住友不動産のみんなの口コミ・体験談を集めました - e戸建て

中途採用で住不住宅事業本部に就職し、直属の営業所長と営業スタイルでの意見の相違が多く最終的に転職した者です。
退職から3年ほど経過している為現在と情報が相違する点もあるかもしれませんが住不を検討する上での注意点を何点か挙げておきます。

１．打ち合わせ内容は細かい事も全て書面によるエビデンスを残すべし
住不の営業職員はほぼ１００％が歩合制の営業専門職です。営業成績が不振ですと容赦なく解雇の憂き目に合う為、契約～竣工引渡しまでの間に営業担当が変わってしまうような事態もそれほど珍しくありません。
ですので打ち合わせでの口頭によるサービスの約束等は絶対にご法度です。
打ち合わせでの決定事項は打ち合わせ記録に記載し、施主含め打ち合わせ同席者が署名の上原本を各自持ち合わせるシステムになっていますので細かい事もきちんと記載されているか確認しましょう。
また、工事契約後に営業担当及び下請けの設計事務所（又は場合によって本社にいる社内プランナー）と詳細の打ち合わせを経て施工図面に細かい仕様書含め打ち合わせ内容が反映されますが、施工図面に全ての内容が反映されているかもきちんと確認しましょう。
施工図面確定後の現場打ち合わせ等で発生した変更やサービス工事等も打ち合わせ記録できちんと残してもらう事は言うまでもありません。

なお、各住宅展示場の営業所長は営業不振の職員が割り当てられる事はないので少なくとも引渡しまでに営業担当が替わるのは困るという方は営業所長の担当を検討条件に提示すればいいと思います。（但し余程交渉力に自信がある方でない限り大幅な値引き交渉は厳しいと思います）

２．契約時には採用する可能性があるオプションは全て含め、値引き額は固定で交渉するべし
住不はメーカー選定の契約時に仮契約ではなく本契約（工事請負契約）を締結するスタイルですので、ほぼ１００％の施主が煮詰まっていない暫定の図面及び仕様で本契約を結ぶ事になります。
その後詳細を打ち合わせで煮詰めて追加変更契約を締結し、着工に至りますが、価格上昇に繋がる追加変更をした場合利益を上乗せした見積もり提示をされるリスクが結構あります。
これは、営業職員の歩合評価基準がダイレクトに粗利益額×？？％（詳細は伏せますが年間の利益総額に応じて段階的に歩合率上昇）となっており、契約後で安心している施主で、しかも施主の要望に伴う変更は価格を高めに出しても他社との競合が原則発生しないですし、契約時に大幅値引きをした場合は特に自分の給与を回復する為のビジネスチャンスだからです。
従って、検討する可能性があるオプション装備については契約前に全て追加費用を把握しておく事が大変重要です。（後になって利益上乗せ価格で提示されるリスクを回避出来ます）
特にガラスマリオン等を視野に入れている場合敷地形状や間取りの都合で規格外の特注サイズにすると驚く程高額になったりしますのでしっかり把握しておくべきです。

また、想定内のあらゆるオプションを内包し、値引き額固定とする事で、契約後に複数のオプションを削っても値引きを減らす事が出来ない為、営業担当としてはオプションの提出価格を細工して不自然な利益を載せた提示が出来なくなります。
ただ、流石に値引き固定はよほど脇の甘い営業担当でない限り断られると思いますので、その場合は想定オプションの追加費用を把握の後必要な内容のみを反映した見積もりで値引き交渉の上、契約時には契約後の追加変更も値引率固定の条件にしましょう。

上記を押さえておけば契約後のトラブルをかなり回避出来ると思います。
また、営業担当が決まって契約迄の打ち合わせ途上で要望の理解力に欠ける、専門知識に不安を感じる等不安要素がある場合は躊躇せず担当変更を希望した方がいいですが、面と向かって関わりを持った担当（或いはその営業所の所長）にいう事が出来ない方は重要な打ち合わせ時には営業所長の同席を必須条件にして巻き込むといいと思います。

