住友不動産J・URBAN（Jアーバン）シリーズの情報交換

[けもや]

旧スレッド【住友不動産のＪアーバンについて教えてください】
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/10294/
への書き込み数が多くなったので、新しいスレッドをたてました。
どうぞご利用ください。　＾＾
また、J・URBANシリーズの建築日記の検索には、こちらが便利です。
あわせてご活用ください。　＾＾
【J-Urban / Court 建築日記サイト集　〜けもやのおうち〜】
http://plaza.rakuten.co.jp/chemoya/6000

[161: リョージ]

＞157の入居予定さん。
すごいです。入居予定さんがもし関西の方なら、同じ営業の方にお願いしたいです。
私が今考えているのはJアーバンでなくDREAMと言う三階建てのものなのですが、46坪で基本坪単価が46.28、本体販売価格が約2270万(税抜き)
と言う見積もりが出てきました。これって高くないですか?
まだはじめて取った見積もりのせいかもしれませんが、、、、

[162: 匿名さん]

＞160さん
JIS規格が変わってこれから12mmのサイディングは認められなくなる（14mm以上になる）ので、万が一の修理の時とかも心配ですね、胴縁まで変わってきちゃいますので。
やはり16mmは必要だと思います。安心料でしょう。
それからシャッターは、先の台風のことを思えば必要でした。
断熱にはあまり関係ないと思いますし、防犯についてもどうでしょうか？

[163: 申込予定さん]

住友で検討中です

教えて頂きたいのですが、

営業サンは建築現場に週平均何回位見に行くのですか？

また現場監督さんは？

営業さん曰く営業は週2で監督は週1〜2出向いてお客様のクレーム無い様にするとの事ですが、そんなの物理的に無理な様な気がします。

[164: リョージ]

153＞デュナミス風さん。とても参考になります。ありがとうございます。
営業の担当者を変えてみようかなぁ。
名前が住友不動産のコンピューターに登録されていたりなんかして、どこの営業所に行ってもバレバレなのかなぁ。
DREAMで46坪を考えています。デュナミス風さんの見積もりとかけ離れている金額なので、落胆しています。。。。

[165: 匿名さん]

＞162さん
160です。
ご返答ありがとうございます。大変参考になりました。

[166: 162]

＞165さん
いえいえ、どういたしまして。
自分は<世界〜>でJアーバンではないのですが、やはり外壁はニチハの16mmに変更しました。
ブリックタイル調なのにマイクロガードつけたので、かえってテカテカして安っぽくなったかな？と反省しているところです。

＞163さん
営業所によるとは思いますが、自分のところは営業さんは10日に1度くらい、監督さんは週1以上来てますかね。

[167: 匿名さん]

》157さん
わかりやすい説明ありがとうございます。
私も出してくる間取りに納得出来ずにいました。
５回も出しなおししてもいいってことなら、私も納得いくまで打ち合わせをしようと思います。
あと一社では心配で、もい一社も同時進行しようとも考えてますが、一社でとことんやって、タイミングをみて、割り引きを引き出す方がいいんですかね？
頑張ります☆

[168: デュナミス風]

＞160さん

雨戸は私も本当は付けたくなかったのですが、台風や防犯のために絶対つけておいた方がいいと営業の方からの勧めで１階部分は全部つけることにしました。
２階は検討中ですが、無いほうが外観はかっこいいですよね〜
モデルハウスみたいな感じにはできないのがつらいですね。
なんといってもこれから何十年と生活する家ですから・・・。

＞リョージさん

はじめての見積りはそんなものですよ〜。
だからそんなに落ち込まないで下さいね(*^^*)
これからどんどん話を煮詰めていくうちにドンドン値引して
もらえばいいのですから。

ウチの話ですが、３つのＨＭを同時に話を進めていました。
ローコストメーカーと中堅メーカーと住友不動産とです。
今思えば、同じつくりの2×4のＨＭをもう１社検討すれば
良かったとは思いますが、住友さんはだいたい他のＨＭのどこで
見積をとっているかとか金額とか詳しく聞いてきます。
のでがんばって駆け引きするしかないでしょう。
ウチは旦那さんもわたしも上手くないのであんまりがんばれません
でした(^^;)


