グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）Part 2

[マンコミュファンさん]

スレッドパート2を立ち上げました。よろしくお願いします。
パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26818/

＜全体概要＞
所在地：埼玉県戸田市下前1-71-1（地番）
交通：埼京線戸田公園駅から徒歩8分
総戸数：923戸
面積：67.54～92.3平米
入居：2011年9月下旬予定（1敷地）、2012年9月下旬予定（2敷地）

公式サイト：http://www.toda923.jp/top.html


売主：有楽土地、平和不動産、NTT都市開発、ヒューリック、神鋼不動産
販売：有楽土地住宅販売、野村不動産アーバンネット
施工：長谷工コーポレーション・大成建設JV
管理：長谷工コミュニティ（予定）

[401: 匿名さん]

絶対と言われたからあえて書きますけど、
二重床じゃないから私はこの物件はパスしました。
二重床だけが理由ではないですが、大きな理由の１つになります。
あしからず。

[402: 匿名さん]

直床だけど2重天井だからさほど気にしない。

[403: 匿名さん]

でもそんな誰しも売る前提で買ったりしないでしょ。
永住目的の人なら当分問題ないだろうし、そういう人たちが売る時期にさしかかったら
築年数も大分経ってるからそれが直床だろうが二重床だろうかはあまり反映されないだろうよ。
10年以内に売る予定の人なら影響あるだろうね。

[404: 匿名さん]

そうかなあ？
年数経てばさらに周りは二重床二重天井だらけで余計に直床は目立つかもしれないよ。

[405: 匿名さん]

E棟がもう少し南を向いていたなら

買いだったなぁ・・・。

残念。

[406: 匿名さん]

敷地の形状からして、その配棟計画は厳しかったでしょうね。
それにしても、これだけ大きな敷地なのに、南向き住戸が少ないのはもったいない。
もっと良い配棟プランは無かったのかと思います。
あと、どれもこれも似たような間取りも・・・。

[407: 匿名さん]

これで、価格が相場並なら納得ですが、

戸田公園駅相場の２割増くらい高いようですね。

[408: 購入検討中さん]

1期2次は来週らしいです。早っ。

[409: 匿名さん]

二重床だろうが自床だろうが遮音等級が同じなら大差ない。ここは遮音等級ＬＬ－４５。ただそれだけ。

[410: 匿名]

リフォーム、可変性の話しじゃないの？
全然ずれてるね。

[411: 匿名さん]

今日と明日の予約制の優先案内会で、
一期二次で出す部屋を決めてしまう勢いですね。

二期の登録は、本当に11/6なのでしょうか。
届いた資料には11月上旬とだけ書いてました。

希望の部屋がはっきりしている人は、
とりあえず行ってみたら良さそうです。

特に一次で落ちた人が希望する部屋は、
担当営業マンも頑張ってガードしてくれるかも。

[412: 匿名]

水回りをその場から動かせない直床より、リビング内で配置換えが出来る２重床の方がいい。
中古購入をする人の中にはリフォームをするのを前提に買う人もいるだろうし。

出来る>>>>>>>>>>出来ない
なのは言うまでもない。

[413: 匿名さん]

>395

謝っちゃったら？

[414: 匿名さん]

409もそうだけど、直床はどう強弁したってマイナス要因なのだから、マイナス面は認めた上で他に良い点を探すといった姿勢が肝要。
同じ敷地に同じ条件で直床と二重床の棟があり同価格でも直床を買うかい？そういうこと。

[415: 匿名さん]

ちゃんとした二重床なら言われている通り二重床>直床だが
二重床信仰が広まり、なんちゃって二重床の物件も広まってるとか・・・
価格が手頃だとその危険性が大きくなるとか・・・
二重床には確かに惹かれるがなんちゃって二重床にはご用心あれ

直床>なんちゃって二重床

[416: 匿名さん]

６日は１期２次の登録＆抽選会なので２期はその後でしょう
わからないことはここで聞くより直接パビリオンに電話して聞くほうが確実で早いですよ

[417: 匿名さん]

デベはこれから新たに集客しないといけないが、どーしても日程が中途半端だね
2期は頑張って100組集めて12月上旬に登録抽選ってスケジュールになるんじゃない？

[418: 匿名さん]

