大東建託ってどうですか？

[土地活用未経験者]

親父が活用している月極めPにアパートを建てませんかと、大東建託の営業マンがほぼ毎日来るそうです。私にも話を聞いて貰いたいと営業マンが親父に話しをしているようなのですが、会うべきでしょうか？
不動産関係に勤めている知人に聞いたところ、あまり評判が良くないらしく悩んでおります。

[88: 契約済みさん]

うちのばあちゃん、妊娠しちゃったじゃねぇかよ！　どう責任とるつもりだよ！？
８０にもなって子供産んだなんて、まわりやご近所に対して恥ずかしいだろ？
それもこれも、大東の若い営業マンのせいだぜ！

[89: 不動産業者さん]

読んでいて、正確でないことが多すぎるので、訂正させてもらいます。
まず現在の３０年一括借り上げのフルパッケージでは、建物の修繕費と退去時の原状回復費は全額大東建物管理の負担です。
修繕費が大家の負担、というのは、昔の契約の話です。

あと、空き室が出て云々、とありますが、空き室が出て困るのは、大東建託自身です。
30年間は空き家が出た場合、その分は持ち出しになりますからね。
もちろん家賃は１０年たてば、見直されます。
おおよそ、平均で４パーセントの下落率です。
事業資産書では、３０年ずっと同じ賃料でしか計算してこない、ということですが、大嘘です。
もちろん下落率を算出し、手残り金額がどのように推移するか、提示します。
お客さんも、そんなにバカじゃありませんよ。

建物自身の粗利ですが、５０パーセント、ですか？
どんだけぼったくりなんですか。苦笑
そんなの相見積もり取られたらすぐ、比較されて生き残れないでしょうが。
実際には３０パーセント強です。

確かに大東は建物の価値で押す会社ではなく、その後の管理システムで売る会社です。
建物のデザインや性能でいえば、HM系が強いことは確かです。
そこで勝負はしていません。

あと、大東管理がつぶれないかを心配する声が出ていますが、大東管理が管理している物件数はご存知でしょうか。
URが抱えている管理物件が７０万戸ですが、大東管理はその数を超えました。
大東管理が飛んでしまう事態になれば、URが飛んでしまうのと同じ緊急事態が発生したことになります。
そんな状況に政府が何もしないと思いますか？

また解約率の話ですが、フルパッケージを契約したお客様で解約されたお客様は、うちの管轄地域ではいません。
他の管理会社に入られておられて、そこの契約を切られてうちに入れてほしいと言ってきたお客様はおられましたが、お断りいたしました。

素行の悪い建営がいるのは認めます。
そこは猛省すべき点であると考えており、今後の課題です。

[90: 販売関係者さん]

社員さん自ら堂々とご登場とは・・・それも、かなり重いお名刺をお持ちの方だと想像しますが・・・
まぁ、社員教育はもっと力を入れて欲しいですな。　歩合給だからある程度はしょうがないのかも知れませんが・・・
それと、大東さんの場合は特に営業職の方は定期採用者(中途)が大部分を占めておられるようで、そのあたりも営業スキルに問題があるのかも知れませんね。
一番の問題は施工現場ではないでしょうか。　きたない！　整理整頓が全く出来ていない。　これも丸投げ体制だからしょうがないのか。　丸投げだと、その施工店により施工精度において、大きな違いがでるでしょう。　大東さんの場合、工事管理及び監理されている方はそのほとんどが木造建築士か二級建築士で中には免許をお持ちではない監督さんも多数いらっしゃるようで、一級建築士は皆無だそうですな。
設計士においても全く同じことが言えて、まるで賃貸物件を単なるアパートくらいの意識で設計されているようですね。　実際、大東さんの建物で。おぉカッコいいよ思えた建物はいまだにお目にかかった事がありません。　そんな建物だと、新築ならばある程度の入居は見込めるでしょうが、家賃設定で苦しみ、１０年も経ったら大変なことになるのではないでしょうか。　一括借り上げというオーナーさんを喜ばせるようなシステムで受注を取るのでしょうが、この程度の建物では家賃下落率４％はありえないと想像できます。　例えば新築時に１０万円の家賃設定が１０年後には９６０００円(９６％)で貸せると思いますか？　無理でしょう。　１０％以上は下がる事でしょう。　事業収支表もそうとう甘く作られているのではないでしょうか。
悪口ばかり書いて申し訳ありませんが、賃貸経営は慎重にご計画されないと、ただ会社の規模が大きいからだけで判断されるのは危険だと思います。　ちなみに、大東さんで建築され管理されている賃貸物件の入居率ってご存知ですか？　実態を知ったらきっとビックリされますよ！

