千都の杜（鶴川 小田急線） ２

[匿名さん]

前スレ（http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/13537/）
が５００超えましたので新しく立てました。

前板後半
新百合山手の分譲情報の開示・入手と共に、千都との比較が議論されていた。
「千都が高い」、「新百合山手がまともでない」とのレスがあり、千都の価格の
妥当性の議論があった（公示価格、その他近隣分譲地からの試算）。

続きどーぞ。

[22: 匿名さん]

２０さん以外の者だが、
路線価がかけ離れているから0.8で割っている。
２０さんはさらにおまけで0.7で割っている。
資産評価額が地主にとっては嬉しい限りだが、住宅を購入する側から見れば
土地も建物も適正価格で購入したい（割安に越した事は無いが難しい）。
そういう意味で少々お高い（割高）と言っているのでは？

ただし、「私は千都のコンセプト、環境に対してお金を払っているんだ」
と自負し自分で納得している人たちはそれはそれで良いですね。

ここを現在検討している人にとって、割安か、割高かの議論・情報は
非常に役に立つ。私情の入らない客観評価としてね。
割高でも購入する人は購入するだろうし、止める人は止める。

安い、高いの議論は私情・私見が入るのでこの評価は役立つ。

また、２１さんのいうように、それぞれの地域で路線価が出ているので
現在検討している他の分譲地と比べル事もできる。

少なからず路線価による、市場での取引参考価格の算出方法（あくまでも参考）
を知らない人が多いのでありがたいと思う。

[23: 匿名さん]

２０さん
もしＨＰで公開されているようでしたら、その他の地域も確認したいので
ＵＲＬを教えていただけないでしょうか。

[24: 匿名さん]

>>23
「路線価」で検索すればすぐ出てくる。

[25: 匿名さん]

＞＞２４さん
サンクス

[26: 匿名さん]

新百合もまだ下がってたみたいです。最低の5000円幅のようですが。
都内（23区）は上昇といいますが。。。底値で買い、売るときあがってるのが
理想ではありますが。

[27: 匿名さん]

>>22
路線価は通常売買の0.8というのは掛け離れたとかなんとかいう以前に良く使われる
表現なんだが。

それを0.7にしたていどでもそれはまだ実態から掛け離れたとは言わないと思う。そんなに変わらないだろう。

>>26
路線価は３年遅れと良く言われるのでそろそろ実態的には底を打って上がり始めている
のでは？

[28: 匿名さん]

実際鶴川あたりの土地って、坪いくらぐらいで取引されているんですか？
千都は建売分譲なのでその辺の実態がわかりません。
多少千都のプレミアはあるにしても、極端に単価が倍になることはないと思います。
せいぜい1割〜2割り増し程度でしょうか？
特に千都の場合、駅からそれほど離れていないので同じぐらいの距離が離れた土地で
あれば似たり寄ったりの坪単価になると思います。
わかる方情報提供お願いします。

[29: 匿名さん]

住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

そう考えれば千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
として、５０坪で４６００万、上物２５００万計７１００万と考えればまぁ、大手不動産会社分譲なら
ありかなという気はする。

[30: 匿名さん]

実勢の販売価格は売主の希望価格より安くなる。
ワシは古家付き土地4200万円→3750万円と値下げした物件を更に
値切って3200万円で買った。
路線価で計算したら、0.8で割った数字とトントン。
売主が高く売りたいのは分かるが、買主も賢く相場観を持つことが大事だよ。

[31: 匿名さん]

前板で、周りの物件と比べ妥当とか路線価はうそ臭いニュアンスのコメントを
たくさん入れていた人がいましたね。
必ずしも100％言っていることがあっているかどうかは別にして、ちゃんと
客観的に評価できる人が降臨して来たようですね。

個人の価値観は一番大切だが、やはり不動産＝資産。
こういった客観評価で見ることも大切だと思います。

[32: 匿名さん]

鶴川の南側って苗字が「○じ」って人ばっかり。
南側も栄えていいはずなのにこいつらのせいで栄えないの？
それとも川崎市が見捨ててる？

鶴川って乗降客数はかなり多くて、向ヶ丘遊園より多い。
次回の改正で向ヶ丘遊園にかわり、急行停車化する可能性は高いかも。
そもそも向ヶ丘遊園は登戸から近すぎでまさに向ヶ丘遊園のための
駅だったから各駅化もありでしょ？

[33: 匿名さん]

鶴川は川崎じゃないよ。

[34: 匿名さん]

鶴川駅の南側は川崎市

[35: 33]

すまん、南側だったな。失礼した。
川崎の北部はいかんですよ、と宮前区民が言ってみる。

[36: 匿名さん]

鶴川の南側を整備しても、享受するのは緑山の町田市民だからな。
麻生区としても気合入るわけがない。

[37: 匿名さん]