また、オプション等担当から提示された価格に不審がある場合はお忍びで違う展示場（但し同じ県内ですと名乗らなくてもたまたま打ち合わせで他店営業マンに見られていて自分がお忍びで別エリアの展示場に行った事がバレたりしますので他都府県が望ましい）に訪問してそれとなく気になっているオプションの価格目安について探りを入れる手もあります。
ただ、住不の仕様内容について詳しい事をぺらぺら喋ってしまうと接客担当に見透かされて情報を曖昧に誤魔化されてしまうので余計な事はうっかり言わないように。

>>2505 戸建て検討中さん

焦って契約を迫るHMはやめたほうがいいし、フルイにかけれるチャンスだとおもう。
25032506
他人の諸事情に首突っ込んでフワフワしてないで、自分の寝床を作ればいいのに。

金策や転職よりも、人に土地とか貸してたら長いスパンになるよね。家族の出入りでもそうだし。それを待ってくれるHMの方が、焦って値引きできませんこれ以上長くなると値上げしますっていうところより、クリーンですわ。

3月特典とはコミコミキャンペーンの事ですか？
ぶっちゃけるとあれは3月決算追い込みの為の方便でそれほどお特というわけではありません。
ただし値引き交渉等が苦手な方にとってはいいと思いますが。

実際には3月で見込み客を契約に押し込むため4月のノルマ達成が厳しくなる為大幅値引きは4月で決めた方が勝ち取りやすくなります。

なお特にオプションのないＪＵＣは施工エリアと建物形状にもよりますが本体価格のみで値引き後坪50万程度（税抜）なら納得価格かと

逆にパティオもマリオンもないＪＵＣなら特に住不に拘る必要も無いと思いますが住不で契約直前に至ってる理由はなんでしょう？
他社と相見積もりを進めて比較した上で住不が仕様プラン共似たような条件下で最安なら坪数だけでは判断出来ないコストアップ要素があって妥当な金額なのかもしれませんし
勢いで他社をろくに検討せず契約寸前の状況になっているのでしたら一度リセットして他社を含め相見積もりの上で判断した方が良いかと。
4月はどのメーカーも客枯れで食いついてきますので競合で値引きを煽るには良い時期ですし

他社の見積もりは値引き後の最終価格でしょうか？
坪数価格の差を見た感じ仕様等を同等に揃えてない提案を受けているか、構造が違う（例えば鉄骨等）HMを競合させているように感じますが。
なお、オプションのサービス項目については価格を提示せずにサービスと表記されている見積もりですと契約後にサービス工事分の一部を中止して他のオプションに変更する等した場合に揉める原因になります。
きちんと価格及びサービス工事の詳細仕様提示して貰った上でその金額分を出精値引に反映してもらう事をお勧めします。

いずれにせよ価格面での疑義を抱いているのであれば性急に決めるのは得策ではありませんが、価格面以外では概ね納得しており目標予算への値引きを勝ち取る事が出来るなら契約しても構わないと思っているなら、例えば
「今後の打ち合わせでコストアップする可能性を考慮してその分の予備費100万程度を見込むと総額2.400万円なら今月決断出来るが無理な場合は他社を含め予算内で進められるメーカーがあるか引き続き検討したいと思っている」
といった感じで交渉してみては如何ですか。
営業は既に3月の契約見込み案件として上司に申告済みかと思いますので、余程の無理筋な値引き要求でない限り金額合わせの努力をして来る可能性は高いと思います。

2555の続き

長文になってしまいますが2551の項目についてコメントさせて頂くと

>>A3サイズ 仕様書ありません
仕様書無しでの契約は極端な話後で建売仕様の貧相なスペックで家を建てられても文句を言えないような契約ですので絶対にありえません

>>照明サービス
サービス内容の照明プレゼンボード及び品番記載の詳細見積もりは添付でしょうか？
添付されてなければ照明はピンキリですのでキリ（最低限）の照明を提案されて変更したら差額を請求されるのがオチです

>>カーテン工事サービス
これも照明と同様です

>>諸経費 サービス
本来は諸費用も実際に掛かる費用を明記の上で値引き対応すべきですが特殊な敷地状況や3階建てへの計画変更等が発生しない限りはそれほどぶれる事はないのでまあよしとします

