ドレッセ美しの森セントヴェール

[匿名さん]

犬蔵の区画整理物件、元締めの東急物件ですね。
隣接する美しが丘のフロラージュ（完売）と比較して、
どんな価格を付けてくるのか気になります。

[971: 周辺住民さん]

>>970
たしかになぁ。
他のＭＳに比べて、セントヴェールは見劣りするねえ。。。
値段的にはそんなに大差ないのだろうに、
同じ東急でもこんなに違うのかなあと思い、
ここの購入者がお気の毒に思った。

ひびの件だけど、コンクリートの最近の性能とかは素人にはわからない。
ただ、新築なのにひびが入っていると大丈夫か？と思ってしまう。
某財閥系のＭＳは築浅でもどこもひびが入ってないようにみえるけど、
名前はいわないけど○○のＭＳはひびが多いような気がする。
フロラージュのひびには驚いたな・・・地震でもあった？と思った。

[972: 周辺住民さん]

所詮は、住むための空間である箱を買ってるにすぎないのです。

地震保険入り、火災保険にはいり、アフターに懸命になってと買ったあとでも資産維持に必死になろうと、減価償却される運命のものです。戸建てをかって、上物の家が朽ちようと土地が残るわけでもない箱をかったに過ぎないのです。

キレイでしっかり長持ちすれば、それは非常にグットだけど、はっきりいって東急のような大企業の中の底辺企業ではなく、もっとましなゼネコンが建てたものでも実情はそれほど異なりません。もっと賢く、要領よく偽装に近いことやっています。だからといって、個人の確かな腕を持つ工務店を探し当てても、彼らには駅そばの立地のよいところにマンションは作れません。

郊外で戸建てに住むのがいやで隣の住民と化した我が家ですが、どうしてもはずせないような構造、躯体に関わる部分以外はあきらめムード半分で対処しています。大金はたいているから、余計に「感性」で「完成」したものを求めているのでしょうが、そこにエネルギーをかけるのはムダだだろうと思います。ここの住民でも、非常に熱心にクレーム挙げている方は確かにいますけど、正直、細かいなー、しつこいなーと同じ住人でも思いますよ。

そのうちに、予想を超える大地震がくるだろうし、そんなのがきたらマンションなんて無理だろうと暗澹たる思いをもつ一方で、そんなときは程度の差はあれ、日本国民みな極貧状態になるんだから仕方ないな楽観的にも考えています。
最悪のときに再生できる力を知恵を蓄えることに必死になろうと現状の建物をみて思う日々です。それ以前に、地震で倒れたら？　どこか地方で生きていくか、海外にでも移住するしかないのかなとも思います。
そのために、ローンを早く返して、貯金しなくては！です。

ムキになってがんばっても、人の欲、願望には限りありません。満足して住んだとしても、寝た子がおきるように不満は出てきますよ。きっと。

ほどほどに、気楽に、がいいと思いますけど。

[973: 契約済みさん]

東急他、売主側は今どのように対応しようとして協議しているかを考えてみました。
なかなか　「剥がしてタイルを貼りなおす」ということを承諾するとは考え難いです。コストも時間もかなりの作業になるからです。既に「変更は無い」と断じた営業者もいたようです。

少し言葉が混乱しているようなので整理してみると、
外装材は　３つ　表記されています。
・１　タイル、・２　吹きつけタイル、・３　石状吹きつけ、です。
どの外装材がどこに使われるのかは、設計図面で当初から決まっているから、それは説明してくるでしょうし、証拠を提示することもできるでしょう。
一番想定されるケースは、売主側はもとから　２の「吹きつけタイル」の仕様になっていた（３の「石状吹きつけ」ではありません）と、主張することです。そもそも、それが本当なのか、嘘なのかが分かれ道です。
が、残念ながらもとから「吹き付けタイル」というものであった可能性は大きく、サンプルを見せられたり、ＭＲで見かけたりした大きなタイル状のものは　これであった可能性があります。すなわち「タイルのように見える吹きつけをした外壁の一部」がサンプルとして置いてあったのではないでしょうか？２の吹きつけタイルというものが、それなのでしょう。ということは、名称を使い間違った営業担当が複数いたとしても、仕様を変更したわけでは無いということになります。

