ザ・グランアルト錦糸町

[マンコミュファン]

TOKYO BRANDEX - 真似のできない、都市の心地よさへ。超高層21階、全戸南向き。

場所は行政改革に伴いわずか12年たらずで取り壊されたアビリティガーデン(生涯職業能力開発促進センター)の跡地です。

＜全体概要＞
所在地：
交通：総武線錦糸町駅から徒歩4分
総戸数：279戸
間取り：2LDK～4LDK　
面積：56.43m2～80.55m2

売主：住友不動産、丸紅、大京
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス

[801: 匿名さん]

千葉銀行はわかりませんが、SBIは繰り上げ返済
される予定であればおすすめしません。
メガバンクだと繰り上げ返済すると
保証協会への手数料が戻ってくるのですがSBIだと
それはありませんので。

[802: 匿名さん]

千葉銀行は、提携金利優遇が破格ですね。
目先の判断では、千葉銀だと思います。

[803: 契約済みさん]

ＮＯ.801&ＮＯ.802さん
ご意見、ありがとうございました。とてもいい情報です。参考になります。

[804: 契約済みさん]

ＮＯ.801&ＮＯ.802さん

私もそろそろ住宅ローンの借入先を決めようと思うのですが、グランアルトの提携ローンでは無いのですが、新生銀行を検討しています。保証料が不要で、繰上げ返済の自由度と手数料不要なので条件としては一番良いのではないでしょうか。
また、住宅ローン比較サイトでも常時１位になっているようです。
グランアルトの提携ローンである千葉銀行や住信SBIと比較して、注意点やメリット・デメリットなどをご教示いただけると助かります。

[805: 801]

新生ははっきり言って意図的なミスリーディング、
悪くいえば騙しです。
なぜなら金利が千葉銀行やSBIなみなのは当初半年だけだからです。
最大の問題はベース金利に基準がないということです。たとえば
メガバンクだと基準金利から⒈6パーセント優遇といった具合に金利を決めるので、住宅ローン金利だけあげることはできないです。
これが新生だと金利が恣意的なので明日から2パーセントあげるといえばできる仕組みになっています
つまり、新生銀行リスクを取る恐ろしいローンなんです

[806: 契約済みさん]

No.805 by 801さん

＞最大の問題はベース金利に基準がないということです。
＞これが新生だと金利が恣意的なので明日から2パーセントあげるといえばできる仕組みになっています

ご回答ありがとうございました。

ベース金利に基準がないという点なのですが、新生銀行のHPでは住宅ロにーン基準金利が記載されています、これは提携ローン各行の店頭表示金利とは違うのでしょうか。

また、「金利が恣意的なので明日から2パーセントあげるといえばできる仕組みになっている」の点ですが、同様にHPでは変動金利（半年型）、当初固定金利、長期固定金利の記載があり、内容としては提携ローンと同等と理解しています。
ですから「金利が恣意的なので明日から2パーセントあげるといえばできる」の点がなぜできるのか理解できませんでした。具体的な説明をいただけると助かります。

お手数をおかけしますが、よろしくお願いします。

[807: 801]

メガバンクの基準金利でいえば短プラですが
新生は基準の決め方が明らかにされていないのです。
電話したことがあるのですが教えてもらえませんでした。
当行独自と言われてましたね。

なお、一番人気とおっしゃっていたので新生の一番人気である
半年変動型を前提に言いました。
また計算上は当初の手数料がない代わりに金利が高い商品なので
総支払額は新生のほうが多くなります。
期限前弁済や残高が少なくなっても手数料が発生したり金利が高くなるので
その分も考慮すると、安くないと思います。
人気なのは、そういった銀行が言いたくない小さい字で書いてあることを
読まない方が多いからだと理解してます。

[808: 匿名さん]

ファミリー向けを検討しています。駅から近いければ、飲み屋や風俗類の存在は致し方ないとわかっていますが、何となく決めづらいものがあります。また、間取りを見ても狭そうに感じ、決めかねている部分もあります。値下げがあればいいなぁ。モデルルームに行かれた方、内装についていかがでしたでしょうか？

[809: 匿名]

自分の目で確かめれば良いじゃん

[810: 契約済みさん]

