港区港南四丁目の報知新聞旧本社が取り壊しになり、長谷工が購入、
タワーマンションが建設されます。港南三丁目のリビオタワーに次ぐ
港南の大規模案件。興味のある方、情報交換しましょう。
東京都港区港南4丁目6－49
[スレ作成日時]2023-09-02 12:40:19
注文住宅のオンライン相談
港区港南四丁目計画（旧報知新聞本社跡地）
| No.1 |
by マンコミュファンさん 2023-09-02 12:51:51
投稿する
削除依頼
WCTアネックス
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| No.2 |
住友不動産が買うのかと思ったら違ったんですね。
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| No.3 |
☆長谷工コーポレーション、東急不動産
☆（仮称）港区港南四丁目計画 ☆第二種住居地域 建蔽率60％、容積率400％ ☆地上19階、高さ59.23m ☆総戸数 ２３３戸 ☆敷地面積 4,103.27㎡ ☆延べ床面積 20,885.55㎡ ☆完成予定 令和8年12月28日 
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| No.4 |
現地案内図
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| No.5 |
海岸通りに面した西向き住戸と天王洲運河方向に面した南向き住戸の
Ｌ字型構造。南向き住戸１階はプライベートガーデン付き住戸となる模様。 
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| No.6 |
外廊下は無理
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| No.8 |
>>3 匿名さん
計算してみると共用部分割合が約22％ですね。今時のタワマンなら共用部分割合は35％から40％はあります。この長谷工モノ、相当にショボい共用部になりそうです。まぁ港南ですからこの程度でしょう。 |
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| No.9 |
外階段(笑)
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| No.10 |
平均520です
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| No.11 |
いや480くらいか
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| No.12 |
WCTの中層階の中古成約相場、坪450をベンチマークするなら新築加算で坪500-550ってとこだろね。
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.17 |
>>14 検討板ユーザーさん
仕様としてはシティテラスとかパークホームズクラスになりそう。ワールドシティタワーズに東側の眺望を遮られて湾岸の醍醐味の海が見えないし。でも、それでも品川徒歩圏だからそれなりに人気になってしまうんだろうな。 |
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| No.19 |
ここは分譲ではなく賃貸マンションではないでしょうか？
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| No.20 |
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| No.21 |
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| No.22 |
無駄な共用部分買わされて喜んでる養分さん
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| No.23 |
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| No.24 |
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| No.25 |
一階の専用庭は面白そうです。ただ運河に近い分、日によっては下水臭しそうです。
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| No.26 |
天王洲アイルのホテルが再開してくれれば良いんですが、現状、街は死んでいます。
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| No.27 |
やはり500切るくらいでしょう
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| No.28 |
一階の専用庭ってWCTのアプローチと面するので植木で目隠しですから眺望なしですね。
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| No.29 |
>>17 匿名さん
東急だからブランズだよ |
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| No.30 |
>>28 匿名さん
だから専用庭なんですよ。商業施設にして欲しかったです。 |
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| No.31 |
エレベーターも3機しかないですし高さ60メートル未満の建物ですので低コスト仕様と思われます
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| No.32 |
天王洲アイルの三井の方が立地的にも圧倒的に魅力的ですね。
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| No.33 |
>>23 ご近所さん
分譲価格を安く抑えるために共用部分を削る必要があり、外廊下＋1階の豪華な共用部分を諦めたのでしょう。珍しいのは確かだけど、それは安く分譲するためですからね・・・。 |
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| No.34 |
>>33 匿名さん
地方の分譲マンションではよくあります |
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| No.35 |
最大の注目はマンション名でしょう。
「港南」を入れるか否か。 |
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| No.36 |
ブランズ天王洲アイル
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| No.37 |
間違っても港南はマンション名にはしません。都民なら分かりますよね？
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| No.38 |
>>36 匿名さん
ブランズ天王洲に決まりです。 |
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| No.39 |
ブランズ羽田線東
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| No.40 |
品川駅から徒歩は厳しそうですね。生活圏は天王洲アイルでしょうか？スーパーは近くにマルエツあります。
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| No.42 |
ブランズ天王洲キャナルサイド
と名付け 一斉に「羽田線モノレールサイドやろ」と 総ツッコミかな。 |
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| No.43 |
