やっぱ全期間固定ですかね

[匿名さん]

物件購入にあたり数ヶ月、あーでもないこーでもないと散々考えてきましたが
所詮将来の金利なんて誰にも分かりやしない。
なんか今まで必死に考えてきた時間、これからも市場金利の動向をwatchしなきゃいけない時間
とかを思うと、いっそのこと35年固定にして趣味とか他の事に費やしていたほうが
よっぽど幸せなんじゃないか。

せっかくの休日のこんな深夜に何年後に金利何％あがったら支払いが何円増えて・・・とか
シミュレートしまくってる俺がすげーあふぉらしくなってきｔ

[51: 1]

1です。10年で繰上げを5回というのは、一区切りという意味での目安です。
それで完済するわけではありません。
11年以降まで繰り上げシミュレートする意味はあまり感じないので・・・。
49さんの言うような極論の状況については考える必要はないでしょう
（一個人がその状況に対して住宅ローンのみに対策を講じても意味がない）。

結果的には優遇後4%前後に落ち着いて、変動でも長期固定でも繰り上げ返済により
20年〜25年で返済完了、総返済額も約50〜100万円の差で変動の得となりそうです。
で、全額変動選択したとき大きく得するのは「今の金利水準が10年以上続いた場合」
くらいです。
それに賭けるかどうか。

今の結論は前述のとおり、いいとこ取りの6:4ミックスのままですが
これを覆すような意見とかあったら教えてくれ・・・ｗ

[52: 匿名さん]

実感ないけど今の景気があと2年としてその間に優遇後4%前後（店頭5%)までは行かないでしょう。
せいぜいこの2年で凄く上がったとしても4％ぐらいでは・・いや3.5％ぐらいかな。
優遇効いて2.3%。
で2年後以降景気は停滞もしくは緩やかに下がっていく、事を考えると少なくとも
この先10年間は短期（1年）固定がいいと思われる。
今借りるならこの先2年は上がる可能性が高いから3年固定にし、そのあとは1年固定かな。

10年以上先のことはわからん。

[53: 匿名さん]

多くの35年選択されている方はここ10年の心配ではなくその先のことを
心配されてるんですよ。

[54: 匿名さん]

じゃぁいまの景気が上がりきって（ながくて2年後）、次に下がりきった時（10年後位か）に
10年固定にしちゃえばいいじゃん。
どの固定年数選んでも1.2%優遇なんだからさ。

[55: 匿名さん]

ふとおもったんだけど
多くの人はここ4,5年不景気で今後景気が上がっていき、連動して金利が上がったら
やばいとおもって全期間固定にしてるのでしょうか？
でも実際はここ5年は景気が上がり続けており、それもあと1,2年。
つまり景気の頂上付近まで来ており、そのあとはまた山を下るだけで、
連動してまた金利も下がります。

景気回復の実感ないからねぇ、知らないうちに景気を上り詰めて、1、2年後下がっていく。
そして金利も・・・

[56: 匿名さん]

いざなぎ景気を超える長期的な好景気といわれてますが、成長率が低いことと、
過去に比べて雇用形態や所得格差によって、庶民にはまったく実感がわきません。
しかしながら10月に入って長期金利は上昇してます。03年を底に上昇基調になりそうです。
株式市場もまだまだ上昇の余地はあります。円は対ドル120円突破しそうです。
日銀も現状維持としながらも次回の利上げのタイミングを考えているみたいです。

現状は上記に書いたとうり、金利は上昇傾向なのは間違いと思いますが、金利は上がったり、
下がったりします。
トータルで考えると借り始めの金利が歴史上・世界的にみても低金利の
時期に発売された長期固定は魅力的です。今しか選べません。
11月〜12月からは長期固定も上昇し始めると予測できます。
例えば金融商品を買うとき、上昇傾向にある今現在、短期金利ものと長期金利ものどっちを選ぶか
ということもいえますね。

[57: 匿名さん]

＞５６さん
金利の上昇基調はあと何年続く（山のてっぺん）と推測されてますか？

[58: 匿名さん]

だってもう全期間低金利はおわっちゃっただもん。短期えらぶしかないじゃん。
35年2.3%の時がうらやましい

[59: 匿名さん]