スーモの相場は当てにならないですよ。
戸田に住んでいますが、戸田公園駅徒歩8分で大規模なら安いくらいです。
特に西と東。

[419: 匿名さん]

安いわけねえだろ！　浦和と同じ価格帯だよ。

[420: 匿名さん]

似たような価格で買える部屋があるってだけで坪単価は全然違うでしょ。

[421: 匿名さん]

浦和の下の方と同じくらいだよ。

[422: 匿名さん]

あと100戸売ってもまだ半分以上
残るんだから大変だね。
しかもこれからはネックの多い
住戸ばかり。
完売したらいいね。

[423: 匿名さん]

415
意味がよくわからん

[424: 匿名]

418
悪いが、埼京線沿線にしては安いとは思えないが。
しかも駅から8分という中途半端な距離だし。

[425: 申込予定さん]

どう見ても購入を真剣に考えてる意見が無くて残念です。

浦和も見学に行きましたけど、広さと金額が合わないので断念しました。
今まで戸田に住んだことはないのですが、総合的に利便性が良く購入を決めました。

第１期で契約された方はどのような魅力を持たれて購入を決断されましたか？
是非教えて下さい。

[426: 匿名さん]

話題の切り返し上手いな。
さすが。

[427: 匿名さん]

浦和が良ければ浦和の物件買うよね。
うちは戸田公園がいいから購入予定です。
一番の決め手は駅の周りに繁華街がないこと。
デパートなどへの買い物は休日にしかいかないし、
駅が栄えていると人が多くて疲れる。
でも、スーパーや薬局など生活に必要なものは大体周りにある。
便利な街ではないがうちにはこれくらいがちょうどいい。
物件自体は、マンモスなのと購入予定の部屋が希望の広さよりちょっと狭いのがネックだったけど、妥協できる範囲だった。
共用施設は多いが、かかる経費÷923で負担が予想外に大きくなりすぎなさそうなので納得した。

[428: 匿名]

マンモスはマイナスですよね。
雰囲気が団地っぽくなりそうで。
子供が共用廊下で鬼ごっこしそうな感じとでも言えばわかりやすいかな。
あくまでも｢感じ｣なんだけど、細かい所に管理が行き届くかが心配です。

[429: 匿名さん]

環境
大規模
共用施設
自走駐100％

価格はもっと安い方が良かったですが
他のマンションと比較してここが総合的に
良いと判断しました。

子供の同級生も多いでしょうから同じマンションで
友達をたくさん作ってくれることも期待して。。

[430: 匿名さん]

>428さん
マンモスがマイナスだと思えばマイナスでしょうね。
プラスだと思えばプラスです。
個々人の考え方の違いであり決めつけは良くありません。

[431: 匿名さん]

大規模を私はプラスで見てます。

・敷地内で子供を遊ばせられる
　→大規模でもタワーじゃ無理。

・子供を通じての近所付き合いがある

・人間関係が良くも悪くも薄まる
　→30－40人くらいのマンションだと、何かで悪者にされると徹底的に対立しそう…

・戸田公園のランドマーク的物件

・ディスポーザが付けられるのも大規模で自前で処理施設があるからだし

ってカンジでしょうか。
ちなみに幼少時期を団地で過ごした世代なので、団地自体、キライじゃないです。

[432: 匿名さん]

使えないなと思う共用施設はあるんですけど、
427さんと同じ意見で戸数が多いから許容できるといった感じです。
自分もあまり賑わった駅は苦手なので戸田公園くらいの規模や環境は魅力に思います。

ただ、これだけの戸数があっても条件がいいと思える物件が出ないと厳しいですね。
あまり住民対象のイベントとかは増やさないで欲しいなとは思います。
住む人が多いと参加しない人もそう目立たないでしょうけど、不必要な馴れ合いは極力避けたいです。

[433: 匿名さん]

ファミリータイプのマンモス、売るときに競争になるかもね。
時期が重なりがちだし、階や面積で直接比較されるから競争相手が下げたら下げざるを得ないし。
自分の意向ではなく、常にライバルをみながらの値付けになってしまうことがある。

[434: 匿名さん]

↑
ファミリータイプのマンモス、買うときに競争になるかもね。
時期が重なりがちだし、階や面積で直接比較されるから住戸が売れたら他のを高くても買わざるを得ないし。
自分の意向ではなく、常にライバルをみながらの値付けになってしまうことがある。


