその差分は毎月蓄積されていき、1月にたまった残高とボーナス一部を
繰上げ返済してます。
今のとこ3.5％間が空いてるのでぜんぜん金利なんて気にしてません
現在の金利ベースで考えるから悩むんじゃないでしょうか？

[3: 匿名さん]

余裕のある人は全期間固定。
余裕のない人は短期固定。

[4: 匿名さん]

多いに悩み、詳細シミュレートしまくる人ほど最終結論は「全期間固定」
馬券と似てますよね。分析しまくればしまくるほど結局は本命馬券。

ちなみに私は「全期間固定」
02さんの様な考えができる人がある意味でうらやましいです。

[5: 1]

全期間固定は安心感とよくいいますが、私にとっては「有意義な時間を過ごす代金」と
捉えるようになってきています。
それは金利動向に目くじらを立てず、以下の時間などに費やせる代金です。
・仕事上のスキルアップ（自己学習など）
・家族とのコミュニケーション

[6: 匿名さん]

たかだか数％で悩むくらいなら
購入しない方が良い気もする。

２さんと同じく短期固定だけど
金利なんて気にした事もないし。

まぁ５％超えてきたら悩むだろうけど。

[7: 匿名さん]

>>3　逆じゃないの？

返済に余裕のある人は、予想外の金利上昇にも対応できるので、勝負の短期固定
返済に余裕のない人は、予想外の金利上昇リスクを回避するために、全期間固定

そういううちは、どっちつかずの10年固定

[8: 匿名さん]

「返済に余裕のある人」とはもうすぐ相続が近いとか、いざとなれば処分できる資産があるとか
本当にまとまったキャッシュがご用意できる人でしょう。
金利動向にビクビクしならがチマチマと差額をためては繰り上げてるような様ではない。

「全期間固定」
首尾一貫で全てが決まるので気持ち的にも楽。
損得勘定でなく計画を立てやすいので堅実的。

[9: 匿名さん]

>>07
同意
余裕ないのに短期固定だと金利上昇時に破産することになる

[10: 匿名さん]

>>09
＞余裕ないのに短期固定だと金利上昇時に破産することになる
不動産屋さんの甘い言葉に乗せられてうっかり買っちゃった人は短期固定か変動金利ですね。
（先のことは考えず、当面の支払い金額の安さしか見ていない）
（月々これくらいの支払いで買えますよ。今の家賃と比べてください。とか言われて）
そういう人は金利上昇時に破産しちゃうんだろうな。

[11: 匿名さん]

>>10
実際、そんな風に住宅を購入した世帯の住宅ローン破綻が、
かなり発生するだりうと予想されています。
しっかりとシュミレーションし、充分資金計画して買った人は、固定でも変動でも問題ないでしょう。
長期固定にした人は、完済までの支払い計画を立てたのと有る意味同じことになるので心配は少ないですが、変動（しかも短期）の人の中に、将来支払い不能になる危険な世帯があるようです。
変動か固定か、長期か、短期か　どれが正解か、ではなく、金利変動や多少の収入減があっても払っていけるのか、各家庭で検討する必要があるでしょう。

[12: 匿名さん]

なが〜いローン終わってみれば、金利平均で２．５〜３％ぐらいじゃないのだろうかってことで、
長期固定３０年２．９５％（住信）に決めました。
中央三井の通期▲１．２％（１０年固定２．４％）とずいぶんと悩みましたが、もう金利の心配いらないし、後は繰り上げできる機会があったら、期間短縮か返済額軽減に努めることに決めました。
ずいぶん悩んだけど、決めてスッキリしました・・・。

[13: 匿名さん]

↑
これならノンバンク系のフラットのほうがいくない？

[14: 匿名さん]

↑
↑
フラットは団信別途だからでしょ。

[15: 匿名さん]

↑
↑
↑
にしてもフラット２．７８１％
繰上げ手数料なしのほうがいくない？

まあそうは変わんねえのか

[16: 匿名さん]

あと返済支援保険というか団信特約（３大疾病ローン付き）も検討の対象でしたから、フラットは検討外でした。
ましてや、ノンバンク系はいまいち将来的な信用がもてなくて。譲ってソニーバンクでしたが住信の対応がよくて。