>多くの35年選択されている方はここ10年の心配ではなくその先のことを
>心配されてるんですよ。

いやでも今後10年間低金利ならその10年を短期で繋いだほうがお得ですよね？
その方が10年後は元本が大きく減っているからさほど気にする事もないかと。
さらに短長の金利差分を貯蓄しておいて繰り上げすれば数百万の繰り上げが
出来ます。

ですから短期長期を選ぶ判断基準は元本の多い早い時期に高金利時代が来るかどうか？
だと思います。高金利時代の到来が遅くなればなるほどリスクは減って行きます。

やはりMIXが一番賢い方法だと思うのですが。割合は自分の返済能力と貯蓄で決めて
金利の動向を見てどちらを先に繰り上げ返済をするか決めればいいかと。

[60: 匿名さん]

ミックス返済の場合
10年固定と短期のミックスじゃ意味ないですか？
やはり超長期と短期のミックスにしておいたほうがいいですかね？

[61: 1]

1です。実はここにきて全額短期案が急浮上してきました。
理由は俺の借入額が少ないから（2000万）。
59さんの言うとおり、今後10年間は勝負の期間です。
繰り上げ返済の効果を最大化できる期間という意味で。

俺のシミュレート（元金均等が基本）では10年間で残高を半分にすることを
基準としてきました。そして、残高1000万くらいになると、金利が4%でも5%でも
あまり不可能な支払いじゃなくなるのです。
要するに、金利上昇リスクは10年間でどう遷移するか想定することがポイントとなり、
現在の長期金利に変動or短期金利が追いつくのは難しいのではないかと考え始めたのです。

>60
中期固定のメリットってなんだろう、俺は全然眼中になかった。

[62: 匿名さん]

借入額２，０００万程度なら、中期固定で都度繰上げでよろしい。

[63: 匿名さん]

２６００万中期固定はマズイ？

[64: 匿名さん]

>>24
いいなあ。
35年固定で２．９％なんてうちは1.2％優遇されてもそんなに良くないです。
地方信金って条件いいですね。羨ましい。

[65: 匿名さん]

借り入れ2000だったんですか？
それなら全額短期でいいじゃん。
うちは3000で
1000を35年
2000を1年
で繰り上げを1年を中心に考えてます。

2000なら迷わず全額1年固定にしますよ

[66: 匿名さん]

２〜３年前は過去最低金利まで下がったから35年固定2.1％で
借りてるラッキーな人もいるんだよ。いいなぁ。

[67: 匿名さん]

>57
ゆるやかな上昇基調でかなりの期間は続くと思います。

量的緩和政策解除の時だったと思いますが、ある委員が
どの程度の金利が適正なのか？という問いに対して、長期金利は
2％〜3％が望ましいと回答していたと思います。
前回のゼロ金利解除後の初の利上げに踏み切った結果が
予測より低かったので、長期金利に織り込まれていた金利が
調整されて、短期的にはさがったりしながらも、基本は
上昇基調に変わりはないと思います。
リスクとしては・・・①国際情勢
　　　　　　　　　　②景気の急激な悪化
　　　　　　　　　　③財政問題
上記の問題がどうなるかによってはトレンドが逆になる(近いうちに)
可能性もあります。

[68: 匿名さん]

＞６７
今の景気回復(実感無いが）がおわって景気が徐々に下降しても金利は徐々にあがる
ということでいいでしょうか？

[69: 匿名さん]

あがる

[70: 1]

>65
2000万短期の上に1000万長期かぁ、それに比べるとなんて楽なんだと思われそうだが
俺はこれでも必死だｗ
デベ提携で3年固定0.78%（終了後-1.2%優遇）があるのでこれにしようかと考えてます。

[71: 匿名さん]

>69

そのこころは？

[72: 匿名さん]

>そのこころは？

長期固定で組んでしまったので金利が上がってくれないと損した気分になるから

[73: 匿名さん]

最近テレビやラジオで金利が上がるってよく言ってるけど、
その情報って銀行が流してるの？
私には近い将来金利が上がった時に「変動にした人はいくら優遇が
あるからって、金利が上がる前にあれほど上がるって言ってただろう」
っていう銀行の言い訳作りのように思えるんですけど・・・。
でもこれだけ金利上昇って騒いでて上がらなかったら全期間固定にした
人は馬鹿を見るだけですよね・・・。