ネガさんへ。
こんな解釈も可。
いい加減、このスレから離れてくれていいよ。

[435: 匿名]

>434
さすがにその強弁は無理がありすぎです。
マイナス面を見ないふりして称賛のみするのなら掲示板の意味ないような。
一理あるマイナス指摘にカーッとならずにプラスとマイナスを冷静に判断したいものですね。

[436: 匿名さん]

私もエレベーターが付いた14階建て高層団地出身ですが、子供の頃はボールをあてる鬼ごっこや中庭で缶蹴りなどして遊びましたが、良く怒られたのを覚えています。廊下などを走り回っていましたからね。
中学生の頃は死角になる場所があるので、夏休みはみんなで酒なんかを飲みましたよ。ここではまさに北側の公園が
そうなりそうですね。ある意味、子供にとっては友達も多いし良いマンションなのではないかな！

[437: 匿名さん]

残念だけれど戸田で中古買う時は競争にならなそうだよ。。。
需要と供給のみならず売り主の事情もありますから買い手優位は動かないなぁ、、。

[438: 匿名さん]

１００戸以下で外装タイル張り、機械式駐車場。私のマンションはこれで出費が増えて問題になっています。そして、修繕費の値上げが検討されています。特に機械式駐車場はペケ！交換となると１台あたり１００万円以上。
それからすると大規模、自走式はマル。

[439: 匿名さん]

戸田で新築マンション考えるとここ以外に選択肢無いよね

[440: 匿名さん]

まずはモデルルームに行ってみよう！
ネガは考慮無用かな。勢いで前進も大事かも。

[441: 匿名さん]

戸田ってまだまだ発展しそうですね。
戸田公園、戸田、北戸田と続々マンション建設ラッシュですし。
これで隣と合併でもしてくれたら完璧？かな。
きれいな町並み期待。

[442: 匿名さん]

だけどはっきりいっていいと思うのは最初だけとおもいますよ。
大規模マンションが人気といっても現在と中古市場の話だけであって
売り抜けする人はいいと思いますが、そうでない考えの人は
３５年後とか修繕計画とかで苦労すると思うな～？


さすがにこれだけの規模だと、ぜったい屁理屈ゆうひとも
いるだろうし？

そうともかぎらないだろうけど、その時期に役員にでもなったら
大変そうですよね・

[443: マンション投資家さん]

３０－４０で対立しそうなんて考えてるなら
他の一戸建てとか無理ですよねー？

住めば都なんて言葉もあるし
そんなこと気にしていたらどこも住めませんよ？

結局ポイントは　場所　金額　広さ　設備
どう妥協するかでしょ？

子供を一番に考えるならそれでよし

夫婦と共働きなら、設備のいいところにすめるだろうし？

何を一番に考えるかじゃありませんか？

[444: 匿名さん]

３５年後とか大変だよ～とか言われても…、ねぇ。
それ言い出したら何も買えなくね？

[445: 匿名さん]

>442
修繕計画は大規模MSより小規模MSの方が苦労しますね。
その言い方だとマンション自体を否定することになります。
442さんは戸建てを購入されたらいかがですか？

[446: 匿名]

441
戸田市を数十年見てきたが、出来たのは改築したイオン程度。県内はどうしても京浜東北沿線>>>埼京線沿線(武蔵浦和辺りは別かもね)で開発をしてるように思う。
特に、新都心あたりもあるしね。戸田の発展は、良くて新しいスーパー程度じゃないかと思う。


445
修繕計画って、何も金銭面だけじゃないのをわかっていないようですね。
大規模で、特に複数の棟に分かれるマンションは、どこの棟から修繕をするかだけでも意見が分かれて揉めたりするものなのですよ。大規模ゆえの問題点は多いのです。戸数が多けりゃいいってものじゃない。小規模でも、無駄な施設が無く管理が行き届いているマンションなら、修繕もスムースに行くもの。大規模でも、荒く使われて管理が行き届かなければ、途中に余計な修繕が必要になり、うまく行かなかったりする。
某大規模マンションでも、アリーナで花火をされて床が焼けてしまったと大騒ぎしてました。
そういうこと。

