パークタワー梅田ってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.35平米～75.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[115: 契約済みさん]

私は駐車場の外部貸し出しは反対です。
課税リスクがある上に北野病院へのアクセスは扇町公園駐車場があることなどを考えても大きな需要があるようには思えません。

http://diamond.jp/articles/-/16432

上記URLを観れば解りますが、
①　募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
②　住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。

①の場合は集まらなかった場合の課税リスクが大きい。（そもそも貸さないほうが得になるかもしれない）その上に外部利用者ばかりで埋まった場合、中古購入者や賃貸居住者が駐車場を借りれない事態が発生し、リセールバリューや利回りに悪い影響を与えそう。
②の場合はそもそもそんな条件で借りる人がいるのかどうか疑問。

そんなリスクがある上に、敷地内に外部の人間が頻繁に出入りするようになることを考えると、とてもメリットがあるようには思えません。

[116: 匿名さん]

マンションの売れ行きはどうですか？

1945年6月22日：昭和天皇の感覚の愚鈍さが後世の日本に厄災をもたらすことになり、厳しい情況ですか？

[117: 契約済みさん]

仮に138台の駐車場のうち、約半分の70台が住民で使用と仮定します。
1台あたりの駐車料金を26000円と仮定すると一ヶ月の駐車場収入は182万円です。
残りの68台を賃貸にまわすとして、北野病院にも駐車場があることなどを考えてもここの立地で68台が常に月極め客で満車になるとは考え難いです。
仮に68台のうち半分の34台が賃貸で借り手が付いたとしても駐車場収入は274万円。
これくらいの規模だと税金や申告費用、管理費用などを考えると確実に貸さない方がマシです。

[118: 契約済みさん]

住民使用分が20％くらいしかなくて、その上で外部使用分で”常に満車”になるくらいならありじゃないでしょうか。

でもそんな状況になるとは考え難いです。

そもそも外部の人間のせいで急いでるときに駐車場を待たされるのとかごめんです。

なので私は大反対です。

建設的な意見としては、区画幅の小さいところなど、結果的に人気が出なかった区画の値下げや、コンシェルジュが居る時間帯に来客用の時間貸し（課税されないようにあくまでも借りるのは住民という建前で）などを行い、住民の利用を促進することが良いかと思います。

[121: 匿名さん]

三井みたいな財閥系のデベは資金が潤沢なのでわざわざそんな信用を落とすようなことはしませんよ。

[123: 匿名さん]

そんなことしたら住民も借りなくなって周辺の駐車場に変えてしまいますよ。
ここの駐車場代は周辺の月極め駐車場の相場からみても妥当だと思いますが。

[125: 123]

>>124
私の言う「相場からみても」とはマンションの住民専用駐車場としてみた上なので仰るとおりですね。
妥当だと思います。

[126: 匿名さん]

敗戦記念日なので今日は営業棚上げで黙祷(-_-)

[128: 匿名さん]

ローンが通れば問題ないでしょ！
そこそこ規模もあるんで色んな層の方が住むでしょうから。

[130: 匿名]

余裕で買えます。6万円台のローンでいけるんじゃないですか？
後管理費諸々で＋3万円程見とけば。

[131: 匿名さん]

貯蓄がそれだけ出来れば管理が出来ているのだから大丈夫だと。ただ頭1500、ローン2000で余裕あれば繰り上げにしたら？と思いますが。

[133: 匿名さん]

なら梅田のビジネスホテルに時々泊まったらいいんじゃないのかな。
普通のタワマンではその程度で、誰もが思うホテルライクとは程遠い。
梅田のど真ん中でも4000円～7000円出せばいつでもきれいに掃除された部屋の
洗いたてのシーツのベットで横になれます。
超高級の高層階マンションなら話はだいぶ違うでしょうが。

[150: 匿名さん]

販売期間からみたら十分売れてると思うんだけど。。

[152: 匿名さん]

色んなネガを書き込む方がおられますが、ここの売れ行きが凄いのは紛れも無い事実です。
どんな情報よりも、結果が一番物を言う。

[153: 匿名さん]

実際の売れ行きはどんなものなのでしょうか。
１４０戸とか１４５戸とか情報がありますが，どちらが本当なのでしょうか？

いずれにせよ，グラフロほどではないですが，最近のタワーの中では売れている方ですかね。引き渡し１年以上前で半数以上が売れているので。
でも，梅田近接で安いと評判の割りには，爆発しないですね。大阪のタワーはどこも売れていないですが，近年はますます状況が悪化している気がします。

個人的には，駅１分のジオ天六，大阪市最大で東京並の豪華共用設備のすみふ天満や子育て人気ＮＯ１になったこともある都島区のセンプレなんかも，もっと売れていいと思うのですが。
良いマンションが人も住まないままでいるのは，社会的な損失だと思います。大阪市には，都心回帰のための定住促進政策を実施してほしいですね。今あるのは，子育て世帯向けの金利補助制度くらいですもんね。

[157: 匿名さん]

淀川の花火はどう考えても見えませんよ

[160: 匿名さん]

階高3mちょい、30階程度の建物で淀川までの視線が抜けるはずないやん
梅田やで

[162: 匿名さん]

淀川の花火の日，建設地より南の扇町通りを梅田方面へ歩きましたが，花火は見えました。梅田のビルは邪魔ですが，ビルの上を少し超えて花火が見えるという感じです。
だから，想像になりますが，パークタワーの場所からなら十分見えると思います。
例えばもっと離れたジーニスの上層階からもよく見えますよ。
ちなみに，友人から聞いた話ですが，パークタワーの近くのローレルタワー梅田の上層階からの眺めは絶景らしいです。パークタワーはローレルタワーより低いので，絶景とまではいかないでしょうね。

[163: 匿名さん]

25階以上なら十分抜けるでしょう。そりゃ河川敷みたいに川面から見えはせんけど。

[165: 匿名さん]

少し前に、立体駐車場に空きが多くなると、将来的に管理費が高騰するのではないかと心配・・・
駐車場をマンション外の他者に貸し出すと、税金がかかるのでは・・・
といったレスが何件か上がっていましたが、管理組合が直接駐車場を貸し出すと言うのではなく、
駐車装置の空きスペースの運営や維持管理を含めて、民間の企業に委託するという方法
がありますよ。
一歩進んで、単なる委託管理方式ではなくて、駐車装置を空間ごと業者に売却し、管理組合が
改めて業者と使用契約を結ぶといった方法もあります。