[17: 匿名さん]

3000万で比較(保証料＆団信　概算)すると住信の方が安いですね。
　住信　　３０年　２．９５　％
　フラット３０年　２．７８１％

[18: 匿名さん]

金利が上がるとの予想で全期間固定するかどうかなんですが
バブルみたいに景気がよくなると金利が高くなり景気が下がると低くなるという考えでいいですか？

連日ニュースではいなざぎ景気を超える最長の景気（ただし成長率低いので実感なし）で、
専門家は2007年までという人から2009年までは続くという人がいます。
ということは2007年もしくは2009年までは金利上昇傾向になり
それ以降は景気が下がり、金利も下がるという考え方で言いのでしょうか？
そうだとすると2007年までの1年はもちろん2009年までの3年の間に変動金利が
5.0%はもちろん4.0%すら行かないような気もします。
2年後に35年固定5.0％時代到来という専門家もいますが、ここから考えると
変動は２年後位に4.0%位まで上がるが、その後また下がり3％を前後か？

そうなるとこの先10年は1.2%全期間優遇で2.8%まで一時的に上がるがその後は
1.8%前後となる。
という考えはありでしょうかね？

[19: 匿名さん]

↑もちろん全期間35年が1.2%優遇です

[20: 匿名さん]

>>16
＞ノンバンク系はいまいち将来的な信用がもてなくて

フラットは、取扱がノンバンク系でも、融資実行と同時に住宅金融公庫に譲渡されるので
どこの金融機関で契約しても同じです。

[21: 匿名さん]

今後35年？の間には、景気変動の金利変化は当然ありますよね。この部分は想定内。
それ以外で、日本の債務過多に起因するインフレ金利高騰（超円安も同時進行）の可能性はありませんでしょうか？

個人的には、景気変動の金利高は、今後の経済成長があまり見込めないことを考えるとあまり心配していないのですが、後者の件が心配で長期固定を選択しました。

[22: 匿名さん]

トータルで支払いは多くなるかもしれない。
でもそれでいいんだ、保険に入るのと一緒だからね。

[23: 匿名さん]

変動金利の方が、期待値としては総支払い額が少なくなることは、
少し考えれば自明です。

変動金利は、金利変動リスクの分だけ余分にリスクを取ることになる。
→
その分リターンが多くなる（支払金利が減る）べき

という理屈です。

といいながらも
私も22さん同様固定金利です。
金利上昇に耐えられるほど余裕がありませんので・・・

[24: 1]

1です。悩みに悩み、シミュレートを重ねてきたが、申し込みが近いので
自分なりの結論を出しました。

35年固定2.9%と短期0.75%(全期間-1.0%優遇)のミックスを6:4の割合でいきます。
基本は短期固定終了ごとに繰り上げしていき、上昇リスクを抑えられそうな残高になり次第
35年に繰上げしていく作戦。
結局金利動向チェックが必要になってしまいますが、総返済利息額が数百万変わるとなると
その時間も報われるのではないかという考えです。

全額35年固定はいわゆる勝ち組の選択肢だと思う。
無理ではないが少しでも安く上げたいという結論を出した俺は＊＊＊かもしれない。
だけど、頑張るぜ！

[25: 匿名さん]

現在の金利で3000万借りた場合
1年固定で7万/月
35年固定で10万/月
になります。（当然金利上昇すれば差は知事待っていきますが）

3万/月はやっぱ大きいですね。
しかし可能性は低いと思いますが金利6％超えるとさすがにやばいので
保険も兼ねてやっぱミックスですかね。
1年：35年＝2000：1000でかりて8万/月（1万/月保険）
1年の方を中心に繰り上げ返済して15〜20年で払い終えれればいいなぁと計画中です。

[26: 匿名さん]

＞２４さん
短期が1%優遇効いて0.75%(店頭1.75)というのは条件いいですね
もし問題なければ参考に銀行・年数教えてくれませんか。

[27: 匿名さん]

>日本の債務過多に起因するインフレ金利高騰

ハイパーインフレになって1＄1000円くらいになれば今の3000万が
300万くらいの価値しかなくなるから問題無いよ。

その前に健康保険も年金も全て無くなるし公務員は大量リストラ、
外貨を持たない企業も軒並み潰れるし。

住宅ローンどころでは無くなるよ。

国家財政破綻とはそーいう事。

[28: 匿名さん]

