家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[22: 10]

>>19
左官を頼むと、\4000/㎡以上はしますかね。材料代より人件
費のほうが高いくらい。
クロスの上からもそのまま塗れる珪藻土があるので楽ですよ。

[23: １９]

＞クロスの上からもそのまま塗れる珪藻土があるので楽ですよ。

１０さん、よくわからないのですが、クロスの上から塗った場合、見た目は楽しめるけれど、
珪藻土事体の機能（通気性とか）はクロスが貼られているわけだから期待できないんですよね？

[24: 10]

通気性というより調湿効果ですね。クロスの上からでも効果は
あると思います。ただしクロスがでこぼこしてるようなテクス
チャの場合は、前もってパテでならす必要がありますね。
入ったとたん、なんとなくスッキリというかひんやりとするよ
うな感じがします。夏もけっこう快適です。

実はそれ以前に新居の居室をすべてDIYでやったんです。で、
勢い余って、その後に売り出し直前にマンションの部屋まで
塗っちゃったという...（苦笑
左官教室もけっこう流行ってますよ。

クロスだとシロウト仕事は単に『ヘタ』ですが、塗り壁だと
テキトーに塗っても『味』で済ませられます。（苦笑２

[25: １９]

１０さん、レスありがとう。
ほぉ〜〜。すごいなあ。新居とさらに、売り物件までご自分でなさったんですね！
なんかでも楽しそう。左官教室なんかもあるんですね。そういうの、あったらいいなあと
思っていたんです。時間できたら探してみます(笑)

なるほど、調湿効果か。

[26: マイホーム]

すみません。だいぶお返事がおそくなってしまいました。
ついに売り出しを始めました。
今の家、気に入っているのでかなり悩みましたが、仲介会社の話によると
売り出しても無償でやめられるとの事だったのでやってみる事にしました。

１８さん＞　いつもお返事ありがとうございます。
　　　　
　　　　　　先日、担当の方が図面（ポスティングする）をもってきてくれました。
　　　　　　これから配るとのことで緊張してきました。
　　　　　　１８さんが教えてくださったのでもし内見がきても担当さんに任せようと思います。
　　　　　　こちらがでしゃばっても仕方ないですしね・・・
　　　　　　大手の会社に依頼したので色んな意味で安心はしているのですがでもちょっと不安もあります。
　　　　　　今の家を買った時の仲介会社は地域の小さなとこだったのと以前の経験から嫌だったので。
　　　　　　結局、最初の値づけも悩んだ末あまり値を落とさずに決めてしまいました。
　　　　　　なので少し心配ですが。

　　　　　　両隣にセールスの電話が入るなんて驚きです！！
　　　　　　うちはお願いしてなるべく近隣にはまだ分からないようにと頼み
　　　　　　ポスティングも少し離れた所からにしてもらいました。
　　　　　　負債の件はほんとに築浅なので数百万にはなりそうです。
　　　　　　仲介手数料もありますし・・・もう少し安ければな〜と思ってやまないです。


　　　　　
　　　　　
　　　　　　

[27: マイホーム]

ひとしさん＞　やはり買う側としてはちょっとした欠点でも気になるものですか・・・
　　　　　　　うちもちょっとは欠点があるのでそこをつつかれそうですね。
　　　　　　　そういう時には少しお話してもいいですね。
　　　　　　
　　　　　　　＞売主がペラペラと喋るのは・・・・

　　　　　　　まさに以前中古を見に行った時の状態がそうでした。
　　　　　　　逆にひいてしまったのを覚えています。
　　　　　　　自分がそうならないように気をつけたいものです。

　　　　　　　うちも家が売れないと困るには困りますが、早く売りたくてうずうずするより
　　　　　　　のんびり構えて（あまりのんきじゃいけないでしょうが）ストレス抱えずにいきたいです。
　　　　　　　うちの担当さんもとても優しい感じの方ですが少し抜けている感じもします。
　　　　　　　ちょっと心配ですが売る気バリバリの方よりも合っている気がします。

[28: 匿名さん]

