家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[22: 10]

>>19
左官を頼むと、\4000/㎡以上はしますかね。材料代より人件
費のほうが高いくらい。
クロスの上からもそのまま塗れる珪藻土があるので楽ですよ。

[23: １９]

＞クロスの上からもそのまま塗れる珪藻土があるので楽ですよ。

１０さん、よくわからないのですが、クロスの上から塗った場合、見た目は楽しめるけれど、
珪藻土事体の機能（通気性とか）はクロスが貼られているわけだから期待できないんですよね？

[24: 10]

通気性というより調湿効果ですね。クロスの上からでも効果は
あると思います。ただしクロスがでこぼこしてるようなテクス
チャの場合は、前もってパテでならす必要がありますね。
入ったとたん、なんとなくスッキリというかひんやりとするよ
うな感じがします。夏もけっこう快適です。

実はそれ以前に新居の居室をすべてDIYでやったんです。で、
勢い余って、その後に売り出し直前にマンションの部屋まで
塗っちゃったという...（苦笑
左官教室もけっこう流行ってますよ。

クロスだとシロウト仕事は単に『ヘタ』ですが、塗り壁だと
テキトーに塗っても『味』で済ませられます。（苦笑２

[25: １９]

１０さん、レスありがとう。
ほぉ〜〜。すごいなあ。新居とさらに、売り物件までご自分でなさったんですね！
なんかでも楽しそう。左官教室なんかもあるんですね。そういうの、あったらいいなあと
思っていたんです。時間できたら探してみます(笑)

なるほど、調湿効果か。

[26: マイホーム]

すみません。だいぶお返事がおそくなってしまいました。
ついに売り出しを始めました。
今の家、気に入っているのでかなり悩みましたが、仲介会社の話によると
売り出しても無償でやめられるとの事だったのでやってみる事にしました。

１８さん＞　いつもお返事ありがとうございます。
　　　　
　　　　　　先日、担当の方が図面（ポスティングする）をもってきてくれました。
　　　　　　これから配るとのことで緊張してきました。
　　　　　　１８さんが教えてくださったのでもし内見がきても担当さんに任せようと思います。
　　　　　　こちらがでしゃばっても仕方ないですしね・・・
　　　　　　大手の会社に依頼したので色んな意味で安心はしているのですがでもちょっと不安もあります。
　　　　　　今の家を買った時の仲介会社は地域の小さなとこだったのと以前の経験から嫌だったので。
　　　　　　結局、最初の値づけも悩んだ末あまり値を落とさずに決めてしまいました。
　　　　　　なので少し心配ですが。

　　　　　　両隣にセールスの電話が入るなんて驚きです！！
　　　　　　うちはお願いしてなるべく近隣にはまだ分からないようにと頼み
　　　　　　ポスティングも少し離れた所からにしてもらいました。
　　　　　　負債の件はほんとに築浅なので数百万にはなりそうです。
　　　　　　仲介手数料もありますし・・・もう少し安ければな〜と思ってやまないです。


　　　　　
　　　　　
　　　　　　

[27: マイホーム]

ひとしさん＞　やはり買う側としてはちょっとした欠点でも気になるものですか・・・
　　　　　　　うちもちょっとは欠点があるのでそこをつつかれそうですね。
　　　　　　　そういう時には少しお話してもいいですね。
　　　　　　
　　　　　　　＞売主がペラペラと喋るのは・・・・

　　　　　　　まさに以前中古を見に行った時の状態がそうでした。
　　　　　　　逆にひいてしまったのを覚えています。
　　　　　　　自分がそうならないように気をつけたいものです。

　　　　　　　うちも家が売れないと困るには困りますが、早く売りたくてうずうずするより
　　　　　　　のんびり構えて（あまりのんきじゃいけないでしょうが）ストレス抱えずにいきたいです。
　　　　　　　うちの担当さんもとても優しい感じの方ですが少し抜けている感じもします。
　　　　　　　ちょっと心配ですが売る気バリバリの方よりも合っている気がします。

[28: 匿名さん]

おはようございます　マイホームさん。
いよいよ売却開始ですね！
これからが精神的に大変でしょうが、夢に向かって頑張って下さい。

簡単にうちの流れを説明します
お役にたてれば幸いです・・・
①２月上旬　大手１社、地元業者１社に査定してもらい　査定額の高い方と専属選任契約
②３月下旬　専属契約の報告義務違反（内覧者の結果報告や活動報告など）が続く
③５月上旬　３ヶ月の契約期間終了を待ち　契約の続行を拒否。　別の大手２社と一般契約を結ぶ　１回目の価格変更
④８月中旬　１組の申し込みがあり１００万の値引きに応じるが、買い手の都合で契約日の前日にドタキャン
⑤８月下旬　隣から購入の申し込みがあり個人契約の話になる。業者をはずすことに。しかし、資金繰りがうまくいかないとキャンセル
⑥９月上旬　別の大手２社、別の地元１社と再び一般契約を結ぶ。２回目の価格変更
毎週末オープンハウスをし　最後の勝負に出る。
⑦９月中旬　２組同時に申し込みが入る　一番手はローンが通らず、２番手と成立。

時間がなくなったのでこの辺で、また夜来ます。

[29: 匿名さん]

マイホームさんは売却してもローン残が残りますか？
もし売却してもローンが残る場合は、手付け金は契約成立まで仲介業者に預かられますよ。
うちは手付け金を次の家の手付け金にしようと思っていたので大誤算です
２度の値下げもあり資金計画が狂いました。
最後に２百万捻出する為に車を売却したり、子供の学資保険から契約者貸し付けしたりしてなんとか乗り切りましたが・・・

以前の家はまだ地価が高かった時代に購入していたので、購入価格と売却価格との差は２千万を超えました
その分購入する土地も安くなったので、以前より便利な所に住み替えができました。
まだ先のお話になりますが、購入価格より売却価格が安い場合は特例による損失控除が受けられます。
確定申告しないと戻りませんが、損失額が多く１年で控除しきれない場合は３年間の繰り越し控除も可能です
うちも特例のおかげで、所得税と住民税がゼロになってます(^^)
新居に１０年以上の住宅ローンを利用したので３年間は損失控除を受け、その後７年間はローン減税が適応されることになりました。
後から戻ってくるのは嬉しいものですね（固定資産税で消えますが(^^:)）

[30: マイホーム]

２８・２９さん＞　何度も丁寧に教えてくださってありがとうございます。
　　　　　　　　　はい。今の家を売却してもローン残が残ります。
　　　　　　　　　しかも、車のローンも残っているので更にです。
　　　　　　　　　手付け金は仲介業者が預かってしまうんですか！
　　　　　　　　　色々と資金繰りを計画しないといけないんですね。

　　　　　　　　　これから新しい家探しも始まります。
　　　　　　　　　売却をお願いした会社にて探そうと思って相談したら
　　　　　　　　　覚悟はしていましたが思っていたよりかなり低価格な物しか買えませんと言われ落ち込んでいます。
　　　　　　　　　本当は土地を買って建てたかったのですが無理そうです。

　　　　　　　　　損失控除のお話勉強になりました。ありがとうございます。
　　　　　　　　　うちも利用する事になりそうです。
　　　　　
　　　　　　　　　２８・２９さんは売却の際かなり苦労なされた様子ですね。
　　　　　　　　　でも今は満足のいくお住まいにすんでいらっしゃるのですね！
　　　　　　　　　うちも後に続きたいです。

[31: 匿名さん]