>>「全て標準でついています」
営業マンがよく使いがちな常套文句ですが、この言葉の意味は以下のどちらかです。
「当社の標準仕様は全て標準で付いています」
「一般的な住宅に備わっている仕様設備は全て標準でついてます」
従って聞こえは良い様に感じますがどのHMで建築しても当然のように付いてるものはついてますよと言ってるだけでなんのプラス要因にもなりません。

>>「間取りは後から考えましょ」
これは住不が工事請負契約後に詳細の図面や仕様打ち合わせを煮詰めていく企業スタイルなので止むなしとは思いますが、想定しうる変更内容に伴うコストアップがどの位発生するのかは契約前の段階で把握しておくべきです

>>「坪数がかわらなければ窓など増やしても価格はかわりません」
これは営業がアホだな。の一言に尽きます
住不の規格プランや契約前参考プランに設置されているサッシは引違等のサッシの中では一番ローコストなタイプと縦滑りや横滑りサッシが水周りやホール廊下等に数本設置されている程度です。
（パティオ付き等間取り・商品グレードによっては全開放数箇所）
仮に1620幅（一間幅）の引違を1箇所全開放に変更しただけでも10万程度コストが上がります。
仮に居室やLDのサッシを全て全開放なんかにしたら・・・100万どころの差額では済みません。
営業的には万一施主からその様な要望が出たら「サッシ形状は掃出のサイズ変更限定で種類が変わる場合は差額発生します」とか誤魔化そうとするでしょうけど
上記の約束を契約書上や打ち合わせ記録等でエビデンスを取られていたら逃げはききません。（逆に口約束で済ますと施主が泣き寝入りになる可能性が濃厚）

>>と言うので、住不はそういうものなのかと思っていました…
ぶっちゃけると住不の営業でこれだけアバウトな人は希少種だと思います（笑
住不に長くいる営業ならこんないい加減な状態での契約を迫る事は自分の首を絞めることになるのでまずありえません。
（住不は契約物件の利益率が一定基準を下回ると歩合０、赤字になれば給与からペナルティとして減額されますので）
恐らく施主さんの営業担当は中途採用で1年未満とか、或いは施主さんが「都合の良いお客さん」と思われているかのいずれかです。
仮に私が施主ならこの営業さん突込み所満載なので色々罠をはって大満足な契約が出来そうです。

凄い長文読み辛いと思います、失礼致しました。
参考までに以前書き込んだ　>>2493　こちらもご覧頂ければ。

>>2560
2555・2558の書き込みした者です。

>>やはり間取り、窓は変更しても大丈夫ですよとのことでした…
営業担当がそのように断言してくれるのであれば、2555でアドバイスさせて頂いた通りに契約書を作成して貰えばどんなに特殊な間取りや、多数の幅広サッシをチョイスしても一切コストアップが発生しない事が確定しますのでプラン未確定の状況での契約に関しては安心かと思います。

>>お若い担当者さんなので無理をしているのかなと思えてきました
無理をしているというよりは住不の職歴が浅い為本体価格の算定方法をきちんと理解出来ていない様に思われます。
住不の本体価格算定基準は商品グレード毎に坪数に応じた坪単価が決まっておりますが、
実際には建物の形状（ＪＵの様なパティオ付きのコの字型や敷地形状やデザインの関係で一部を雁行させる等）や建築地の防火基準に応じた差額等細かいチェック項目（当然サッシの標準状態からの変更差額等も）を加算方式で上乗せした上で
最終的な施主提出価格が決まります。
普通の四角い間取りを同じ坪数でパティオ付きに変更して全開放の1間半開口タイプをふんだんに取り入れた間取りに変えたりすればあっけなく数百万のコストアップになりますので、それを差額なしでやるとなれば赤字までは行かないまでも殆ど利益がない状態になりますので、積算方法をきちんと理解している営業なら坪単価固定で間取りも窓も変更し放題なんて無謀な約束は絶対にしません。