おはようございます　マイホームさん。
いよいよ売却開始ですね！
これからが精神的に大変でしょうが、夢に向かって頑張って下さい。

簡単にうちの流れを説明します
お役にたてれば幸いです・・・
①２月上旬　大手１社、地元業者１社に査定してもらい　査定額の高い方と専属選任契約
②３月下旬　専属契約の報告義務違反（内覧者の結果報告や活動報告など）が続く
③５月上旬　３ヶ月の契約期間終了を待ち　契約の続行を拒否。　別の大手２社と一般契約を結ぶ　１回目の価格変更
④８月中旬　１組の申し込みがあり１００万の値引きに応じるが、買い手の都合で契約日の前日にドタキャン
⑤８月下旬　隣から購入の申し込みがあり個人契約の話になる。業者をはずすことに。しかし、資金繰りがうまくいかないとキャンセル
⑥９月上旬　別の大手２社、別の地元１社と再び一般契約を結ぶ。２回目の価格変更
毎週末オープンハウスをし　最後の勝負に出る。
⑦９月中旬　２組同時に申し込みが入る　一番手はローンが通らず、２番手と成立。

時間がなくなったのでこの辺で、また夜来ます。

[29: 匿名さん]

マイホームさんは売却してもローン残が残りますか？
もし売却してもローンが残る場合は、手付け金は契約成立まで仲介業者に預かられますよ。
うちは手付け金を次の家の手付け金にしようと思っていたので大誤算です
２度の値下げもあり資金計画が狂いました。
最後に２百万捻出する為に車を売却したり、子供の学資保険から契約者貸し付けしたりしてなんとか乗り切りましたが・・・

以前の家はまだ地価が高かった時代に購入していたので、購入価格と売却価格との差は２千万を超えました
その分購入する土地も安くなったので、以前より便利な所に住み替えができました。
まだ先のお話になりますが、購入価格より売却価格が安い場合は特例による損失控除が受けられます。
確定申告しないと戻りませんが、損失額が多く１年で控除しきれない場合は３年間の繰り越し控除も可能です
うちも特例のおかげで、所得税と住民税がゼロになってます(^^)
新居に１０年以上の住宅ローンを利用したので３年間は損失控除を受け、その後７年間はローン減税が適応されることになりました。
後から戻ってくるのは嬉しいものですね（固定資産税で消えますが(^^:)）

[30: マイホーム]

２８・２９さん＞　何度も丁寧に教えてくださってありがとうございます。
　　　　　　　　　はい。今の家を売却してもローン残が残ります。
　　　　　　　　　しかも、車のローンも残っているので更にです。
　　　　　　　　　手付け金は仲介業者が預かってしまうんですか！
　　　　　　　　　色々と資金繰りを計画しないといけないんですね。

　　　　　　　　　これから新しい家探しも始まります。
　　　　　　　　　売却をお願いした会社にて探そうと思って相談したら
　　　　　　　　　覚悟はしていましたが思っていたよりかなり低価格な物しか買えませんと言われ落ち込んでいます。
　　　　　　　　　本当は土地を買って建てたかったのですが無理そうです。

　　　　　　　　　損失控除のお話勉強になりました。ありがとうございます。
　　　　　　　　　うちも利用する事になりそうです。
　　　　　
　　　　　　　　　２８・２９さんは売却の際かなり苦労なされた様子ですね。
　　　　　　　　　でも今は満足のいくお住まいにすんでいらっしゃるのですね！
　　　　　　　　　うちも後に続きたいです。

[31: 匿名さん]

マイホームさん　こんにちは。
実はうちは最初の業者選びに失敗しまして、相場より高値を付けてしまったんです。
ローン残と仲介手数料、次の物件手付けまで売却した金額でなんとかしようと当時は欲張っていました。
数百万掛けてリフォームしていたのもあるのですが、近隣の同条件の物件より「うちが一番」と変な自信を持っていました。
しかし、家捜しをしている方は相場をよくご存じで、リフォーム済みの物件ということでは注目されましたが０
相場より高いと当然成立しないので、売り出して３ヶ月を越える頃には「さらし物件」になっていきました。
慌てて価格変更をしても、物件の新鮮さがないので「この家は、また下げるだろう」と思われていたようです。
ずるずると時間ばかりが過ぎ　近所にも知れ渡り、精神的に疲れはてて何度も売り止めようと思いました。
最後まで諦めずに夢を実現することが出来たのは、掲示板で知り合った経験者の方のはげましでした。
ご迷惑でしょうが　もし私の経験が少しでも買い換え希望の方の参考になればと、お節介を承知で書いています。