[447: 匿名さん]

446さんはここを検討しているのですか？

[448: 匿名]

検討してないと来ちゃいけないの？
明るい意見だけが聞きたければ、営業さんと話してればいいんじゃない？

こういう掲示板は、良い面も悪い面も知ることが出来るのがメリットだと気づいた方がいい。

[449: 匿名さん]

いや、目的を知りたいんです。
利害関係でもあるんですか。

[450: 匿名]

＞448

じゃあ検討もしてないのに、何でここに張り付いてんの？

[451: 匿名]

どの棟から始めるかでもめる程度は大した問題ではないですね。
金銭的な規模のメリットは重要です。全員に関わる話だから。

[452: 匿名さん]

べつに検討・購入しなくても掲示板利用するのは自由でしょ。
ただいちいち物知り顔で上からものを言うような言い方は不愉快ではある。

[453: 匿名さん]

スルーが一番ですね。

[454: 匿名さん]

うん。
おまけに大分間違った理屈を鼻高く述べているし。

[455: 購入検討中さん]

ここは日影図を見せて
もらえるのでしょうか。

近くの建物の日陰の影響が
どうなるか分かるものです。

[456: 匿名さん]

さみしんぼのかまってちゃんが混ざっているね…

[457: 匿名さん]

日照図見せてくれなかったね・・・。

作成中ですって言われた。

契約済みの人いるのにね。

[458: 匿名さん]

同じくです。見せてくれなかったというか、無いと言われました。自己日影の図は見せてもらえました。これは例えばD棟がE棟に与える日陰の図などです。

[459: 匿名さん]

専門紙のサイトにも、第1期完売の記事が出てました。

有楽土地など開発　埼玉・戸田の大規模マンション、第１期260戸が即完

　有楽土地、平和不動産、ＮＴＴ都市開発、ヒューリック、神鋼不動産の５社が、埼玉県戸田市で開発中の分譲マンション「グランシンフォニア」（ＪＲ埼京線戸田公園駅徒歩８分、総戸数923戸）の第１期販売260戸が即日完売した。販売価格は3200万～5580万円（専有面積67～92平方メートル）。最高倍率10倍、平均1.15倍だった。
　７月下旬のマンションギャラリー開設後、来場件数2206件、問い合わせ件数は5835件に上っている。
　「ＪＲ新宿駅まで直通19分の利便性」「充実した駅前利便施設」に加え、緑豊かな自然環境が整っている点にも高い評価が集まった。また、子育てサポートが充実した自治体に建設されること、夜９時までオープン予定の保育園が敷地内に併設されることも魅力として映ったようだ。

http://www2.jutaku-s.com/jutaku_shimpo/news.php?id=JNM017572

[460: 匿名さん]

公式サイトにも「第1期260邸即日完売」というお知らせが出てますね。
第1期2次は31戸、第1期3次は未定だけど、即日完売のニュースで勢いがついちゃうかな？
どれぐらい売れるんだろ・・・。

[461: 匿名さん]

アリーナで花火って戸田駅近辺のマンションで起きた事件か

[462: 匿名さん]

１次で抽選漏れした人が優先なら、
さすがに１期２次の抽選は人が少ないかな？

[463: 匿名さん]

アリーナで花火はここでよく比較対象に出てくる戸田駅徒歩圏の某マンション契約者板で話題になってたよ
なんかエレベーターのボタンも何度か壊されてるらしい。。。

まだ建ったばかりのマンションなのにね↓

[464: 匿名]

戸田公園かぁ
やだな。発展が見込めん。
子供も嫌いだし、とても対象にはならない。

[465: 元戸田住民]

↑戸田は素晴らしい街だ。

住んでたあの頃が懐かしい。親切な人多かったしね。

見栄張って豊洲辺りに住むよりマシじゃない？
交通は不便、りんかい線も高いし。

子供無しでも無駄に高くつく必要もない。

[466: 匿名さん]

発展しなくても生活に便利だったらそれでいい
都心に出るのに便利なところだから発展したところに行きたいときはすぐにいけるから


生活の場はのんびりしてるほうがいい

[467: 匿名さん]

466さんに同感です。
発展した場所が好きな人もいるし、
のんびりした場所に住みたい人もいますよね。
戸田公園ののんびりしたところが好きです。

[468: 匿名]