＞162さん

ＪＩＳ規格が変わるのですか！！
聞いておいてよかったです！！
これから外壁の話に入るのでとっても参考になりました。
営業さんにも聞いてみますね！！
でもだいぶ高くつくのかしら・・・。

[169: 入居予定さん]

＞デュナミス風さん、リョージさん
１５７です
＞＞本契約の時も値引き交渉したのですか？？
＞＞それは仮契約の価格よりももっと安くということでしょうか？
＞＞物のグレードアップとかは何十万も違うものもＯＫでしたか？

勿論です。私の場合値引きに至るまでの流れですが
①仮契約日を決めて○×日に２００万円引きで仮契約をしますと約束

②仮契約日は改めて印鑑を押す前に値引きを要求
　バルコニー２坪をサービス、、　玄関ホールの代理石調タイル、上がり框を木から石へグレードＵＰしてくれないと判子はおしませんときっぱり！！
営業さんに所長さんに一度聞いてきてとプッシュ！！！
何とかＯＫ（営業さん曰く、もうコレで最後にして下さいって言われました）

③続いて本契約日ですが、再度値引き交渉
さすがに営業さんは暫く黙ってしまいました
相当困りはて又上司に相談
１０分後　標準の洗面台をサイズ、グレードＵＰ間口１２０ｃｍへサービスします！！　　営業「本当にコレで最後にして下さい」とタジタジ

④満足して請負契約を結ぶ

⑤保守契約後にも７〜８回ぐらい打ち合わせがあり何度もグレードアップサービスを要求も失敗！！つった魚には餌はくれません・・orz

⑥追加請負契約時
営業さんにあまりにも頑張ってもらえたので、私が予想していた金額より６００万円程安く済みました。一生に一度の事ですので、妥協はしたくないという事もあり、本体価格＝２５００万ぐらいの予算がとってありましたので、営業さんに恩返しをしました
６００万円のオプション付け追加請負契約を結ぶ
この時の営業さんは「本当にビックリしたかの様にテンションがすごく高く、今までで一番よい表情でした」
⑦　が、、このままでは終わりませんでした。
反逆です無償アップグレードを要求！！（＾＾）ニヤ！！
さすがに本契約を結んでいるだけあり、なかなかＯＫはもらえませんでした。ですが「営業さんより家の鬼嫁のが一枚上手でした」
今まで全て嫁のおかげなんですが・・・
ココでのグレードアップは外観周り
袖壁・庇壁・ふかし壁・棚等のサービスをＧＥＴ！！

＞リョージさん
＞＞私が今考えているのはJアーバンでなくDREAMと言う三階建てのものなのですが、46坪で基本坪単価が46.28、本体販売価格が約2270万(税抜き)
と言う見積もりが出てきました。これって高くないですか?

DREAMは３階建ての商品なんで坪単価も他の商品、スタンダードシリーズ（ジャパニーズ・アメリカン・Ｊアーバンコート・コートダジュール）よりは高いとは思いますが、DREAMもスタンダードシリーズですし、３階建てなので通常のスタンダードよりは坪単価も上がると思います
多分Ｊアーバンと坪単価は同じぐらいすると思いますよ
３Ｆなので構造設計料は必要としても４６坪なら２５００万円（税込）ぐらいではないでしょうか？値引きで２３００万円（税込）が妥当ではないでしょうか？後は付帯工事で＋αってところではないでしょうか
近所にドリームの３Ｆ建てを建てた方が居て聞いた事があるので、値段は妥当だと思いますよ

でも家の嫁なら納得しないと思います
無償グレードアップ・サービスＧＥＴを頑張ってみてはどうでしょうか？

[170: 契約済みさん]

今日は北海道から京都まで各地で地震起きてるので
パワーキューブやコラムつければよかったかなと
後悔してきました。

[171: 申込予定さん]