バス停は天王洲運河だしマンション名は天王洲をつけるのが自然
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| No.44 |
この仕様だと、現地見てワールドシティタワーズ中古を買える人はそっちにしちゃいそうだな。モノレールとワールドシティに挟まれた窮屈なランドスケープで、たった19階建てなので眺望も大したことない。ワールドシティのラウンジ眺望見たら買える人は絶対そっちが欲しくなる。俺は両方却下だが。
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| No.45 |
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| No.47 |
ここが完成する頃には、WCTは築21年だよ。
さすがに古すぎでしょ。 新築と比較する？ |
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| No.48 |
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| No.49 |
>>47 匿名さん
それでも中身が違い過ぎてWCT中古と同じような値段設定なら相当迷うと思うわ。古さはリフォームすれば何とでもなるし、目の前の品川駅までのWCTシャトルバスはここ買ったら指くわえて見てるだけになるし、広大なホテルみたいなロビーとかプールとか眺望抜群スカイラウンジとか規模のメリット満載の人気タワマン見たら、そっちの方が良いってなりそう。 |
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| No.51 |
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| No.52 |
安くなきゃ売れない立地ですね。眺望のないWCTキャピタル見りゃ容易に分かるよね。
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| No.53 |
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| No.54 |
新築検討者は中古には興味ないですね。比べるなら天王洲アイルの三井。
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| No.55 |
>>49 周辺住民さん
さすがに築21年はキツイですよ。35年ローン払い終わった頃には築56年。 |
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| No.56 |
ブランズ天王洲
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| No.57 |
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| No.58 |
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| No.59 |
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| No.61 |
昔の名前で19年ぶりくらいに登場。
ここの高さ５９メートルはWCTの何階位まで達するか関心あり。 ＷＣＴのa棟西向き中層階住民によっては，こちらの新築へ引越しを検討するかも。 出来具合にもよるが，移居はありそうな気がする。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
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| No.64 |
これは色々と無理
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| No.65 |
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| No.66 |
>>65 eマンションさん
仕様がダメダメっぽいね。よくある間取りのバリュエーションが少ない金太郎飴みたいな板状マンション。駐車場で高級外車に囲まれて駐車する羽目になった安い国産車に乗る気分になりそう。まあそれでも天王洲アイル駅は近いし、賃貸需要は旺盛だからさっさと売れちゃうでしょうけど。 
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| No.67 |
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| No.68 |
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| No.69 |
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| No.71 |
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| No.72 |
と思ってWCT中古見たら坪550とか650とかとんでもないな、いつの間にこんなに高くなったん？
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.76 |
>>75 口コミ知りたいさん
最近のレインズ成約単価見るとWCT＞＞芝浦アイランド≒パークシティ豊洲です。 WCTはここ1－2年で価格が急騰して芝浦アイランドやパークシティ豊洲と比べると かなり高くなっています。 |
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| No.77 |
公平を期すために高層階に絞ってREINSに載っている
もっとも最近の成約事例10例を出しました。 ワールドシティタワーズ 
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| No.78 |
芝浦アイランドグローブ
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| No.79 |
パークシティ豊洲
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| No.80 |
なお、ワールドシティタワーズはすべて2023年の事例ですが、芝浦アイランドやパークティ豊洲は2021年の事例も入っています。
これは、単純に高層階に絞って、もっとも最近の成約事例から10例を抽出するとWCTは非常に成約事例が多いため一番古い事例も2023年1月となりますが、芝浦アイランドやパークティ豊洲はWCTより成約事例が少ないため高層階縛りで10例抽出すると一番古いのは2021年になってしまうためです。ですので、意図的に操作しているわけではないので念のため。 |
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| No.82 |
もしかするとWCTは最上階プレミア坪710万円が入っているので平均が上がっているという指摘があるかもしれませんが、それを除いて平均を出しても平均は505万円となり芝浦アイランドやパークティ豊洲より高くなります。
ですので、ここの分譲値付けも坪500万を切ることは考えにくいと思いますが、WCTより仕様が低い分、ベンチマーク対象を東京シーサウスブランファーレにするなら坪400万円台もあるかもしれません。 
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| No.83 |
>>82 坪単価比較中さん
平均専有面積が広いということは単価が上がる要因になります。正確に比較するには面積補正もしてください。 それと平均階層も重要です。さらには角部屋中間住戸の比率も重要です。方位も重要です。すへて補正が必要なんです。 |
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| No.84 |
>>83 マンション掲示板さん