マイホームさん　こんにちは。
実はうちは最初の業者選びに失敗しまして、相場より高値を付けてしまったんです。
ローン残と仲介手数料、次の物件手付けまで売却した金額でなんとかしようと当時は欲張っていました。
数百万掛けてリフォームしていたのもあるのですが、近隣の同条件の物件より「うちが一番」と変な自信を持っていました。
しかし、家捜しをしている方は相場をよくご存じで、リフォーム済みの物件ということでは注目されましたが０
相場より高いと当然成立しないので、売り出して３ヶ月を越える頃には「さらし物件」になっていきました。
慌てて価格変更をしても、物件の新鮮さがないので「この家は、また下げるだろう」と思われていたようです。
ずるずると時間ばかりが過ぎ　近所にも知れ渡り、精神的に疲れはてて何度も売り止めようと思いました。
最後まで諦めずに夢を実現することが出来たのは、掲示板で知り合った経験者の方のはげましでした。
ご迷惑でしょうが　もし私の経験が少しでも買い換え希望の方の参考になればと、お節介を承知で書いています。

ところでマイホームさんは、売り買い同時進行で計画されていますか？
うちも同時進行で行きたかったのですが、色々な業者の方とお話していくうちに　この時代の売却の難しさが分かって来ました。
それと赤字を出してまで住み替えをするのですから、慌てず今度こそ納得する家を探そうと　売りを先行して仮住まいの覚悟をしました。

さて、そろそろ広告の反響がある頃ではないですか？
嬉しい結果になるのをお祈りしています。

[32: 匿名さん]

>>もし売却してもローンが残る場合は、手付け金は契約成立まで仲介業者に預かられますよ。

それはかなり悪質な仲介業者ですね。まともな仲介業者はそんなことはしませんよ。
通常の不動産取引では考えられません。
売却の際買主からもらう手付金は当然売主のものです。一瞬たりとも仲介業者に預けなければいけない
理由などまったくありません。売却額がローンの残債を下回ることとは何の関係もないことです。

[33: 匿名さん]

＞３２
なぜ、仲介業者が手付け金を預かるのか　理由は簡単です。買い主保護のためです。

抵当権が付いたままの物件を購入するにはリスクがありますね？
引き渡し日までに抵当権が抹消されることが、重説でも説明されますが
ごくまれにですが、売り主が契約違反をして（抵当権が期日までに抹消できなかった）
手付け金を持ったままドロンする場合があります。
その場合　誰が損害を受けるかと言えば買い主ですよね！？
トラブルを避ける為に「手付け金保障制度」「手付け金預かり制度」が発足されました。

以下　コピ−ですがお読み下さい。

社団法人　全国宅地建物取引業協会連合会（略称・全宅連）と社団法人全国宅地建物取引業保証協会（略称・全宅保証）では
他に先駆けて「手付金補償制度」を導入しました。
これは、流通機構に登録された住宅やマンション、宅地を購入した場合に、買主が支払った手付金の安全確保を図るためにつくられた制度です
「手付金保証付き証明書」によって契約が何らかの事情によって解除され、かつ売主が手付金を返還しないような場合に
売主に変わって全宅保証が手付金を保証する制度となっています。

こんな場合に保証されます
（保証の適用要件）
「手付金保証付証明書」が発行されたあと、下記の要件により売買契約が失効して売主から支払済みの手付金が返還されなかった場合に適用されます。
①売主の債務不履行により売買契約が解除されたとき
②売買契約の約定により契約が解除または失効したとき
③媒介にあたった全宅保証会員の立ち会いにより作成された文章をもって売買契約が合意解除されたとき
④その他売買契約が取り消され、もしくは無効であるとき

もっと詳しく知りたい場合は、キーワードで検索されるか、全宅連・全宅保証に加盟している業者にお尋ねになられることをお勧めします。

[34: 匿名さん]

続きです
うちが契約したのは最大手の会社でしたが、各社独自のルールもあるようでした。
大手ほど慎重な印象を受けました。
何千万もの取引ですから当然と言えば当然で
一般家庭では不動産の購入など一生に一度です。
不要なトラブルを避けるためにも、各社独自のルールがあると理解しています。
預かりについては、重説にも明記されますから　業者側に預かられても私は納得できました。

以前の家は自営業の方が所有されていて（中古で購入しました）７千万を越える根抵当権（１３番まで）が付いていました
バブルの頃に付いたものと予想されますが、売却価格が４千万でしたから
引き渡し日までに本当に抵当権の抹消ができるのか大変不安でした。
当時は夫婦とも世間知らずで、始めてマイホーム購入で浮かれていて何の知識もなく
ネットでの情報収集もできなかった時代でした。

保障制度が当時からあったのかは不明ですが
私達に少しでも知識があるか、担当者からの詳しい説明があれば
あんなに悩まなくても良かったのにと　悔しい思いがします。

[35: 匿名さん]

はじめまして。我が家もまさに買い替え検討中です。
3ヶ月前にでた査定と、別の業者さんで最近とった査定額が
300万ほども下がっており、どちらの業者さんにお願いするか悩んでいます。

先の業者さんは特長のある物件なので強気の値段でと言い、
（それでも築4年で3割落ちです。同じマンションの他物件もこれ位か以上の値付です）
後の業者さんは、同じマンション内の物件を担当しているので
実情をよくご存知で、ここ半年ほど売り物件（４〜５軒）が一軒も売れていないので
値段が安ければ、特長がある物件なので決まり安いのでは？ということです。

ここを読ませていただいて、最初の値付けの重要さがわかりましたが、
300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます。

[36: りんご]

３５さん　こんばんは
２から書き込みしている者です(ハンドルを作ってみました(^^:))

＞300万はなかなか決心がつかず、売りにだせないでいます
お気持ち　よ〜く分かります。

私が売却を決意したのは平成１４年でしたが
実は平成１１年にも査定してもらってます
当時の査定額は２９８０万でした
なんと３年間で１千万も下落したことに！！！
あの時売っていれば損金はなかったです
しかし今の土地にも手が届かなかったです。

業者側から見た「売れる価格」と売る側の「売りたい価格」には差があるそうです
誰でも「高く売って安く買いたい」と思ってます
豊富な予算があればいいのですが
普通は持ち家が売れないことには次に進めません。

ご家族とよく話し合うことが大切だと思います。

[37: りんご]

損金ではなく追い金の間違いでした
訂正します。

[38: マイホーム]

３５の匿名さん　初めまして。宜しくお願いします。
うちもやっと売りにだしたところです。
でも今のところ全く反響なしです。
ちょっと高値だったのかなーと思っています。
３５さんもこれからのようなので慎重によく検討されてください。
安くしすぎても後から高くはできないし、高くしすぎても反響ないしで悩みますね。
少しでも理想の価格の近くで売れるといいですね、お互いに。

[39: マイホーム]

りんごさん＞　ハンドル作っていただき助かりました。
　　　　　　　売りに出してそろそろ１０日くらいになりますが不動産屋からは特に連絡もなく
　　　　　　　悲しいくらい普段どおりの生活を続けています。
　　　　　　　高値だったのかなーと思っていますが後悔はしていません。
　　　　　　　ただ覚悟を決めて売りに出したのだから売れるに越した事はないのですが。

　　　　　　　３１でのお話ありがたいです。お節介だなんて思ってないので今後とも宜しくおねがいします。
　　　　　　　うちは、売り買い同時進行で検討していますがそううまくいきそうにないなと思いつつあります。
　　　　　　　やはり今の家が売れなければ話が進まないのですし。
　　　　　　　りんごさんは結局、仮住まいなどに移らずに売り買いできたのですか？
　　　　　　　うちも仮住まい覚悟したいのですが、ローン残が残ってしまうので
　　　　　　　その返済がすぐに出来るほど貯金もないので買い替えローンを利用するしかないのかなと思っています。
　　　　　　　本当は時間をかけて落ち着いて新たなマイホームを探したいのですが。