ところでマイホームさんは、売り買い同時進行で計画されていますか？
うちも同時進行で行きたかったのですが、色々な業者の方とお話していくうちに　この時代の売却の難しさが分かって来ました。
それと赤字を出してまで住み替えをするのですから、慌てず今度こそ納得する家を探そうと　売りを先行して仮住まいの覚悟をしました。

さて、そろそろ広告の反響がある頃ではないですか？
嬉しい結果になるのをお祈りしています。

[32: 匿名さん]

>>もし売却してもローンが残る場合は、手付け金は契約成立まで仲介業者に預かられますよ。

それはかなり悪質な仲介業者ですね。まともな仲介業者はそんなことはしませんよ。
通常の不動産取引では考えられません。
売却の際買主からもらう手付金は当然売主のものです。一瞬たりとも仲介業者に預けなければいけない
理由などまったくありません。売却額がローンの残債を下回ることとは何の関係もないことです。

[33: 匿名さん]

＞３２
なぜ、仲介業者が手付け金を預かるのか　理由は簡単です。買い主保護のためです。

抵当権が付いたままの物件を購入するにはリスクがありますね？
引き渡し日までに抵当権が抹消されることが、重説でも説明されますが
ごくまれにですが、売り主が契約違反をして（抵当権が期日までに抹消できなかった）
手付け金を持ったままドロンする場合があります。
その場合　誰が損害を受けるかと言えば買い主ですよね！？
トラブルを避ける為に「手付け金保障制度」「手付け金預かり制度」が発足されました。

以下　コピ−ですがお読み下さい。

社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会（略称・全宅連）と社団法人全国宅地建物取引業保証協会（略称・全宅保証）では
他に先駆けて「手付金補償制度」を導入しました。
これは、流通機構に登録された住宅やマンション、宅地を購入した場合に、買主が支払った手付金の安全確保を図るためにつくられた制度です
「手付金保証付き証明書」によって契約が何らかの事情によって解除され、かつ売主が手付金を返還しないような場合に
売主に変わって全宅保証が手付金を保証する制度となっています。

こんな場合に保証されます
（保証の適用要件）
「手付金保証付証明書」が発行されたあと、下記の要件により売買契約が失効して売主から支払済みの手付金が返還されなかった場合に適用されます。
①売主の債務不履行により売買契約が解除されたとき
②売買契約の約定により契約が解除または失効したとき
③媒介にあたった全宅保証会員の立ち会いにより作成された文章をもって売買契約が合意解除されたとき
④その他売買契約が取り消され、もしくは無効であるとき

もっと詳しく知りたい場合は、キーワードで検索されるか、全宅連・全宅保証に加盟している業者にお尋ねになられることをお勧めします。

[34: 匿名さん]

続きです
うちが契約したのは最大手の会社でしたが、各社独自のルールもあるようでした。
大手ほど慎重な印象を受けました。
何千万もの取引ですから当然と言えば当然で
一般家庭では不動産の購入など一生に一度です。
不要なトラブルを避けるためにも、各社独自のルールがあると理解しています。
預かりについては、重説にも明記されますから　業者側に預かられても私は納得できました。

以前の家は自営業の方が所有されていて（中古で購入しました）７千万を越える根抵当権（１３番まで）が付いていました
バブルの頃に付いたものと予想されますが、売却価格が４千万でしたから
引き渡し日までに本当に抵当権の抹消ができるのか大変不安でした。
当時は夫婦とも世間知らずで、始めてマイホーム購入で浮かれていて何の知識もなく
ネットでの情報収集もできなかった時代でした。

保障制度が当時からあったのかは不明ですが
私達に少しでも知識があるか、担当者からの詳しい説明があれば
あんなに悩まなくても良かったのにと　悔しい思いがします。

[35: 匿名さん]

はじめまして。我が家もまさに買い替え検討中です。
3ヶ月前にでた査定と、別の業者さんで最近とった査定額が
300万ほども下がっており、どちらの業者さんにお願いするか悩んでいます。

先の業者さんは特長のある物件なので強気の値段でと言い、
（それでも築4年で3割落ちです。同じマンションの他物件もこれ位か以上の値付です）
後の業者さんは、同じマンション内の物件を担当しているので
実情をよくご存知で、ここ半年ほど売り物件（４〜５軒）が一軒も売れていないので
値段が安ければ、特長がある物件なので決まり安いのでは？ということです。

ここを読ませていただいて、最初の値付けの重要さがわかりましたが、
300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます。

