阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part4】

[匿名さん]

前スレが1000を超えたのでPart4を作りました。

引き続き情報交換致しましょう。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/

[351: 匿名]

３年前に彩都のパナホームが坪６４万～７５万で売り込んだたって、それ、やまぶき地区のこと？
実際、そんな値段で買った人いないよ。同じ時期売り出していたトヨタホームも
６０坪４０００万を３０００万（坪５０）に値引いてたから、３割引きは常識だったけど。

同じ時期に売りに出していた山手台東３丁目はもっと悲惨だったな。
彩都より割安だったのにそれでも売れてなかった。こんな素晴らしいのに売れない。都市伝説になるな。

それと、今、彩都で坪４０万以下で売っているのは、彩都粟生南だけで、これは彩都と名前が付くだけで、
山手台でいうと西４丁目みたいなもの。
その値段を比較して彩都が暴落って愚の骨頂。
山手台で例えると、西２丁目と４丁目の発売時の坪単価を比較して暴落したと騒いでるようなもので恥ずかしい。

[352: 匿名]

山手台西２丁目のゴミ屋さんは北新地などの事業系ゴミ収集を生業としつつレンタルオシボリ・フラワーなどのお水系ビジネスも手広く営まれ、島田紳介も所有しているといわれている北区菅原町のタワマンにも居宅があります。
山手台東１丁目のほうは東淀川区の解同系ご出身でこちらも事業系ゴミをメインにしつつ医療系廃棄物なども扱われておられます。
２業者とも、よりによってわざわざ山手台に家を建てられたのは偶然ではなく、もちろん訳があるのですが、まあこれくらいにしておきます。
あとクリスマスイルミの有名な銀玉御殿のことはご近所なら皆さんよくご存知ですよ、奥様も姉御肌であけっぴろげに何でもお話される方ですから。

[353: 匿名]

けいはんな、彩都、箕面森町、和泉中央、北摂三田ニュータウン、西宮名塩ニュータウン（東山台＋国見台）、神戸市北区のニュータウン郡、西神ニュータウンは完売不可能です。

完売する前に人口大幅減少社会と、団塊世代死去に伴う旧大規模分譲地の住宅余り・空家率上昇社会が到来します。

どう計算しても、さばける前に30～40年前に分譲された家や土地が大量に余り出す時代が到来してしまいます。

山手台は今の売上予測からじゅうぶんに完売が可能と見込まれる近畿で数少ないニュータウンです。

[354: 匿名]

４０００万台って書くときは悪質なのは４９００万
ぐらいを４０００万台って書く
それって５０００万やん(仲介手数料で確実に越える)

家を売るとわかるけど中古は本当に相場は無い

どんなに適正価格でも売れない時は売れない。ふっかけても売れる時は売れる。

大規模マンション何かは売りにくい○○棟の○○さんが○○円で今出してますので○○円以上では買い手が付かないとか言われて値下げ競争になる。

タイミング良ければ自分だけなので言い値で売れたり。
現金すぐ必要なら叩き売りになる。

連れの親父が会社潰しかけて急ぎで１億ちょっとで自宅を売ったら翌週に２億で転売されて不動産屋だっただけにメチャクチャ凹んでた。

中古不動産にはある意味値段は無い(様々な事情があるので)一軒がその価格だったから次もとはならない。

[355: 匿名]

そしてこれが重要なのだが、完売を諦めて大量の空地だらけに終わったニュータウンは、凄まじい地価暴落が襲うと言う事。

[356: 匿名]

ニュータウン分譲はあと１０年ちょっとがタイムリミットですからね。

[357: 匿名]

なるほど知れば知るほど彩都は人気無いんだな。激しい
値引き合戦かそりゃ計画も頓挫するわな。
URは常識的な判断をしたわけだな。店舗も撤退、土地も
３割４割引きが当たり前、企業誘致失敗しまいには価格も
半値に下げて工場稼働オッケーにルール変更、コンセプト
ガタガタしまいには工業地帯になるんじゃない。産廃とか
気をつけろよ捨てごろな空き地が171との間に一杯あるから
そろそろ訴訟でも起きそうだな。

そりゃ売れんわ。

確かに大暴落あるかもなモノレールも累積赤字３００億
超えてるし倒産するかもな。第二の希望が丘と言われてる
理由がわかったわ

[358: 匿名]