　　　　　　　まだ売りにだして日が浅いですがすでに今の不動産屋に対して不満と言うか信頼が出来なくなってきています。
　　　　　　　相談の上に決めた価格だったのに今更高すぎると言われたり話の中でお願いした事がされてなかったり。
　　　　　　　大手だからって安心できないですね。

[40: りんご]

マイホームさんこんばんは
契約業者とは専属選任契約でしょうか？
それなら１週間に一度の営業報告義務がありますが、守られていますか？
守られていないなら　宅建業違反で契約終了の３ヶ月を待たずに契約解除出来ますからね！

先週はお疲れ様でした！お掃除大変だったのではないですか？
３月過ぎると不動産の動きが鈍くなります この時期は我慢の時期だとは思いますが・・・。

さて、仮住まいの件ですが
うちは購入者の入居日が決まっていました。
相手側の希望を聞きました。もっとも契約から引き渡しまでは日が開かない方が良いと言われてます
重大な瑕疵にあたる火災でも起こしたら大変ですし、「現状渡し」が条件になりますから
うちのように古家の場合は（雨漏りとか）プレッシャーでした。

９月下旬申し込み・１０月上旬契約・１０月下旬引っ越し・１１月第１週引き渡し　とバタバタしました。
家財道具が多かったので、仮住まいも戸建てにしました。
仮住まいでしたから予算第一に考え　古い家を短期契約で借りました。
実はこの家の近所に子供の友達が多くて（校区内で探した）子供達が喜びました。
住んで２ヶ月も経つと、このままここでもいいかと弱気になったり
夫もローンの重圧から解放されてましたから。

マイホームさんは買い換えローンは通りそうですか？
うちも最初はプラス１千万までならオーバーローン可能と言われてましたが
使わなかったです（この話は後日）

週末は雨ですね
雨の日は内覧者がこないと勝手に決めていてうちは外出してましたわ。

[41: 35]

りんごさん、マイホームさん
暖かいお返事ありがとうございました。
がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。

[42: りんご]

３５さん
とうとう決断されましたか！？

＞がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。
その気持ちがあれば大丈夫！
売れない不動産はないですよ。
そうそう
お掃除と内覧者が来る時は
ダンナと子供は邪魔になるので外出してもらいましょう(^^:)

[43: マイホーム]

りんごさん＞　こんにちは。
　　　　　　　梅雨入りして雨の日が多くなってきましたね。
　　　　　　
　　　　　　　うちは専任媒介で契約しています。
　　　　　　　専属ではないので、２週間に１度の報告があるようです。
　　　　　　　そろそろ報告がくるのかなと思ってます。

　　　　　　　掃除なんですが実はあんまりやってなかったりします・・・
　　　　　　　気合入れて片付けようと思っていたんですが子供がいるのでなかなか片付けられずです。
　　　　　　　そろそろ地道に片付けたいと思います。
　　　　　　
　　　　　　　それにしてもまだ内見が一件もないです。
　　　　　　　だんだん不安になってきました。
　　　　　　　売れないのかな〜なんて思ってきました。
　　　　　　　売る事を決めたのだからちゃんと売れて欲しいのもあるし上の子が幼稚園に入園するまでには
　　　　　　　新しい家で落ち着いていたいのですがそううまくいかなそうです。

　　　　　　　りんごさんは仮住まいにお住まいになったのですね。
　　　　　　　売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？
　　　　　　　新たな物件も見に行ってますがなかなかいい物件に出会えず時間がかかりそうな気がしています。
　　　　　　　そうすると売却が決まっても引渡しまで時間がかかってしまいそうでいやだな〜と思っています。
　　　　　　　それを理由に値引き交渉されたりしそうですしりんごさんの仰るとおり出来れば早く引き渡した方がいいですしね。
　　　　　　
　　　　　　　買い替えローンは通りそうですがやはり限度額が低くなってしまうようです。
　　　　　　　今後子供達の教育資金やら色々とかかる事を考えると月々の返済はなるべく現状維持の形でいきたいのがあるので
　　　　　　　仕方ないのですが。
　　　　　　　負債を抱えてまで買い替えをするのだから納得のいく家をみつけたいのですが
　　　　　　　時間もないしお金もないし家も売れてないしで困ってしまいます。
　　　　　　
　　　　　　　

[44: マイホーム]

３５さん＞　お互いこれからですね。
　　　　　　買い替えうまくいきますように頑張りましょう！
　　　　　　また近況教えてくださいね。
　　　　　　おんなじ仲間がいると思うと頑張れそうです。

[45: マイホーム]

ついに週末に内見の連絡がきました。
週末という事で不動産屋の担当の方が他のお客様のご案内があるため来られないとの事で緊張してきました。
私達夫婦で案内しなければならずどうしてよいか困ってしまいました。
気をつけたほうがよい点、こうするとよいなどありましたら教えてください。

[46: りんご]

こんばんはマイホームさん。

＞ついに週末に内見の連絡がきました

おお！！
ついに来ましたか〜！
まずはおめでとうございます♪

むむ
業者抜きのご案内ですか？
それは　ちょっと変わっていますね。
マイホームさんと契約している業者さんのお客さんですか？
それとも別の業者さんのお客さんですか？

別の業者さんが連れて来られるお客さんなら
その人が案内してくれますから心配ないのですが・・・。

もし誰もこないのであれば
おそらく業者が渡している間取り図面持参で来られますから
１階から順に案内して、２階をお見せされたらいかがでしょう？
相手も緊張していると思いますから笑顔で迎えてあげましょうよ。
室内ドアはあちらも開けにくいと思いますから、最初から開放できる所は開けておきましょう。
最後に質問があるかどうか聞いてなければ「よろしくお願いします」でおしまい。

内覧の結果はだいたい当日中にお返事が来ます。
不動産屋は忙しいので連絡は１０時頃が多いです。
「お会いしてご相談があるのですが・・・」と言われれば値段交渉です。
ダメな時は簡単に理由を説明され、後日文章でお返事が来ます。

いよいよですね
今週末はお天気良いようですよ。

[47: りんご]

暦を見たら日曜日は大安でした。　なるほど不動産屋は忙しいはずです
契約もあるのでは？　日本人は暦を気にしますから。

[48: りんご]

おはようございます。
書き忘れていたので昨日の続きです。

＞売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？

抵当権は完済しないとはずれません
抵当権がついたままの不動産はまず売れないと思ってください。
他人の借金を肩代わりする人はいないので、抵当権が抹消できないと売却はできないのです。
オーバーローンの利用は難しいです。次の家を担保にして融資がおりますから・・・
多分、担当者から言われると思いますが、この時代は売りを先行して一度賃貸に引っ越す覚悟が必要です。
売り買い同時進行できる人は少数派だと思います。

それから、売却ができなくても賃貸に引っ越すことは可能ですよ
住宅ローンと家賃が払えれば問題ないです。

空き家にしてから売りに出す人、売り買い同時進行ができる人は限られた人です
ローン残がなく売り急ぐ必要がない人、ローンと家賃と両方払える資金計画に余裕がある人。
うちはどちらにも当てはまらないので、居住しながら売れるのを待つしかなかったです(＿＿;)

[49: 通りすがり]

買いは、竣工済みあるいは竣工間近の物件を、特約付き（指定期日までに
売れなかったら解約）でオーバーローン審査を含めて契約する。
売りは竣工後の期日指定にする。
とすれば、仮住まいなしでいけないこともないですよ。
ただし、たしかに残債ありの場合は、売り先行なのは基本ですが。

[50: 匿名さん]