私も含めて多くの契約者達は、外装材とその使われる部分についての意識が無く、マンションの現物が姿を現すまで殆ど考えて居なかったということ。そして当然のこととして、吹きつけタイルがこのようにタイルに比して見劣りし、耐久性が劣るものであったということを知らなかったということになるでしょうか。しかしそこまで考えて契約する素人はまず無いでしょう。きわめて分かりにくいＣＧであります。色についてはどう見てもＣＧとも、ＭＲのサンプルとも異なっていますが、そういう主張は弱いかもしれません。（でも過去、色で争い変更できた例はどなたかが書いていましたね。）

契約者は　「では　どうするか？」です。

色んな選択があります。
例えばですが、

　・公開空地の件は落ち度であることが確実だからそれも理由にして契約解除する。（違約金はその後の話になる）

　・色の明らかな違いを認めさせて変更させ購入する、又は今できないなら将来修繕時に色変更できる程度の予算を計上し、話し合いで売主に要求し修繕積立金の一部として蓄えておく約束にて購入する。

　・色と仕上げ材が分かりにくい表示であったことを不服として、公開空地の件により契約解除も可能であるが　そこは話し合いで歩み寄り何らかの対応を求める。

　・要求も不服申し立てもせず、このまま契約を続行して購入に至る。（不服申し立てした契約者にのみ売主からの対応があるような場合でも異議は唱えない。基本姿勢としては売主から何の対応が無くても構わない。）

　以上はあくまでも設計図面でもともとの仕様が現状のものと一致していた場合について考えました。

まだまだ色々な契約者の考えがあるはずです。
アンケート、説明会などに先駆けて考えて、みなで知恵を共有してはどうだろうか？

[974: 入居予定さん]

972さんに一票。
外観については青田買いのリスクとしてあきらめるしかないのでは？
でも他の物件でも、同じような話がありそうなのに、ここだけこんなに盛り上がるのは、やはり東急さんのＣＧが実態とかけ離れ過ぎてるからでしょうか？（完成してみないとなんとも言えませんが）
そんな事しなくたって十分売れる物件だったと思うけど、なんだか勿体無いですね。

[975: 契約済みさん]

>>972,974さんへ

ムキになって頑張るのも嫌だけど、ただ諦めるのも嫌です。
そんな両極端なことを仰らないで下さい。
やれることはやって、そのあとで考えますよ〜。

行政に入って貰えるとおもいます。
白紙解約（違約金なしの）には売主さん、応じるところが多いみたいです。

[976: 契約済みさん]

>>972
意見がぼやけて、極論ばかりですね。そんな意見なら賃貸に住んだほうがいい。

事実は簡単な話ですよ。我々はパンフレットをみて、営業に話を聞いて、パンフレットに載っている物件を購入したんですよ。

だから東急はパンフレットに載っている物件を作ればいい。だけど現状はパンフレットと違っている。だから問題なんですよ。

[977: 買い換え検討中]

パンフレットと同じなんてありえないと思います。
パンフレットにも「あくまでもイメージです」と書いていませんか？
「実際とはことなります」と書いていませんか？
購入者は、多少は割り引いて考えていると思います。

別の例を実名あげて恐縮ですが、ドレッセ青葉台のパンフレットは、
マンション前の崖が素晴らしい植林でうまり、森となっています。
でも、ドレッセ青葉台のスレを見ても、誰もそうなると予想していません。
きっと、ＣＧの6〜7割もいけば大満足と思っているでしょう。

大体、パンフレットやＭＲの模型なんて、実物よりよくできています。
例えが違いますが、洋服だって同じですよね。
スーパーモデルが着ているのと、実際に店でディスプレイされているの、
全く同じには見えませんし、あくまでも最高の形を見せているだけです。