[74: 匿名さん]

>最近テレビやラジオで金利が上がるってよく言ってるけど、
>その情報って銀行が流してるの？

金利というのはいつどれだけ上がるかなんて誰にも解らないですよ。

ただ色々な経済指標や日銀の出すコメントなどから今後金利が上がりそうか
下がりそうかは判断出来ます。しかしそれは予想であって、経済指標は月単位で
変化しますし、それに合わせて日銀の出すコメントも変化します。

米経済も9月までは住宅バブルがはじけた事から年内にも利下げか？なんて言われて
ましたが、原油価格の下落によって株価が上昇すると再び利上げがあるかも
しれないと変わって来ました。

日本も8月くらいまでは年内もう1度利上げがあるとの予想が大方でしたが、
今では来年1-3月の利上げと言われています。

例えば来年初に再び原油価格が高騰してきて米が再び利下げが近いとか言われ
始めると日本経済にも影響して来て、日本の利上げは夏以降なんて話になるかも
しれませんし、11月、12月に発表される各経済指標が軒並み上方修正されるような事が
あれば、再び年内利上げか？なんて言われるでしょうね。

特に為替の世界はこの利上げ利下げには敏感ですぐに反応します。仮に次ぎの利上げが
いつなのか事前に解っていれば為替相場で大もうけが出来てしまいます。

長々と書きましたが、結局の所
「金利というのはいつどれだけ上がるかなんて誰にも解らないです」
という事です。

[75: 匿名さん]

>でもこれだけ金利上昇って騒いでて上がらなかったら全期間固定にした
>人は馬鹿を見るだけですよね・・・。

損したってことぐらいで馬鹿みる程度なら、破綻して馬鹿みるよりまし。
こんなことに人生を賭けたくない。
そういう人たちが全期間固定にしてるんだよ。

[76: 匿名さん]

>>75
損したぐらいって・・・１万、２万の損ならまだしも損する額が桁外れ・・・。

[77: 匿名さん]

500万くらいまでなら、株ですったと思えばたいしたことないんじゃない？

[78: 匿名さん]

2000万　10年固定2.2%で25年。
さて10年後どうなることやら。

[79: 匿名さん]

>68
№56＆№67です。
＞今の景気回復(実感無いが）がおわって景気が徐々に下降しても金利は徐々にあがる
＞ということでいいでしょうか？

不景気になれば日銀は当然金利政策を転換してきます。よって徐々に金利も下降します。
ですが、昨今のような超低金利になるかどうかは別の話です。目標金利をどのあたりに
設定するかはそのときの情勢によって決定されると思いますが、35年のトータルで計算した時、
この10年前の超低金利突入時に、変動で借りた人と、その後の金利が上昇基調時に
これから変動で借りる人ではまったく参考にならないと思います。（長期金利の底が2％前後かも）
しかし、超長期を低金利時代に選んだ人はその恩恵が35年続くので、非常に優れている商品だと
考えています。（2％台の長期固定35年）

これからローンを組まれる方は変動・短期固定が主力になることは間違いないと思います。
なぜなら、長期金利は短期金利の上昇を先に織り込む形になりますので、短期プライムレートが
上がったときにはすでに35年超長期固定は金利が高くなってしまいますので・・・。
この一年でもフラット35の上昇を見れば分かると思います。

[80: 匿名さん]

3％を超えたフラット/35年固定はもはや価値無しということで

[81: 匿名さん]

金利なんてプロでも１０年先を正確に当てる事は
不可能なのは誰でも分かるかとで
最終支払い額が短期が得か、長期が得かも
支払い終わってからの結果でしか分からない。

余裕ある人ならば短期でも長期でも好みで。
余裕ない人ならば長期を選べば問題なし。

余裕無いのに短期を選ぶ人はギャンブラーかな。

[82: 匿名さん]

日銀総裁の定例記者会見で年内の利上げは否定しなかったね。
むしろ、「慎重に利上げをする」　→　「状況に応じて利上げをする」に
説明してました。
「今後の日本経済は当分の間は緩やかな拡大局面という認識で、適度のペースで利上げを
実行するシナリオに変更なし」と言っていました。
為替の問題も予想道理の回答でしたので、（日銀総裁としては明確に回答できない）
来年4月の変動金利はさらに0.25〜0.5％位の上昇だと予測します。（変動金利3％）