マンションから一戸建てに買い換えました。
建売だけど。

マンションは一応売りに出したけど売れなかったので建売業者が下取り。

ま、2ヶ月じゃ売れないわな

[51: りんご]

＞４９さん　それは「買い換え特約」と言われるものですね。
買い手につく「ローン特約」と同じで、契約をペナルティなしで白紙撤回できるものです。
ただし、重説に記載していないと法的に無効ですから、署名・捺印の前に契約内容を確認する必要がありますね。

＞５０さん　「買い取り保証」と言われるもので、我が家も検討しましたが、買い取り額は相場の３割から４割ダウとなり　損金がさらに増えるので使えなかったです。
分譲地の建設条件付き宅地販売だと、販売会社こんな保証をつけてくれるケースも増えてきました。
ただし、よくよく検討する必要があります。

[52: 匿名さん]

>>51
それがね、買取額が今まで何件か出してもらった停止条件の下限よりも200万円以上よかったので。
物権が高いので値引きを要求したんだけど、オプションサービスと買取額でほぼこちらの計算した物件の評価額になったので決定しました。

[53: りんご]

＞５２さん
おめでとうございます♪
それは素晴らしい結果になりましたね。
私が住んでいたエリアは土地の下落が激しく、いつ売れるかわからない古家に
そんな良い条件は提示して頂けませんでした（泣）

新しいお家にはもう入居されているのですか？
お庭造りとかされてますか？

[54: りんご]

買い換え特約　買い取り保障制度について
※コピーです。

現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は
手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが
資金計画にも狂いが生じなくて安全です。
そのほうが売りあせる必要もないので
ある程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。
一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに
新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。
ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず
二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。
具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。

まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。
文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ
本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。
これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし
違約金を支払う必要などもありません。
ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが
売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。

さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合
仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。
ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし
一部の仲介会社しか実施していないのも実情。
さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と
大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。

[55: りんご]

売り先行か買い先行か！？

メリット
自宅の売却代金がハッキリするので買い換えのための資金計画に狂いが生じにくい。
売りあせる必要がないので、価格交渉などの面でもある程度有利に進められる。
それに、たとえ買い換えを中断しても住む家は残る希望の新居をじっくり探せる。
また未完成の物件なら、代金支払いまでに余裕があり
購入契約後に売り出してもうまくいくケースが多い。
売り主が分譲会社なら、買い換え特約や買い取り保証などもつけてもらいやすい。

デメリット
売却が決まれば、買い主に物件を引き渡す日までに、買い換え物件を探さなければならない。
希望の物件がなくても妥協せざるをえないケースや
購入物件が未完成で引き渡しまでに時間がかかる場合は仮住まいの必要も
買い換え特約や買い取り保証を付けられずに購入を先行させる場合
どうしても売りあせって、買い主に主導権を握られてしまう可能性がある。
新居の取得日までに旧自宅が売れず、二重ローンを背負ってしまう恐れも。

[56: マイホーム]

こんばんは。　ずいぶんしばらくぶりになったしまってすいません。

先日の内見は先方の業者さんがご一緒だったので滞りなくすみました。
ですが、いまだにその内見の結果報告がないです・・・

その後、数件内見があったのですがそちらもまだ何も。
なんだかとっても先行きが不安です。

次の内見の話もあるのですが、ちょうどその時はうちの親戚が子供をつれて地方から
泊まりに来ている時なのですが気にせず受けてもいいのかどうか・・・？
親戚は構わないとは言ってるのですが避けるべきなのでしょうか？
ただ親戚はしばらくいるので別の日に変えてもまたいるかもしれないし。
断るべきか悩んでます。

銀行の買い替えローンも思ったよりよくないみたいなのでこれからの計画をしっかり立てないとなーと
思ってます。
とにかく家が売れない事には。

[57: 通りすがり]

我が家も先日売却しようとしていましたが結局やめました。
色々と不動産屋に騙されて、銀行ローンも全くおかしいし売る時期じゃないなと判断しました。
今の家は古いのですがまだまだ住めるので諦めました。
マイホームさんもよく考えて結論出して下さい。

[58: りんご]

マイホームさんおはようございます。
内覧の結果報告がされていないのですか？
それは困りましたね。
うちが最初に契約した地元業者の担当者もそうでした
こちらは期待して電話をずっと待っているのに・・・
勇気を出して担当者に今までの内覧の結果を聞いてみませんか？
選任契約は２週間に一度の報告義務が宅建法で定められていますから
そろそろ活動報告が書面で届く頃だと思いますが、不安なまま待つより聞いてもいいと思いますよ。

《専任媒介 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。
宅地建物取引業者は他の宅地建物取引業者が媒介をすることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できる可能性がある。
宅地建物取引業法により専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に当該物件に関する情報を登録すること。に当該物件に関する情報を登録すること。》

[59: りんご]

マイホームさんおはようございます。
内覧の結果報告がされていないのですか？
それは困りましたね。
うちが最初に契約した地元業者の担当者もそうでした
こちらは期待して電話をずっと待っているのに・・・
勇気を出して担当者に今までの内覧の結果を聞いてみませんか？
専任契約は２週間に一度の報告義務が宅建法で定められていますから
そろそろ活動報告が書面で届く頃だと思いますが、不安なまま待つより聞いてもいいと思いますよ。

《専任媒介 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。
宅地建物取引業者は他の宅地建物取引業者が媒介をすることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できる可能性がある。
宅地建物取引業法により専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に当該物件に関する情報を登録すること。に当該物件に関する情報を登録すること。》

[60: りんご]

ごめんなさい。二重投稿してしまいました。

[61: りんご]

内覧の申し出を断るかどうかですが
予測できる都合が悪い期間は、予約が入る前に担当者に申し入れしておけばいいですよ。
予約が入ってからのキャンセルは、理由を伝えて断ればいいと思います。
内覧させるかどうかは売り手の自由ですからね。
但し、あまりキャンセルが続くと印象が悪くなると思いますが・・・。

マイホーム家、出足好調ではないですか！
内覧者が多いということは期待が持てそうですね
４〜６月は不動産が一番動かないと言われる時期ですから。

がんばりましょう！！

[62: りんご]

書き忘れてました。

何も返事がないのは、ダメということです。
断りの理由は内覧者が業者側に伝えますから
必ず断りの理由を担当者から聞いてくださいね。

但し
ひやかし客も中にはいますから
くだらない理由もあります気にしないことです。
１人気に入ってくれればいいのですから。

[63: 匿名さん]

買い替えに成功したものです。ちょうど昨年の今頃、売りに出してました。
４ヶ月位かかりましたが予定の金額内で売れました。
その間、買主が決まり契約の前日にキャンセルという事もあり、その時はさすがにへこみました。
その後、不動産やの言う通りに200万円下げた所、翌週には新たな買主が現れ契約できました。
またその買主の方は現在の家が建つまで４ヶ月程、待ってもくれました。端数の８０万円、値引きましたが。
現在は新築戸建てに無事越すことができ満足してます。（前の家も新築戸建でしたが）
また売却損が500万円程で済み、銀行ローンも変動ですが1.675％で借りることができました。
（借入額は以前よりかなり増えましたが支払い額は殆ど変わりませんでした）
最初は買い替えなんて出来ないと思ってましたが現在の家を販売していた不動産やの営業の方が
とても優秀な方でその方のおかげで買い替えに成功できたと思ってます。
とにかく買い替えるには売りに出す決心とタイミング、そして優秀な営業とのめぐり合わせじゃないでしょうか。

[64: マイホーム]