>ハイパーインフレになって1＄1000円くらいになれば
日本円の給料も10倍になればいいですけど．．．
多分そうならないから、我々も破綻かな？

[29: 1]

>26
提携の地方信金で固定2年。ただ、私の申し込んだ時の金利適用なので
今はもうないのです。

[30: 匿名さん]

利率が上がると国の借金、国債の利払いが大変なことになり、国家財政に大きな悪影響出ますから、政府はできるだけ高金利にならないようにもって行くと思いますよ。でもバブル時の15年前は金融公庫５%超えてたのですよ！親が必死に繰り上げ返済してました。あくまで私見ですが今後５％になることはないでしょう。国家破綻。あの狂ったバブルの再発．．．日本国民はそこまでおろかではないと。

[31: 匿名さん]

国家財政が破綻すると思うからフラットを選ぶってどうよ？

[32: 匿名さん]

ちなみに長期金利が5%超えた時点でその年の総税収額と
国債の利払い額が一緒くらいになるらしいよ。
国家予算の全部が借金返済。

※ここで言う長期金利とは新発10年物国債利回り

[33: 匿名さん]

やっぱりフラット/長期を洗濯する人は日本が転覆すると思ってのはんだんですかね。

[34: 匿名さん]

洗濯⇒選択ね

[35: 匿名さん]

今のところ全期間1.2%優遇という話が多く見られる（特に今月変動が上がってからは従来1.0%優遇だったのが1.2になったとこもあり）今後金利が上がれば1.5%優遇ぐらいまでは出てきそうだ。
（公務員なんかは元から1.4%優遇だしね）
結局全期間1%以上の優遇を受けられるなら35年固定より、変動/短期の方がトータル有利？

仮に優遇有りの短期1年(まぁ今後上がるだろうが）と35年固定の総支払額の差は
最大で1500万円になる。今より短期金利が1%Upしても1000万差。
※繰り上げとかやらない条件での話

[36: 匿名さん]

安心料が1000万円ってちょっと高いですね。

繰り上げ返済しないとして年間30万円の安心保険料35回も払って
行く事になりますからね。

奥さんが時給千円でパートしたとして300時間。1日7時間労働として42日間。
月20日間働くとしたら丸々2ヶ月分の収入が安心料。

安心料とはいえ、やはりもったいないような気がします。

[37: 1]

1です。そんなことを言わないでくれ、決心が揺らぐではないかｗ
上記のように変動有利の考えも当然検討したよ。ただ、
金利上昇率を年0.25%（MAX優遇後4%）とし、2年に一回繰り上げ返済100万（期間短縮）x50すると
仮定してシミュレートするとその差も微々たる物になる。

ならば情勢依存（変動）よりも計画性（固定）を取ったという結論です。

[38: 匿名さん]

繰上げx5ね・・・

[39: 匿名さん]

>政府はできるだけ高金利にならないようにもって行くと思いますよ

そうしなきゃ国が転覆しちゃうからね。
でもいくら政府日銀が財政赤字を増やさないように金利調整したとしても
根本的なこれからの少子高齢化による労働力減と税収減を見据えた財政改革を
して借金を減らして行かなければ、国債の格付け自体が下がり、利回りが
上昇する可能性だってあるよ。そうなったらあとはデフォルトを待つだけ
だけどね。

缶コーヒー1本1万円の時代が来るかもね。

[40: 匿名さん]

変動金利のしくみについて教えて下さい。
変動金利は一気に上がらないように一度に上がる利率が1.25％だと
聞いたんですが、それは半年ごとの金利の見直しの度に1.25％上がるって
ことですか？それとも、５年ごとの返済額見直しの時に1.25％上がるって
ことですか？

[41: 匿名さん]

>>39
確かに、財政破綻で転覆しないように、国は悪あがきをしている。
最近の新聞発表(http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20060926AT3S2501P25092006.html)
では、粉飾決算まがいの発表をして、国民をだまそうとしている。