[91: 匿名さん]

入居率はどのくらいですか？

[92: 匿名]

入居率が低くても、大家は困らないよ。
困るのは大東建託。

[93: 匿名さん]

そっか(笑)

[94: 匿名さん]

困るのは、あくまでもオーナーだよ。

[95: 不動産業者さん]

>無理でしょう。　１０％以上は下がる事でしょう。
＞事業収支表もそうとう甘く作られているのではないでしょうか。

この方にも見られることですが、何の根拠もありません。
データとして我々が持っている数字は、平均で４パーセントです。
もちろん、１０パーセント以上下がることもあるかもしれません。
ただ、他社のように、２年後から家賃の見直しを始めるため、不当に家賃を高く設定することはしません。

デザインについては、人それぞれです。
大東のデザインを気に入らなければ、お住みになられない、それだけです。
その分テナント営業部門にはがんばってもらわないといけませんがね。苦笑


＞大東さんの場合、工事管理及び監理されている方はそのほとんどが
木造建築士か二級建築士で中には免許をお持ちではない監督さんも多数いらっしゃるようで、一級建築士は皆無だそうですな。


風説の流布、という言葉をご存じでしょうか。
もしご存じならば、エビデンスのないことをぺらぺらとお話しなさるのは、今後おやめくださったほうがよろしいかと思われます。
馬鹿らしくて反論する気にもなれませんでしたが、工事管理をしているものは、全て免許持ちです。
他の地方の担当は知りませんが、私がいる地方は全員一級建築士です。
最近は、免許偽造などが頻発していることを受け、全社を挙げて、証書のチェックも行っています。
現場が汚い業者についてですが、逐次指導し、どうしても従わない業者にたいしては、パートナーシップを解除し、すぐに別の会社に変更しています。


確かに、事業資産書を、甘く作っている建営の人間がいることも否めません。
立地審査を取ったお客様に対し有効なプランを提示する前に、何が建つか、キャンペーン達成のためにどれだけ挙積額が望めるかを算段し、プラン会議を行う愚劣な者もいます。
人間のクズです。
ただこれは、どのサブリース会社でもあることです。
質の悪い社員は、残念ながら、確率で発生します。
クレーム対応集などが毎週更新されていますが、本当に愚かな社員がいるものだと恥ずかしくなります。

自分の課の担当には絶対にそんなことはするなと指導しています。
自分の会社の首を絞めることになりますし、今のお客様は本当に聡明で知識をお持ちですから、メッキはすぐ剥がれることを
身にしみて知っているからです。

No92の方も書いておられますが、店子さんがいなくなって一番困るのは、大東建物管理です。
入居者がおろうがおるまいが、３０年間は満室状態で手数料を引いた分をお渡ししないといけないからです。
ですから、このシステムになってからは特に、郊外に畑などを一反以上お持ちで相続対策のみで賃貸経営なさりたい、
とかいうお客様以外は、手のこりが少ないのでやめた方がいいですよ、とアドバイスします。

大東がこれだけ嫌われるのは、理由があると思います。
直すべきところがあることは、重々承知しています。
ただ、無知による非難に対しては、大東を選んでくれた顧客のためにも、スルーせず説明することで汚名を払拭したいと思います。

[96: 販売関係者さん]

＞89.95
90です
大東にも貴方みたいな社員さんがいらっしゃるということは、すばらしいことです。　自分の部署、部下に対しての教育も今後とも引き続き実践していただければきっといい部署になるのではないでしょうか。
ただ、貴方みたいな社員さんが１００人くらいいれば大東自体も少しは変わるかもしれませんが、貴方一人では焼け石に水ですよ。
家賃の下落率については弊社の調査部門で競合他社様のデータを取っており、ほぼ間違いありません。　二年後の見直し時点で残念ながら御社の物件は家賃の見直しを強いられているのが現状です。
デザインについては前述の通りです。
管理体制の件につきましては、貴方のおっしゃる通り、貴方が所属するほんの一部の営業店においては免許取得者が管理されているようですが、他のエリアの施工体制は前述の通り大変お粗末な管理しかできないと判断せざるをえません。
また、現場と営業マンの質の低さについては、貴方ご自身がお認めになっている通りです。
私は、決して感覚や感情で述べている訳ではなく、弊社での調査結果を基にお話しさせていただいている事をご理解いただきたい。