なお、オプション扱い？で記載されている項目について推定価格を記載すると
>>レジデンシャル仕様(水回り3点 1階天井 2.7m )
合計50万程度？
>>キッチンカップボード付
形状により20万～40万
>>シューズクローゼット内部棚付
標準
>>洗面所6段稼働棚付
詳細不明ですが＋5～10万？
>>インターホン付
詳細不明ですがTVドアホンは標準
>>ガス給湯器付
当然ですが標準
>>窓 2重ガラス
ペアガラスかと思いますが標準
>>外壁 16mm 光セラ
商品グレードによりますが恐らく標準
>>屋根 リッジウェイ
恐らく標準（オプションとしても大した差額は出ないグレードです）
>>床 パナソニックなど ワックスいらずの素材可
メンテナンスフリーのフローリングは標準です

>>照明カーテンは25万までサービス
これはそれぞれ25万円相当・合計50万円という事でしょうか？
また、定価ベースでの金額か値引き後の提出価格かによって内容が全く変わってきます。
理想としては照明カーテンサービスは不用とし、その分の予算取り50万円を値引き計上してもらうべきです。
それが無理なら現状の参考提出プランに対してで構いませんので照明カーテン共プレゼンボード及び詳細見積もりを契約前に入手が必須です。
コーディネーターを間に入れない前提でHMの照明提出価格は定価の40%前後、カーテンは50%前後と思われます。（メーカーによって変わります）

蛇足ですが太陽光を乗せるのであれば給湯器はエコキュート、コンロもIHに変更してオール電化にした方が良いのでは（勿論その変更差額サービスを契約交渉の条件に利用しましょうｗ）、と思ったのですが・・・
（調理の都合でIHがNGという事であれば余計なお世話すいません）

土地買いの時は勢いと直感が大事だが
家作りは慎重が一番ですよ
値引き額は限度額決まっててあとは営業の裁量だけから時期関係ないってのはよく言われる話
決算期は飛ばされたくない営業が必死になるってだけですね

まず直近５０レス程度を確認しましょう。
同様のコミキャン検討の人へのアドバイスが多数書き込まれています。
また、検討商品名を書かなければ金額が適正かのアドバイスが出来ないと思います。
なおコミキャン自体は各社競合で値引き合戦させて引き出した大幅値引程のお特感はない事と、キャンペーンに含まれている追加内容で必要としない物が含まれている場合は、カットしても減額して貰えない可能性がある為あまりメリットがないという事も念頭に置いた方がいいと思います。
いずれにしよ初動から１ヶ月では検討期間が不足していますのでコミキャンでの契約を迫られているからといって明日までに結論を出すのは無謀の一言に尽きます。

>>2604 戸建て検討中さん
ガラスマリオン単体での値引きは難しいのでは？
全体で値引きして調整すると思いますよ。

＞＞2652

相場なんてあって無いようなものだし、総額いくらからの300万引きなのかで程度が大きく違いますからｗ
総額1億からの300万引きならたしたことないですし、1500万からの300万引きなら「そりゃすごい！」ってことになりますからねぇ～

そもそも論ですが…
あまり値引き自体に一喜一憂しないほうがいいと思いますよ？
元々、値引きのベースとなる金額自体がそのHMで算出してるわけだし、見積もりなんて見た目上でいくらでもお買い得感があるようには書けますからｗ
よくあるのは設備メーカーから安く仕入れた型落ち品なんかが入っていたり、ガス会社や電力会社から設備をタダで提供させたりなんてこともあります。

それに、家というのは他のモノと少し違っていて金額を決めてから作り始めるんで、ある程度は後でどうとでも帳尻を合わせられます。
それこそ値引きが多かったんで、多少経験値が低くても日当の安い大工を使うとか…
契約後に地盤調査したら「杭が必要です！」とか言ってそこで利益を少しでも出すように金額を提示したりとか…
他にも施主には簡単に判断できないようなコストダウンの方法なんていくらでもありますしねｗ

値引き自体を求めることは悪いことだとは思わないけど、それによるリスクはちゃんと見極めて後で痛い目や後悔しないようにすることをお勧めします。

>>2657
>>2658

そうかなー
オレには否定的な意見というよりどちらかといえば注意喚起のように読み取れるなんだけど
値引きなんかに惑わされずにもっとしっかり見るべきところを見ろよって感じの。

そもそも契約後（請負価格決定後）に値引きって、
冷静に考えてわけわからん事言ってると思うのだが。
車買うときだって、価格交渉してから最後に印鑑ついて契約するだろうに。