で、
２０さんが言うように鶴川の地価は
＞２００平米の区画だと、\115,000X200=\23,000,000が財産評価額。
＞実勢売買指標は、\23,000,000÷0.8=\28,750,000
＞もっとおまけして0.7で割っても、3300万円位が土地の適正価格
で正しいのか
２９さんが言うように
＞千都で坪９２万（路線価１１．５万／１平米だから、８０×１１．５／１０．０＝９２）
どっちが正解なの？

[38: 匿名さん]

正解なんてないんじゃない？
あくまでも路線価を基準に考えるなら、千都だけでなく人気のある住宅地は高い設定に
なっているケースが多い。
要は現場を見て納得できるかできないかであり、将来の資産価値まで考えればほとんどの
場所には住めないということだと思う。

[39: 匿名さん]

この辺やっぱり高めみたいだね。
新百合ヶ丘周辺で調べてみると、

値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 37.28 麻生区王禅寺西4 17.5 　　　 2.13

平気で路線価の２倍とかつけてる。

[40: 匿名さん]

３９さん
検討に役立つのでどんどん情報UPしていただけると助かりますです。

[41: 匿名さん]

千都のような大規模開発分譲地は、デベが土地を仕入れた後で
道路や公園などの減歩があるので周辺の路線価よりは高くなら
ざるを得ないのでないでしょうか。購入者は公園や道路などを
含めた環境を購入しているので、分譲地より高い価格で買って
当たり前じゃないでしょうか。

まあ個人的には８０００万円出すなら新百合の万福寺の三井の
物件に惹かれますが、それは個人の好き好きの問題でしょう。
千都は広い空が魅力で、新百合の商業施設の集積が魅力と
魅力が違う。

[42: 匿名さん]

千都の杜の裏にグラウンドがある。
最近町田近辺ではグラウンド跡地に巨大マンションを建てるのが流行っている。
よって、あそこも１４階建て３０メートルのマンションが建つのではないかと思う。
だれか情報があったら教えて下さい。

[43: 匿名さん]

もし良かったら、それが建設された場合の想定される影響（私見でOK）を
教えていただけますか。
バス混みとか、日照問題とか・・・・
偉い人お願いします。

[44: 匿名さん]

>>42
そもそも、用途地域が一種低層だからマンションは建たないのでは？

http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/top.html

[45: 匿名さん]

＞44
マンション建つよ。千都の中にも中層マンションあるよ。

[46: 匿名さん]

>>45
悠々園のこと？マンションは無いけど・・・・？

[47: 匿名さん]

>>45
集合住宅が立つとしても、用途地域の制限の範囲でしょう。
少なくともあのグラウンドは一種低層の地域だから、あそこに>>42氏の
懸念する14階30mのマンションが建つことは無いと思います。

[48: 匿名さん]

>46
千都の入り口にＪＦＥが売主のマンションがあったよ。
でも去年で完売したと思うけど。。

[49: 匿名さん]

>>48
はいはい、藤の木交差点のすぐ上のところね。
あそこは千都の杜ではないよ。
区分けでは「あさかげ公園」から上が千都の杜になっているはずだからね。
まあ隣接はしているから、どうにでも解釈できるけど。

[50: 匿名さん]

なるほど鶴川は千都とそれ以外の土地が線引きされているのですね。
一歩足を踏み出すとまったく別の土地なのですね

[51: 匿名さん]

>>50
どうしてそんなに悪意にとるのかな。
千都の区画は決まっていて、その中にマンションは立たない。これは決まりごと。
同じ能ヶ谷町で隣接しているのだから価値も変わらないと思う。
千都の杜にマンションがあると言うので厳密には違うと言いたかっただけ。

[52: 匿名さん]

というか、路線価とか地価公示とかの意味が分かってない香具師が
家探しですか？　笑。

[53: 匿名さん]

>52
相場とかけ離れていても買う人間がいる
だから不動産屋が食っていけるんですよ。
まあ相対取引だからね。
あとブランド料とかもあるし、そのブランドも
人生に数回の買い物ですから、意外と簡単に作れたりします

[54: 50]

＞51
ちょっと棘がありましたね、ごめんなさい。
まあ、換地処分の終わっていない区画整理地は
権利が不明確だったり、協定があったりして
外とは違うことはよくありますしね。。

[55: 匿名さん]

鶴川ってのが最大の弱点。
でも、高級そうで駅からも遠くないし、よさそうだけど、ちょっと
高いかなぁ、って言う物件。
ただ新百合の郵便局のウラ側もポツポツ建ち始めたけれど・・
家と家が密集していて・・それより千都の方が広そうな感じが良い。
あまり駅を利用しないなら、その奥の広袴町の当りが高級そうで良
い感じ・・
ライフスタイルに何を求めるか・・だな。
そういえば、玉川学園もＩＢＭのグランドが高層マンションになって
住民の反対運動が起こった。グランドって次に何が建つかわからない
ので要注意。。