11月実行予定の方は、微妙な時期で心中お察ししますが、超長期が横ばい・微増ならオススメ。
フラット35で10月3.093％（平均）ですが、3.2％（平均）以上になる可能性が高いので、
金融期間によりますが、10年固定や3年固定など色々と比較することをオススメします。

[83: 匿名さん]

>>81

でも実際は「家計に余裕がないので」短期を選ぶ人も多い気がする…。

[84: 匿名さん]

家計に余裕が無い人は長期選んでもダメだと思う。

要するに身分相応な物件を買うか頭金貯めるかですよ。

[85: 匿名さん]

１年間で金利が２％になったり３％になったり４％になったり
することってあるんですかね？

[86: 匿名さん]

質問！
昔、優遇なしの変動2.375で借りた人は、今優遇有りの金利に
借り換えってできるんですか？
あと、昔0.7優遇で借りた人も優遇1.2に借り替えたりできるんですか？

[87: 匿名さん]

>85

アメリカが2年間で4%上昇しました。
地価も倍くらいになりましたが。

[88: 匿名さん]

アメリカンバブルですね

もうないでしょう

[89: 匿名さん]

で、結局景気後退局面でも金利が上がる場合ってあるんですか？

[90: 匿名さん]

＞８９
７９さん曰く下がるということで

[91: 匿名さん]

＞８６さん
一般のキャンペーンへの借り換えは可能でしょう。
但しまた諸費用がかかりますが、それでも借り替えた方がとくなばあいはやるべきでしょう。
一般キャンペーンでも0.7%優遇とかあるし。
残高少ないなら当初優遇のもっと優遇幅おおきいやつもありますし

[92: 匿名さん]

＞９０
では早くて来年〜３年後くらいで金利は後退局面に入るって事ですね。
優遇あるなら変動のほうがいいって事ですね。そうします。

[93: 匿名さん]

＞92
金利が下がるといっても今の水準まで下がるという意味じゃないのは
理解してますよね？
世界水準から日本だけが不自然に低金利を持続させてたことに対して
アメリカはもとよりユーロでも問題視されています。
つまり1〜2％のベースアップを考慮に入れないと現在の水準は本当に
あてにしないほうがいいかと・・。

変動金利で優遇1.2％もあれば十分魅力的なので否定はしませんが・・。

[94: 匿名さん]

1％アップの3％でも1.2%優遇効いて2%
2％アップの4％でも1.2%優遇効いて3%
大丈夫そうですね。

[95: 匿名さん]

3%あたりで落ち着くんでしょうね
そうなると1.2%効いて1.8%〜2.2%当たりを行ったりきたり
数年前の超低金利長期2.2%と同等ですね。
ん？だとするよ最近になり3％あたりで長期組んだ人って狭間にはまった人？

[96: 匿名さん]

>95
いえいえ。さらにその後、景気が持ち直した場合、
その段階からさらに上昇する可能性をお忘れですか？
プラス重要な要素としては金利急騰リスクをお忘れですか？
10月実行の方で35年3％の固定の人と1.8％〜2.2％がベースで
さらに上昇の余地がある変動金利の比較になると考えたほうがいいでしょう。
もちろん若干金利が低くなる可能性もありますが、急騰するほうは致命的でしょ(笑)

[97: 匿名さん]

最近は１.２％優遇とかで、かなり良い条件だとは思うんですが
なんか条件良すぎて裏がありそうな気がしちゃうんですよね・・・。
私は小心者なので２％台半ばの時に全期間固定にしました。

[98: 匿名さん]

>>94
>>95
その感覚、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30221/res/506-507
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30221/res/521-521
とほぼ同じ！ (今はインフレ率が0%台だから。)

[99: 匿名さん]

金利ってどんなときに急騰するんですか？

インフレだけで金利が決まるのならば何故アメリカは利上げストップしたんでしょうね？

[100: 匿名さん]

＞96さん
96さんんが心配するような状況になるころには元金減ってるし時期によっては
払い終わってるから大丈夫ですよ。
借り入れ後半期の上昇は問題無しです。
前半戦（10年）で金利が3.0%(優遇効いて2.0前後）なら問題ありません。