俺は>>2656じゃないが、書いてあることは至極真っ当だと思うぞ。値引きやサービスなんて意味のない言葉だ。最初に500万の利幅があって、それを400万にしたからどうだと言う話だ。

値引きなんか問題じゃなくて、自分の思い描いた生活ができる理想の家を、住友不動産が納得の価格で建ててくれるかどうかが問題だろうに。

>>2657
じゃあみなさんとやらは何が聞きたいんだ？

>>2660
わざわざハンネ変えてお疲れ様です

５００万の利幅が１００万になるなら十分建て主側からみたら相当な利益だろｗ
値引きじゃなくって内容とサービスで納得できるかどうかが重要ってとこだけは解る

>>2664
３００万値引きから始まってるのい変なとこ細かいなｗ
１００万値引も十分お得だろｗ
もう寝るんで返事があっても明日以降にしかできないけどｗ

>>2665 匿名さん

……真面目に話が通じないのか。通りで上記レスになるわけだな。

俺は値引き提示なんて意味がないと云う趣旨で「利幅が」500万→400万になったとしてどうだ（どうということはない）、と書いた。
そもそもどんだけ利幅が乗ってるかなんて分からないからな。1000万乗ってて値引き300万かもしれない。
だからそんな無意味な事に一喜一憂する意味は無いよという>>2656のレスを真っ当だと書いたわけだ。

でも>>2657を見るに、ここにいる「みなさん」とやらはそんな事は聞いちゃいないらしい。
だったら何を聞きたいんだ、と問うているわけだ。分かるか？
茶化していないで真面目に答えてくれんかね。

ちなみに俺は>>2656とは何の関係もないんだが、お前には同じに見えるのか。

まぁまぁ…みなさん…色んな意見があるわけだし…そうヒートしないで…(^^;
因みにですが>>2656以外は私ではないですよ。
付け加えると、住宅メーカー等の営業でもないです。詳しくは控えますがちょっと違う方向の建築関係者です。

で…
住友に限らないですが、どこの企業もそれなりにマージンを持った利益を積んで商売をしてるんです。
その利益を削ってまで商売を続けていたら潰れてしまいます。
重要なのは『値引き』と言われるものの原資ですよね？

例えば…
家一軒の見積もりをそのHMの規定で積み上げた金額で1500万の見積もりを書いたとします。
ただし、それはあくまでも規定内で積み上げたもので、いわゆる一般的には定価と言われるものだと理解してください。
時期だったりタイミングだったりとかによっては、建材メーカーや設備メーカー、材料問屋からある一定の数量を条件に高い割引率で仕入れることもあります。
それを値引きとして組み込めば…

先ほどの家の中で設備と建材が50％OFFで仕入れられたとしてその部材が建築費の20％を占めていたらどうですか？それだけで単純に150万の値引きが提示できるんです。一割引きの大特価！って感じを売りにできますｗ
最初に規定金額を見せた後に値引き後の見積もりを見せれば「おおっ！」って思いますよね？
単純なカラクリですよ。
暴利をむさぼるようなことはしませんが、ちゃんと利益を確保してお客と商談します。見た目上の値引きもそのお客をゲットするための大きな武器になるのなら戦略の手法として使うのはごく普通のことですよ？

ただし…
原資が利益に乗ってる場合が問題。
先ほどのを例にとると…
1500万の定価に対して見た目上の値引き（150万）を引く。単純に1350万に対して原価1200万、利益150万としたときに、お客にごねられてもう150万値引きを要求されたとします。
お客に対して原価で提供することになりますが…そんなことするわけないことぐらいは想像つきますよね？
当然ですが、利益分150万を引いた1050万の原価で家を建てる必要があるわけです。
ただし、お客には1500万相当に見える家を…

そこで、例えば普段は使わないような少しクオリティは落ちるが安く受けてくれる下請けに投げるとか（そういった下請けが安いのも理由があります。慣れていない外人の職人を使ってたりとか）…
見積もり時には明確に記載されていない部材等のグレードを下げたりとか…
どこかの倉庫とかに長期間放置されて買いたたいたような部材を使用したりとか…
どれも違反でもないですし、問題が起きなければスルーされる程度のことです。
でもその積み重ねが通常で販売できなかった時に利益を確保する手法の一つでもあります。