こんばんは。

りんごさん＞　お返事ありがとうございます。
　　　　　　　早速、不動産屋さんに都合が合わない日を先に伝えるようにします。
　　　　　　　出足好調なんですかね〜？
　　　　　　　でも、やっぱり担当の営業さんがいいかげんというか
　　　　　　　こんな言い方してしまうと良くないんですが無能と言うか
　　　　　　　やる気がないのか話もかみ合わないし、言った事だけしかしないしでかなり不信感が募ってます。
　　　　　　　もう少し様子をみて担当代えてもらおうかなと思ってます。
　　　　　　　でも３ヶ月はその会社と契約してるとなると顔を合わせる事もあるかなと思い悩んでます。

６３さん＞　初めまして。トピ主のマイホームです。
　　　　　　書き込みありがとうございます。
　　　　　　やはり買い替えには優秀な営業さんとのめぐり合わせですかね？
　　　　　　うちの今の担当はどうも駄目みたいです。
　　　　　　今はその営業さんのせいでかなり悩んでます。
　　　　　　銀行ローンの話の内容がころころ変わってしまっていたり不安を感じさせる事ばかり
　　　　　　してくるので正直頭にきています。
　　　　　　６３さんは買い替え大成功でよかったですね。
　　　　　　こんな事聞いてはあれですが買い替えの際、頭金はどのくらいありましたか？
　　　　　　文面から勝手に判断したので違っていたら申し訳ありません。注文住宅に越されたのですか？
　　　　　　だとしたらとても羨ましいです。
　　　　　　私もあこがれています。

[65: 63]

買い換えた家も注文住宅です。買い替えを検討しＨ／Ｍや不動産屋に相談にいきましたがどこも
真剣には取り入ってくれず半ばあきらめていた時に買い替えを実現してくれた営業の方と出会いました。
当初、住み替えローンの為、変動で３．４％という信じられない金利を言われましたが、最終的には１．６７５％で
銀行と話を付けてくれました。営業次第で金利は変わる事を知りました。その会社は地元でこつこつやっている会社なので
いろいろと融通も利き、とてもよかったです。ご質問の頭金・・・土地の手付け１０万円だけです。。
後は旧宅がうれた時に手付けでもらった１００万円だけでしたね。後は全額住宅ローンです。

[66: りんご]

マイホームさん　こんばんわ。
この時期に内覧希望者が多いのは、良いことですよ
内覧者希望者がいないことには、成約はありえませんからね。

さて
そろそろ担当者から１回目の活動報告書が届きましたよね(なければ宅建法違反です)
今後の活動計画も記入されていたと思いますが、それ以前に
担当者が信用できないのであれば、担当代えを営業所に申し入れてもいいのではないでしょうか？
数千万もする大切な資産ですからね、信頼できない人に任せられないです。

[67: 匿さん]

はじめまして。　事情があって今自宅を売りに出そうか迷ってます。さらに言えばその後の住まいにいいなと思ってる物件がありまして。それってかなり無謀ですよね。今気になる物件はあきらめてとりあえずは売りに集中した方がいいんでしょうか？できれば今から売りに出して3月には新居へ引越しなんてのが理想なんですが。ありえないですよね。どうしたいいんだか。

[68: みかん]

私も買い換え検討中です・・・あげさせてください。

[69: アップル]

はじめまして。買い替えできたものです。売ったのはマンションですが・・・売る時期というのはあるようです。
やっぱり最後は営業でしょう。最初、かの有名なＭ社に頼みました。しかし物件が安いせいか気乗りしないようで
残債損があるのなら買う物件は決まってますかって、とっても横柄な態度でした。たまたま会社の買い替え支援ローン
というのがあってそれが利用出来そうだったので、お願いしました。しかしながら、1ヶ月たってもひとりも案内せず
。もちろんレインズ、新聞広告は出していたようですが・・・。あんまりだったので1ヶ月たって銀行系のＳ社に代えました。
若い営業さんだったんですが、頑張ってこまめに報告も入れてくれました。時期を逃してしまったのもあってなかなか
買い手がつかず結局時間はかかりましたが、無事売却できました。売る時期は、3月までがいいようです。（転勤とか多いから）
また、販売価格は、少し高くして話があれば値引くというやり方もあるようですが、最初からこの金額ならという金額で、
これ以上は値引けないとはっきりいったほうが、いいです。たっぷり時間があったのでこちらも買う物件が見つかり
買う物件と同時決済できました。ちなみに買う物件はハウスメーカー1社に絞ったほうがいいです。もちろん最初は、
何社か見積もりを出してもらって競合させたほうがいいですが、最後は、メーカーの提携銀行を使って金利も最後まで
店頭から1％優遇ですし（5年固定で、5年後と見直しですが）保証料とかかかりません。団信保険のみです。
買うほうも営業ですよ。ちなみに土地は地元の有力不動産に声をかけて広告出す前に声をかけてもらいました。
頑張ってください。わたしも3月完成なので楽しみです。

[70: 16]

りんごさん、その後マイホームさんはどうされたのでしょうか？個人的に応援していたのですが。

[71: 匿名さん]

はじめまして
現在、マンションから戸建へ住み替え計画中です。
私の場合は『土地先行取得』パターンです。
私の場合は間取りの不便さから戸建願望でしたので、建売では満足いくものがないと思い、土地探しからはじめました。
まず希望する間取りに近いプランをＨＭ数社に見積もらせ、おおよその金額を把握してから土地を探しました。
運良く昨年秋ごろ建築条件無しの物件が見つかり、土地の契約を済ませたところです。
当然の如く、マンションはローンが残っており、売り先行でやっていますが、まだ買い手はついていません。
上物はＨＭと今プランの熟成作業中でマンションが売れたら本契約するつもりです。
なので一時的には賃貸も止む無しと考えています。
このパターンであれば、旧宅を売り急ぐこともなく、新居も妥協せずじっくり検討が出来て、
資金的にも無理はしなくて済みます。
この計画が可能になったのは、銀行選びでした。
土地とマンションはしばらくダブルローンになります。
結局マンションと同じ銀行で借りましたが、『土地のみ』＆『２つの住宅ローン』を認めてくれる銀行は
そうそうありませんでした。
私の場合は地元の地方銀行でしたが、大手では信託銀行系列が３行ほどですね。一般の都銀系はダメです。
まずは銀行

[72: どこで建てようか]

はじめまして　私も住み替え検討中です。…というか、夫の転職で頓挫しました。
条件付の土地を条件を外してもらい、そこにマンションの売却もお願いし、あるＨＭさんで
建てる予定だったのですが、夫の会社の移転に伴い再就職となり、不幸中の幸いか？
白紙状態です。ローンがおりる条件が揃うまで本腰を入れた話は、先になるかと思いますが…

なかなか条件付きでない土地は出てこないので、出てくればすぐ買えるようにと　>71さん
のような『土地先行取得』パターンがいいように思いますが、
おっしゃるように銀行探しが大変なようですね。土地だけでは住宅ローンは借りられない
のですよね？　金利はやはり高めですか？　差し支えなければご教授ください。

[73: 損得]

はじめまして
我が家は、去年の今頃自宅を売りに出していました。
現在、売却も完了し土地を探しているところです。

手狭な賃貸暮らしに逆戻りですが、ミニ戸建の悪夢のような暮らしからは開放されました。
バブル期築の中古戸建を買って以来、家のガタと奮闘しながら生活し、知人は年を追うごと地価が下がるのに
合わせて、まともな敷地の戸建を買っていかれました。

それを横目で見ながら、物件の割りに大きな残債を少しでも減らすべく繰越返済の日々と．．．
それはまあ大変でした、あげく土地値＋少しの価格と持ち出しでやっとのこと売却です。
その時代に、その物件がいいと思い買ったのは私たちですが、なんともその当時の業者の都合で
１５年近くの時間を持っていかれたようなそんな気持ちにもなります。

