千都の杜（鶴川 小田急線） ２

[匿名さん]

前スレ（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。

前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。

続きどーぞ。

[42: 匿名さん]

千都の杜の裏にグラウンドがある。
最近町田近辺ではグラウンド跡地に巨大マンションを建てるのが流行っている。
よって、あそこも１４階建て３０メートルのマンションが建つのではないかと思う。
だれか情報があったら教えて下さい。

[43: 匿名さん]

もし良かったら、それが建設された場合の想定される影響（私見でOK）を
教えていただけますか。
バス混みとか、日照問題とか・・・・
偉い人お願いします。

[44: 匿名さん]

>>42
そもそも、用途地域が一種低層だからマンションは建たないのでは？

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/top.html

[45: 匿名さん]

＞44
マンション建つよ。千都の中にも中層マンションあるよ。

[46: 匿名さん]

>>45
悠々園のこと？マンションは無いけど・・・・？

[47: 匿名さん]

>>45
集合住宅が立つとしても、用途地域の制限の範囲でしょう。
少なくともあのグラウンドは一種低層の地域だから、あそこに>>42氏の
懸念する14階30mのマンションが建つことは無いと思います。

[48: 匿名さん]

>46
千都の入り口にＪＦＥが売主のマンションがあったよ。
でも去年で完売したと思うけど。。

[49: 匿名さん]

>>48
はいはい、藤の木交差点のすぐ上のところね。
あそこは千都の杜ではないよ。
区分けでは「あさかげ公園」から上が千都の杜になっているはずだからね。
まあ隣接はしているから、どうにでも解釈できるけど。

[50: 匿名さん]

なるほど鶴川は千都とそれ以外の土地が線引きされているのですね。
一歩足を踏み出すとまったく別の土地なのですね

[51: 匿名さん]

>>50
どうしてそんなに悪意にとるのかな。
千都の区画は決まっていて、その中にマンションは立たない。これは決まりごと。
同じ能ヶ谷町で隣接しているのだから価値も変わらないと思う。
千都の杜にマンションがあると言うので厳密には違うと言いたかっただけ。

[52: 匿名さん]

というか、路線価とか地価公示とかの意味が分かってない香具師が
家探しですか？　笑。

[53: 匿名さん]

>52
相場とかけ離れていても買う人間がいる
だから不動産屋が食っていけるんですよ。
まあ相対取引だからね。
あとブランド料とかもあるし、そのブランドも
人生に数回の買い物ですから、意外と簡単に作れたりします

[54: 50]

＞51
ちょっと棘がありましたね、ごめんなさい。
まあ、換地処分の終わっていない区画整理地は
権利が不明確だったり、協定があったりして
外とは違うことはよくありますしね。。

[55: 匿名さん]

鶴川ってのが最大の弱点。
でも、高級そうで駅からも遠くないし、よさそうだけど、ちょっと
高いかなぁ、って言う物件。
ただ新百合の郵便局のウラ側もポツポツ建ち始めたけれど・・
家と家が密集していて・・それより千都の方が広そうな感じが良い。
あまり駅を利用しないなら、その奥の広袴町の当りが高級そうで良
い感じ・・
ライフスタイルに何を求めるか・・だな。
そういえば、玉川学園もＩＢＭのグランドが高層マンションになって
住民の反対運動が起こった。グランドって次に何が建つかわからない
ので要注意。。

[56: 匿名さん]

>>54
もう千都の杜は換地処分は終わってますが。

>>55
グランドのあたりは一種低層地域です。
大体、容積率80%、建ぺい率40%で、高さ制限10mの地域で無理して作っても２階建てか
せいぜい３階建てのやたらと庭の広いマンションになります（笑
そんなもので利益を出せる価格設定といったら千都の杜の価格を超える超高級マンショ
ンになってしまいますからマンションを建てる業者はまず出てこないと思います。

[57: 匿名さん]

>>53
たびたびかかれてますけど、相場という意味では千都の杜自身はそんなにかけ離れてはいないですよ。
鶴川、新百合ヶ丘あたりは普通に路線価の２倍で土地が売り出されてますし。

実際には多少値引きされるとはいえ、それでも２倍が１．２倍程度になるわけでもなく、がんばったところで
１．８倍位になる程度でしょう（それでも、100〜200万円引きだから体感的には結構引かれたように感じる）。

>>29では
住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

>>39では、
値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 　　　　麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 　　　37.28 　　　　　麻生区王禅寺西4 　　17.5 　　　 　2.13

[58: 匿名さん]

↑このあたりの相場の土地だけでこんな値段で売れるはず無いよ。
新築建売住宅だってこれぐらいの相場。よく調べてみよう。

[59: 匿名さん]

>>58
例えば、某有名なパワービルダーの新築。
真光寺１で土地158平米、建物92平米で3980万円
パワービルダーは建物は800万。
すると土地代は3180万。
3180/158=20.1万／平米
土地は坪当たり66.4万。
ちなみに真光寺１といえば>>29で坪64万という真光寺3より、もっと奥まったところ。

調べてみれば相場はやっぱりこんなもの。

[60: 匿名さん]

今年春の千都の杜内、国有財産土地４４区画は、171平米〜346平米、
入札最低価格2400万円〜4160万円でした。実際に入札のあったのは、
１５物件のみ。因みに、171平米は3570万円、346平米は2830万円。
また、2400万円は204平米、4160万円は174平米。土地面積と価格は
全く比例しておらず、同じ千都の杜内でも、場所、向き、土台、周囲などに
よってばらばらです。因みに、悠々園交差点、公園緑地沿い角地は、
175平米3480万円で１件落札されており、現在、建物が建築中。
また、商船三井グランド側の高台５区画は、一般競売の時、2990万円
〜3540万円の土地が、不動産屋が落札したようで、3380万円〜4150万円
で現在売り出し中です。賢い人は、やはり一般競争入札で落札して安く入手
でき、業者から購入する人は、マージン１０数％と手数料を取られて高く
買うことになるようです。

[61: 匿名さん]

>>60
年収の4倍くらいが適正価格っていいますから、
不動産に7000万、8000万なんて散財する人たちって2000万プレイヤーだらけなんだろうし、その辺してみれば
1000万やそこらの違いなんて手間賃くらいにしか思ってないでしょ。

逆に年収1000万前後で7000万、8000万なんて物件買おうとするような人たちは別の意味で金銭感覚麻痺してるからこれまた
1000万の違いなんてなんとも思わないだろうし。