外観にショックを受けたお気持ちはわかりますが、
それが新築マンション青田買いの一番のデメリットです。
それでも、早く購入された方にはそれなりのメリットもあったはずです。

どうしても気に入らなければ、キャンセルするか、
2年ほどすんで転売したらいいのではないでしょうか。
実際、住んでみたら案外心地よくて、気に入るかもしれませんよ。

[978: 周辺住民さん]

同じ売主で、青葉台にグランディスタという物件があります。
以前こちらを検討したのですが、当時の印象的な記憶にパンフレットと実物の色の差がありました。
外壁タイルの色がパンフでは、こげ茶まではいかないが濃い茶色だったのですが、実際出来上がった色合いはやや濃いベージュといった感じでした。パンフのイメージが強かったため夫婦で青田買いは難しい、避けて正解だったなどと話していたのです。

が、最近とてもいい色だなと思うようになりました。飽きがこないというか古くならないというか。考えれば、広尾の超人気中古マンションしかり、近いところでは都筑区中川駅前のマンションしかり、ベージュって実にいい色なんですよね。仕上げの良さももちろん影響しますが・・・

何を言いたいのかといえば、
・パンフレット（ＣＧ）と実物は異なることの方が多い。
・一生懸命パンフを見ていた人ほど、外観に対して許容範囲が狭くなる。（うちがそうでした）

初めて購入する人には酷かもしれませんが、どなたかが書いていた通り、
青田買いなんてそんなものと割り切って、パワーを他に向けた方がいいと思います。あと、資産価値と声高な方もおられるようですが、流行りも時代で変化しますよ。

[979: 契約済さん]

パンフやCGと実物が違うのはもちろんですが、なぜ、違うかと言えば、９５８さんが言われていたように、もともとこうなると売主さんが予想されていた石状吹付けのサンプルと実物が全く違うものになってしまっているからです。
９５８さんが写真を載せて下さっていますが、あのサンプルと小豆色の吹付けは色も質感も全く同じものとは思えません。
パンフレット、CG、イメージと実物との通常の差の範囲ではありません。
もし、まだサンプルを見ておられない方は、見に行かれるといいですよ。
きっと、あまりの違いに驚かれますよ。
きっと、売主さんも、本音では驚かれていると思います。
営業さんも、あまりの違いを認めておられましたよ。
こちらの要求に妥当性が認められるからこそ、結果のほどは分かりませんが、売主の４社さんで協議する所までいっているのでしょう。
ムキになるとか、頑張るとかということでは、ないと思います。

[980: 匿名さん]

環境も良くていいマンションだと思うんですけど
こんなクレームまみれだと評判落としそうで
なんかもったいないですね。

[981: 契約済みさん]

>>977,978

パンフレットと同じなんてありえないのは誰だってわかってますよ。
現にパンフレットには「多少」異なることがあると書いてます。

「多少」の範囲は人それぞれ違うのもわかりますが、世間一般的に見て今回の件はパンフレットと実物が全然違うと言っているのです。

ここで妥協する意味がよくわからない。こうゆうことは今すぐに動く必要がある。

もちろん、解約すればいいという話ではない。購入するまでに多くの時間と費用を費やしてきたのだから。しかもみんなこの物件が気に入って買っているのだから。この小豆色以外は。

[982: 匿名さん]

>>966

町田の一件は、賃貸業者に一棟売りとなったので分譲を中止した物件
のことだと思います。その後、ちゃんと完成して、入居者を募集して
ました。

分譲中止の理由がアナウンスされなかったのと、姉歯事件の直後だっ
たので、いろんな噂が立ちましたが・・・。情報開示をきちんとしな
いと、誤解されるだけですね。

[983: 契約済さん]

環境もよくて、よいマンションだから、こうして労を惜しまず動けるのですよ。
つまらないマンションだったら、こんなに動く気にはなれなかったでしょうね。

[984: 契約済みさん]

最近契約して、吹付けの件も最近この掲示板で知りました。
これまでは吹付けというものを意識したことはなかったのですが、
歩きながらマンションを観察していると確かに吹付けは少なく、
タイルがほとんどなんですね。