[97: 匿名]

関東北部なのだが築10年越えた物件でもたいして安くなくて古い物件程空き部屋が目立ちますね。

私が借りているのは築3年の物件でしが空きが出てもすぐに部屋が埋まるような状態です。

他の方がおっしゃっているような隣の声などは殆ど聞こえません。窓を開けておくと赤ちゃんの泣き声が聞こえる時もありますが…
新しい物件かどうかの差なのでしょうかね？


営業は最悪ですね。
2重引き落としのトラブルがあったのですが(そこはしかたない)
その時営業が午前中に伺います
伺う前に電話します
との事だったのですが
電話があったのが午後2時
来たのはそれから5分後でした。

他にもトラブルがありましたがまあそこはどうでもいいことです。


私の実家も妻の実家も土地は結構あるのですが
アパート建てませんか？の営業も何度もしつこいですね。
キッパリ断ってるんですけどね。



それと私の住んでいるアパートなのですが裏の家に住んでいる方から騒音の苦情が出ているのですが(換気やらボイラーやら確かにうるさいです)
大家ではどうにも出来なく、本社に電話しても対応もなく、スイマセンの一言もないそうです。
建てる前に挨拶も無かったらしいですしね。

[98: 物件比較中さん]

建物の評価は低そうですね？

[99: 不動産業者さん]

>96
２年後の見直し、となるとダイワさんかセキスイさんでしょうか。
ここでも決定的な過ちがありますが、他社とちがって、大東は１０年後の見直しとなります。
２年後ではありません。
比較しようがないことだと思いますが、そんなデータを取っていらっしゃるんですか。

＞管理体制の件につきましては、貴方のおっしゃる通り、貴方が所属するほんの一部の営業店においては免許取得者が管理さ＞れているようですが、他のエリアの施工体制は前述の通り大変お粗末な管理しかできないと判断せざるをえません。

他社の工事責任者のデータまでお持ちなのですか。
それは凄まじくプライベートなことですので、もし漏れているとしたらとんでもないことですね。
お近くの弊社物件があれば、確認して頂きたいのですが、管理責任者の名前はもちろん１級建築士しか載っていません。
ちょっと考えれば明らかにおかしいことを平然と流す方がいるので、悪評というものが立つのです。
正直、本当に迷惑な話です。
前述しましたが、風説の流布というものをぜひ念頭に置いて発言いただきたい。

＞現場と営業マンの質の低さについては、貴方ご自身がお認めになっている通りです。

確率の話をしたまでで、弊社営業マンの質の低さを認めているわけではありません。
他社の間違った情報をべらべら話されるあなたの質も、疑わざるをえません。

＞９７
何度もお断りをしておられるとのこと。
申し訳ございませんん。
お手数ではございますが、出入り禁止のお申し出をなさってください。
マッピングシステム上に登録・表示されますので、管轄エリアの営業マンは二度とお家には伺いません。
見込み客になっていただけないお客様の元に通うことは、そのお客様、我々、双方のメリットがありません。

＞９８
建物の評価が低い、ということはないと思います。
デザインもカラフルなものから、シックなものまで揃えておりますし、オーナーさんの嗜好が、
店子さんの入りに直結するものではありませんし。
オーナーさんにとってよいことは、建物のデザインの善し悪しではなく、その後の収益に結びつくか、の１点であると
思いますし、建築後の管理運営が弊社のコンセプトであります。

他のマンスリーマンションや１Ｋ物件のように音が漏れるなどという苦情は受けたことがありません。

[100: 匿名]

大東のアパートに住んでいましす。綺麗で過ごし易く、皆さん、静かなので、良かったです。聞いた話ですが、営業の方が、インターネットにいたり、ホテルに車がある！と言う事を耳にします。まっ関係無いですが、このような噂があるのは確かです。

[101: ペペロン]

＞99の人
うーんと、大東建託は10年後、その後は5年後の見直しで合計30年間ですよね？
それならば、入ってくるお金（家賃収入）より銀行への支払いが上回ることは決してありませんよね？
家賃保障が、銀行への支払い以下の収入にはならないと言えますか？
確かに始めの10年は、新築で築が浅いので収入の方が支払いより多いのはあたり前でしょう。でも、20年、25年はどうですか？ここ、一番大事なところですよ。築25年のアパートに入居者がいなくても、残り5年を家賃保障、もちろん銀行の支払い以上の収入の保証ができますか？これができて、家賃保障と言っていますよね？

