パークシティさいたま北 Part Ⅷ

[アーク入居済み住民さん]

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★パークシティさいたま北
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27179/
★パークシティさいたま北 PartⅡ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27010/
★パークシティさいたま北 PartⅢ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27009/
★パークシティさいたま北 PartⅣ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26985/
★パークシティさいたま北 Part Ⅴ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26941/
★パークシティさいたま北 Part Ⅵ
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★パークシティさいたま北 Part VII
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26769/


★住民版①【2008年3月～2009年4月】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47182/
★住民版②【2009年4月～】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47026/

所在地：埼玉県さいたま市北区宮原町3丁目901-1他
交通：高崎線 「宮原」駅 徒歩6分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩12分（コートレジデンス）
　　　川越線 「日進」駅 徒歩8分 （アークレジデンス・ガーデンレジデンス・ブライトレジデンス）、徒歩6分（コートレジデンス）
価格：2900万円台-6300万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：65.53平米-110.08平米
売主：三井不動産レジデンシャル
管理：三井不動産住宅サービス
施工：長谷工コーポレーション・大成建設
販売：長谷工アーベスト

アークレジデンス　：418戸
ガーデンレジデンス：343戸
ブライトレジデンス：100戸
コートレジデンス　：184戸

売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：長谷工コーポレーション・大成建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

[141: 匿名さん]

今は空前の低金利です。
長い目で見たら３％ぐらいで計算して、それでもローンが払えて、しかも毎月きちんと
貯金ができるか？
を考えて検討するべきでしょうね。もちろんボーナス払いは考えないことでしょう。
教育費を削ると子供がかわいそうだから、その分もしっかり残さないと・・・

計画的に住宅を購入しましょう！

[142: 匿名さん]

137です。

いろいろなお話が聞くことが出来てとても勉強になります。
ありがとうございました。
繰上げ頑張ります。

[143: 匿名さん]

繰上げしなきゃって頑張って購入するぐらいなら、余裕を持って買えるマンション買った方がいいのでは？

[144: 匿名さん]

収入に対していっぱいいっぱいの返済額ではなく、ある程度ゆとりを持って設定し、
余裕分を万が一急な支出があった時に充てるとか、繰り上げ返済に充てるっていうのは
ごくごく普通のように思いますが…。

ウチは返済期間を20年にするか25年にするかで迷いましたが、一応25年にしておいて
ある程度の余裕資金がまとまった時に繰り上げをし、返済期間を短縮していこうと
考えています。
手元に残る資金がいっぱいいっぱいなのは心配ですからね。

繰り上げ返済すれば、総支払額も減りますしね。
そうしたら、他で使えるお金も増えます。

143さんみたいな考えもありでしょうけど、たとえ
「繰上げしなきゃって頑張って購入するぐらいなら、余裕を持って買えるマンション買った」場合でも
やっぱり「出来れば少しでも支払いを減らすために繰り上げ返済しよう」って考えるのが、普通の人だと
思いますよ。

[145: 匿名さん]

138さんの場合、1200万円を繰り上げ返済（頭金）に充てたほうがお得じゃないですか？
1200万円を定期預金で1％（税引後）としても年間12万円の利息。

仮に4000万を30年間、金利１％（ボーナス払いなし）だと月々の返済額は約128,000円、
1200万円を返済に充てて2800万にすれば月々の返済額は約90,000円となり、毎月38,000円
もの差がでます。

定期預金することで得られるのは月1万円。その代償として多く払う額は月38,000円。

だとしたら、毎月の差額を貯金or返済にまわしたほうが…。

定期預金は急な解約の際、違約金を取られたり利息が付かない場合もありますし。（ご承知とは思いますが）

どうしても1200万円を手元に残さないといけない理由があればそれも仕方ないかもしれませんが、
（いざとなれば返済に充てるようですので）決してお得な策ではないと思われます。

[146: 145です]

住宅ローン控除が分からない方はご参考までに↓↓
http://buy.catchup-j.com/jloan/calc/loan/kojo.html

[147: 匿名さん]