[36: りんご]

３５さん　こんばんは
２から書き込みしている者です(ハンドルを作ってみました(^^:))

＞300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます
お気持ち　よ〜く分かります。

私が売却を決意したのは平成１４年でしたが
実は平成１１年にも査定してもらってます
当時の査定額は２９８０万でした
なんと３年間で１千万も下落したことに！！！
あの時売っていれば損金はなかったです
しかし今の土地にも手が届かなかったです。

業者側から見た「売れる価格」と売る側の「売りたい価格」には差があるそうです
誰でも「高く売って安く買いたい」と思ってます
豊富な予算があればいいのですが
普通は持ち家が売れないことには次に進めません。

ご家族とよく話し合うことが大切だと思います。

[37: りんご]

損金ではなく追い金の間違いでした
訂正します。

[38: マイホーム]

３５の匿名さん　初めまして。宜しくお願いします。
うちもやっと売りにだしたところです。
でも今のところ全く反響なしです。
ちょっと高値だったのかなーと思っています。
３５さんもこれからのようなので慎重によく検討されてください。
安くしすぎても後から高くはできないし、高くしすぎても反響ないしで悩みますね。
少しでも理想の価格の近くで売れるといいですね、お互いに。

[39: マイホーム]

りんごさん＞　ハンドル作っていただき助かりました。
　　　　　　　売りに出してそろそろ１０日くらいになりますが不動産屋からは特に連絡もなく
　　　　　　　悲しいくらい普段どおりの生活を続けています。
　　　　　　　高値だったのかなーと思っていますが後悔はしていません。
　　　　　　　ただ覚悟を決めて売りに出したのだから売れるに越した事はないのですが。

　　　　　　　３１でのお話ありがたいです。お節介だなんて思ってないので今後とも宜しくおねがいします。
　　　　　　　うちは、売り買い同時進行で検討していますがそううまくいきそうにないなと思いつつあります。
　　　　　　　やはり今の家が売れなければ話が進まないのですし。
　　　　　　　りんごさんは結局、仮住まいなどに移らずに売り買いできたのですか？
　　　　　　　うちも仮住まい覚悟したいのですが、ローン残が残ってしまうので
　　　　　　　その返済がすぐに出来るほど貯金もないので買い替えローンを利用するしかないのかなと思っています。
　　　　　　　本当は時間をかけて落ち着いて新たなマイホームを探したいのですが。

　　　　　　　まだ売りにだして日が浅いですがすでに今の不動産屋に対して不満と言うか信頼が出来なくなってきています。
　　　　　　　相談の上に決めた価格だったのに今更高すぎると言われたり話の中でお願いした事がされてなかったり。
　　　　　　　大手だからって安心できないですね。

[40: りんご]

マイホームさんこんばんは
契約業者とは専属選任契約でしょうか？
それなら１週間に一度の営業報告義務がありますが、守られていますか？
守られていないなら　宅建業違反で契約終了の３ヶ月を待たずに契約解除出来ますからね！

先週はお疲れ様でした！お掃除大変だったのではないですか？
３月過ぎると不動産の動きが鈍くなります この時期は我慢の時期だとは思いますが・・・。

さて、仮住まいの件ですが
うちは購入者の入居日が決まっていました。
相手側の希望を聞きました。もっとも契約から引き渡しまでは日が開かない方が良いと言われてます
重大な瑕疵にあたる火災でも起こしたら大変ですし、「現状渡し」が条件になりますから
うちのように古家の場合は（雨漏りとか）プレッシャーでした。

９月下旬申し込み・１０月上旬契約・１０月下旬引っ越し・１１月第１週引き渡し　とバタバタしました。
家財道具が多かったので、仮住まいも戸建てにしました。
仮住まいでしたから予算第一に考え　古い家を短期契約で借りました。
実はこの家の近所に子供の友達が多くて（校区内で探した）子供達が喜びました。
住んで２ヶ月も経つと、このままここでもいいかと弱気になったり
夫もローンの重圧から解放されてましたから。

マイホームさんは買い換えローンは通りそうですか？
うちも最初はプラス１千万までならオーバーローン可能と言われてましたが
使わなかったです（この話は後日）

週末は雨ですね
雨の日は内覧者がこないと勝手に決めていてうちは外出してましたわ。

[41: 35]

りんごさん、マイホームさん
暖かいお返事ありがとうございました。
がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。