国債残高が初めて減少したと、大々的な見出しを出しているが、
実際はその代わりに短期借入金を増やしたので、全体の借金は増えている。
これは夕張市の場合とほとんど同じやり方だ。
(http://www.mof.go.jp/gbb/1806.htmで、こっそり種あかししてる。)

もう、沈没は時間の問題だよ。

[42: 匿名さん]

>もう、沈没は時間の問題だよ。

本当なら安心料ケチると国と心中って事かいな？

[43: 匿名さん]

>>40

変動金利は半年ごとに金利を見直し、適用金利が上下します。
ただし、毎月返済額は５年間変わりませんし、「25％ルール」によって、、
６年目にＵＰする場合でも、それまでの返済額の1.25倍以上にはＵＰしません。
しかし、適用金利が1.25％以上上がらないのではなく、返済額に上限があるだけです。
適用金利は上がっていますので、総支払額は増加します。
総支払い金額は上限無く増加するのに、毎月の返済額には上限があるということです。
要するに「25％ルール」は、返済額に占める利息の割合がアップする仕組みですから、
返済しても元金返済率が少なくなり、残金がなかなか減っていきません。

[44: 匿名さん]

いまは過去最長のいなざぎ景気を行進する景気の長さです。実感ないけど。
専門家はあと長くても2年位だろうといってますので、今後2年間は景気Ｕｐに
連動して金利も上がるでしょう。しかし2年間ではせいぜい上がっても1〜２%程度でしょう。
その後は景気Ｄｏｗｎするので金利も徐々に下がって、おちつくとこ変動3%位でしょう。
全期間1.2%優遇の方が羨ましい。公務員の1.4%もっと羨ましい・・というかむかつく。

[45: 匿名さん]

いなざぎ景気でしたね。

缶コーヒー1万円時代ですか・・・・そのときのサイフの厚さはすごいだろうなぁ

[46: 匿名さん]

むかつく。うん。

[47: 匿名さん]

全期間1年固定でいいと思うが安心材料ほしいなら
とりあえずいいとこ取りのミックスでいいじゃん

[48: 匿名さん]

いざなぎ

[49: 匿名さん]

過去のアルゼンチンとかの例だと財政破綻した時点で確か金利は400%とか
になったかと思うので短期の人は確実に終了だと思うんですが。
そもそもそうなったら銀行自体も潰れるでしょうから、返さなくていいんじゃ？
外資系は潰れないだろうからそっちから借りてる人は終わり？

長期を財政破綻するからって理由で選んでる人はもしそうなったら
自分の会社は大丈夫なんですかね？バブル崩壊どころの話では無いと思うんですが。
会社更生法も無いだろうし国は一切助けてくれませんよ。
潰れなくても缶コーヒー1本1万円の時代に月収が50万あったって価値は今の5000円しか
ありませんし。

[50: 匿名さん]

＞１さん
あれ？2年1回の繰上げで計5回で終わるってことは10年で完済？
それなら10年固定もしくは当初10年大幅優遇のやつでもいいんじゃい？

金利400%とか国家転覆状態ならフラット／超長期固定もそれを理由に崩壊（金利アップ）するんじゃない？
規約に情勢がどうのこうのの場合どうこうああこうっていろいろ書いてあったような。

まぁこんなの極論でまぁありえないでしょうな

フラット・35年固定組んだ人も大抵は20年くらいで返すんでしょ
じゃぁ1年固定なら金利差分をさらに繰り上げにプラスできるから
15〜18年位で完済できるんじゃない？

[51: 1]

1です。10年で繰上げを5回というのは、一区切りという意味での目安です。
それで完済するわけではありません。
11年以降まで繰り上げシミュレートする意味はあまり感じないので・・・。
49さんの言うような極論の状況については考える必要はないでしょう
（一個人がその状況に対して住宅ローンのみに対策を講じても意味がない）。

結果的には優遇後4%前後に落ち着いて、変動でも長期固定でも繰り上げ返済により
20年〜25年で返済完了、総返済額も約50〜100万円の差で変動の得となりそうです。
で、全額変動選択したとき大きく得するのは「今の金利水準が10年以上続いた場合」
くらいです。
それに賭けるかどうか。

今の結論は前述のとおり、いいとこ取りの6:4ミックスのままですが
これを覆すような意見とかあったら教えてくれ・・・ｗ