No.807 by 801さん

再三の質問で申し訳ありません。

＞期限前弁済や残高が少なくなっても手数料が発生したり金利が高くなるので
＞その分も考慮すると、安くないと思います。

新生銀行HPの「パワースマート住宅ローン商品説明書」を読んだのですが、ご指摘の期限前弁済時（繰上げ返済による完済）の手数料や「残高が少なくなっても手数料が発生する」といった記載はありませんでした。

・期限前弁済の手数料はいくらでしょうか。
・「残高が少なくなっても手数料が発生する」の手数料は何の手数料なのでしょうか。

できれば、新生銀行HPで記載されている場所（小さい字かもしれませんが）教えていただけますか。
よろしくお願いします。

[811: 匿名さん]

＞期限前弁済や残高が少なくなっても手数料が発生したり金利が高くなるので
＞その分も考慮すると、安くないと思います。

わかりにくい説明で失礼しました。

メガバンクなどは、完済する際には5250円（ＳＭＢＣの場合）の手数料が発生します。
新生の場合は、この手数料はゼロですが、かわりに残高が500万円以下になった時点で
金利がそれまでよりも上がります。
どちらが安いかは計算してみればすぐわかりますが、とても5250円ですむような話ではないです。

つまり、新生は完済の手数料をゼロとうたって安いように思わせて
その裏で実は金利を高くして、他行の手数料以上にとっているわけです。
こういうことを騙しと表現したわけです。

[812: 匿名さん]

＞８０８　間取りは実際見てみないと判断がつかないと思いますよ。

数字だけ見ると私も広いとは思えないんですけど、部屋の位置どりや梁、柱など、様々な要素で、広く見えたり狭く見えたりします。同じ面積の間取りを他で見た際は、窓が小さくて窮屈に感じましたね。ここはバルコニーもそれなりにワイドだし、視覚的に広いと思えるかどうかもポイントだと思っています。

[813: 匿名さん]

まだ上の方は残っているのでしょうか？

[814: 契約済みさん]

No.811 by 801さん

詳細な説明をいただきありがとうございました。
残高500万円を基準とした適用金利については商品説明書にも記載がありました。確かに弁済時の手数料は発生しないのですが、金利分の増額が発生するので要注意ですね。

再三の質問にご回答いただき感謝いたします。

[815: 匿名さん]

>813
土曜日に見に行ったら、今期分は残ってないみたい
低層階は余りがあった
来期分はあるので、時期を合わせて早めに連絡してみれば？

[816: 匿名さん]

>>815さん

813です。ありがとうございます。
来期ならあるんですね。
いつから受付なのか…もうすぐ竣工ですし。
問い合わせてみます。

[817: 匿名さん]

エレベーターが少なすぎじゃないですか？

[818: 匿名さん]

エレベーターは、２基ですね。
確かに戸数、ファミリータイプに対して素人感覚では少ない気がしますが、
設計の段階で問題ないことはシュミレーション済だと思います。
販売価格と管理費等が安くなることを考えると
エレベーターは少ない方が私はメリットありです。

[819: 匿名さん]

３基ではないのですか？
非常用は普段は使用出来ないということでしょうか。

70～80戸に１基が妥当、50～60戸に１基が理想だと思うので、２基ではあり得ない少なさだと思います。

[820: 匿名さん]

＞８１９

８１８です。
３基ですね。
失礼しました。

[821: 匿名さん]

820さん

819です。
３基なんですね、少し安心しました。
それでも93戸に１基・・・
やっぱり少なめですね。

でもここは管理費を安くすることを最優先にしているようなので、仕方ないですね。

[822: 匿名さん]

　ここのエレベータは、停止階制限機能がついているのでしょうか。
　ついていれば、混雑する時間帯だけ停止階を、３基のうち１基が奇数階だけ、もう１基が偶数階と１階だけのように、管理組合で決めたらどうでしょう。

[823: 匿名]

本物件をやめた理由のひとつがエレベーターでしたので参考まで。
エレベーターの適正設置数は50で割り算して三捨四入ですから、279÷50=5.58⇒6基ということになります。
特に高層階の方はラッシュ時は相当早く出なければならなくなるでしょう。

[824: 匿名]

3基で十分。庶民的なマンションだから。

[825: 物件比較中さん]