年齢も４０後半に入り子供も中学生、なんとか時代に振り回されず永住できる住まいを
手に入れるべく頑張ろうと考えております。

土地の情報も、なかなか希望するものが出てきませんね。
一生涯、不動産業界との闘いみたいになってますけど、根気と運ですかねやっぱり。
売却がからむと一層負担が大きいとは思いますが、やはり売り先行で土地が出てくれば同時決済覚悟の
購入とハウスメーカー選別ってなるのでしょうね、信頼できる不動産屋とハウスメーカー、それと銀行が
ガッチリいかないと難しいでしょうね。
日ごろからそういった付き合いは、ちゃんとしておいたほうがいいでしょうね。

[74: 匿名さん]

71です
＞どこで建てようかさん

土地の取得ですが、
一番良いのはキャッシュで土地を買ってしまうことです。
住み替えの場合は難しいのですが・・・

特にご主人が転職というのは痛いです。
『勤続３年以上』というのは大概どこの銀行でも融資条件にしていますので・・・
転職先がよほどの大手企業とかでないと今の状態では新規のローンが組めません。

自己資金が足りない場合は親戚関係から借りる等して工面した方が良いように思いますよ。

ちなみに、土地のみの住宅ローンは下記にある銀行の融資条件を良くご覧になってください。
http://www.eloan.co.jp/cgi-bin/house_select_p.cgi
おおよそ共通している条件は
・土地取得から家の竣工まで１．５年以内
・年間返済額（他の融資返済額も含む）／年収＝25%以内（土地のみ取得の場合）
です。
総枠（総借入額）は建物を含めた金額で考えないとアウトです。大体6000万〜1億程度が多いです。

私の場合は田舎で土地も安かったため、マンションとダブルでも可能でしたが、首都圏では厳しいかも知れませんね。

[75: 匿名さん]

71です。

＞どこで建てようかさん、
補足ですが、私が借りたのは通常の住宅ローン扱いで、
金利は2.2%(全期間店頭表示より0.7%優遇で当初５年固定）です。
３年固定でも差が0.5％未満（年間返済額で３万程度）だったので、
今後の金利上昇を考慮して安定性を取りました。
１％近く違うのであれば３年固定を選択したと思います。

[76: どこで建てようか]

>71さん

ありがとうございます。
マンションを売却しない限りは資金は殆どありませんし、転職は致命的で、やはり計画は
随分先送りになってしまいますね。（借りるあてもありませんし…）3年は長いですね。
そうなると71さんのように金利2.2%なんて望めないでしょうし、計画自体断念
せざるを得ない可能性も高そうです。(-_-;)
損得さんがおっしゃるように「根気と運」が住み替えには必須のようですので
もう一度、動機となるべく私達に新築一戸建てが必要なのかをじっくり考え直してみたいと思います。

[77: 匿名さん]

71です

＞どこで建てようかさん

考え方次第ですよ。
３年あれば自己資金も貯まるだろうし、残債だって減るじゃないですか。
それまでじっくり間取りを考えられるし、金利もそれほどは上がらないと思いますよ。
３年後は上がっても３％ぐらいじゃないですかね。
他行で融資相談に行ったときは『マンションの残債は年利３％で見積もる』と言われましたので・・・

前向きに検討されることを願います。頑張って家を建てましょう。

[78: どこで建てようか]

>71さん

励ましのお言葉ありがとうございます。
3年後、どんな環境になっているかわかりませんが、いい土地があれば購入できるそなえは
作っていこうと思います。家を建てられる環境にならなくともそなえは邪魔にはなりませんものね。
…3年も勉強したら相当いい家が建つか、マンションに住む戸建オタクになっているか…（笑）

自分のことばかり言っていましたが、71さんはよい土地が見つかって良かったですね！
家の契約が決まってからは、あれよあれよという間に事が運ぶとよく聞きます。
細かいひとつひとつが具体化されるのですから楽しくもあり、手の抜けないときでもありますよね。
その時のために考えることは山ほどありそうですね。
ご希望に添ったより良い家が出来ますようにがんばって下さい。
どんなお家を建てられたか、また途中経過も書き込んで頂ければ参考になります。
今後ともよろしくお願いします。

[79: りんご]

ご無沙汰していました。
その後、マイホーム家はいかがですか？
我が家は相変わらずの日々です。

住み替えをご検討の皆様へ
参考になるサイトを見つけましたので、貼っておきます。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/subject/msub_inf.htm

[80: りんご]

１６さん、ご心配かけました。
近況報告ですが、煮え切らないままの夫を説得するのもエネルギーが必要です。
喧嘩するのも面倒で、最近は放置です（笑）
一人住宅情報誌を見てはモンモンとして、住宅オタクになりつつあります。
希望地域の相場を知り尽くしているのが悲しい（＾＾；）

展示場には行ってないです。
やはり女子供だけでは相手にされないのと、メーカー企画商品に興味がなくなったのと、両方です。
春は遠いです。

[81: 損得]

この国は基本的に、建築で繁栄してきたような側面があるようですので
業界の秩序については、ほぼ放任状態だったようなところがありますね。

それはそれとして、住宅ローンも決済方法も仕組みもほとんどの事が
大量生産と供給に見合った構造になっているようですので、買う側としては
相応の意識と覚悟が必要のようですね。

仕組みが整っていれば、住宅オタクにならなくても安心して業者に任せることが出来ますよね。
いい経験じゃないですか？　そんな気持ちで今日も街角の空き地に興味しんしんの毎日です。

[82: りんご]

数社にまとめて査定依頼が出来るサイトです。
http://www.home4u.jp/sell/

[83: 匿名さん]

スレ主さん？

[84: まみ]

＞損得さん
大変な思いをしながら過ごされたようですね。

実は、ウチも１４年前のバブル期に買った家（建売）を昨年売り、新しい家に
住み替えました。
１４年前に買ったときから、すご〜く下がりましたよ。ホント土地代＋αですね。
時期が悪かった・・とは思いますがこれも運命と感じています。
いくら損したか・・あんまり考えないようにしています。

これから新たな土地探し、家作りですか、楽しみですね。
ウチは、同時進行しました。

[85: 匿名さん]

やっぱり建売は値下がりが激しいのかな。
+αってどのくらいですか？

[86: 匿名さん]

家は１５年でほとんど価値なしといいますけどね。

[87: 損得]

＞まみさん
ありがとうございます。
今度は本当の意味で楽しみたい、ただそれだけです。
この歳になってもまだ可能性が残っていることに感謝したいです。
失敗による知識と知恵って大きいですよね、この経験が自分自身と子供たちの
糧になることを期待もしています。

＞８５さん
ん〜難しいですけど私の場合は、本当に僅かでした。
というよりも額面のどこがどうなのか分からないというのが本当のところです。

[88: 匿名さん]

ずっと読んでくると買い替えのローンってそんなに選択肢がないんですか？来年くらい売る気満々だったんだけど。

[89: 匿名さん]

仲介の不動産やさんは選ぶべきです。
ウチは3回家を建てましたが、一回目は４００万落ち(4年で）で売れましたが2回目の
築１１年は結局、売れなくて貸家にするところです。
2件目の仲介は某大手財閥系の名を冠した不動産やでしたが、顧客の要望をどう考えて
いるのやら頭にきました。　3000万以下なら売らないと最初から言ってあるのに、新居
にまできて鍵を預かっていきながら、２５００でどうだ、キャッシュで。とか言ってきて
実に不愉快でした。　新居の決済は終っているから住んでいるし、キャッシュとか必要
ないのに・・。それより高く売れる努力をしろ！と思った。　　6500万で買った家をなん
で現金だからといって2500万で売らなければならないのでしょう。　借家にして時期を待つ
なり、子どものために持っていたっていいからと言っているのに。　　挙句、借りた鍵は
届けもせず、私が取りに行った。　
あの業者にだけは二度と頼まない！！　　ちなみに一軒目を売った業者は希望より売値が
低かったので手数料を下げてくれた。　　　それぞれです。