[102: 匿名さん]

返事が出来ないようですね。大東さんは。

[103: 販売関係者さん]

ちょっと読んだだけですが、色々誤っている点がありますね。

大東建託の賃貸経営受託システムは、30年間の家賃保証で家賃の見直しは10年後から5年ごとの見直しになります。
ただし、これは家主に対するものであり、入居者の募集家賃についてはそれにかかわらず改定しています。
ですから募集家賃を下げると大東建物管理がその差額を埋めている形になります。
また、工事責任者については現場常駐ではなく、複数現場を掛け持ちして工事監理しているのが実情です。
そのため、現場が汚いなどの現象が現れています。もちろんクレームがある場合は業者の変更もあるようですが。

大東建託の建築営業の方が回答されているようですが、ちょっと勉強不足です。

施工時に現場見ればわかりますが、使っている材料も良くなく、仕上げも悪いので、新築入居時のクレームは多いんですよ。
また防音性は良いとは言えません。退去理由で防音性が低いという回答が多いのが実情です。

また、入居率については地域によって相当の格差があり、いいところは3月末で１００％の支店もありますが、一時は４０％以下の入居率エリアもありました。これは地域によって激しく格差のあるところですね。

現在は家賃設定を大東建物管理の家賃審査部門が行っていますから、以前のように建築営業さんの主張は通りにくくはなっていますが、収支優先で高い家賃設定をして受注して、その後テナント営業が苦労するケースが以前は多かったですね。

ちなみに今のシステムはまだ10年立っていないので、このシステムで25年後の収支がどうなったかという実証はできない状態です。しかし、以前のシステムでの保証家賃では赤字の物件もあることは事実です。

どの会社というよりも、賃貸物件は立地によるところが大きいので、どこの会社でも同じ現象は大なり小なりあると思います。

[104: 入居済み住民さん]

現在大東建託の入居者です。

　２世帯一軒屋に住んでいます。内は1階に住んでおり、２階には2011年１２月から母親１人と、子供さん２人（男子高校生、女子小学生）が住んでいます。上階の家族が入居してから大変困っています。高校生の子供がほぼ毎日のように夜（8時から9時）ドラムを叩いています。ドラムのペダルを踏んだときの振動が内まで伝わっており、釣ランプが揺れるぐらい半端ではない。
12月から現在にかけて、5回電話で、２回直接事務局に行き、苦情を出しました。しかし、状況変わらず、大東建託から相手にどの話をしたかまったく報告なし。
いろいろ提案もしました。大東建託を入れて、３人で話し合えばいかがと提案したが「相手に、言っておきますので」と繰り返し、その返事しか得られませんでした。相手にも、一応、お話もしました。得た返事は「子供がコンサートありますので」みたいな常識はずれなことを言い返しました。まあ、それはともかく、悩んだ末にドラムを叩いていたときの状況をビデオで録画し、交番に相談しに行きました。警察はビデオを見て「ひどいですね。ただ、こういう民生的な問題は対応できないので弁護士を紹介します」と答え、無料で相談できる弁護士を教えていただきました。それは今日に至りました。

大東建託に対する感想
　従業員の対応が遅い
お客様第一のモットはまったくウソ --> 5回苦情出したのに効果なし（というか無視された）

[105: 販売関係者さん]

>104さん

そうですね、基本的に対応しないでクレームを言った人が諦めるのを待つケースが多いですね。
私は社員だったのですが、対応する大東建物管理の担当は社内にも嘘ついて、騒音クレームを無視していました。

私が入居の対応をさせていただいたお客様だったので、
私が勝手に騒音の元の入居者へお伺いしたところ、

一度もそんな話し来てない。
でもすいませんでした、気をつけます。

とお答えいただき、それ以降は良くなりました。

そんな会社でもあって退職したのですが。

[106: 働くママさん]

騒音に関しては、大東だけじゃなくて木造だとどこも同じじゃないでしょうか？
うちは、今大東でマンションを建てています。
営業の方も、建設担当の方もすごくいい方ですよ。
大東も大きいので支店によっては、いろいろな人がいるとはおもいますが、一概に大東すべてが悪いと言うのはどうかとおまいます。やはり頑張っている営業の方も中にはいるのでごく一部しかみないでこう言う風に言うのはどうかと思います。

[107: Mr.BLLI]

確かに良い噂は耳にしませんね！
社内も軍隊そのもののようですし、要注意！！