[56: 匿名さん]

>>54
もう千都の杜は換地処分は終わってますが。

>>55
グランドのあたりは一種低層地域です。
大体、容積率80%、建ぺい率40%で、高さ制限10mの地域で無理して作っても２階建てか
せいぜい３階建てのやたらと庭の広いマンションになります（笑
そんなもので利益を出せる価格設定といったら千都の杜の価格を超える超高級マンショ
ンになってしまいますからマンションを建てる業者はまず出てこないと思います。

[57: 匿名さん]

>>53
たびたびかかれてますけど、相場という意味では千都の杜自身はそんなにかけ離れてはいないですよ。
鶴川、新百合ヶ丘あたりは普通に路線価の２倍で土地が売り出されてますし。

実際には多少値引きされるとはいえ、それでも２倍が１．２倍程度になるわけでもなく、がんばったところで
１．８倍位になる程度でしょう（それでも、100〜200万円引きだから体感的には結構引かれたように感じる）。

>>29では
住宅情報ナビなんかで見ると、
大蔵南東道路（鶴川徒歩１３分）で坪８０万円（路線価：１０．０万／１平米）倍率2.4倍
真光寺３北道路（鶴川バス８分？）で坪６４万（路線価：９．２万〜１０．０万／１平米）倍率1.9〜2.1倍
って感じで土地が売りに出てる。

>>39では、
値段（万円）広さ（m2）単価（万円／m2)　住所　　　　　　　H17路線価(万円／m2) 倍率
4695.7　　　134.91 　　34.80　 　　　　麻生区千代ヶ丘7 　　14　　　　 　 2.49
2800　　　　75.1 　　　37.28 　　　　　麻生区王禅寺西4 　　17.5 　　　 　2.13

[58: 匿名さん]

↑このあたりの相場の土地だけでこんな値段で売れるはず無いよ。
新築建売住宅だってこれぐらいの相場。よく調べてみよう。

[59: 匿名さん]

>>58
例えば、某有名なパワービルダーの新築。
真光寺１で土地158平米、建物92平米で3980万円
パワービルダーは建物は800万。
すると土地代は3180万。
3180/158=20.1万／平米
土地は坪当たり66.4万。
ちなみに真光寺１といえば>>29で坪64万という真光寺3より、もっと奥まったところ。

調べてみれば相場はやっぱりこんなもの。

[60: 匿名さん]

今年春の千都の杜内、国有財産土地４４区画は、171平米〜346平米、
入札最低価格2400万円〜4160万円でした。実際に入札のあったのは、
１５物件のみ。因みに、171平米は3570万円、346平米は2830万円。
また、2400万円は204平米、4160万円は174平米。土地面積と価格は
全く比例しておらず、同じ千都の杜内でも、場所、向き、土台、周囲などに
よってばらばらです。因みに、悠々園交差点、公園緑地沿い角地は、
175平米3480万円で１件落札されており、現在、建物が建築中。
また、商船三井グランド側の高台５区画は、一般競売の時、2990万円
〜3540万円の土地が、不動産屋が落札したようで、3380万円〜4150万円
で現在売り出し中です。賢い人は、やはり一般競争入札で落札して安く入手
でき、業者から購入する人は、マージン１０数％と手数料を取られて高く
買うことになるようです。

[61: 匿名さん]

>>60
年収の4倍くらいが適正価格っていいますから、
不動産に7000万、8000万なんて散財する人たちって2000万プレイヤーだらけなんだろうし、その辺してみれば
1000万やそこらの違いなんて手間賃くらいにしか思ってないでしょ。

逆に年収1000万前後で7000万、8000万なんて物件買おうとするような人たちは別の意味で金銭感覚麻痺してるからこれまた
1000万の違いなんてなんとも思わないだろうし。

[62: 匿名です]

第９期もそろそろ販売開始のようですが、購入希望者の方いらっしゃいますか？
情報交換しましょう！

[63: 匿名さん]

＞＞６０さん
個人的な意見として、千都はかなり割高で、今後の資産価値として散財系の物件と考えますが、
年収の４倍に関して少々意見させてください。

年収の４倍に関してですが、年収によると考えます。人それぞれ贅沢度、余力が違いますので
一概に言えませんが、平均して年間６００万の生活費（食費、高熱費、娯楽費等　一式）
がかかるとしましょう（ややこしいので、ここでは税金は考えない）。
年収８００万の人は、２００万の余力
年収１０００万の人は、４００万の余力
年収２０００万の人は１４００万の余力　　・・・・
要は４倍の根拠が何もない。
一般的にと言っても年齢（主にローンの可能年数）、会社の格によっても
大きく異なる。年齢で言えば５０歳の人が貯金４０００万持っていて、あと４０００万借りたい
と言ってもそのときの年収とかで難しい場合があるし、３０歳の人が、貯金２０００万で年収は
それほど行かないまでも６０００万借りるのにOKのケースもある。また勤務先の格は大きい。
これも４倍の根拠が無い理由にもなる。