[90: 匿名さん]

89さん
築１１年でも売れないんですか？けっこう厳しい状況なのだなあ。一軒家だったらすぐに売れるだろうと考えて購入してしまったがあまかったなあ。

[91: 匿名さん]

場所によりますね。

[92: 匿名さん]

>91
そのとおりです。郊外だと厳しい。

[93: 匿名さん]

調布市って郊外？

[94: 匿名さん]

郊外でしょもちろん。

[95: 匿名さん]

それでも駅（本数多いこと）から徒歩圏内ならまだいいでしょうね。
駅からバス、あるいはバスも少なくて車のみとなると、かなり厳しい。

[96: なお]

現在10年前に購入したマンションに住んでいます。
このマンションを売却（残債がかなり残る）して、
土地取得、戸建て建築をしたいと考えています。
でも、ここで読ませてもらうと、なかなか厳しいようですね。

私は、10年超えたこのマンションの価値が下がる一方なことと、
低金利や税制優遇の恩恵を受けたいという気持ちから、
残債が1000万であっても、オーバーローンで借りられるなら、
少しでも早く…という気持ちなのですが、
主人は、「まあ、いい物件があれば…」という感じなので、
戸建てオタクになりそうな状態です（笑）。

残債が1000万もある場合、やっぱり厳しいでしょうか？

[97: 匿名さん]

８９です。築11年の家は神奈川県央の中核都市、駅から3分でしたよ。
田舎ですがバブル弾けて間がなかったのでまだ高かった・・トホ。
土地は広めで50坪以上あるのですが、近くに30坪に25坪くらいの建売が
いっぱい出来始め、きびしかったのでしょうか・・。
広めの土地は上物があると売りにくいといわれました。　地元の若い
方達を対象に考えたら仕方がないかもしれません。

住むには環境のいい場所ですし、大学病院も近いので都心に通う必要が
なくなればまた住んでもいいかなと思います。

９６さん
ウチも残債ありますが、家賃収入でペイできるので思いきって新築して
通勤、通学時間が半分になりました。　勿論、貯金はなくなりましたが（ハハ！）

[98: 匿名さん]

>>96
オーバーローンを組むにしても、手数料などの手持ち資金は必要です。
オーバーローンの場合、超過分については無担保状態なので、本人の
信用がより厳しく評価されます。名の知れた企業に何年も連続して
勤めていて、ここ数年収入も安定している、というような条件を満た
せばOK。おそらく、源泉徴収票を複数年分提出させられます。
1000万の残債は珍しくないですね。

[99: なお]

主人は、大手企業に20年勤務（年収900万）しているので、
借り入れは、何とかできるんじゃないかな、と思っているんですが。

現在残債が2000万。現マンション売却が1000万として、残債1000万。
新規物件3000万として、4000万のローンを組めるといいなぁと思っています。
ただし、主人が42歳なので、ローンは、25年返済が限界かと。

現在135万/年のローン返済、プラス40万/年の管理費・駐車場等を払っています。
つまり、175万/年　がかかっている状態です。

買い替え、可能でしょうか？

[100: 匿名さん]

組めるでしょう。

[101: なお]

よかった。
ところが、どの手順で行くのかが、最大のネックなんです。
下の子どもが、現在中1なので、校区のことを考えると、
2年先にした方が、土地の選択の余地がひろがるので、
それまでに、少しでもローンを返して、
それからでいいんじゃない？というのが主人の考えです。

でも、ここからの2年というのは、自己所有のマンション（築10年）の価値
が下がること
（来年末に大規模修繕があること、4年後に最寄り駅が移動して、若干遠くなる計画があること）と、
金利上昇のこと、主人の年齢を考えると、待つべきか、一刻も早く動くべきかを悩んでいます。

どう思われますか？

[102: 匿名さん]

新しい物件の情報は?

買い替えの場合、今の物件を売ることのタイミング・条件よりも、
新しい物件が本当にいいものであるか、そちらに重きを置いたほうがいいと思いますよ。

今のマンションをいかに高く売るかよりも、いかにいい物件を見つけるか、今後ずっと住むわけですから。

[103: 98]

似たような境遇ですね。うちは残債は700万でしたが。
とりあえず一部上場企業でまじめに（？）働いてきたせいか審査は
まったく問題ありませんでした。子供は中３なので、半年ちかく
遠距離通学。（１年以内なら教育委員会に申請すれば転校なしです
むケースが多いです）中１だとちょっと厳しいですかね。

大規模修繕は、いままでの積み立て状況によります。
一時金がかかりそうかどうか。通常は、積み立て＋公庫の短期借り
入れで行うケースが多いかと。一時金出せと言われても出せない
人がいたら修繕お手上げ、では仕方がありませんから。もし、持ち
出しがなければ修繕後の売りもいいですよ。とりあえず外観がリフ
レッシュするので第一印象がアップします。

[104: なお]

新しい物件で、いかにいい物件を見つけるかどうか。
確かにそうですよね。それが最重要課題ですよね。
本当は、土地を見つけて建てたいんですよね。
でも、土地って難しいですよね。
フリープランの建売なら、わかりやすいし、手間がないんですよね。

中3なら、転校しなくてもすむんですね…。
似たような境遇で、買い替えをされたのなら、
励みになります。
また、段取りについても教えてほしいです。
大規模修繕は、積立が十分で、余りが出るので、
外壁だけでなく、各戸にプラスアルファの設備
（ペアサッシとかテレビインターホンとか）
がつくようです。
この場合、待ったほうがいいのかなぁ。

[105: 102]

>>104
私の場合は、失敗でした。
売るタイミングは最高でしたし条件も良かった。
なおかつ新規借り入れの金利も低く、タイミングは良かったのですが、
新たに買った建売、結果的に欠陥住宅でした。

建売業者が相場最低価格よりも200〜300高く下取りするということに目がくらんでしまったためです。
その反省も踏まえて、売りよりも買いに軸足を置くべきと言わせていただきたい。
土地を見つけて買いたい、私もそうでした。
ところがだんだんそれがぶれてきて、蓋を開けたら建売になってしまいました。
土地は気に入っているのですが、上物が・・・・・

本当に土地って難しいですが、建売を買って多少我慢して、20年程度で建て替えられるのならいいのですが、
そうでなければ、2年や3年、根気よく、勉強してこだわって土地から買って注文住宅を買われた方がいいと思います。
もうひとつ、ほぼ確実に、この2年程度で住宅に関する法律が変わります。
例の問題で。

今のマンションの売りには不利ですが、おそらく新居の買いには有利に働くはずです。
住宅ローン減税やらいろいろと誘惑も多いですがここはぐっとこらえていい新居を作ってください。

[106: なお]

＞＞105
ご自身の経験を教えていただいてありがとうございました。
ものすごく、心に響きました。

下取りが有利で、気に入った立地で、建売を選ばれるお気持ち、
痛いほどわかります！！！私も、きっとそうなると思います。
この2年程度で住宅の法律が変わる・・・？
どんなふうになるのでしょうか。

減税や低金利、売りの条件など、誘惑が多いのはたしかですが、
もう少し腰をすえて勉強したいと思います。
ありがとうございました。

[107: 98]