464さんに同感です。
マンションを買う以上は資産価値を保てる立地等が大切だと思います。

[469: 匿名]

>>468
戸田公園近辺も十分に資産価値はあると思うのだが。
身の丈にあった選択をするのが一番重要じゃないのかな？

[470: 匿名さん]

戸田公園に資産価値がないと思ってるなら
そもそもこの物件は検討対象外でしょ。

[471: 匿名]

エレベーター壊されたりって治安悪いの？

[472: 匿名さん]

戸田公園に資産価値があるなんて初めて聞きました。

[473: 匿名さん]

北戸田駅周りは何も無さすぎだし、戸田駅周りは治安悪いし、戸田市で住むなら戸田公園だろうね。

[474: 匿名さん]

>471さん

オートロックの新築マンション内でのことなのであり、同マンションでは屋内のアリーナで花火をされて床が焦げるといった事件も起きていることから、治安が悪いのではなくてそこの住人にいたずら者がいると考えるのが一般的かと思います

[475: 匿名さん]

資産価値とは、出したお金に対する現物価値とのバランスだと思います。
例えば浦和でマンションを買ったとしても、同条件の相場が6000万のところで
1億2000万の値段がついているものだったら、資産価値が高いとはいえません。

ここは大規模、共用施設、自走駐など各種条件を鑑みると価格の割には
不動産現物の価格に対するバランスは非常に取れていると考えています。
治安も悪くありません。

[476: 匿名]

エー。。。
そうかなあ。

[477: 匿名さん]

どうしても難癖つけたいだけの
しつこい人が一人張り付いていますね。
無視するのが一番です。

[478: 匿名]

>475さん
その資産価値を維持できるかが重要なのでは？
まず、物件に対して妥当な価格であるか、そして値崩れしないだけの立地や物件であるかなどが重要だと思います。

[479: 匿名さん]

477さんって張り付いて見張っているみたい。
ネガに即レス、、。
人気があるなら売れるから落ち着いたらどうだろう。

[480: 匿名さん]

人気があってもなくても普通に暮らせればそれでいいんだけど。

[481: 匿名さん]

ほとんどの人は４８０さんの言ってる通りでしょうね。
資産価値とかなんとか言っても、暮らしにくかったらどうしようもないです。

[482: 匿名さん]

私も将来転売するつもりはないので家族が仲良くのんびり暮らせればいいです。

ここは大きな病院と消防署が近くにあるので気に入っています。
持病があるので夜間救急外来にお世話になることがあるので・・・。

人口は減ってきているのに新しいマンションは増えていく。
よっぽど人気のある地域（都内とか）じゃないと資産価値なんてつかないものと割りきっております。

[483: 匿名]

これだけ緑に囲まれてたら、普通に考えて虫がわきまくりでしょ(笑)

夏場とか地獄だろ。。。

[484: 匿名さん]

虫→鳥→猫→ホームレスですか？（笑）

そのネタまた繰り返しますか？

無理に話題を作らなくてもいいのに。

[485: 匿名さん]

転売目的でマンション買うなら別ですが、資産価値云々で買う人なんて
ほとんどいないでしょうね。

住みやすそうとか、環境が良いとか、ライフスタイルに合っているとか
広さの割に安かったとか・・・

将来的に下がるか上がるか、現時点で誰が分かるんですかね？
株でも投信でも国債でも、現時点で出来る事はあくまで予想でしょ？
しかしその予想は専門家でも外れますよね？
５年前に今の円安をズバリ当てた人っていますか？聞いた事ない。

予想だけして手を出さない方がつまらない人生ですよ。
ずっと、数字や資料と睨めっこしてるだけの単なる専門家気取りの人って
どこの会社にもいるけど、そう言う人の周りって人が集まりますか？

[486: 匿名さん]

予想でしかありまんが、本当の馬鹿でない限り、
多角的に将来にわたる資産価値を加味するリスクヘッジは必要。

[487: 匿名さん]

転売する予定や目的がなくても、資産価値はあった方がいい。
それだけが決め手にはならないけど、将来への不安が少しでも
軽減できるようなマンションが好ましいですよね。

[488: 匿名さん]