阪急の社長（仁川台在住）も、ＪＲ西日本の社長（中山台2丁目在住）も、阪急創業者一族（仁川高台在住）も、宝塚市に住んでいる。

沿線ビジネスを知り尽くしている鉄道会社のトップが宝塚に住んでいます。

彩都のほうが良かったら彩都に住んでますって。

ＪＲや阪急の経営陣は誰も彩都が良いなんて思ってないんですよ。モノレールは絶望的だって本当は知っているんです。

[359: 匿名]

＞341さん

すみません「一部の」と付け忘れていましたね。
住民一部の人の話で、ｱﾝｹｰﾄまでは流石にとっていませんよ。

一丁目には仕事の関係ない老夫婦もいらっしゃるし、電車通勤ではない方もいらっしゃいますからね。


余談ですが、先月2丁目で、今月一丁目で変質者が出たそうです‥

[360: 匿名]

↑
変質者！?紙と鉛筆持ってガレージの車種をひかえてなかったかな？
それは＞３２２だろうw

[361: 匿名]

＞３５８

阪急の社長、ＪＲ西社長も宝塚市内の他の場所には住んでるが、山手台には住んでないんだろ。

そらァ幸福銀行を破綻に追い込んだ縁起の悪い山手台なんかには大手企業経営者は住まないんだろう。

山手台はパチンコ・オシボリ・産廃・ハウスクリーニング・焼肉が関の山。

彩都はそもそも高所得サラリーマン・研究者・大学病院医師あたりがメインだからな。

[362: 匿名]

はっきり言って坪単価からして彩都の客層は四丁目と一緒
１、２丁目は高すぎてサラリーマンや国立大学の教員では
買えないだから医者や自営か多い。

[363: 匿名]

>357
ちょっと理解が足りないようなので補足を。
彩都が３割引が当たり前でなく、モノレール後のミニバブル時に、土地を分譲したヘーベル、トヨタホーム、日本レイトが、欲をかきすぎて、一時的にこれまでより１０００万上乗せして分譲開始しただけ。彩都購入者で、このＨＭの作戦に引っかかる人はほとんどおらず、２年近く全く売れなかった。で、３割値下げ（というか価格を戻しただけ）になっただけ。山手台の様に実際に購入して暴落で殆どの住人が大損したのでなく、実売価格は坪５０万をキープしている点で彩都は立派と思うよ。

彩都が飛ぶ鳥を落とすミニバブルの頃が懐かしい。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27528/res/118-128

↑
で、その頃の山手台のスレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27528/res/118-128

あまり進歩が無いね。

[364: 匿名]

鉄道会社はまさに総合不動産業で土地評価のプロですからね。
経営者はモノレール支線住宅地の絶望的なポテンシャルの低さを知っているわけですね。

すぐ近く（車や原付で3～5分程度の距離）に都心に直結する鉄道駅もあるモノレール沿線なら
何の問題無いけど、モノレールしか無い場所は絶望的。

[365: 匿名]

橋下知事が言っていた、

『彩都は関西の「知の集積地」、偏差値７０以上の街！』

偏向教育・偏差値好きの橋下氏らしいイヤラシイ言い方。でも的は得ている。

だったらYAKUZAを受け入れる山手台は「恥の集積地」って感じかな？

山手台のかた気に障ったらゴメンナサイ。

[366: 匿名]

＞鉄道会社はまさに総合不動産業で土地評価のプロですからね。


↑

だから県や市から見棄てられた山手台には住まないんだ～ナットク！！

[367: 匿名]

橋下知事が言っていた、

『彩都は関西の「知の集積地」、偏差値７０以上の街！』

偏向教育・偏差値好きの橋下氏らしいイヤラシイ言い方。でも的は得ている。

だったらYAKUZAを受け入れる山手台は「恥の集積地」って感じかな？

山手台のかた気に障ったらゴメンナサイ。

[368: 匿名]

彩都は、モノレールで不便と思われがちだが、住んでいる人は、意外に満足している。
モノレールも地下鉄も始発で間違いなく座れるし、出張で、新大阪（地下鉄）、伊丹空港（モノレール）に行くのも結構便利。流石に千里中央に比べると不便だけど、本数が少ないバス便＋座れない山本が最寄り駅と比べると彩都の方が便利と言う人も多い。今年からは、彩都は阪急、ＪＲの茨木にバスが出るようになったから、差が開く方向かな。