私の場合は逆で、パワービルダー系の安めの建売り探しから
初めて、大手の分譲建売り、注文住宅と対象が移行しました。
残債がある場合、売り先行が基本なので、タイミングをはか
るのが難しかったかな。

修繕は売り値段が上げられるというよりは、売りやすくなると
いう程度ですね。買主からみて、とりあえずしばらく修繕を考
えなくてよいのと、見てくれが良くなるという意味で。

金利は今後が若干気になりますが、減税は『国が国民を借金
漬けにして、建築業界を潤わせ、景気回復をはかるための一
種の撒き餌』なので、減税があるから購入を急ぐ、というよ
うな本末転倒だけはやめましょう。減税額が毎年微妙に減っ
ていくところなんかも、よく考えられていて、まさに脅迫の
システムそのものですね。

[108: なお]

年始から、主人と住宅展示場を回っています。
大手のＨＭは、予算的にかなわないし、
色々見て回っているうちに、注文建築の場合、
ローコストのＨＭでも、最低限の安全性は確保されている
と実感するところが多く、２，３のローコストＨＭを
自分の中では候補として絞っています。

土地を探す時、ＨＭを決定してから、
ＨＭ経由で探してもらうほうがいいのか、
不動産業者に頼むのがいいのか、悩むところです。
みなさんは、どうされましたか？

[110: なお]

そうですよね。ＨＭの工法や構造なんかは、自分で調べられるけれど、
土地との巡り会わせとなると、運のようなものですもんね。
めぐり合えるまで、どのくらいかかるかわからない状態で、
自宅を売却してしまうのも怖いしなぁ・・・。
そうなると、売り先行も考えてしまいますよね。

まず、不動産会社に土地を見に行く、というところから
はじめるのがいいのかな。
でも、いい土地は、不動産業界内部で動いているという話を
きくと、実際に広告に出ている物件にいいものはないのか、
という気もするし・・・。

[111: 98]

建築条件なしで出てる物件は、建売り業者も取り合わなかった
物件ということになりますね。条件が悪いか、逆に良すぎて
建売りとしてはペイしないケースもあります。不動産屋に話
をつけておけば、出てすぐに連絡してくれることもありますよ。
うちの場合は相続物件でしたが。あと、売れる物件は、今度の
週末にでも見にいってみるか、じゃ遅いです。同じ条件で待っ
ている人は大勢いますから。

[112: 匿名さん]

[113: 匿名さん]

>>112
エロサイトばっかり貼ってるんじゃねーよ

[114: 買い換え検討中]

はじめまして。
私も、ただいま買い換え検討中の者です。


買い換えされた方に質問なのですが、買い換えの時に『手数料』というものが発生しますよね。

例えば、買う物件は『売主』売るのは『仲介』というのは、けっこう大変だと思うので、売買ともに同じ仲介業者に頼もうと思ってるのですが、その場合ダブルで手数料を払う事になるのでしょうか？


よろしくお願いします。

[115: 経験者さん]

そうです。売り買い双方の取引に手数料が発生します。
売買を同一業者に依頼するメリット・デメリットが御座います。
どこの業者も専属専任契約を取りたがりますが、幅広く集客するには一般が有利と言われます。

[116: 経験者さん]

＞買う物件は『売主』売るのは『仲介』というのは

すみません、何がおっしゃりたいのか理解できません。
業者の立場から見て　のことかしら？
詳しくご説明願えませんか。

[117: 入居済み住民さん]

>114
たしかに意味不明です。
『売主』物件を買う場合には手数料は発生しません。
もし、自宅を『仲介』で売り、同じ業者から、新築あるいは中古を
同じく『仲介』で買うケースのことであれば、いわゆる『両手』物件
とは違いますが、２契約するんだから多少は値引きしろよ、ぐらいの
折衝は可能だと思いますよ。
業者はあたかも定価のように『３％＋６万になります』って言います
が、あくまで法的には『上限価格』なのでご注意。
それとも『売主』物件だけど、あえて『仲介』を入れて金を払ってで
も一切の段取りをやってもらおうということ？
『売主』物件だとわかっててそこまでするケースは希だと思いますよ。

[118: 買い換え検討中]

116,117さん、お返事ありがとうございます。

私の質問が意味不明でしたね。すみません・・・。


え〜っと・・・今、購入検討中の物件が２件あるのですが、１件は売主がわかってるので売主から購入可能物件で、もう1件は販売は仲介業者からのみという物件なのです。

今の家を売却するために、Ａ社（仲介）で売却してもらうので、購入もＡ社の方で任せたほうがスムーズなのかなぁ〜と思ったのですが、やはり手数料がダブルでかかると・・・。

なので、購入だけでも『売主』直で購入すれば、手数料がかからず良いのかなぁ〜と思ったもので。
でも、もう『売主』直で販売可能な物件にＡ社と行ってしまったので、いまさらＡ社ぬきで売主直で購入は出来ないとは思ってはいるのですが。


今後、また新しい物件があり、それも売主直で購入できる場合は、Ａ社と行かず一人で見に行った方が良いのでしょうか？
その場合、売却をお願いするＡ社からの買取価格も下がりますよね・・・
今回の売却は、あまり大きく近所に知られたくないので、買取でお願いするつもりです。


114で書いたように買い換えなので、売却はＡ社で購入はＢ社（売主直）となると買い換えもスムーズに行かなかったりして、仮住まいなんて事にもなりかねないですよね・・・。


買い換え経験のある方は、やはり売買は同じ会社に頼みましたか？
その場合、手数料などはどうされたのでしょうか？

[119: 契約済みさん]

うちも今118さんと同じような件で迷っています。
ある土地を某大手仲介業者を介して購入したのですが、
現在の持ち家の売却をその業者に頼むか否か？です。

でも担当営業者が今ひとつ頼りにならなそうというか、
こちらが家を売却する事はわかっているはずなのに
「ぜひわが社に売却させてください！」みたいな売り込みも全くないんですよね。
本当のところ大した儲けもなさそうだから
先方も気が進まないのかもしれませんね（苦笑）

なので売却を任せても、必死に動いてくれるかどうか激しく疑問です。
せめて手数料の割引でもあれば迷わず頼むところですが、
どうやらそういった融通もきかなさそうな予感がしています。

ちょっとは意気込み見せてくれないかなぁ。リ●●スさんw

[120: 経験者さん]

118さんはご家族でよく話しあって方向性を決めてください。
不動産の売買には多額のお金がからみますから
慎重で大胆な戦略が必要となります。
通常の売値よりも損してでも買取制度を利用するメリットが私には理解できないのです。
奥様の近所に対する見栄だけであれば随分ともったいない話です。
近隣相場がすくらかわかりませんが、うちの場合は相場が２千万、買取制度を利用すれば相場の４割減と言われ、ばかばかしくて通常の取引を選択しました。

それとＡ社の案内があって初めて現地を見られたわけですから（例えそれ以前に知っていても）Ａ社に黙って契約してねいずれバレます。
レインズといわれる不動産情報サイトは業者間で自由に閲覧でき、いついつどこの物件がいくらで成約したかなんてバレバレですから。
かなりの比率で仲介手数料請求されますよ。
宅建法で定められているいるわけですか、裁判しても勝てませんよ。

いずれにしても、現在業者が提示している買取価格が相場と比較してどうなのか、お確かめください。
売り買い双方の手数料が取れる個都を条件になっているなら、契約違反で価格の引き下げはあると覚悟すべきです。

不動産屋は海千山千の猛者ですから、親身になってくれるだの、熱意を持ってくれるだの、甘い期待は抱かないことです。

大手であれば尚。

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すみません。
キーボードの調子が悪く、誤字脱字が多く申し訳ありませんでした。