家の買い替え経験者さんいらっしゃいますか？

[マイホーム]

事情があり一戸建ての買い替えを検討中です。
家を売却して新たに購入した方、ぜひお話を聞かせてください。
不動産屋に仲介を頼むと売却の時の仲介料と購入の時の仲介料などかなりお金かかりますよね？
うまくやりくりする方法、そのほか注意すべきところなど教えてください！
私はこうして安くしてもらえたなどのお話もお願いします。

[42: りんご]

３５さん
とうとう決断されましたか！？

＞がんばって、家を片付けて少しでもすっきりいい雰囲気を
作って売りにだそうとおもいます。
その気持ちがあれば大丈夫！
売れない不動産はないですよ。
そうそう
お掃除と内覧者が来る時は
ダンナと子供は邪魔になるので外出してもらいましょう(^^:)

[43: マイホーム]

りんごさん＞　こんにちは。
　　　　　　　梅雨入りして雨の日が多くなってきましたね。
　　　　　　
　　　　　　　うちは専任媒介で契約しています。
　　　　　　　専属ではないので、２週間に１度の報告があるようです。
　　　　　　　そろそろ報告がくるのかなと思ってます。

　　　　　　　掃除なんですが実はあんまりやってなかったりします・・・
　　　　　　　気合入れて片付けようと思っていたんですが子供がいるのでなかなか片付けられずです。
　　　　　　　そろそろ地道に片付けたいと思います。
　　　　　　
　　　　　　　それにしてもまだ内見が一件もないです。
　　　　　　　だんだん不安になってきました。
　　　　　　　売れないのかな〜なんて思ってきました。
　　　　　　　売る事を決めたのだからちゃんと売れて欲しいのもあるし上の子が幼稚園に入園するまでには
　　　　　　　新しい家で落ち着いていたいのですがそううまくいかなそうです。

　　　　　　　りんごさんは仮住まいにお住まいになったのですね。
　　　　　　　売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？
　　　　　　　新たな物件も見に行ってますがなかなかいい物件に出会えず時間がかかりそうな気がしています。
　　　　　　　そうすると売却が決まっても引渡しまで時間がかかってしまいそうでいやだな〜と思っています。
　　　　　　　それを理由に値引き交渉されたりしそうですしりんごさんの仰るとおり出来れば早く引き渡した方がいいですしね。
　　　　　　
　　　　　　　買い替えローンは通りそうですがやはり限度額が低くなってしまうようです。
　　　　　　　今後子供達の教育資金やら色々とかかる事を考えると月々の返済はなるべく現状維持の形でいきたいのがあるので
　　　　　　　仕方ないのですが。
　　　　　　　負債を抱えてまで買い替えをするのだから納得のいく家をみつけたいのですが
　　　　　　　時間もないしお金もないし家も売れてないしで困ってしまいます。
　　　　　　
　　　　　　　

[44: マイホーム]

３５さん＞　お互いこれからですね。
　　　　　　買い替えうまくいきますように頑張りましょう！
　　　　　　また近況教えてくださいね。
　　　　　　おんなじ仲間がいると思うと頑張れそうです。

[45: マイホーム]

ついに週末に内見の連絡がきました。
週末という事で不動産屋の担当の方が他のお客様のご案内があるため来られないとの事で緊張してきました。
私達夫婦で案内しなければならずどうしてよいか困ってしまいました。
気をつけたほうがよい点、こうするとよいなどありましたら教えてください。

[46: りんご]

こんばんはマイホームさん。

＞ついに週末に内見の連絡がきました

おお！！
ついに来ましたか〜！
まずはおめでとうございます♪

むむ
業者抜きのご案内ですか？
それは　ちょっと変わっていますね。
マイホームさんと契約している業者さんのお客さんですか？
それとも別の業者さんのお客さんですか？

別の業者さんが連れて来られるお客さんなら
その人が案内してくれますから心配ないのですが・・・。

もし誰もこないのであれば
おそらく業者が渡している間取り図面持参で来られますから
１階から順に案内して、２階をお見せされたらいかがでしょう？
相手も緊張していると思いますから笑顔で迎えてあげましょうよ。
室内ドアはあちらも開けにくいと思いますから、最初から開放できる所は開けておきましょう。
最後に質問があるかどうか聞いてなければ「よろしくお願いします」でおしまい。

内覧の結果はだいたい当日中にお返事が来ます。
不動産屋は忙しいので連絡は１０時頃が多いです。
「お会いしてご相談があるのですが・・・」と言われれば値段交渉です。
ダメな時は簡単に理由を説明され、後日文章でお返事が来ます。

いよいよですね
今週末はお天気良いようですよ。

[47: りんご]