[369: 匿名]

確かに。山手台は痛勤地獄！

[370: 匿名]

MIXIで初期の山手台小卒の方が何人か登録していますが、東大、阪大医学部、京大法等やはり優秀な子が多いですね。

彩都とは平均学歴からして全く違いますからね。サラリーマンが殆どの西4丁目ですら東大、京大、阪大、一橋、東工大以上がデフォルトです。

隣の中山五月台も高齢でリタイヤされた方が何人か個人ブログやサイトを開設していますが、東大法卒の旧財閥系老舗企業OB、東大卒の元電通マン、京大法卒の元商社マンなど優秀な方ばっかりです。中山台と山手台は双子のような関係ですから、当然層も似通っています。

[371: 匿名]

嘘だと思うなら、またそのシニアの方のブログや若い子のMIXIアドレス張りますよ？

[372: 匿名]

中山台の人間は誰一人として山手台を『兄弟みたいな関係』などと思っていません！味噌とクソと同じにしないで下さい!!

[373: 匿名]

彩都は北摂の罰ゲーム地。
千里中央までたどり着くのに390円、40分のありえない立地。
しかも周辺に鉄道駅が無い上に途中道路も混んでいるから、マイカー送迎や原付や
電動アシスト自転車で鉄道駅を利用する事もままならない。
不便でも高くて遅いモノレールを一生使わざるを得ない悲惨の地。

茨木でも高槻でも箕面でも他にいくらでも良好な住宅地が点在しているんだから
わざわざ彩都を選ぶ理由なんて微塵も無い。

橋下も本音では彩都なんてろくなもんじゃないと思ってるからなｗ
本人は便利で環境も良い緑地公園に住んでるし、過去の行政から不良債権を押し付けられて困っているだろう。

[374: 匿名さん]

>373
必死だな
顔真っ赤だぞ

[375: 匿名]

彩都の戸建から彩都西駅まで徒歩15～20分（10分以内の場所もあるが未分譲エリアも含めて
彩都の宅地を平均すると10～30分で平均15～20分前後）そこから2～3分の時間的余裕
（駅内移動、待ち時間）をはさんでモノレールの所要時間が17～18分、そしてモノレールの
千里中央から、北大阪急行の千里中央まで徒歩5分。

梅田までならともかく、千里中央（モノレールの千里中央はいわゆる千里中央ではないからね）
までドアツードア40分ってありえませんわ。

[376: 匿名]

はい。座って通勤する贅沢を覚えると、もう立ってバスに揺られたり、満員電車で押し合いへし合いなんて考えられませんよ。山手台にお住まいの方は座って通勤できる贅沢を味わったこと無いんじゃないでしょうか。

[377: 匿名]

昼間、自宅を出発した彩都住民の主婦が北急の千里中央に到着する頃に、山手台を出発した主婦は梅田に到着しています。また、山手台はマイカー送迎が行える立地なので、マイカーで数分のJR中山寺を利用すれば、電車所要時間20～21分で大阪駅まで行けます。彩都はマイカー送迎や原付で北千里やJR茨木を利用するというのは
遠すぎて現実的ではありません。阪急の新大阪連絡線が出来るし（西梅田～北ヤード～十三～新大阪）、新大阪への所要時間も山手台のほうが断然早くなります。今でもJR使えば全然早いです。言うまでもありませんが、伊丹空港へは山手台のほうがずっと早いです。彩都は、昼間千里中央方面行きですら、直通ではなく万博公園で乗り換え待ち時間が必要になるのが致命的です。

[378: 匿名]

山手台は１～３丁目は中卒高卒の一発屋自営業

４丁目は中堅私大卒の中堅サラリーマン

という感じかな。実際はそんな単純に色分け出来るものではありませんが、あくまでイメージですけどね。

たしかに山手台にも他所のニュータウンと同じように高学歴なかたはいらっしゃるでしょう。

ただし彩都は別格で立地的に阪大・京大・東大各医学部出身者が多いです、

医学部の偏差値はまさしく別格です。

東大１類・京大法でさえも〇〇県立医大なんかよりも下位の場合が多いですからね。

[379: 匿名]