>483
虫は私も嫌いですが、子供には虫がいる環境っていいみたいですよ。
物は考えよう、というか。

ところで、ここのMRはグッズがあったりといたれりつくせりのようですが
広告宣伝費の上乗せが少し気になります。その辺りはどうなんでしょうか？

[489: 匿名さん]

マンションの広告宣伝費、とくにここくらいの大規模になると予算は莫大です。モデルルームのグッズ程度のものは、誤差の範疇にすら入らないでしょう。

[490: 元戸田住民]

一戸建てならまだしも分譲マンションで資産価値にこだわる必要あるかな？
どうても資産価値を求めたいなら銀座辺りの一等地を購入して下さい。都内でも本当に不況に強いのは一部。
虫の話してる人もいたけど都心には体長５㎝級のゴキブリがいるし栄養豊富なゴミで通常より大きめに成長したドブネズミもいる。
一般庶民にとって交通アクセスに困らない戸田公園は十分に資産価値。
イオン、ヨーカ堂、ドンキ、戸田総合病院も近い。
見栄張って首括るより身の丈にあった生活する方がリスクヘッジにもなると思いますよ。
今は仕事の都合で横浜にいるけどまた住みたいな戸田公園。

[491: 匿名さん]

将来の資産価値なんて事を語る人間が、こんな所で暇つぶしして。
多角的に将来にわたるリスクヘッジ？
話をまどろっこしくして、最もらしく書けばいいってもんじゃないでしょうが・・・

現在の貴重な時間も無駄にしているのに「将来の」「多角的な」って何？
「この法案の抜本的な改革が将来に渡って有益である」みたいな、具体性を伴わない
演説に似てますよね。

こんな演説聴いて信頼できます？

将来の資産価値が無い事は誰だって問題。
ただし、マンション買う上で資産価値をそこまで気にして買い時逃して迷走している
よりは、早く新しい暮らしを満喫して今の人生を楽しむ。
新居の事をあれこれ悩まなくなって済む分、決断を急ぐのも大事。
他に悩まなきゃいけない事は山ほどあるでしょうが。

これが出来ない人は資産価値だけ追い求めて、外れるかもしれない予想と格闘してい
て下さいよ。

[492: 匿名]

一般的には
資産価値と生活利便性のバランスで購入するかと。

[493: 匿名さん]

生活利便性が良いと負う事は、その人にとって資産価値（保有する価値）があると言う事。
他の地域と比較しても意味は無い。

売れる価値や賃貸の価値があるから買う人は、その物件に「住む」と言う概念が無い人。

住む上で不便で資産価値（市場の評価価値）だけ高いのは、結局自分にとっては価値が
無いのと一緒。

そうです、バランスは大事です。

資産価値論者は物件のバランスは論じてくれません。
あくまで「市場の資産価値」だけが着眼点です。

[494: 匿名さん]

>483

たまに出てくるグリーンフォレストを見てきた。
大規模だが無駄なスペースはあまりない。
外壁の色合いは好みに寄るだろうが、
経年劣化の影響はこの物件の白基調より少なさそう。
内部は見てないので不明。

ここの駐車場の向こうの広大な緑地は使わなさそう。
経年劣化で更に団地に見える。
白基調のマンションは経年劣化で安っぽく見える。
首都高で大きな川沿い走ってると良く分かる。

[495: 匿名さん]

資産価値が無いと困るでしょうね。
でもそればかりに捕らわれても駄目でしょ。

生活の快適さや利便性が備わっている住宅って
戸建てマンションに関わらず資産価値があるもの
でしょうから、そんなに気にしないで良いのでは。

492,493さんの意見に同意。

[496: 匿名さん]

わざわざグリーンフォレスト見に行って、
書き込みするなんてちょっと怖い。

[497: 匿名さん]

ＧＦは戸田駅という時点で私にとっては資産価値なし

住まい選びってそういうものでしょ

[498: 匿名さん]

>494

団地に見えるといわれたら，ああそうかもって思ってるから別に気にならないし
安っぽくても何でもいいけど

逆になんでそこまで言わずにいられないのかという方が気になる


そんなに自分の価値観を認めてもらいたいのかな？

[499: 匿名さん]

>498さん
スルーが一番ですよ。

[500: 匿名]

称賛以外は気にしない、見ない方が楽ですよ。