たまたま通りかかった東急の高齢者向け賃貸物件「グランクレール」
の外壁は良く出来ていて、こんな風だったらなぁと思いました。

どちらかというとマンションの外壁ではなく、坂の為に設けられた
土台。セントヴェールではコンクリ打ちっぱなしの部分がこの
写真みたいであれば良かったのにと思いました。

[985: Blue（契約済）]

No.983さん、そのとおりです。気に入ってて、ぜひ住みたいので、入居までに極力不安は解消して、納得して入居したいと考えています。
先日現地を確認し、ＭＲへ伺って、事の詳細を確認してきました。小豆色の吹き付けの部分に関して説明を求めましたが、タイル張りから吹き付けに仕様を変更したとの回答は得られませんでした。また設計図上も吹き付けとなっており、変更の事実は確認できませんでした。
変更との確証が得られない以上、元へ戻せとの主張も成立しないわけで、我が家としてはあきらめざるを得ません。
吹き付けとタイルを厳密に比較すれば、やはり若干吹き付けのほうがメンテナンスは必要だが、当初の長期修繕計画は、この仕様を前提として計画されているので、これ以上頻繁にメンテナンスが必要になることは無いとの回答を得て帰ってきました。これについては、何らかの形で（後に残るように）、回答をもらいたいです。
このような前提で、再度夫婦で話し合った結果、環境などの条件もさることながら、このような掲示板のやりとりができるような方々と同じマンションで暮らしたいとの意見で一致しました。
入居者の方々、これからもよろしくお願いいたします。

kingさんのディキシーダイナーのお話は興味深く読ませていただきました。我が家もぜひ行ってみたいと思います！

[986: 近隣さん]

これから出来ることは、まさにそのCGとの差を指摘し、それを埋める修正を要請することではないでしょうか。契約者ではありませんので最初から図面に吹付けと記載されてたかどうか分かりませんが、ここを読む限りこれ以上吹付けかタイルかの議論を続けるのは難しいように思います。ポイントはCG（完成予想図）との差異です。９７７さんお書きになっていることは全く違うと思います。確かに完成予想図は契約書類になり得ませんが、それを用いて営業活動がなされた訳ですから、いわば詐称あるいは誇大広告です。詳細は法律関係者にフォロー願いたいところですが、パンフレットで受けた印象を再現すべし、という要求が最も可能性のある線のように思います。具体的には目地（を模した凹溝）の数が減っているのであれば追加修正する。色が明るすぎるのであれば調色しなおす、などでしょうか。問題は工事期間になると思いますので、他の建築関係者に公正な見積もりを確認した上で交渉する必要はあるかと思います。

[987: grey(gray)]

> こんなクレームまみれだと評判落としそうでなんかもったいないですね。（No.980 ← 匿名さんが、2007/11/12(月) 22:08 に書き込みました）

　うーん、まあでも、マンションの中・長期的価値を決定する基本的要因は、立地と周辺環境、基本構造と設備、そして管理ってことでしょうから、

　今回の外壁問題は、まあ ＋α、−α のレベルの問題かなと。（私は、公開空地問題については、重要事項として告知しなかったことは問題だが、客観的には大規模マンションにおいてはほぼ世間並みのこと、との理解のレベル。対応は未定）

　そして、今後、外壁問題と公開空地問題を重視し解約する人は解約し、重視はするけど解約までには至らない（〜諸般の事情で解約できない）人、気にしない人は、たぶんほぼスケジュールどおりに入居し、これら諸問題は管理組合マターの問題に移行していくと。

　そして、本掲示板等における議論（〜クレーム）は、入居後１年（半年？）もすれば、もはや昔話となってしまい一部住民の中で語り継がれるだけのことになってしまい、

　売主さんは、「CGと現物が違っちゃうと思わぬクレームの嵐に見舞われることがある」、「特にやっぱ奇抜な色使いは避けた方が無難かも」、「クレームが出た（〜予想される）場合には統一的な対応方針を決定し営業担当全員に周知徹底すべきこと」 等々を学習し、