彩都は通勤ラッシュ、確実に座れるとは言えない状況。
座る為には、発車時刻に対してある程度早めに駅に到着しないと無理なので、さらに所要時間増える。
千里中央でも通勤時間帯に座る為には一本遅らせる必要あるから、さらに所要時間増える。
山本もラッシュピークをずらして早朝なら座れるし、ラッシュピークでも彩都と同じぐらい
所要時間かかっていいなら、裏技を使えばいくらでも座って通勤できる。

[380: 匿名]

そもそも雲雀丘は駅前に何もなくても座れるから良くて、山本は座れなくて良い事が何もないという良く出る話が意味不明。

山本のほうが雲雀丘より駅周辺は便利だし、そもそも雲雀丘で朝ラッシュに座る為には早めに言って増結車両に並ぶという事だけど、これは一本前の電車に乗って雲雀で降りて並ぶのと本質的には変わらない。つまり山本でも座って通勤できるんだよ。

[381: 匿名]

彩都に阪大病院関係者（医師免許保有者）は殆ど住んでいないですよ。
仕事の関係で阪大病院関係者の居住地を知り得る環境にありますが、彩都には全体の1%も住んでないです。
北摂の利便の良い所や兵庫県には多く住んでいますが、彩都を選んでいる人は殆どいません。

武田薬品を誘致してエリートが職住近接で住まう街にするという目論見も、見事に失敗して自爆しましたね。
大阪の製薬企業のエリート社員も殆どが、彩都なんかには住んでいません。もっと良い場所を選べますからね。

[382: 匿名]

さすがに彩都は売れてないからデタラメな事書いて営業必死だなぁ。

彩都は殆どが普通のサラリーマン家庭ですよ。彩都の90坪の土地を初期に買った住民で
女児用下着を民家に不法投棄する変質者がいましたが、阪急百貨店勤務時代に2億円横領が
ばれてクビになった経歴があったり・・・　最終的には殺人犯で逮捕されましたね。
その後拘置所内で拘留中に監視の目を盗んで自殺して亡くなりましたが、、、

彼は経理屋のサラリーマンでしたが、高卒でした。
彼以外にも高卒の給与所得者世帯は彩都の戸建にいっぱい住んでいます。

[383: 匿名]

嘘ついたらダメですね。
医療関係者の個人情報を知り得る立場ってどんな立場か是非聞かせて欲しいな。1％とか適当な数字をどうやって算出したのかも聞かせて欲しい。

[384: 匿名]

彩都西も千里中央もすべての列車が始発で本数が多いから待たずに座れますけど？

座れない山本から雲雀丘花屋敷まで行って増結分に並ぶということだが梅田寄りの２両分だけでしょ、しかも全ての列車に増結があるわけではなく、朝のごく一部の通勤急行のそれも増結の２両分だけですよね？

全てのダイヤが始発で本数も多い彩都西・千里中央と、山本での裏技的イス取り合戦を比較すること自体おかしいでしょう。

[385: 匿名]

彩都みたいに梅田まで座って通勤する為にドアツードア６０分強かかっていいなら、山本でも楽勝で座れます。

宝塚までバックして今津線の準急（梅田まで直通）に乗ればいいだけですから。しかも彩都と違って、千里中央でかなり歩かされたりといった面倒な事はありません。

[386: 匿名]

しかも宝塚行きは座れるので、座りっぱなしで殆ど移動無しで梅田まで出られます。
宝塚からはまとまった時間座れるので、18分座って5分歩いて5分立って待って20分座るのとは大違い。
終点まで寝て就寝時間の足しにして回復する事も可能。
彩都は中途半端な所で乗り換えと歩きがあるから、寝るのは無理。

[387: 匿名]

>>378
それ嘘だよ。
東大の理科一類より実質の合格難易度が高い地底医学部は、阪大以上だけ。
東大、京大に合格できる学力あるなら、医者になるのは簡単。
灘や東大寺でも地方駅弁医学部志望者より遥かに成績上位の生徒が、
東大文Ⅰや京大法、東大理系に進学している。
東大京大の合格者なら、場所を選ばなければ楽に国公立医学部に合格できる
（センターで国公立医学部合格に必要な点数が楽にとれる）。

しかも医学部の偏差値が上がったのは、90年代以降のバブル崩壊以後の不況になってからで
現在45歳以上の旧帝大以外の国公立卒の医者は、同年代の東大京大阪大卒エリートには
全く適わない。

しかもこれが一番重要なのだが、全医者の半分はおバカな私学出身
（特に昔は医者のバカ息子が寄付金で入学し放題だった）。

[388: 匿名]