低層階と高層階で差があるのはその通りなので高層階に絞っています。しかも、そんな補正なんかしていない坪単価データが世の中にたくさん出ているわけですし、そういうことで多少の誤差が出るとしても坪あたり70万も狂うことはありません。 |
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| No.85 |
豊洲や芝浦よりここの比較対象は天王洲アイルの三井のタワマンだと思います。ただそこは高いはずなのでジオ天王洲くらいの価格設定かと思われます。
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| No.86 |
現状、天王洲アイルはホテルが撤退してゴーストタウンになっているのが残念ですが再開発の動きもあるかもしれませんので注目したいです。
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| No.87 |
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| No.88 |
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| No.89 |
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| No.90 |
確かに天王洲アイルの三井は高そうだね。立地は三井のほうが圧倒的に良い。
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| No.91 |
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| No.92 |
東急が港南4で板状マンションを同時に2件もするなんて意外ですね
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| No.93 |
住友が開発するならシャトルバスの共通利用があったかもですがここは東急も絡んだ開発なのでまずその可能性はありません。そもそもシャトルバスは住民でも謎に有料みたいです。
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| No.94 |
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| No.95 |
誓って → 使って
その方がWCTもシャトルバス収入も増えてWINWINになれる気がするが・・・ |
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| No.96 |
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| No.97 |
そのシャトルバスって利用するのにいくらかかるの？
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| No.98 |
別にすぐ近くにモノレールの駅あるから都心へは便利に行けると思うけど
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| No.99 |
東京海洋大学には2つの建物ができます。（このマンションは19階建、高さ59.23ｍ）
定借分譲マンション（14階、高さ約45m、約220戸）・・・WCTキャピタルタワーの西側 学生寮（10階、高さ約31m、約350室）・・・このマンションの西側 土地の有効活用事業 https://www.kaiyodai.ac.jp/overview/docs/upload-docs/b4b04a93841ce6b7b... 国際混住寮整備事業 https://www.kaiyodai.ac.jp/overview/docs/upload-docs/640edddc2113a623f... |
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| No.100 |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>99 匿名さん
なんかどっちも中途半端でパッとしませんね。 |
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| No.103 |
>>101 匿名さん
ワールドのバスが廃止されれば都バスもその分が増便されるだろうし便利になるんだけど。有料なのに存在意義が不明。 |
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| No.104 |
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| No.106 |
>>104 匿名さん
ちなみにWCTバスの定期券はいくらするの？ |
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| No.107 |
>>105 匿名さん
なぜ120円でも有料なのか疑問です。なぜ無料にできないのか？ |
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| No.108 |
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| No.109 |
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| No.111 |
>>106 匿名さん
月3000円みたい |
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| No.112 |
>>109 匿名さん
ちぃバスなら財政豊かな港区が運行経費を負担するため無料の人も多く一般でも100円です。 |
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| No.113 |
ここを買う時に注意するのは、普段の買い物は隣のマルエツ頼りだということ。
半径500メートル以内に買い物施設や飲食店がほとんどありません。 天王洲アイルの飲食店も寂れており、土日は閉店している店が多いので要注意です。 有名なT.Y.HARBORも営業時間が短いです。 品川駅のエキュートは歩いて行くのは遠いですが充実しています。 ただしJR定期がないと入れません。 いちいち入場料がかかりますのでご注意ください。 |
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| No.114 |
あの店内が暗いマルエツですね
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| No.115 |
>>114 匿名さん
24時間営業だから便利ですよ。 |
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| No.116 |
>>113 匿名さん
品川駅までバスで出てクイーンズ伊勢丹とかもあります。わざわざは面倒だけど通勤帰りとから利用する価値あります。なお車出せるならシーサイドのイオンもあります。 |
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| No.117 |
周辺に店が少ないので、皆さん生協やネットスーパーを利用されると思います。
配達時間までに帰れない方も多いと思うので、マンション内で冷蔵品も含めたお預かりサービスがあると非常に便利です。 長谷工さんぜひご検討ください。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
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| No.120 |
天王洲アイルのマツモトキヨシ、
20時閉店です。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
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| No.124 |