暦を見たら日曜日は大安でした。　なるほど不動産屋は忙しいはずです
契約もあるのでは？　日本人は暦を気にしますから。

[48: りんご]

おはようございます。
書き忘れていたので昨日の続きです。

＞売却してローン残があっても仮住まいに住む事って可能なのでしょうか？

抵当権は完済しないとはずれません
抵当権がついたままの不動産はまず売れないと思ってください。
他人の借金を肩代わりする人はいないので、抵当権が抹消できないと売却はできないのです。
オーバーローンの利用は難しいです。次の家を担保にして融資がおりますから・・・
多分、担当者から言われると思いますが、この時代は売りを先行して一度賃貸に引っ越す覚悟が必要です。
売り買い同時進行できる人は少数派だと思います。

それから、売却ができなくても賃貸に引っ越すことは可能ですよ
住宅ローンと家賃が払えれば問題ないです。

空き家にしてから売りに出す人、売り買い同時進行ができる人は限られた人です
ローン残がなく売り急ぐ必要がない人、ローンと家賃と両方払える資金計画に余裕がある人。
うちはどちらにも当てはまらないので、居住しながら売れるのを待つしかなかったです(＿＿;)

[49: 通りすがり]

買いは、竣工済みあるいは竣工間近の物件を、特約付き（指定期日までに
売れなかったら解約）でオーバーローン審査を含めて契約する。
売りは竣工後の期日指定にする。
とすれば、仮住まいなしでいけないこともないですよ。
ただし、たしかに残債ありの場合は、売り先行なのは基本ですが。

[50: 匿名さん]

マンションから一戸建てに買い換えました。
建売だけど。

マンションは一応売りに出したけど売れなかったので建売業者が下取り。

ま、2ヶ月じゃ売れないわな

[51: りんご]

＞４９さん　それは「買い換え特約」と言われるものですね。
買い手につく「ローン特約」と同じで、契約をペナルティなしで白紙撤回できるものです。
ただし、重説に記載していないと法的に無効ですから、署名・捺印の前に契約内容を確認する必要がありますね。

＞５０さん　「買い取り保証」と言われるもので、我が家も検討しましたが、買い取り額は相場の３割から４割ダウとなり　損金がさらに増えるので使えなかったです。
分譲地の建設条件付き宅地販売だと、販売会社こんな保証をつけてくれるケースも増えてきました。
ただし、よくよく検討する必要があります。

[52: 匿名さん]

>>51
それがね、買取額が今まで何件か出してもらった停止条件の下限よりも200万円以上よかったので。
物権が高いので値引きを要求したんだけど、オプションサービスと買取額でほぼこちらの計算した物件の評価額になったので決定しました。

[53: りんご]

＞５２さん
おめでとうございます♪
それは素晴らしい結果になりましたね。
私が住んでいたエリアは土地の下落が激しく、いつ売れるかわからない古家に
そんな良い条件は提示して頂けませんでした（泣）

新しいお家にはもう入居されているのですか？
お庭造りとかされてますか？

[54: りんご]

買い換え特約　買い取り保障制度について
※コピーです。

現在のように中古価格の先行きが不透明な場合は
手元に残るお金が確定した後に新居を買う“売り先行”のほうが
資金計画にも狂いが生じなくて安全です。
そのほうが売りあせる必要もないので
ある程度納得のいく価格で売却できる可能性も出てきます。
一方、自宅の明け渡し時期を気にせずに
新居をじっくり探せるのは“買い先行”ならではの魅力だといえます。
ただしその場合、新居の取得日までに旧自宅が売れず
二重ローンを背負ってしまうパターンを避ける手立てはとっておきましょう。
具体的には、以下に解説するような二つの方法が考えられます。

まずは、購入する物件の売買契約書に“買い換え特約”を付記してもらうこと。
文面としては“○年○月○日までに○○万円以上で手持ち物件が売れなければ
本契約を白紙撤回する”といった内容にするのが一般的です。
これなら、たとえ購入をキャンセルしても、契約時に支払った手付金は全額戻りますし
違約金を支払う必要などもありません。
ただしこの特約新築分譲で売り主が不動産会社のケースなら比較的ＯＫですが
売り主が個人の場合（つまり中古物件を買う場合）には、承諾してもらうのは難しいようです。

さてもうひとつの方法としては一定期間内に自宅が売れなっかた場合
仲介会社に自宅を買い取ってもらう“買い取り保証制度”を利用するという手が考えられます。
ただし物件によっては買い取ってもらえないケースもありますし
一部の仲介会社しか実施していないのも実情。
さらに買い取り価格は査定価格の約８０％と
大変シビアになってしまうなどの点があることを頭に入れておきましょう。