恐れ入ります、私にも住宅ローンについて教えていただけませんか？

この春から2500万円の25年ローンを組んでいます。
最初の10年は10年固定で1.75パーセントの金利です。
尚、6月に100万円の繰上げ返済をしました。

現在、当初頭金の一部にする予定の600万円を投資信託で運用しており（日本株）、
220万円超の利益が出ています（リーマンショックの時に安く買ったので）。
運用するに当たり、
10年ほどのスパンで運用する予定でいましたが、
思ったよりも早くに大きな利益が出たので、ここで利益を確定して繰上げ返済に注ぎ込もうか悩んでいます。
それとも予定通り10年ほど放っておいて、
600万円が1000万円くらいに増えるのを待つか（日経が14000円くらいになればそのくらいになるはず）
どちらが良いのでしょう？
そのうち税制が変わってしまいそうなので、（１０→２０％）その辺も考えるとあまり欲をかかないほうが良いのかとも思ってしまうのですが・・・。
皆さんならどうしますか？

[148: 138]

１４５さん
定期預金の１％の金利だけを考えると確かにあまりメリットはないかもしれません。
ですが、それにプラス住宅ローン控除額が146で計算しても2800万ローンの場合の控除額2,459,400円と4000万ローンの控除額3,513,500円と10年で100万円以上の差額が出ます。
どの程度控除が受けられるかは、収入によるかと思いますが、私の場合はこのあたりを考慮して頭金は最小限にしようと考えています。

[149: 匿名さん]

元本分と利息分がどのくらいなのか、という観点からも良く比較されるとよいと思いますよ。
ローン控除の対象期間が終わってから、まとめて繰り上げ返済という手もありますしね。
ただ、前出ですが、借入額が多くなるとそれに伴って手数料や保証料・団信保険料など高くなるので
そういったことをトータルに考える必要があり、また、各個人でその他の控除などの条件も
違ってきますから、ケースバイケースではないでしょうか。

借入（借金）が多いのが、性格的に嫌だという人もいるでしょうし。

最終的には、各人が良く理解して、自分の納得する方法を選ぶのが大事だと思います。

[150: 145です]

148さんへ

>>住宅ローン控除額が146で計算しても2800万ローンの場合の控除額2,459,400円と
>>4000万ローンの控除額3,513,500円と10年で100万円以上の差額が出ます。

と言われてますが、あくまでも100万円以上の差額は「10年で」なので、1年では「約10万円の差」ですよね？

145でも書きましたが、毎月の差額－38,000円×12＝年間－456,000円（出費）になり、そこから定期預金の
利息12万円（利益）を引くと年間の差額は－336,000円となります。

10年では－3,360,000円です。

ですから10年で100万円以上の控除額の差があったとしても結局は10年で約230万円は損することになります。

ここでの計算はあくまでも固定金利での計算ですし、変動金利で5年・10年後のことを考えるとやはり「頭金」にしておく方が良いのでは？と思ってしまいます。（返済を後回しにしても結局は全額返すのですから）

[151: 138]

145さん
月額の支払いが38000円の差額が出るというのは頭金1200万円を入れているか、いないかの違いによって発生する違いであって毎月38000円損してしまうわけではありません。4000万でのローンの場合1200万の現金が手元に残るわけですから。
今は1%を切る金利でお金が借りられるわけですから、定期預金などでの運用とローン控除1%を最大限受け取れるのであれば、諸費用の上乗せ分を加味してもメリットはあるのではないでしょうか。
ただあくまでもこれはローン控除が最大限受け取れる収入があること、金利が1%程度の水準であることが大前提になりますから、ローン控除が終わる10年後、あるいは金利が上昇し始めた時点で繰り上げ返済することになります。
よって全ての方にあてはまるやり方ではないのは皆様のご指摘通りかと思います

[152: 145です]

147さんの場合はちょっと何とも言えませんが、10年後に1000万円になっているか、増減なしか、
またはマイナスになっているかもしれません。

余裕資金を趣味を兼ねて運用しているのならそのままでも構わないと思いますが、リスクもありますし。

単純に今の残債務が2400万円の場合と、株を売却して800万繰上げ返済した場合（1600万円）で比較しますと
（借入期間25年・金利1,75％・ボーナス払いなしとします）

1600万円の場合：月々65,886円　総返済額19,765,878円　25年間で払う金利＝約376万円
2400万円の場合：月々98,829円　総返済額29,648,816円　25年間で払う金利＝約564万円

とすると564万円－376万円で、今800万円を返済した方が約190万円はお得です。

株の運用であと200万円の利益を目標にリスクを負うのであれば、売却した株（800万円）を繰上げ
返済に充てても殆ど変わりません。

ただし10年後、売却した株を確実に返済に充てるのであれば上記の比較計算は正確では有りませんし、
25年かけて返済しようとは思われてないと思いますけど…

株はギャンブルと同じです。「あの頃売っておけばよかった」と後悔しない自信があれば余裕資金を
自己責任において運用するのも面白いのではないでしょうか。

答えになってなくてすいません。。。

[153: 145です]