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| No.126 |
何もないところだね。
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| No.127 |
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| No.128 |
第一ホテルが閉店してから天王洲アイルは地元の人ばかりになった印象です。特に欧米系外国人が皆無になりました。
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| No.129 |
>>128 匿名さん
虎ノ門や八重洲～丸の内～日本橋方面に、外資系企業が多く入居して来ています。 なので、日本橋や有楽町線沿線の新富町・月島・豊洲に欧米系外国人が増えています。 もちろんアジア系の方も多いですが。 |
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| No.130 |
ホテルが閉鎖されると外国人観光客が来ないだけでなくホテルに中長期滞在していた外国人も追い出されましたからね。
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| No.131 |
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| No.132 |
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| No.133 |
立地が悪くて元々経営状態が悪かった所にコロナでホテル閉鎖。外国人が増えようが不便な所に変わりないので期待もてません。
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| No.134 |
>>131 匿名さん
自転車で都営住宅の人も多く利用されてますね。あんなに自転車での来店が多いマルエツは港区では珍しいです。 |
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| No.135 |
>>132 匿名さん
ホテルが閉鎖されてからほぼ見なくなりました。ちなみにどちらでその印象をうけましたか？ |
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| No.137 |
今日、三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌が送られて来ましたが、
4月～6月期 港南エリアは、平均成約単価が坪420万で、 月島(484万) 豊洲(429万) 勝どき晴海(452万)エリアより低くなっていました。 開発著しい芝浦・台場エリアは486万でした。 (東京ベイエリアオーナーズ倶楽部より) これは品川・港南エリアは築年数の古い物件が多いので、高額物件の成約が少なくなっていることも原因の一つかと思います。 買い物などの利便性が上がっていないのも理由の一つかもしれません。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
ここは外廊下の田の字間取りでしょうか？
だったら長谷工のUGOCROを採用してくれると良いね！ 家族の変化に合わせて、部屋の使い道が広がるよ。 https://www.haseko.co.jp/tri/archives/interior/ugoclo.html https://youtu.be/2lKW-jqiwLo |
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| No.142 |
>>139 評判気になるさん
WCTでも別格のペントハウスの転売が無かっただけだともいます |
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| No.143 |
>>142 匿名さん
結局はプレミアム頼りなんですね |
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| No.144 |
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| No.145 |
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| No.147 |
>>137 匿名さん
ここのお隣、WCTは坪441万でしたね。ただそれよりも驚いたのは港南代表物件として出ていたWCTの成約件数が四半期の3カ月間で15件と書かれていたことです。毎月5件くらい売買がある人気なんですね。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
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| No.150 |
三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌でWCTは成約平均が坪441万、ただ本当にほとんどがオーナーチェンジだとすると、オーナーチェンジは通常の売買よりかなり安くなるので、実際の相場は坪500前後の可能性がある。そうなるとここは坪550か？
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| No.151 |
駅近で24時間スーパーも近くにあるから便利ですね。クリニックもあるから老後も安心です。
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| No.152 |
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| No.154 |
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| No.156 |
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| No.157 |
品川港南のマンションはどこも古いので、平均成約価格は、
前期比(2022.4Q) -20.6％の下落でした。 |
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| No.158 |
>>157 匿名さん
たった3カ月で20％も下がったと受け取るほうがオカシイ。 成約物件の内容による変動で意味は無いでしょう。 三井不動産の湾岸マーケット情報誌では港南エリアについて 「平均成約坪単価は前年同期比で＋10.2％と大幅に上昇」 「平均成約坪単価は2019年頃から上昇基調」 「2022年1Qから3期連続上昇し、前期は集計史上最高値を記録」 と爆上げモードです。そういう大ポジティブな解説を無視して、 こんなとこでたった3カ月の変動の数字だけ恣意的に抜き出し て下がった下がったと騒いでも無意味ですよ。 
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| No.159 |
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| No.160 |
湾岸で唯一、港区や渋谷区のブランド立地と並んで紹介されるほど人気エリアになった港南が良いという人はたくさんいるでしょう。
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| No.161 |
湾岸で唯一、港区や渋谷区のブランド立地と並んで紹介されるほど人気エリアになった港南が良いという人はたくさんいるでしょう。
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| No.162 |
えっ？？港南がブランド立地？？？
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
>>159 坪単価比較中さん
