千都の杜（鶴川 小田急線） ２

[匿名さん]

前スレ（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。

前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。

続きどーぞ。

[22: 匿名さん]

２０さん以外の者だが、
路線価がかけ離れているから0.8で割っている。
２０さんはさらにおまけで0.7で割っている。
資産評価額が地主にとっては嬉しい限りだが、住宅を購入する側から見れば
土地も建物も適正価格で購入したい（割安に越した事は無いが難しい）。
そういう意味で少々お高い（割高）と言っているのでは？

ただし、「私は千都のコンセプト、環境に対してお金を払っているんだ」
と自負し自分で納得している人たちはそれはそれで良いですね。

ここを現在検討している人にとって、割安か、割高かの議論・情報は
非常に役に立つ。私情の入らない客観評価としてね。
割高でも購入する人は購入するだろうし、止める人は止める。

安い、高いの議論は私情・私見が入るのでこの評価は役立つ。

また、２１さんのいうように、それぞれの地域で路線価が出ているので
現在検討している他の分譲地と比べル事もできる。

少なからず路線価による、市場での取引参考価格の算出方法（あくまでも参考）
を知らない人が多いのでありがたいと思う。

[23: 匿名さん]

２０さん
もしＨＰで公開されているようでしたら、その他の地域も確認したいので
ＵＲＬを教えていただけないでしょうか。

[24: 匿名さん]

>>23
「路線価」で検索すればすぐ出てくる。

[25: 匿名さん]

＞＞２４さん
サンクス

[26: 匿名さん]

新百合もまだ下がってたみたいです。最低の5000円幅のようですが。
都内（23区）は上昇といいますが。。。底値で買い、売るときあがってるのが
理想ではありますが。

[27: 匿名さん]

>>22
路線価は通常売買の0.8というのは掛け離れたとかなんとかいう以前に良く使われる
表現なんだが。

それを0.7にしたていどでもそれはまだ実態から掛け離れたとは言わないと思う。そんなに変わらないだろう。

>>26
路線価は３年遅れと良く言われるのでそろそろ実態的には底を打って上がり始めている
のでは？

[28: 匿名さん]

実際鶴川あたりの土地って、坪いくらぐらいで取引されているんですか？
千都は建売分譲なのでその辺の実態がわかりません。
多少千都のプレミアはあるにしても、極端に単価が倍になることはないと思います。
せいぜい1割〜2割り増し程度でしょうか？
特に千都の場合、駅からそれほど離れていないので同じぐらいの距離が離れた土地で
あれば似たり寄ったりの坪単価になると思います。
わかる方情報提供お願いします。

[29: 匿名さん]

住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

そう考えれば千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
として、５０坪で４６００万、上物２５００万計７１００万と考えればまぁ、大手不動産会社分譲なら
ありかなという気はする。

[30: 匿名さん]

実勢の販売価格は売主の希望価格より安くなる。
ワシは古家付き土地4200万円→3750万円と値下げした物件を更に
値切って3200万円で買った。
路線価で計算したら、0.8で割った数字とトントン。
売主が高く売りたいのは分かるが、買主も賢く相場観を持つことが大事だよ。

[31: 匿名さん]

前板で、周りの物件と比べ妥当とか路線価はうそ臭いニュアンスのコメントを
たくさん入れていた人がいましたね。
必ずしも100％言っていることがあっているかどうかは別にして、ちゃんと
客観的に評価できる人が降臨して来たようですね。

個人の価値観は一番大切だが、やはり不動産＝資産。
こういった客観評価で見ることも大切だと思います。

[32: 匿名さん]

鶴川の南側って苗字が「○じ」って人ばっかり。
南側も栄えていいはずなのにこいつらのせいで栄えないの？
それとも川崎市が見捨ててる？

鶴川って乗降客数はかなり多くて、向ヶ丘遊園より多い。
次回の改正で向ヶ丘遊園にかわり、急行停車化する可能性は高いかも。
そもそも向ヶ丘遊園は登戸から近すぎでまさに向ヶ丘遊園のための
駅だったから各駅化もありでしょ？

[33: 匿名さん]

鶴川は川崎じゃないよ。

[34: 匿名さん]

鶴川駅の南側は川崎市

[35: 33]

すまん、南側だったな。失礼した。
川崎の北部はいかんですよ、と宮前区民が言ってみる。

[36: 匿名さん]

鶴川の南側を整備しても、享受するのは緑山の町田市民だからな。
麻生区としても気合入るわけがない。

[37: 匿名さん]

で、
２０さんが言うように鶴川の地価は
＞２００平米の区画だと、\115,000X200=\23,000,000が財産評価額。
＞実勢売買指標は、\23,000,000÷0.8=\28,750,000
＞もっとおまけして0.7で割っても、3300万円位が土地の適正価格
で正しいのか
２９さんが言うように
＞千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
どっちが正解なの？

[38: 匿名さん]

正解なんてないんじゃない？
あくまでも路線価を基準に考えるなら、千都だけでなく人気のある住宅地は高い設定に
なっているケースが多い。
要は現場を見て納得できるかできないかであり、将来の資産価値まで考えればほとんどの
場所には住めないということだと思う。

[39: 匿名さん]

この辺やっぱり高めみたいだね。
新百合ヶ丘周辺で調べてみると、

値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 37.28 麻生区王禅寺西4 17.5 　　　 2.13

平気で路線価の２倍とかつけてる。

[40: 匿名さん]

３９さん
検討に役立つのでどんどん情報UPしていただけると助かりますです。

[41: 匿名さん]

千都のような大規模開発分譲地は、デベが土地を仕入れた後で
道路や公園などの減歩があるので周辺の路線価よりは高くなら
ざるを得ないのでないでしょうか。購入者は公園や道路などを
含めた環境を購入しているので、分譲地より高い価格で買って
当たり前じゃないでしょうか。

まあ個人的には８０００万円出すなら新百合の万福寺の三井の
物件に惹かれますが、それは個人の好き好きの問題でしょう。
千都は広い空が魅力で、新百合の商業施設の集積が魅力と
魅力が違う。