＞３８６
＞３８７

ハイハイ、もう裏技はいいから（笑）、彩都が座れるのが余程悔しいんだな、

いくら必死になっても山本が絶対に座れないという事実だけはまったく変わらない。

[389: 匿名]

＞しかもこれが一番重要なのだが、全医者の半分はおバカな私学出身
＞（特に昔は医者のバカ息子が寄付金で入学し放題だった）。


それって山手台にたまにいる西宮市の某私大医学部卒のことだよね？

[390: 入居済み住民さん]

まあまあ、医者の腕はどこの大学出かより医師免許取ってからどれだけ研鑽を積んだかでしょ。
父の受け売りだけど。大学では大した治療方法なぞ習わんっていってたな。

[391: 匿名]

385 386
山手台はバス便ニュータウンなんだから
バスを忘れたらいけないよ〜
山手台2丁目あたりから山手台4丁目まで座るためにワザワザ戻るのかい？
さぞかし良い睡眠出来そうだな)^o^(

[392: 匿名]

宝塚行き急行に乗って、宝塚発の梅田行き（今津線準急）に乗って通勤する方法って、別に裏技じゃなくてポピュラーだと思いますけど。15分余分にかかりますが（それでも彩都とトントン）、始発から終点まで35分寝れますからね。

[393: 匿名]

なにかの間違いで彩都がうまくいって（ありえないが）
人口大幅に増えたら一本待たないと座れなくなるなｗ
モノレール赤字だから大幅な増便はありえないし詰め込むだろう。
モノレールで並んで待たないと座れないって地獄だなｗ
地価暴落するな。
かといって人口増えずに空地だらけになっても地価暴落。
どっちに転んでもヤバイ。

[394: 匿名]

やっぱり彩都って絶不調なんだね。
ニュータウン分譲のタイムリミットはあと10年ちょいなのに100ヘクタールってどう見ても無理ｗ

---------

都市再生機構、近畿のニュータウン用地1200ヘクタール売れ残り
2011/7/26 6:40情報元
日本経済新聞　電子版

　都市再生機構（ＵＲ）が計画した近畿２府４県のニュータウンの土地売却が難航し、３月末時点
で約1200ヘクタールが残っていることが分かった。大阪府の彩都（茨木市、箕面市）など５地域は
100ヘクタール以上を抱えている。ＵＲに代わって造成や販売を手掛ける民間の事業協力者を募り、
販売ペースを上げる考えだ。

　2004年７月に独立行政法人となったＵＲはニュータウン用地について、政府方針に基づいて19年
３月末の…

[395: 匿名さん]

やはり彩都が活性化するには、本来の姿である職住近接を目指さないといけない。
中地区（準工業地域に用途変更予定）に工場を誘致し、工場労働者向けに25～30坪程度の建売を格安（2000万円台前半）で用意すればかなりの需要が発生するだろう。
ってスレ違いか。

[396: 匿名]

>392

山本梅田間の定期には（石橋経由）って書いてあるよね。

その定期で西北経由してるのがポピュラーってこと？

それって、世間では キ セ ル 乗車って言うんやけど。

ふーん、山手台では、住民の阪急電車 キ セ ル 乗車がポピュラーなんや。

[397: 匿名]

山本駅着く前に立ったままバスに揺られて気分悪くなったらそんな宝塚まで戻ってダッシュしたり

雲雀丘で割り込んだり、裏技する元気も萎えるだろうに…

彩都西はいつでも普通に座れちゃいますからね（笑）

[398: 匿名]

山手台って薬座が住んでるんでしょ？

[399: 匿名]

山手台１～２丁目は分かっているだけでもヤ.ク.ザ・産廃・ハウスクリーニング・焼肉・パチンコ・マッサージ屋（柔道整復師）等もう、なんでもあり。
ただし、いずれも芦屋・夙川に住めるほどではない、小魚。
当時、なりふり構わず販売したツケですね。
４丁目は健全なサラリーマン層が入ってきたかな。

[400: 匿名]

いつも疑問なんですが、
彩都と山手台って大阪兵庫と住所まったく違って、互いに遠いのに、比較してる方達は何故それほど駅に詳しいんですか？

通勤時の人混みや乗り換えや‥‥どっちの土地の駅にも物凄くお詳しいですね〜