　マンション販売の試行錯誤の40年史に新たな一ページが付け加えられてゆくと・・・。

　ということで、たぶんクレームを付けられるのも、11月末ごろまでがタイムリミットでしょうから、付けられるときには付けておくべきかなと。

　うーん、たかが外壁、されど外壁って感じでしょうかねえ・・・。

[988: 契約済みさん]

この掲示板を見て、いろいろな不安を解消するためにモデルルームに行ってお話しを聞いてきました。

①開放空地について

　皆さんからの意見を受けて、自転車やバイクの通行を防ぐための車止めの設置を検討しているそうです（消防車が入る時はどかして入れるのでOK）。柵を作ってしまうと、開放空地ではなく、建築物扱いとなってしまうため、設置は出来ないとのこと。カメラを追加で設置するか検討中で、防犯対策も強化するとのこと。ケースによるが、部外者が物を壊したり怪我をした時にはマンションで加入している保険なども利用できるとのこと。（重要事項説明書P72)


②石柱について

　御影石に見える石柱についても指摘があったので、元々はフロラージュと同じ石状吹き付けを予定していたが、もう少しツヤのある素材に変更できないか検討しているとのこと。

③石状吹き付けについて

　元々石状吹き付けという点については皆さんと同じ内容で説明頂きました。エスケー化研というメーカーのエレガンストーンというものを使っているそうです。価格はタイルよりも高価だそうです。

http://www.sk-kaken.co.jp/products/

HPだと耐久年数は8-10年と書いてありますね。

④今後の対応について

　今週11/13（火）に売主４社・販売３社で集まって協議するそうです。その結果を受けて、私たち契約者へ前回の議事録・今後の対応に関する資料を送付すると仰っていました。説明会は特に開催を予定しておらず、個別での対応を考えているそうです。

　問題の説明会には参加していませんでしたので、規模を聞いたら、約280組に開催書類を送付し、当日は参加約40組だったそうです。
　そして、未契約の部屋数は31戸→30戸になったそうです。

　販売の方々はとても紳士に対応して下さっているので、現状よりも安心して入居できるようにはなっていくのではと期待しています。

　いくつか追加で質問をさせてもらっているので、回答を頂け次第、お伝えするようにします。色々不満があるけどモデルルームに行っていないという方は是非行ってみてください。先方もこの掲示板は相当確認されているようでしたので、この掲示板の流れを汲んだ上でしっかりと説明してもらえると思います。意見もぶつければ改善の道を探って下さっていますので、是非直接お願いしてみてください。私もだいぶ疑問に思っていたことが解消されていきました。（やっぱり小豆色の外壁はいまだに不満ですが・・・）

　現地にも行きましたが、半月前よりもかなり工程が進んでおり、自転車小屋がほぼ形になり、植栽もかなり増えてきました。様々な問題はあると思いますが、やっぱり入居が楽しみですね。

[989: 契約済みさん]

ちょっと見れないうちにどんどん投稿が増えており、またいろいろの方の意見がわかり大変に参考となっています。

私は、壁の件については納得がいかないです。
これだけ、正しく理解できていない方が多いと言うことは、東急さんは明らかにこの件は説明から洩れている。たぶん単純な、でも誤解した方にとっては重要なミス)。担当者さんの誤解etcと言うような問題ではないと思います。
重要説明書に記載されている、「6.工事完了時における形状・構造そのほか国土交通省で定める事項」
において、「・・・内装・外装・設備および建物配置等については、パンフレット記載のとおりです。」と記載されています。すなわち、契約的には、配布されない設計図書ではなく、パンフレットがすべてで大所はこれに記載がなければいけないはずです。
「外壁面の仕上げ」についもパンフットのどこかできちんと説明するべきだったのですがそれをやっていないと思います。吹付けタイルについては、パンフレット類のどこにもきちんとした説明がありません。「何もない」。これが今回の騒動(私を含めた誤解？)が生じた原因と思っています。メインパンフレットにあるパースをみて、「おおきなタイルが貼ってある」と思い、P46には外壁の構造で「タイル」と書いてあり「よしよし」と思ったわけです。唯一記載のあるPlans　P24 外部仕上げ表には「45二丁掛タイル・吹付タイル・石状吹付」としか記載がなく　これまでの流れ的には「外壁はタイルだ」でごく一部に「吹付タイル」なるものがるんだ　と思ってもまったくおかしくないと思います。むしろ、ここの記述だけでひとつの壁面の約20％ぐらいの面積の吹付を予想しろと言うのが無理な話と思います。
＊パンフレット中にも、「設計図書を参照」と言う記載があります。壁厚などは階により異なる場合があるから確認しなさいという記載です。これに従い、自分が契約した部屋の図面は見せてもらいました。