＞１５７さん
最初、家も住友不動産１本だったのですが、途中浮気をしてもう１社にほぼ、同条件で見積依頼しました
住友不動産の営業は住友１本しか見積は取ってないと伝えてあるので、ほとんど営業さんからのアクションはありませんでした。
ほとんどコチラからアクションを起こさないと連絡くれませんでした

ですが家は本命はＪアーバンに決まっているので、そこは、営業さんに知られたくないという事もあり、別会社に見積依頼をとりました
別メーカーでは図面・見積も既に出させて、やる気マンマンの雰囲気をだしていました

ココで作戦ですが、住友不動産には暫くコチラから連絡を取るのをやめました。
２週間が経ち、営業さんもいつもコチラから連絡しているので、おかしいと思い連絡が来ました
作戦が成功しました
「今、住友以外にも見積依頼を出し、既に見積書と図面も出来上がって契約をせまられている」と伝えたところ
住友の営業が今までとは別人の用に豹変しました
今まで連絡も１〜２週間に１度のところが毎日１回必ず電話が入りましたし、手紙も週２通ぐらい届きました
住友の営業には他社の見積・図面を見せほぼ同条件であることを伝えました

その後の住友の営業はすごく早かったです「１週間下さい。図面と見積書を作成してお持ちいたします」といって当然別メーカーより安くしてもらえました
１５７さんも１社ではなく他メーカーに見積を依頼してみるのが得策だと思います

[172: 申込予定さん]

＞１７０さん
私も少し後悔しています
日本は地震大国ですものね

[173: 入居予定さん]

＞１７２です
訂正）申込予定さん
正）入居予定さんです

[174: 快速アーバン]

今度の地震発生時は家に居なくて電車に乗っていたのですが、電車が揺れてましたからねぇ・・・
家の近所は震度４でしたが、廻りも被害らしいものは無いです。
２Ｘ４らしく、開口部は在来工法よりも狭い造りです（角部から１．１６ｍ離してある）ので、亀裂等も無いですね。
まぁ、思ったよりはしっかりしてますね。
地盤改良工事もしてあるので、保険代としてはそっちかな？
ちなみに地震保険は入っていません。

ウチはあまり値引きはしつこくはしませんでした。
追加工事は値切りましたけど・・・
少し恩を売っておくのは後々の対応が違ってきますよね。
向こうも商売なので最初にギリギリだと追加で無理が利かなくなるのでは？

サイディングは１２ｍｍなんですが、工事が２〜３月で、最近の日差しで膨張して少し撓むのが分かりますね。
まぁ、メンテナンスの時期が来たら種類も豊富なので１６ｍｍに張替ようと思います。

[175: リョージ]

＞デュナミス風さん、入居予定さん 、早速のお返事ありがとうございます。
DREAMのうたい文句が、「2階にもう1階を間仕切り感覚でプラスする3階建てなので、予算も2階建て並で実現。」でして、そんなに変わらないと思います。構造計算が必要になりますが、見積もりでは27万円程度。同じ46坪でも基礎は小さくなるし、屋根裏部屋の天井が高くなるだけなんですけどね。

今日京都の住友不動産のチラシがポストに入っていました。
大好評に付き京都府内限定追加先着3棟　一切込みの特別価格でご提供！

マイクロガード使用+ハイグレード住宅設備機器+電化住宅（エコキュート、最新IHクッキングヒーター、電気式床暖房8畳）+建物本体工事費+付帯工事費（屋外給排水工事費)+建築確認申請料・敷地調査+消費税+自由設計　で　35坪　1980万円　　45坪　2330万円

でもデュナミス風さんのほうが2200万円でさらに安いとは、、、すごい！
関西方面だったら教えてください。

[176: 快速アーバン]