検討中ですがエレベーターの話は少しマイナスだなー。
庶民的なマンションですと一般的な適正数(6基)の半分(3基)で十分な理由を教えていただけないでしょうか？(><)

[826: 匿名さん]

適正数は、あくまでも理想であって、その通りのマンションの方が少ないですよ。

[827: 物件比較中さん]

うーん、、安心感を得られる（説得力のある）説明をどなたかいただきたい。。

[828: 匿名さん]

庶民的なマンションだから、高い管理費は無理。
だからこのエレベーター数で十分。

エレベーター数が多いと快適だけど、管理費も高くなりますよ。

[829: 物件比較中さん]

なるほど、どうもありがとうございます。

[830: 匿名さん]

　現在　10階建120戸の棟に住んでいます。
　823の方の計算式によれば、120÷50＝2.4で、三捨四入ですから適正設置数は3基になります。
　しかし、実際は2基しか設置されていません。
　とはいっても、引越しの搬入、搬出のときに待ち時間がある程度です。
　その他、朝の通勤通学時間帯を含めて、混雑するようなことは全くありません。

[831: 匿名さん]

エレベーター数は、心配する程ではないという事ですね。
おわり。

[832: 匿名さん]

いいマンション

[833: 匿名]

治安がわるいところにあるいいマンション

[834: 匿名さん]

交通の利便性が高いところにあるいいマンション

[835: 匿名さん]

まぁお世辞でも治安はよくないね
風俗店の前も通るし
だけど便利なのは確かだね

[836: 匿名さん]

８２２さん
＞混雑する時間帯だけ停止階を、３基のうち１基が奇数階だけ、もう１基が偶数階と１階だけのように、管理組合で決めたらどうでしょう。

良いと思います。朝のラッシュ時、夕方～２０時頃にかけては混雑する時間帯と思いますので、そういう時間帯に上記のようだと助かります。

[837: 匿名]

乾式ボードが気になる物件。

[838: 匿名さん]

戸境壁が乾式なんですか？
ここはタワマン並の高さだから、仕方ないのでは。

[839: 匿名]

グランアルトに住む友人からメールが来たら、ライオンズマンションと同じだった件。

[840: 匿名さん]

ネットは管理会社が担当なんじゃない？

[841: 匿名さん]

まあまあ利便性が高く、治安が劣悪で、価格が安い本物件。
私は、、非常に利便性が高く、治安が良く、価格が高い物件を選ぶことができた経済的キャパシティがあります！
皆さんに感謝。

なんて言ってみたいw

[842: 匿名さん]

最高級の乾式ボードだから問題ないですよ。

[843: 匿名さん]

乾式壁、で重要なのは
ボードよりも、施工の上手下手なんだが…

[844: 匿名]

通勤の都合上、とにかく錦糸町、しかも駅近が良い。
子供作らないし、環境は気にならない。

治安が悪いおかげで割安になってるなら、むしろラッキー！

なんてDINKSが結構いそう。

錦糸町でこの近さでこの安さは他になかなか出ないでしょう。

デベもそんな狙いがあってか、戸あたりの面積が広くなく、安めになっているのでしょうか。

[845: 匿名さん]

この物件って、外廊下の壁はコンクリ壁ですか？
それともアルミ柵？

[846: 匿名さん]

AタイプよりＧタイプの方が住みやすいでしょうか
リビングが横長ってどうなんでしょうか？エアコンをつける位置も気になります。

[847: 匿名さん]

ここの角部屋は下がり天井部分がかなり多いから要注意

[848: 匿名さん]

売れ行きはいい方なんですか？
あまり必死に売ろという感じがなかったので。

[849: 匿名さん]

レスがなかなかつかないスレですね。

>846
横長リビングは、開口部が縦長より広いところがいいですよね。
キッチンもバルコニーに近いので、より明るいと思います。
横長だと中和室が行灯部屋になってしまいますが、角部屋ならその心配もないですし。

>848
先日MRに行ったら、かなり売れていて、残り数十件という感じでした。
残りも今期販売はほぼ要望書が入っていて、抽選になるとのことです。

[850: 匿名さん]

確かにレスがつかないですね。
マイナスの部分が強くあるものの、プラスの部分も強くあるので、結果的にプラスマイナスゼロで、普通で目立たないということなんでしょうか？