[55: りんご]

売り先行か買い先行か！？

メリット
自宅の売却代金がハッキリするので買い換えのための資金計画に狂いが生じにくい。
売りあせる必要がないので、価格交渉などの面でもある程度有利に進められる。
それに、たとえ買い換えを中断しても住む家は残る希望の新居をじっくり探せる。
また未完成の物件なら、代金支払いまでに余裕があり
購入契約後に売り出してもうまくいくケースが多い。
売り主が分譲会社なら、買い換え特約や買い取り保証などもつけてもらいやすい。

デメリット
売却が決まれば、買い主に物件を引き渡す日までに、買い換え物件を探さなければならない。
希望の物件がなくても妥協せざるをえないケースや
購入物件が未完成で引き渡しまでに時間がかかる場合は仮住まいの必要も
買い換え特約や買い取り保証を付けられずに購入を先行させる場合
どうしても売りあせって、買い主に主導権を握られてしまう可能性がある。
新居の取得日までに旧自宅が売れず、二重ローンを背負ってしまう恐れも。

[56: マイホーム]

こんばんは。　ずいぶんしばらくぶりになったしまってすいません。

先日の内見は先方の業者さんがご一緒だったので滞りなくすみました。
ですが、いまだにその内見の結果報告がないです・・・

その後、数件内見があったのですがそちらもまだ何も。
なんだかとっても先行きが不安です。

次の内見の話もあるのですが、ちょうどその時はうちの親戚が子供をつれて地方から
泊まりに来ている時なのですが気にせず受けてもいいのかどうか・・・？
親戚は構わないとは言ってるのですが避けるべきなのでしょうか？
ただ親戚はしばらくいるので別の日に変えてもまたいるかもしれないし。
断るべきか悩んでます。

銀行の買い替えローンも思ったよりよくないみたいなのでこれからの計画をしっかり立てないとなーと
思ってます。
とにかく家が売れない事には。

[57: 通りすがり]

我が家も先日売却しようとしていましたが結局やめました。
色々と不動産屋に騙されて、銀行ローンも全くおかしいし売る時期じゃないなと判断しました。
今の家は古いのですがまだまだ住めるので諦めました。
マイホームさんもよく考えて結論出して下さい。

[58: りんご]

マイホームさんおはようございます。
内覧の結果報告がされていないのですか？
それは困りましたね。
うちが最初に契約した地元業者の担当者もそうでした
こちらは期待して電話をずっと待っているのに・・・
勇気を出して担当者に今までの内覧の結果を聞いてみませんか？
選任契約は２週間に一度の報告義務が宅建法で定められていますから
そろそろ活動報告が書面で届く頃だと思いますが、不安なまま待つより聞いてもいいと思いますよ。

《専任媒介 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。
宅地建物取引業者は他の宅地建物取引業者が媒介をすることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できる可能性がある。
宅地建物取引業法により専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に当該物件に関する情報を登録すること。に当該物件に関する情報を登録すること。》

[59: りんご]

マイホームさんおはようございます。
内覧の結果報告がされていないのですか？
それは困りましたね。
うちが最初に契約した地元業者の担当者もそうでした
こちらは期待して電話をずっと待っているのに・・・
勇気を出して担当者に今までの内覧の結果を聞いてみませんか？
専任契約は２週間に一度の報告義務が宅建法で定められていますから
そろそろ活動報告が書面で届く頃だと思いますが、不安なまま待つより聞いてもいいと思いますよ。

《専任媒介 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて媒介や代理を依頼することが禁止される。
宅地建物取引業者は他の宅地建物取引業者が媒介をすることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できる可能性がある。
宅地建物取引業法により専任媒介契約の期間は３か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから３か月を超えないこと。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は２週間に１回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること。
宅地建物取引業法により宅地建物取引業者は媒介契約締結の日から７日以内に指定流通機構（レインズ）に当該物件に関する情報を登録すること。に当該物件に関する情報を登録すること。》

[60: りんご]

ごめんなさい。二重投稿してしまいました。

[61: りんご]

内覧の申し出を断るかどうかですが
予測できる都合が悪い期間は、予約が入る前に担当者に申し入れしておけばいいですよ。
予約が入ってからのキャンセルは、理由を伝えて断ればいいと思います。
内覧させるかどうかは売り手の自由ですからね。
但し、あまりキャンセルが続くと印象が悪くなると思いますが・・・。

マイホーム家、出足好調ではないですか！
内覧者が多いということは期待が持てそうですね
４〜６月は不動産が一番動かないと言われる時期ですから。

がんばりましょう！！