151さん

手元に1,200万円があろうと、4,000万円の債務があることに変わりはありませんし、
10年後に1,320万円にして繰り上げ返済をしようと、10年間で払った差額が返ってくるわけでは有りません。
繰上げ返済して出た差額230万円を10年後さらに繰り上げ返済に充てたほうがお得だと思います。

つまり1,200万円は手元に残せるけど年間約20万円は損をするということです。

運用との並行を考えるなら、＜1年もの１％＞程度の定期預金ではなくもっと利益の出る商品を検討するべきです。

また、「超低金利だから繰上げ返済をしない」というのは全くの逆で、超低金利の時だからこそ繰上げ返済を
するべきだと思いますよ？ましてや変動金利を選ぶというのですから。

[154: 匿名さん]

>>145さん（152さん）

>>147です。

レスありがとうございます。
とても迷っていましたが、
そろそろ利益を確定しても良いのかも知れないと揺れ始めています。

繰り上げ返済の方法ですが、
支払い金額の減額ではなくて、期間短縮を選ぶつもりでいます。
毎月の返済額を減らすほうが魅力的な気がするのですが、
期間を短縮したほうが返済総額が少なくなると聞きましたので・・・。

個人的にはこの10年の間に日経平均株価は14000円くらいには回復するのではないか？と思っています。
もしそれが現実となれば、
その時に利益確定をすれば、一気に借り入れ金額を返済できるかもれないだけに、
悩んでいます。
日経平均が7000円くらいのときに買った投信なので・・・。

でも、確実にそこまで上がるかわからないものを抱えたままローンの利息を払っていくのもどうなのか・・・。
悩みます。

[155: 匿名さん]

>また、「超低金利だから繰上げ返済をしない」というのは全くの逆で、超
低金利の時だからこそ繰上げ返済を
するべきだと思いますよ？ましてや変動金利を選ぶというのですから。

同感です。
低金利のうちにこそどんどん返済して、金利が上昇したときには残債が少ない状態が理想的だと思います。

[156: 149]

当事者でない私が言うのもなんですが、月額38000円の差というのは、それが丸ごと控除額と比較するべきものではないと思いますが…。
そのうちの利息分がいくらなのか、その合計額が100万以内であれば148さんの考え方で良いと思いますがいかがでしょう？
元本分は、ローン控除終了後に手元に残しておいた資金で返済すれば、頭金で払っても後々繰り上げで払ってもほぼ同じことです。問題はその間のその部分（1200万）に対する利息ですからね。

ざっとまとめると、次の条件が成り立つのであれば1200万を余裕資金として運用しておいても損はない、ということでしょうか。

【1200万余計に借り入れることで増加するローン諸経費+10年間の1200万に対するローンの利息分＜10年間の1200万に対する運用益+ローン控除額】


まあ、マンコミュではローン版が別にあるので、そちらの方がより詳しい方や興味のある方が多くて、論議するにはいいんじゃないかと思います。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/loan


あと145さんは文章終了後に複数の改行を入力されているようですが、携帯からアクセスする方などにとっては、かなり迷惑ではないかと思います。私はＰＣからですが、それでも「余計なこと」と思うほどですから、お控え頂けますようお願いします。

[157: 138]

149さん
フォローありがとうございます。
私の説明が下手くそで話をややこしくさせてしまい申し訳ありません。
149さんのご説明が全てかと思います。

話題がスレ違いになっているので、この件はここまでにしておきます。

[158: 匿名さん]

30日のお祭りは住民以外も参加可能なのでしょうか？
雨天決行でしょうか？

[159: 匿名さん]

昨日、ここの前を通ってみました。
前に住民板でどなたかが書いていた「のぼり」がありました。
マンション名とモデルルーム…って書いてあったような。
同じものがたくさん立っていので何だろう…と目をひきましたが、どこから入ってよいのかが
わからず、中へは行きませんでした。

棟内モデルルームって入っていきづらいですね。

[160: 匿名さん]

ガーデンレジデンスの木のドアを開くと
入り口にお姉さんがいますよ。
気軽に見てきちゃいました。
ずうずうしいですかね？