安くなるには安くなるなりの理由がちゃんとあるということと、
よほど特別なケースでないかぎり、企業はちゃんと利益を確保し、また色んな手法で利益を出せるノウハウも持っています。
それだけは覚えていたほうがいいと思います。

営業との交渉が上手くいった！とか、俺だけは特別な客だ！とか思って、本来HMが想定してる売価で契約しているものを「値引きがいっぱいあった！」と思って一時的な自己満足に浸ると結果として悲しいことになる可能背もありますよ。

>>2660 戸建て検討中さん
値引きなんか問題じゃなくて、自分の思い描いた生活ができる理想の家を、住友不動産が納得の価格で建ててくれるかどうかが問題だろうに。

お前が一番正しい。業界の裏の話はいらん。勝手に利益持っていけよ。
でも、利益あげるために余計な杭を打つなんてブラックだ。それをすみふがやっているなら、はっきり書けよ。大工も低額で契約しているなら、それもはっきり書け。

お前ら文盲か？家を建てるのに恐ろしい情報ではないのか？

業界人が言ってるものがすべてでないことを信じたいね。
ちなみに、建設業界は時価ということは知ってる上での話だ。値段なんかなかろう。それでも、生きていかなければならないのだから利益なんてあたりまえのはなしだ。

うーむ…なかなか話しの本質を理解してもらうのって難しいですね…(^^;

私が言いたいのは…
値引きの金額に関わらず、その値引きの理由を明確にしてもらって、それに納得が出来るかどうかが大事ですよってことなんですが…(^^;
こんなところで「相場って？」なんて聞いても、地域も仕様も条件もベース金額も違った人に聞いたところで正しい納得ができる回答なんて帰ってくる訳もなく…

ベース金額に対して値引きが出来るのは、明確な理由があるはずです。
理由は色々あって、たまたま棟数限定で設備メーカーや建材メーカーとタイアップしていくつかの設備や建材の仕入れが安くなってたりとか…
電力会社やガス会社に協力を得て、該当設備がそのエネルギー会社の負担になってタダ同然になってたりとか…
他にも、決算時期なんかだと本社決裁でないと出来ない利益率を少し下げた提示に対して決定権を所長クラスの管理者に託されてたりとか…

ただ当たり前ですがそれにはリスクもあって、例えば設備や建材メーカーとのタイアップなんかだとモデルチェンジ前で在庫を掃いてしまいたいというメーカーの狙いがあって選べる設備や建材の選択肢(仕様だったり色だったり)に制約があるとか…
エネルギー会社が指定されてしまったり(契約期間の指定とか)とか…
当然のことながら、それに外れるオプションを選ぶと値引き分がそうさつされてやけに割高な感じを受けたりしますがw

やることは簡単なんです。
担当営業に一言「その値引きの原資は何ですか？」って聞けばいいだけです。
その答えに納得が出来るかどうかだけですよね？
有能な営業ならちゃんと説明してくれますよ。
答えにつまってたりとか、辻褄が合わないことを言ってたりしたら注意が必要かもしれませんが…

いくつか裏話を例にあげましたが、それなりの企業であれば明らかに眉をひそめるような無茶なことはしませんよ。たぶんですがw
購入者が無理難題を押し付けない限り販売側もそれなりの良心を持ってるはずですから無茶なことはしないでしよw

値引きの金額なんかに一喜一憂しないで、まずはその内容にしっかりと目を向けることをお薦めします。

>>2672
あの、値引きの原資を追及してその裏を取る事は出来ないですよね・・・
そんな事を質問しても営業マニュアル通りの回答をされるだけだし意味が無いかと思いますが。

そもそも大抵のHM提出価格は値引き交渉を前提とした価格設定で、メーカーによりバラつきはありますけど自分が勤めた事がある数社の範囲では本社経費含めてアバウト４０％程度が客先価格に占める利益ですよ。
そこから広告宣伝費や人件費ｅｔｃ１０％前後抜いて最低限の利益率を何％にするかは各HMでバラつきはありますけど、当然そんな数値の詳細をバカ正直にお客さんに話す訳には行きませんしね。

本当に業界人の方ですか？