2023.1Qの3か月だけですが、 そのシティタワーズ 東京ベイが港南のWCTを抜きましたね。 やはり不便な港南4丁目だと築年数には勝てないようなので、ここがいくらで売り出されるか興味がありますね。 ワールドシティタワーズ 成約状況 @441万 15件 シティタワーズ 東京ベイ @450万 12件 |
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| No.167 |
そもそも新築検討者が中古には1ミリも興味ないけどね。
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| No.168 |
湾岸の中で、品川・港南地区だけ平均成約価格や単価が落ちているので、港南住みの方が買い替えするには良い時期かもね。
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| No.169 |
報知新聞跡地の東急は平均450でしょうね。
安い・・・ |
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| No.170 |
>>165 匿名さん
有明のピカピカの新築が港南の大規模修繕を終えた築17年と良い勝負って ことは有明がいかにダメな立地かってことを物語っている。 しかもレインズで見ると、実際の成約はWCTのほうが高い有様。絶対に 有明など買ってはいけないってことだ。 
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| No.171 |
まあここは都心では最低の立地ですね。
仕様も安普請ですし、最安値狙ってくるでしょう |
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| No.172 |
>>168 匿名さん
たった3カ月で20％も下がったと受け取るほうがオカシイ。 成約物件の内容による変動で意味は無いでしょう。 三井不動産の湾岸マーケット情報誌では港南エリアについて 「平均成約坪単価は前年同期比で＋10.2％と大幅に上昇」 「平均成約坪単価は2019年頃から上昇基調」 「2022年1Qから3期連続上昇し、前期は集計史上最高値を記録」 と爆上げモードです。そういう大ポジティブな解説を無視して、 こんなとこでたった3カ月の変動の数字だけ恣意的に抜き出し て下がった下がったと騒いでも無意味ですよ。 
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| No.173 |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
価格は相対的なもので何とも言えませんが
最底辺立地なのは間違いないところです |
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| No.177 |
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| No.178 |
>>175 マンション比較中さん
リビオはノーブランドだけど一応タワマン。立地的にもリビオを超えることはまずない。 |
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| No.179 |
海岸は竹芝の開発のせいで完全格上になりましたね。
港南は処理場ポジションなので最下層で間違いないところです |
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| No.180 |
>>177 匿名さん
そうですね。住環境も向上するホテルの復活が望まれますね。 |
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| No.181 |
リビオもブランド的に最下層なのでまあ立地にあってるかとおもいます
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| No.183 |
港南4丁目は古いマンションばかりで、外部からの検討は、外れ始めている印象です。
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| No.184 |
新築マンションが欲しい方は、築20年超のマンションは検討しないでしょう。
ここが出来る頃には、4丁目のマンションはいずれも２０年超えています。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
そうですね。築古は比較検討対象外ですね。立地的にもブランド的にも天王洲アイルの三井がエリアナンバー1でしょう。続いてリビオ。そしてここでしょうか？
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| No.188 |
>>170 坪単価比較中さん
データありがとうございました。 WCTの平均坪単価は、時々700万円台の物件が売れるから、平均坪単価が高いように見えるんですね。 坪700万円台の特殊な部屋を除けば、有明とほとんど変わらないんですね。 とはいえ不便な4丁目かつ築17年でこの数字は立派だと思います。 皆さん築20年を超える前に売却が活発になるようですね。 |
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| No.189 |
明らかに最低立地の最低スペックマンションかと思います。
都心新築にこだわるカツカツ層のイメージかなぁ |
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| No.190 |
港区で中古とはいえ、坪450万位で買えるならWCTも人気になりますよ。
ちょっと不便ですが、それは仕方ないですね。 |
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| No.191 |
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| No.193 |
>>188 匿名さん
一般的に大規模修繕前に売りが増えて修繕後に買いが増えます。特需が発生します。 |
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| No.194 |
>>188 匿名さん
坪700万円台の部屋を除いて平均を出しましたが、明らかに港南WCTの方が高いです。 新築と築17年を比べて築17年のほうが高いということは、新築同士だと比べ物に ならないくらいの立地の差があるということです。 
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| No.195 |
あと、WCTの場合はほとんどが1億円越えの成約、有明は1億円越えの成約が
少ない点も注目に値します。 
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| No.196 |
これは昨日、送られてきた三井不動産リアルティの湾岸マーケット情報誌最新号に載っていた湾岸エリア別 平均成約単価推移です。緑色のラインが有明。これから言えることは、過去10年間、有明エリアは一貫して湾岸で最も安いエリアであり、他エリアより
高くなったことはない。逆転して最下位を脱出する気配は全くない、ということです。 
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| No.197 |
>ピークを付けると落ちるの速いのは一般的ですけど
三井の情報誌、どこにもピークだとは書いていないですね。これを見て どうしていまがピークだと判断できるんでしょうか？ 
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| No.198 |
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| No.199 |
悪臭というかいわゆる下水臭ですね
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| No.200 |
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