普通は、契約図書であるパンフレットに重大な疑念が生じなければ、そんな外壁の材料なんてわざわざ(手間をかけないと見れない)設計図書で確認しないと思いますが(今の世の中　甘いかな？)どうおもいますかいかがでしょうか？。

Kingさんのディキシーダイナーのレポート、すばらしいですね。ひとつのサービスで　この掲示板を見ている人たちの心を盗むとはすごいです。
私もぜひ行ってみたくなりました。

[990: 契約済みさん]

＜タイルの耐用年数＞

988さんが書いて下さったお陰でタイルのことをもう一度調べてみる気になり改めて認識しました。
タイルの耐用年数は通常２５〜４０年であり、８〜10年のエレガンストーンとは大きく違います。実際今、戸建の築30年ほどの家に住んでいますがタイル部分は一度も修繕を必要とせず土やホコリで汚れても水で洗い流すだけで新品同様になります。
仮に素材価格はタイルと同等以上としても、「工事費が経済的」とまさにエレガンストーンのホームページに書いてあります。

＜東急さんへ＞　　（ＭＲの販売の方々だけへではありません）

この掲示板を見ていらっしゃるということで書かせていただきます。

素材価格が高いならば購入者が気に入るはずもないものを何故選んだのですか？納得のいく説明を得たとは思えません。しかもメンテナンス費用は明らかにかさんで行くことをプロとして承知の上で。信頼を損なうご説明です。
石柱の吹きつけをもう少しマシなものに変更しようというのは、契約者の不服を汲み取ったからですね。
我々がもっと早く異議を唱えて工事に間に合えば、外壁吹きつけ部分も変更になったのでは・・と庶民契約者としては大変残念で、忘れられない悔いを残すでしょう。
現在アーチには吹きつけがしてあるのかどうか知りませんが、早急に対応し、石柱とともに材質感・色を慎重に検討してください。
石柱の吹きつけを考え直しているなら、出来るはずです。


〜以下タイルの耐用年数につき、検索　コピー〜

外壁タイル張り仕上げの耐用年数
耐用年数の定義は、外壁のタイル張り仕上げが、経年とともにひび割れ、剥落などを生じて、通常の修繕や一部分の張り替えを行っても、剥落の危険性が残り仕上げとしての性能が回復できない状態になった時とする。
耐用年数Y=YS×A×(BorQ)×C×D
YS=(標準耐用年数) 後張り=25年　先付け=40年
A=設計水準による係数=0.49〜1.30
　磁器質小口平タイルの密着工法、伸縮目地、化粧目地使用で=1.0
B=後張りの施工水準による係数
　工場の場合=0.8〜1.2　通常水準の技能者が春期、秋季に手張りのものは=1.0
Q=先張りの施工水準による係数=0.9〜1.1
C=劣化外力の程度による係数=0.9〜1.0
　冷害危険度の少ない場所で南面して建つ明色タイルの一般外壁のもの=1.0
D=維持保全水準による係数=0.1〜1.2
　維持保全を行わないもの=1.0
以上が計算式と係数である
例-1　都内で、モザイクタイプの50ミリタイルで一般的な後張りの場合
耐用年数Y=25×1.2×1.0×1.0×1.1
　　　　=33年