>>152さんへ

隠蔽式のドレーンですが、
普通の後付エアコンは室内機のすぐ近くから配管を室外へ出しますが、
隠蔽式というのは配管だけを予め壁内へ仕込んでおいて、
室外機の傍で外壁から出します。
すると、外からも中からも見栄えが良くなります。
この場合はドレーンパイプは付属の軟質塩ビでは耐久性が無いため、硬質塩ビで配管します。
このパイプは地中埋め込みの排水管に使用される材料で、施工30年後も新品と同じ品質を保っていたという実例があり、ほぼメンテナンスフリーです。

ただ、隠蔽式の難点は冷媒の音（シュー、とかゴゴゴッという音）が室内へ聞こえ易い（室内配管ほど顕著ではないが・・・）ので、ウチは採用しませんでした。

全館空調はビルトインタイプのエアコンの延長上にあるもので、
数機の室内機からダクトを取り回して全館（廊下や洗面所も含む）の空調をコントロールするものです。
室外機は５機ぐらいの室内機を接続出来る巨大なマルチエアコンです
（ビルの屋上に在るようなサイズ）
ダクト配管＋各部屋にコントロールユニットが必要でかなり高くなります。
（大きな家５０〜６０坪クラスでないと意味が無いです）
ダクトを通すために１階天井と２階床の間は住友の標準（２５０ｍｍ）では足りないので５００ｍｍぐらいに嵩上げする必要があります。

天井埋め込みのユニットも取り付け場所を注意しないと危険です。
住友の場合、床梁のピッチが４５５ｍｍで、ユニットの巾は７００ｍｍぐらいあるので、床梁を一部切ることになりますから、ユニットの直上は床を踏まないような間取り（収納にするとか）にしなければなりませんし、配管もなるべく床梁を横切らないように設置しないと穴だらけの梁になって、ガタガタになります。
（梁の高さ２５０ｍｍに対して配管の貫通穴は７０ｍｍ）

[177: 通りすがり]

サイディングの規格改定問題については「12ミリ サイディング JIS」で検索かけると結構ヒットしますので、検討中の皆さんは一度目を通しておかれたほうが良かろうと思います。

[178: 152]

》申し込み予定さん

私は現在は全く工法の違うダイワとあと地元工務店で検討中ですが、Jアーバンの一番のライバルってなんですか？
土地がもともとある分、営業も高く出してくるんですよね…

[179: 匿名さん]

》快速アーバンさん

なるほど！納得です！
それでは35坪で部屋数を少なくして部屋を広くとる家にはビルトインエアコンはメリットよりもデメリットの方があるんですかね？

快速アーバンさんの知恵をお借りできないでしょうか？？

[180: 快速アーバン]

>>179さん

少ない部屋数で広い（リビングでしょうけど）間取りの方がビルトインエアコンのメリットが出せるでしょうね。
何故かって、部屋の中央付近に室内機を設置出来るからです。
２方向で足りなければ、４方向噴出しもありますよ。
ただし、設置場所は室外機も含めてよーく検討しておかないとヤバイです。
当然ながら、吹き出しがあったりすると、天井には設置出来ませんし、壁内でも後々リフォームで潰れないか？とか、全体の間取りにも影響します。
２階リビングの場合、Ｊ-Urbanは陸屋根なので天井には設置空間が取れないかも？
ペントハウス風にしても面白いかも知れませんが・・・

住友はあまりエアコンに関して詳しくないです。
（少なくともウチで施工した支店は）
多分、現場施工で専門業者任せなんでしょう。保証も施工業者にやらせるみたいです。
なので、施主がしっかりチェックしないとダメです。
他の設備に関しても同じことが言えます。
躯体だけは自社工場ですのでノウハウはあるんでしょうが、家トータルでの設計能力は疑問符が付きますね。
要するにバランス感覚が『プロとしてはどうかなー？』って感じです。

建築士に任せるのは躊躇いがあるのでしたら、Housing雑誌等で気に入った間取りやインテリアの写真で、『こういう風にしたい』と提案するのも手かと思います。
細かい設備や備品も建材メーカーのＨＰ等で調べておいた方が良いです。
提示されるオプションのカタログも種類が少ないですので・・・
オプションは住友と取引できるメーカーなら制限は無いです。