あと、千都に関しては２０００万プレーヤーはいないとは言わないが、推測の範囲では
「４０歳強、１２００万プレーヤー、購入に使った貯蓄３５００万」
ぐらい前後だと推定している（あくまでも推定ね）。まぁ大企業の課長レベルですね。
もちろん人により事情（親支援とか、貯蓄状態、年収）が異なるので参考まで。

あと、年収１０００万で、ここらの物件を購入するケースですが・・・・これも個人によって
全く状況は異なります。先にも書きましたが、ローンを組む年齢、若ければ今後の年収の
増加、勤務先企業の安定性（銀行から借りれる金額が違う）、会社補助（利子補給など）。
正直年収１０００万でも、条件が揃えば８０００万までならOKかと思われます。

いずれにしても、詳細の資産価値を見越して個人的に千都にのあの価格はちょっと手が出せない。

[64: 匿名さん]

低調だった8期に比べると9期は興味を持つ人が多いようです。
毎週土日はかなりの人が見学に来ているように見受けられます。
家の作りは8期までと比べると上質のように思いますし、価格もあまり変わりません。
それでも決して割安ではないので、後は場所的な優位性と野村ブランドの安心感をどう評価するか。
結局は個人の価値観で決まるとしか言いようが無いですけど。

[65: 匿名さん]

千都の杜 ( 第9期 ) の販売時期は当初7月下旬（予定）だったのが、次に8月上旬（予定）、さらに先週
から8月下旬（予定）に延びている。ＨＰに理由は書いていない。そう言えば、2期以降空き家が多かった
のに即日完売御礼を広告で掲げていたが、家具付きなどの在庫セールをする頃から、さすがに即日完売御礼
をうたわなくなった。やはり、値段が高いので、販売が思わしくないのか？。営業努力の時間が欲しいため
このままだと第9期の実際の受付は9月に入ってからになりそう。9期は、天井高が270cmと第一期当事の高級
仕様に少し戻っているようなので、>64　さんが書かれているように、8期までよりお買い得かもしれない。
そういえば第1期は、客寄せパンダだったので、天井高270cm、ヤマハのシステムキッチン、ＩＨクッキング、
ヤハマの食器棚、ヤマハのステレオ設備付きバスシステム・パウダールーム、セコムのセンターコントロール
機器標準装備など、グレードは一番良かった。それに比べると4期くらいからグレードは相当落ちていた。
9期は見学していないので、知らないけど9期のキッチンやバス・システムのメーカーはどこだろう？

[66: 匿名さん]

>65
その他、標準装備として浄水器、食器乾燥機も付いていましたね。また、駐車場も電動シャッター付き。
玄関、廊下が大理石。バスルームも広かった。1期、２期の値段は南向きが7500万円〜1億円、北玄関が
6500万円〜7500万円くらいだったと記憶しています。

[67: 匿名さん]

昨日第9期の数戸を見てきました。天井が高く全体的な高級感はまずまずと感じました。
ただし浄水器や食器乾燥機が標準装備になっている家は無かったですよ。
予算の関係か、引っ越す前から持っている人が多いからオプション扱いにしているのかは不明です。
あと一千万安ければ即決でもいいのだけど。

[68: 匿名です]

鶴川駅前の再開発ビルは、いつ頃完成するのか？どんなテナントが入るか？ご存知の方いらっしゃいますか？

[69: 匿名さん]

モロ駅前の１Fはパチンコ。上の階は知らない。他はマンション。

[70: 匿名さん]

土地代から考えて、家にかけられる金の余裕が違うんでしょうね。

６７さんも書いていますが、「あと１０００万安ければ」というところが
千都物件の本当の評価だと思われる。

妥当な価格、微妙に割高ぐらいだったら、立地とか問題物件以外は売れ残り
とかは普通出ない。ましてやあの雰囲気と建物で。買う人は買う。
逆に事実買う人は買ってるしね。
つまり、あの周辺土地代＋あの建物で割高と考える人が多いのだろう。

結局住宅も需給の関係で、総合的に割高なら売れ残るし、割安なら
即売れる。市場原理。

[71: 匿名さん]

↑
そんないじめるなよ。
既に購入した住人がかわいそうだよ。
本人たちが納得して買っているんだからそっとしといてやれよ。